湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part7

ちなみに、横浜の瑕疵物件はパークシティlala横浜。横浜ららぽーと直結マンション。というと、
分譲時期も同じあのららぽーと物件をどうしても連想しちゃうよね。
あと、タワー3本の真ん中も三井タワー。こういう、資産価値、連想下げみたいな責任もあるよね。
三井には。

>>835
それはある。だって豊洲で多いファミリーマンションで中古でるとすぐになくなるのは長谷工みたいだし。

一般的な不動産営業なんて、どれほど建築・土木の知識音痴なのか？　と思ってしまう。
商品としては高額な部類に入るし、その商品は建築なんだから。

>>840
長谷工は一応大手だよ。良心的で魅力ある

その長谷工、高度な技術レベルを要求する公共インフラの施工実績が殆ど無いのは何故？

鹿島・大成・三井住友・小田急建設・フジタ…は施工実績があるんだが？

こうなると要である構造躯体の設計・施工レベルが高いのか？　ちょっと疑問を持つ。
まあ、住宅施工は中心なんだけどね。

マンションのことならわかるんだ～
作ってきたからわかるんだ～
長谷工～
らららら～

ってことじゃないの？

売り主は長谷工じゃないのに 施工が長谷工だと
長谷工マンションって言うことになってるのは何故？

三井や住友などは
施工会社が何処であっても
三井のマンション 住友のマンションって言うことになってるよね

鹿島は日本で最高レベル。
何でもありの施工をしている。

しかしたまにグルになって悪さをする時があるみたいだけど。

>>845
大手デベが長谷工以外に注文するときはデベが中心になって設計をすることがおおい。
長谷工+デベの場合は、長谷工が土地の買収から設計までやって、デベブランドで売ることが多いので長谷工物件と呼ばれがち。
長谷工仕様(直床、二重壁とか特徴的)だとどこデベでも長谷工物件てよびますよね。、

長谷工はコストを抑えつつそれなりの物件を作る実績を多く積んでいますが、
それゆえどうしても仕様は低めになる傾向があるのでしょう。
でも最近は財閥系の高級に属する物件でも長谷工の起用が増えてきてますね。
そういう物件は設計はデベがしている場合が多く、二重床・二重天井だったりしますね。

＞847
二重壁って何？

>>港南のワールドシティタワーは2004年の分譲開始で完売は2009年。第一期の
>>分譲価格は平均坪単価240万円。最終期は坪単価340万円。
からくりがあるね。2000戸のうちの最終期の数10戸とかは、スミフの高値設定で買い手が付かなかったわけで、
最終期の単価だけの平均値を計算すれば高くなるに決まっている。プレミアム戸なら、なおさら。
そんな難産の最終戸を平均値しても意味ないし、７年(！)も販売してたから値引き交渉もできたはず。

>850
スミ不は値引きに応じない。
そんなの常識！

値下げはしないが、なかなか売れない場合は値引きは無くない

シャトルバスがないと最寄駅まで辛いマンションなんて、淘汰されるよ

>>849
検索してみればわかりますよ。
ここで説明してもいいけど、詳しく図付きでのってるブログさんのほうがわかりやすいです。
http://wangantower.com/?p=10476
とか。

「はらわたが煮えくりかえっていて、全部ぶちまけたい」。施工不良から建物の傾きが判明した横浜市都筑区のマンション住民が１４日、怒りをあらわにした。住民によると、マンション内では販売した三井不動産グループ側が説明会を開いた。
販売会社による説明会は今月に入ってから始まったといい、男性は「（施工した）三井住友建設は腰が低いけど、販売会社はとぼけるから、住民がいら立ち、取締役を呼ぶようになった」と話した。（産経ニュース）
三井の今後の対応に注目ですね。

淘汰されるかなあ？

http://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/

>>848
今は直床のほうが足音などの騒音に強いと言われはじめているから流行りにとらわれずに地道にやってる長谷工はさすがだなとおもいました。我が家は直床から二重床に引っ越して感じるのはなんか構造が軽いというか音が部屋にも響くから生活音に敏感になりました。
長谷工は華美ではないし、高級仕様ではないけどしっかりマンションをつくってるから中古になってもファミリーににんきなんでしょうね。

>>853
自分だけの感性で物事語りすぎ。
ワールドシティータワーズはどう考えても人気物件。
住んでる人も上品で美人多し。

出直してこい。

>>856
そもそも戸数が多いから、それだけ中古市場でも閲覧回数が多いのでしょう。
だからといってそれが人気に直結してるかというと甚だ疑問。
不人気とは言いませんが

