パークタワー晴海　その3

天井の高さ、柱間隔はパークタワー東雲と同等だよ。三井不動産と清水建設だけどね。ここは２年前は坪300で売りたいといっていたけど、いまクロノレジデンスが330くらいだからね。350とかになっちゃうね。

ベイズは天高2500でサッシ高2450だから
より天井のフラット感が出てますね

ベイズも素晴らしいけど、天カセ部分まで完全フラットな2600天井に2300サッシなら総合的にこちらが上ですね。そもそもベイズは階高3300、ここは3450ですし。
ここ最近、階高345も確保した物件は殆んど見かけないレベルでパークコート千代田富士見ぐらいでしたよ。間違いないなく構造面では湾岸最強ですね。
そりゃ駅距離をカバーするためあらゆる点から差別化図ろうとするわけで、当たり前ですけど。

失礼、ベイズの階高は3250でした。

じゃぶじゃぶ池も公開空地で近所のガキの溜まり場に、他の空地も維持費が大変そうで、敷地内にセブンがあるのに無駄に追加で住民用のミニショップまで置いて管理費が酷いことになりそうだけれど、
建物のスペックは本当に素晴らしい。

立地も酷いしマンションとしてはあれだけど、久しぶりに良い建物を見ることができました。
来月の大林の構造説明会も楽しみです。

確かに2600フラットは凄いな。
ベイズも凄かったけど。

まあこの価格なら
細かいこと除けばシーサイドブリリアとか普通の部屋でも2500あったしブランファーレ辺りも2600あったと思うけどね

普通の部屋=LDK以外

マンションは立地が全てじゃないですか？
残念ながら、立派な構造や設備、コンセプトに資産価値はありませんよ。
維持費がかかりそうな付帯設備が無いクロノやティアロの中古を安く買った方がまだ資産価値はありそう。
10年後、ティアロクロノより1割も高く売れるんでしょうか？
そもそも今後もタワーが乱立する中央区湾岸で10年後今の価格が保たれる保証はかなり低そうですが。

>>4828 匿名さん
何故雨の日だけ車通勤？
毎日車通勤でもよくない？

>>4859 匿名さん

ティアロクロノ、だって駅遠だから立地は良くないでしょ。

CGPならともかく、クロノティアロは目糞鼻糞ですね。
駅遠3兄弟

駅近にはない解放感と近くにららぽーととトリトン、目の前にBRTができることも考えると言われてるほど立地がひどいと思えませんが。

同じ値段でここよりも遥かに利便性の良いDT,KTT,TTTが買えるわけで、あえて選ぶ理由は？

>>4864 匿名さん
DT、TTT、KTTの囲まれ感、パツパツ感がいやなのです。勝どき駅まで10分弱でそれほど駅に近いわけではないし。

>>4863 匿名さん

BRTはバスですよ。
郊外のバス便物件がバス停徒歩1分を売りにするようなもん。

>>4866 匿名さん
BRTと普通のバスは違うでしょ。
都バスだったら既に晴海も通ってるよ。都05は本数多く便利。

>>4867 匿名さん

導入予定のBRTは専用レーンもない、普通のバスですよ。

そのバス10分でたどり着くのが郊外最寄り駅なのと、都心ターミナル駅の新橋なら全然意味が変わってきませんかね？確かに渋滞による定時制の低さや停留所の多さによるサービス速度の低さは問題ですが、BRTはそれらをハード面から解決するものですし。

駅遠の郊外がダメなのは近場に商業施設も交通機関もなく、駅距離に見合う価格以外のメリットが薄すぎる事。ここは駅遠ながら商業、眺望、開放感に恵まれ、マンション自体も都心の駅近では絶対に実現できないメリットを付加している。その意味で郊外駅遠とは本質的に違うのですが、駅近信仰が浸透している以上、その先入観に囚われる人が多いのでしょうね。

へ？普通のバスとは違いますよ。本気で言ってるの？

駅近だけが立地だと思ってるのでは？
永久眺望や静けさなども立地の一つでは？
銀座に近いというのも立地の一つ。

路線バスと違うのは連節型というのとバス停の間隔が広めというくらい？

>>4872
信号を多少調整するんじゃなかったっけ

専用レーンや、赤信号が無いのもメリットだったと思うよ。

久々に心踊るマンションが登場しましたね。

南向き永久眺望狙いの人が多いんでしょうかね。

>>4874 匿名さん
4868さんによると専用レーンはないそうですが、、どちらがホント？

赤信号が無いのなら専用レーン不要ですしね。

3年後にはこの価格でも激安に感じるようになるんでしょうね。。。

>>4865 匿名さん
ココのパツパツ感もスゴイです
隣もタワマン建設するようですし

南向きなら永久眺望だよーん

隣は商業施設じゃなかったっけ？
タワーマンションじゃなかったような。。。

有明にするか晴海にするか、未だに迷ってる。

>>4881 匿名さん
だから南向きを内陸と同じ価格設定にしたんでしょう。強風潮風の凄さを体感できる貴重な向きです。

>>4884 マンション検討中さん
近隣住民ですが時々強風のときもありますが困ることはないです。お向かいのPCTも同様では。潮風感はないですよ。ご参考まで。

>>4880 マンション検討中さん

ティアロとクロノはけっこう離れていて問題ないが、こことティアロの間隔はそれ以上なのでパツパツ感は全くないでしょう。

MR行って舞い上がってる方は以下榊氏のコメント読んで冷静になったほうが良いです。
彼の坪単価予測が当たっただけに、なお更です。

中央区の湾岸エリアにパークタワー晴海という注目物件があります。
有楽町線の月島駅へ徒歩12分、大江戸線勝どき駅へ徒歩15分。
いってみればクズのような立地です。
ところが、オリンピックのバブルで少しは売れそうな気配です。
価格はヤナセ跡地と同水準とか。すると坪単価で350万円前後ですか・・・
アホかいな、というレベルですね。お隣のティアロが293万円です。

2年前に「月島駅徒歩1分」で売り出されたキャピタルゲートは
坪単価340万円だったと記憶しています。
「お前ら徒歩12分のくせに徒歩1分よりも高く売るんかい！」の世界。
2年前の常識を完全に逸脱しています。
だったら駅徒歩1分の「勝どきビュータワー」を買っておけ、となります。

今の局地バブルで、もっとも危ういのが湾岸エリアです。
それも、駅から遠い物件。江東区ならスカイズとかベイズ。
あのあたりは、今でこそ何億円もかけたド派手広告で人を集めていますが、
築10年で売る時にはただの「駅徒歩12分」です。
「そういや、このへんでオリンピックがあったなあ」なんて。

もっとも脆弱なのは、鉄道の便が悪い有明エリア。
住友不動産が2010年に取得した「有明北3-1」という11万㎡の土地。
「国際展示場」駅に近いので、なかなかの場所です。
取得価格は1種42万円らしいので、マンション価格になると
坪単価250万円以上ですが、今のご時勢で住友だと・・・・
下手をすれば300万円超ですか(笑)。戸数は2000戸というお話。

オリンピックの前に完成引渡しを迎えたいでしょうから、
そろそろ事業化してもよさそうなもの。
オリンピック後だと250万円どころか、200万円でも怪しくなります。
早くやるにこしたことはないプロジェクト。
しかし、オリンピックに惑わされてこの物件を購入する
2000人にとっては、ただの不幸かもしれません。
その先、マンションの資産価値は下がる一方でしょうから。

私たちは、東京という街の膨張課程しか知りません。
生まれてからずっと、この街は膨張し続けてきました。
実のところ、今もその過程にあります。
だから、千葉ニュータウンなんてところでも、
未だに大きなマンションが開発され、
現状でそれを買っている人がいます。

しかし、いかな東京といえどもこの膨張が永久に続くわけではありません。
2020年頃から人口減少が始まり、その数年後に世帯減少も起きるでしょう。
であるにもかかわらず、住戸の数は増え続けています。
だから、空家も増え続けています。空家率も上昇中。

こういう場合、住宅の価格は下がって当たり前です。
なのに、局地バブルの局地エリアでは騰がっています。
なぜでしょう？　買う人がいるからです。
でも、住む人は増えていません。だから空家が増えています。

豊洲のスカイズという、私に言わせれば坪単価150万円の
実力しかないはずのマンションが250万円超で販売されて、
最初はグズっていたのにオリンピックバブルでスピード完売。
現在、引渡しが行われているみたいですが、
多くの住戸が賃貸に出されているそうです。