>>857
長谷工の直床は別に騒音を考えて誠意に作ったらから、とかじゃないですよ、単に階高をケチって戸数詰め込めるのと、施工費が削減できるからです。

二重床、天井はリホーム柔軟性に優れているのが最大のメリット。あと直床特有の床がフワフワした違和感がない。太鼓現象により静音性はやや劣る。ファミリーに受けてるのは上記メリットにコストアップ分の価値を感じないのが多いだけです。

>>858
人気
上品で
美人多し

↑これ主観以外のなにものでもないでしょ。自分の感性でかたりすぎと他人の指摘をするまえにご自分を見直された方が良いかと。

>>861
そもそも
美人≠上品だし

>>861
横槍ですみませんが、ワールドシティータワーズが人気で美人奥様多いというのはなかなか一般的な話だと思いますよ！

一度現地に足を運んで目視すると納得されると思いますよ。

私はたまたまよく遊びにいくものでつい口出ししてしまいました。
失礼しました。

>>862
それは言えた！

だいたい美人て「天は二物を与えず」の法則により、大部分が以下の３タイプに該当します。
1. 性格が悪い
2. 人に依存しすぎる
3. 頭悪い

863みたいなバカは友人にしたくないな。

中古スレでも書きましたが、新築でも関係性はありそうなのでここにも書きます

ついにあと半年くらいで価格上昇が頭打ちになると沖さんの予測記事が...

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o=455

来年前半くらいがピークになるって事かな

今年買った俺はマケグミになるのかな...orz
新築はそもそも分譲がほとんど無い割に、中古物件は結構在庫が多くなってきてるもんね。
中古では現状でも買い手市場になってきているって事で、新築は超割高の物件しかない状況。

今からが一番買う時期としては難しいかもしれないですね

多分、863も865と友人になりたくないと思ってるよ。良かったじゃん相思相愛で

住民層が上品と言えば有明もかなりのもの。

>>866
港南や芝浦の分譲マンション買った人は、駅遠、未開の埋め立て地なのに、坪240万なんて馬鹿高いマンション買う気がしれないとか言われてましたね。
何がどうなるか。

>>859
じゃあ2位の広尾ガーデンは？
3位の東京タワーズは？
下位の豊洲の大規模タワーは？
って話になるぜ？

タワマンは自治会強制加入で、役員は上層階と決め階層差別が酷いと聞きますが、実際にはどうですか？

>>863
上層階に成金でふくよかなオブスな奥さん知ってますよ？でも勘違いしてるから自分で美人と思ってるかもしれません。

>>870
何言ってんのかさっぱり。大丈夫か？

>>865
大丈夫、同じクラスにいても違うグループになってるよきっと。

どちらがイケてるグループかはお察しします。

豊洲、有明、散々ネガられてるが、港南も最初は同じ。しかし、今はマンション価格も大幅に値上がりして、購入者は満足でしょう。人気物件には相手してもらえるから匿名掲示板ネガも集まる。
しかし、上記ランキング見ても分かるように、実際、築10年で未だアクセスランキングトップというのはすごいよ。豊洲もそうなって欲しい。

>>874
あれだろ、自分は女子に人気あるとか勘違いしちゃって、女の子を下の名前で呼んじゃう感じでしょ。
で、女子にはキモがられてるという

>>859
戸数がいくら多いといってもアクセス一位はさすがに人気と認めざるをえないでしょ。

シャトルバスありきでも人気にはなれるという証明ですね。

>>876
なかなかそんな発想できないですよ普通 笑

>858
WCT は実際、中古見に行った。
モノレールがマンションの顔であるエントランスの目の前通ってて圧迫感あって台無し 。
報知新聞が立ち退きを拒んだかのような敷地計画になってた。
ネットで見てたのより、ずいぶんイメージが悪かった。
最寄駅がモノレールなのも気になった。
で、豊洲のタワマン見に行ったら、街並みも綺麗だし、ショッピングセンターもあり最寄り駅もメトロで何もかも港南より良かった。で、港区アドレスへのこだわりが、あっさりなくなってしまいました。

>>878
ホント、すごい発想力 笑

>>879
人気ランキングは、あくまでアクセス数の多さだから、個別には人の価値観はいろいろ。別に否定はしません。だけど、一般的な見解としては、魅力的なマンションなんでしょうね。
だけど、なんかマンションの評価というより街を選んだという感じのコメントですね。