「まさかあんなマンションを投資用に？」
プロなら買わないでしょうね。長期で見れば賃貸がつけにくいでしょうから。
まあ、今ならつくでしょう。オリンピックも待っています。
新築のピカピカで豪華設備を満載しています。
面白がって高い家賃を払う方が現れても不思議はありません。
でも、10年後も賃貸ニーズが安定しているでしょうか？

まあ、無理でしょうね。
毎日駅まで12分も、あんな無機質な街を歩かなければいけません。
同じ家賃で港区のおしゃれな街に住めるのなら、あそこは選ばんでしょう。
毎日大きな風呂やプールに入りたい、というなら話は別ですが。

東京という街は、おそらく5，6年後に収縮期に入ります。
街が縮んでいく、という現象を東京の人は知りません。
でも、アメリカのデトロイトや夕張のような例もあります。
街が縮んでいく場合、当然ながら不動産の価格も下がります。
現に、すでに収縮が始まっている地方都市の不動産は暴落しています。
その当たり前の現象が東京にもやってくるだけ。

その時に、もっともひどい目にあうのは
オリンピックで実力以上の価格で販売されたマンションを買った方。
典型的なのがスカイズやベイズであり、今度のパークタワー晴海。
駅から遠いマンションを買うべきではありません。

商業、眺望、開放感ありとかなんとか書いてる人多いけど、それはクロノと同じですよね。
外観デザイン性はあっちの方が高いと思うし。

そもそもそれをクロノの時に見出だして250以下で買った人だけが不動産見る目ある人なんで、今さらここにそんなこと書いてる人って、5年出遅れてるのを自慢げにここに書いて恥ずかしくないの?

>>4869 マンション掲示板さん
正論ですね〜。

榊の間違いは、日本の人口が減ってきても、関東で言えば東京の郊外が収縮するだけで、都心に近い湾岸はそんなに価値が落ちないでしょう。
港北、多摩、町田、所沢、大宮、柏、船橋、千葉みたいな都心まで通勤に時間がかかる街がヤバイ。

正論だとしても、それをわかってるのにこれからやっと晴海買うのなら相場感ないよね～。
10年前に気がついた人は既に含み益満載、
あなたのような高値掴み君待ってましただよね。

業界の方なら大まかな坪単価は予想つきますよ。
だから榊氏が特段優れているとは思いません。

何を持って判断するかはその人が拠り所とする情報によって変わってくるので一概に言えませんが、
本当に住みたいと思った物件が出てきたタイミングで
購入できる条件（年齢や家族構成、資金面など）が揃っていれば
坪単価とか口コミとか気にせずに購入するのが後悔しにくい買い方だと思います。
（※一次取得に限ります）

前向きな性格ですね。

>>4888 匿名さん
クロノって250万以下でした？

榊氏の言うことを信用する検討者なんていないよを

キャッシュで買える人に対しては貴方のおっしゃる事はもっとですね。

>>4887
暴落記事には全て賛同するわけではないけど、唯一駅遠マンションは選ばないのは資産価値の観点からは合意。
今後明らかにタワマンが乱立する地域で、相場が下がった場合資産価値が真っ先に落ちるのは立地。
まあ、永住または資産価値は気にしない金持ちが買うマンションなんでしょうね。買える方は羨ましいです。

>>4891 匿名さん
はい。保有物件でたっぷり含み益あるので、痛くもかゆくもないのです。

>>4897 匿名さん
ここの立地が良いと思ってるので悩ましいんですよ。そもそも立地が悪ければ検討しないので。

仮に5年前クロノの角部屋を買っていて、2,000万の含み益がある空中族は、先見性があったと思います。
ただ、そこを売ってあえてここを選びますかね？この先どんな先見性があるんでしょうか？

立地が良い悪いは、個人的な価値観による部分もあるので何とも言えません。
ただ、資産価値の観点から申すと、メインターミナルでもない駅10分以上は悪いとしか言えないと思います。