>>878
発想じゃなくて現実に大学でそういう奴がいまして。
イケてる風グループ（残念ながら私は違いましたが）になぜか食い込んでるキモ男君。
結局、イケメンや美女たちのパシリになってたけど・・・
でもまあ、本人が幸せなら良いのかな

PC豊洲の偽装は大丈夫かな⁈

不動産が動いては、洒落にならないよな。

>>884
うまいね～
座布団一枚

>>866
WCTからDTへって人もいるので、中古は来春にさらに出てくる。それにDTの売れ残りもかなりあるだろうし、クロノやスカイズのように、キャピタルゲイン狙いの物件も出てくる。そこにティアロとベイズが加わる。そしてその次の春には消費税が上がる。
だから売るなら今のうち。DT契約者は喜んでるけど実際は売れないと思う。1割下げても。
そもそも今の時代にキャピタルゲイン狙って不動産を日本で買う事自体間違ってる気がします。

キャピタルゲイン狙えるのはまだまだ割安な湾岸くらいだけどね。

>>885
どうもです。それではもう１つ。

売り時は
まだまだ先と
夢見つつ
すでに始まる
ババ抜き相場

>>888
調子に乗んな

まあ、湾岸はすでにタワーマンションだらけ。これから、ますますタワーマンションだらけ。一体、何万戸あるのやら。中古を買いたい人は毎年一定数現れるだろうけど。
その中で選ばれるのは、何らかの他にはない特徴があって、そういう意味で希少性があるマンションになるだろうね。

>>887
>>887
そう思う人は買えばいいです。ただキャピタルゲインは売れてはじめて得るもの。売れなければ利益でも何でもない。完売しているティアロも未入居物件殆ど売れてませんよ。DTは売れ残りがあるので尚更でしょう。逆に中古物件はWCTからDTのような人がいて、短期間でWCTを売却しなくてはならないので、そういう物件に巡り合えれば相場以上に安く買えたりなんて事もあるかもですね。
ちなみに私は湾岸住民でネガではないです。住みたいとこに住んで、毎月支払っている金額がキャピタルロスを含めたコストを超えればいいのではと思います。

湾岸は都心に近く便利なので、
いくら建てても需要あると思いますよ。
湾岸大量供給で困るのは郊外物件です。

>>890
希少性に関して
確かに中古マンションにおいて希少性というのは大事な要素ですが、常に１０戸程度中古市場に出ている大規模マンションにおいては希少性という要素よりは単純に価格という要素が圧倒的に大きいです。周囲物件と比較して適正な価格を設定すれば売りやすいです。
希少性が大きなウェイトを占めるのは、中小規模の富裕層向けの高級物件や駅前・駅直結のような物件のみ。これらの物件は価格も維持されやすいですし
これだけ湾岸に庶民用のタワマンが乱立している現在、それらに希少性を求めること自体間違ってる気がします。

>>891
このスレはDT用ではないのでスレ違いかもしれないけど、表現に誤りがあるので
指摘しますね。
DTは売れ残りではなく、未販売物件がまだ500戸くらいあるはずです。
これまで1期から3期に販売した戸数で残ったてるのはさほどないですよ。
売れ残りと未販売は全く意味が違うので指摘させていただきました。
ちなみに、私は業者でも関係者でもありません。

>871さん
うちのタワマンはたまたまかもしれませんが、自治会というか町内会費は管理費などと一緒に徴収されています。そう言う意味では強制かもしれません。理事会は上層階から下層階、部屋の方角含めて、ばらけて選出されていますが、特に上層階の人が強いとか全くないです。理事会では基本的に誰が上層階か下層階かなんて外見や行動ではわからないです。でも理事ではない最上階の方が管理会社に「一番高い部屋買ってやってんだから」という意味不明な理由で何か文句言ってたという話は聞いた事有ります。確か、来客用の駐車スペースを優先的に使わせろとか何とか。もちろん即刻却下されたらしいですけど（笑）。

>>894
各期次の販売戸数は要望書や希望者の数である程度調整するので、ブリリア目黒みたいに要望が多いとこは一度に多く放出します。
何期も未販売というのはある程度要望が少ない（売れ残り）という事を反映します。

>>894
販売数ってどうやって決めると思いますか？
販売数が決まってから買い手が決まるのではなくて、買い手がおおよそ決まってから販売数を決定しています。
だからどの期でも売れ残らないように調整しているので、販売時期、数が直前まではっきり決まらないのです。確か第四期はまだはっきりしてないですよね？（ちなみに買う気があれば、その期の未販売の住戸だって売ってくれますよ。）
一気に１４００戸売り出したとしても今の時点で５００くらい売れ残ってるでしょう。なので未販売数≒売れ残り数でいいのでは？

いつものスミフの売り方だけどね。
竣工しても値引きせず、4,5年平気で売ってるよ。
竣工後もゆっくり選べるのがスミフの良いところ。
オプションだらけのモデルルームは実際の部屋と完全に別物ですから。実際の部屋見れると、こんな筈じゃなかったなんて失敗もありません。一生で一番の買い物ですから少々高くても納得して買いたい。

>890さん
「庶民用のタワマン」まさにその通りだと思います。この度湾岸のタワマンを購入しました。まじめに嫌みとかではなく、この辺のタワマンは一部の最上階プレミアム住戸を除けば私のような庶民にも手が出て、東京駅や新橋駅、銀座などにもこれだけ近いというのは通勤時間の減少分だけでも非常にありがたいと思います。まあ売りたくなった時に残債が残ったりとかする可能性もありますが、その時はその時です。2件前に買ったマンションは痛い目にあいました。ハハハ。

皆様。
そりゃま、そうなんだけどねｗ

ここで『側方流動』だの『地下杭』だの『ウメタテチ』だの浅知恵を貼っていた湾岸ネガ。

今回の内陸での横浜の物件でボーリング調査偽装を見て何を考えるか？

お前の考えで言うと内陸だから安心という考え方だろ。

そうすると、ボーリング調査における地質調査は埋立地ほどシビアになってくる。
対して内陸は、妙な安心感から怠ける可能性が出て来る。

特に内陸部で関東平野の形成で永年の降雨によって浸食している谷のようになっている部分。
そこで地質調査を怠っている可能性はゼロとも言えない。

しかるに、日本列島は造山運動が比較的新しく変化に富んでいる故に浸食と堆積によって形成された国土だと言う意識があるのか？

そして環太平洋火山帯に属し、地震も火山も活発な地域でリスクのある国土だと言う意識があるのか？
我々日本人は、災害に遭っては復興し、またあっては復興、現在までに繋いできている。

>>901
つまり内陸の直接基礎が一番良いということですね。

>>902

何にもわかっていないな。
内陸だからどこでもベタ基礎が使えると思ってんの？
中越地震時の噴砂・不同沈下した地域を見てみな。
あんな内陸でもベタ基礎OKだと言うなら、バカの一つ覚え。

＞902

N値30の支持層の深さは内陸とか湾岸とかあんまり関係ない。ここに、都内ほぼ全域のボーリング調査
の結果調べられるから。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/000-geo-web03.as...

湾岸でも場所によって全然違う。深度30mまで調べてるけど豊洲のN値30の地盤は30mよりももっと下

なので、この資料では支持層が深すぎてわからない。上のほうは打撃一回で30cm入っちゃってるから、

超軟弱地盤。

勝どきは地下23mに支持層があるね。芝浦は埋め立て地なのに地下3m、港南は地下13m。有明は18m、

東雲も深すぎてNA。

さて、”内陸高台”は、いちいち書いてられないが、場所によっては支持層が深い場所もあって湾岸と

あまり変わらない。結局掘ってみないとわからないってこと。興味ある人は調べたい場所調べてみれば？

だけど深度30mまでしかないから、豊洲や東雲みたいにN値が不明なくらい深い場所はちょっと嫌かな。

>>903
902をちゃんと読んだ方がいい。
もしくは算数の「集合」を勉強したほうがいい。

>>さて、”内陸高台”は、いちいち書いてられないが、場所によっては支持層が深い場所もあって湾岸と
>>
>>あまり変わらない。

間違っている。
河口に近づくにつれ、浸食で削れた柔らかい土砂が堆積している。
場所によってではなく稀にとすべきだし、都心高台と内陸の低地(暗渠や河川付近)が区別できないとは、無知すぎ。