>>4900 匿名さん
高くなりそうだが
豊洲東急を待つことにします。

>>4900 匿名さん
自分がクロノ持ってたら迷わず売却します。

彼は相場感無さすぎて参考にならない。

榊氏ってここ十年くらい湾岸下がるネタやってない？

>>4904 匿名さん

榊氏は某湾岸の妖精に怨みと嫉妬があるからでしょう…
評論家としてもオワコンだしそっとしておきましょう。

マンマニ氏のブログまだかなー。ヨイショ記事だろうけど。
「予想以上の高値になりそうですがディズニー好きならおすすめです！」的な。。

4887

何この昭和？？？
今は平静ですよ。
日本はすでにアジアで第五位（一人当たりＧＤＰ）。
既に先進国ではなくなった。
このままこれを続けるべきと言う人は都心の不動産を売れば良い。
時代は変わる、日本もこのまま沈まないと思う人は買いです。
バカな人の意見に左右されることなく自分の頭で考える日本人よ出よと言いたい。

9000...5000+4000として、
有明と東雲に中古2個買って、一つ貸したらそれでローン払えるね・・・
ローンとか資産価値とか気にしない富裕層なら問題ないのかな

日本はこのまま沈むでしょ。経済の要は人口よ。

少子高齢化進展でそもそも住宅価格も低金利でも全く上がってない。株価もだめ。
都心のマンション以外は全敗。
例えば来年にも試験管ベビーとか認めるんじゃないと手遅れ。どうせ何もできない。

米英仏なんかは結局人口増えてるけど、ダメなアジアの辺境じゃん日本なんて。
まずはそこを認めるとこからスタートしないといけないと思うけどね。
今は低金利と五輪でさしえてるけど、まあ10年以内にはガタってくるよ。

今は平成、もうすぐ終わるけど。

>>4908 マンション検討中さん

ちなみにどうやって買うの？
資産背景あっても同時に二個ローンを組むのは簡単じゃないよ。

あくまで複数買いは時期を変えないと。
一つはキャッシュで一つローンなら問題無いですが…

住宅ローン、フラット３５で両方いけるんじゃない？
俺もここ9000万で買うなら、東雲と有明の中古2つ買いたいかな。立地等はかなり似通っているからね。

欲しいなあ。
やっぱり有明にするしか無いのかな

事前審査は通っても実行時期が重なると本審査の段階で否決になる可能性もあり。

そして何故？東雲？
新豊洲・有明・晴海で開発が進むと一番取り残される可能性が高いエリア。アクアティクスセンターや開発余地のある（敷地的に）辰巳の方がマシなレベル。

そもそも隣接エリアに2つ買う理由が不明。
リスクヘッジしたいならエリアは放すべき。

ここのシャトルバス、行き先決まってるじゃないですか。
なんかMR行ったふりの人いますね。

MRの感想は素直に高いと感じた。
予定よりワンランク下の間取りにしないとダメな感じ。
永久眺望も実はそんなにいいとは言えない。富士山もレインボーも見れないわけだし。
子供には凄くいいなと思う施設多いけど、少し大きくなったら使わないかもなぁ。
結局予算ありきなので、今は有明に少し傾いてます。

あと受付のディズニー感や、シートベルトをして椅子が動くシアターはさすがと思ったけど、結局こういう豪華なMRが全て価格に反映されてると思うと、もう少し質素でもいいのになって思う。

初めてタワマン買う人はやられちゃいそうだけど、冷静にみると大人が使えそうな共有施設は少なく、マッサージチェア家にあるし、そもそも酸素カプセルとかも汚いおっさんが使ったと思うと使いたくないしで、家に帰って少しだけ夢から覚めてきました。

フラットと銀行でも1あれば行けるよ
まあちゃんと交渉できればだけどね
あと9000なら3000位は頭金あると思うから、2つにすれば片方はキャッシュ+無担保ローンでも大して問題じゃない。

>4914さん
みんなそう思ってるから賃料の割りに価格は割安だよね
この割安はグロス低による利払いも考慮の意味含むよ。
資産運用も考えれば不動産は割安のもの買うよ普通。

近いと賃貸管理しやすいし、管理規約によるけど駐車場複数確保できたりあるよ。そもそも同じ9000の話をしてるのだから、リスクは同じ。というか失敗してもまだ1つは残せるでしょう。地震リスクはあまり分散できないけど、火災や大島や路線などのリスクは近いその2つでも十分分散されてるよね。

シャトルバスは今決めてる最中みたいな感じだったよ
昨日は。
だから昨日か今日決まったんじゃない?