新豊洲の方が、地盤いいんですね。
意外でした。

>906
本当の高台ならいいけど、単に標高だけで判断したらダメってことでしょ。
元は谷で、堆積してできた土地かもしれないし。

河口にいくにしたがって、堆積地の割合が多くなるのは確かだけど。

>906
君の論理は破綻しているよ。君の方がよっぽど無知だと思う。

豊洲の人は銀座まで5分で行けると自慢するが、「電車で」というのをつけないのはなんで？

正確には、電車に乗ってから5分ね。

>>911
いやいや、もっと正確にいうなら電車で6分ね。5分じゃ着かない。
しかも着く場所は銀座一丁目という銀座のはしっこ

>912

もっと正確には、「銀座一丁目駅」のプラットフォームに着くまでで、6分ですが、それが、何か？

>>910
豊洲民じゃないから違うかもしれないけど、不動産広告とか●●までx分ってあったら大抵電車の話じゃないの？
それをいってるだけなんじゃ？

旭化成は何ですあんなイカサマをやってしまったのだろう。
杭を支持層まで届かせるとかなり予算が増しそうだから適当にやったのかな？
いずれにせよ確信犯だから逮捕者がでるのかな？

>>元は谷で、堆積してできた土地かもしれないし。

都心の武蔵野台地で、そこはどこ？笑
ひがみなんだろうけど。埋立民、そこまで高台に憧れなくても・苦笑

>>916
ひがみじゃなくて事実だからね。豊洲周辺のほうが地盤が強いということは。
高台や内陸部は、イメージだけでなんか安全に思ってるバカが多いこと。

>>912
なんかヒガミと妬みで可哀想なレスですね。

埋立地が軟弱地盤なのは常識。朝から嘘はよくないな。

豊洲
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.26 ：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地 ：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。

比較のため 西新宿　は以下
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 1.45 ：比較的ゆれにくい地域ですが、場所によっては揺れやすいところがあります。
　　地盤の種類 ローム台地 ：隆起などにより生じた段丘で、表層が約5m以上の火山灰質粘性土からなる地盤です。液状化しにくい地盤です。

だから、水かけあってないで、事実を904のサイトで調べなさい。

>>919
でも近年水害や災害で被害が少ないのは意外にも湾岸だし、地震のときも命に関わるような内陸部みたいな倒壊や火災はなかったよ？

>>921
東京で、命に関わるような倒壊や火災って、なんかありましたっけ？

>>922
あったよ！3.11で、都心部で古い民家の倒壊、火災で。
調べてみ？

火災のことや避難のことを考えると戸建ては軟弱で火災や水害に弱くて防犯上住みたくないし、だからといってタワマンも火災や地震のときの怖いからマンションでも14階建て以下のふつうのマンションがいいな。

今回の三井が販売した傾きマンションも、鶴見川の河川敷。
水はダメ。

>>921
確かに、この前の東京湾を震源とした地震も湾岸地区より内陸の調布辺りの方が揺れてたな。震度5弱だったと思うけど。

一生の買い物、どこを買う？

>>919

お前がボーリングデータを照合して出した結論か？

この間の羽田空港とアクアラインの側の深い震源であった地震で何故か調布の方が加速度が高かった事実を完全に忘れているな。

同じ事を何度も何度も､痴呆と言い様しか無い。

>926
その観測点も、川の跡。
水はダメだな

>調布の方が加速度が高かった事実を完全に忘れているな。

だ、か、ら、河川の近くはダメなんだよ。わかった？

>>930

お前がボーリングデータの柱状図を提示してからモノを言え！

河川の近くだけか？
だったら、なんで宮城・岩手内陸部地震で山体崩壊が発生したんだよ？

>>925

>>水はダメ。

こんな事言っていたら、江戸時代以前からある橋梁なんて存在は無い。

まして水が無ければお前と言う存在の生命も存在しない。

水による浸食は火星でも最近起きている。
あんたの浅知恵では建築・土木構造物すら造れないな。

今回の三井の物件も元々は沼地を埋め立てた場所です。
内陸の埋め立て地ですね。
あまり、歓喜して内陸がと鬼の首を取ったような事を言ってると、大きなブーメランになって戻ってきますよ

>>932
最近って・・・
一体いつの話をしてるのか

>>934

本当にバカな浅知恵しかないな！
以下のNASAのMROが調査した読みな。

http://www.nasa.gov/press-release/nasa-confirms-evidence-that-liquid-w...

>>933

全く、その通りです。

>>927 の画像を見ると、左下の神奈川県はかなりの浸食が起きていることがわかる。

こうした地形は、土星の惑星のタイタンにもあった。
液体のメタンの水が存在している事を示提しているからだろう。

まさに便所の落書き。東京の地盤サイトにちゃんと柱状図あるんだから、それを見て話せよ。