>永久眺望も実はそんなにいいとは言えない。富士山もレインボーも見れないわけだし。

やっぱクロノの西から南買った人がこの運河列の一番の先見の明あり・勝ち組だねぇ。角北西40F260。

シアター出てたとこの壁に印刷されたとこに書いてあったので昨日あって今日できたとは思えないですね。
ほんとに行きました？

>>4919 マンション検討中さん
勝ち組かはどうか知らないけど、眺望としては最高だね。
思ったよりティアロに隠れてるんだという印象。
南西角の89狙ってたけど眺望はかなり微妙そうで南東角の82はまだ価格でてないけど億近くになりそうで引き気味。

たとえ清掃されたとしてもどこの誰が入ったか分からないカプセルは確かに嫌かも。
共用施設が豪華なのは売りにもなるしカッコいいが、結局そんなにどこのタワマンもフル活用されてない。人気があるのはゲストルーム、キッズルーム、パーティールーム、あとはカフェコンビニ、ジムあたり？
豪華な共用施設いいけど、入居して最初こそたくさん使われるが段々使われなくなっていくんだよなー
MR行けてないから対策等分からないが、バスケのボールが跳ねる音は結構うるさいし。タワマンって音が上まで結構響くし。
窓閉めてるからそこまで気になんないと思うけど。

天井高260はいいですね。
今265に住んでるけど天井高いのはすごく気持ちがいい。
DTは高級感があったけど天井高が低かった。洗面浴室なんて特に酷かった。
SKYZはベランダがすりガラスなのが痛かった。スカベイともに物件自体は良かったけど豊洲駅が遠かった。
ここも専有は良いし物件自体も良いけど駅が遠い。賃貸やリセールで駅遠はやっぱり不利かな。値上がりは求めない。値下がりさえしなければいいんだけど。
建物の外観はクロノティアロが一番好きです。

>>4917 マンション検討中さん

賃貸管理はアパートじゃないから考え無くても問題無いのでは。タワマン投資のメリットの一つは管理の煩わしさが少ない事。

資産運用を考える際、初期投資を抑えるのは基本だと思いますが、出口まで考えると新築低層階のメリットが勝つのでは。
あくまで低金利メリットを生かす為なら。

オールキャッシュなら同意。単純な資産の組み換えメリットもあるので。

>4920
私の時には
印刷が間違っていて最終決定ではない。
最終決定は少しおまちください。
近い方はほぼ決定ですが

でしたよ。
そんな疑わないでよ2ルート書いてたの知ってるよ。
モニターはiiyamaだったねとか書いてみる。

4924さんのおっしゃることもよくわかりますよ!

横からすいません。
MRまだ行ってないのですが、2ルートはどちらが候補になっているが教えていただけないでしょうか？
噂だと月島、東京だと聞きましたが…

マンマニさんとかのらえもんさんがもうアップしたみたいから書くけど、月島/銀座と豊洲/銀座(土日)かな

ありがとうございます！

エレベーター、かなり遅いですね。
105[m/s]（低層用）～180[m/s]（高層用）って、湾岸最低レベル？
クロノティアロは180[m/s]（低層用）～240[m/s]（高層用）ですよね。

相場より高く売るのと実際に売れるのとは違うよね。ココが注目されたのは時勢と立地条件を考慮して相場よりも安く売り出すのでがという期待値が高かったから。さてどうなるでしょう

>>4930 匿名さん
それだけ速いとメンテ料が跳ね上がりますので、その対策かもですね。

>>4907 匿名さん

貴方大丈夫？
日本は世界中に投資(金貸)して利息で儲けている世界最大の債権国。それも25年前からね。GDPは成長率。
成長し切った日本はマイナス成長が続かなければ無問題。

>>4909 マンション検討中さん

貴方の頭だと日本では＊＊＊で嫉妬人生まっしぐらかもね。

例 フランスは1人あたりのGDP日本の半分。

1人あたりのGDPは生産年齢人口が多ければアップするだけで、それで豊さは測れない。
豊さは自国通貨が高く、その通貨で沢山の物が手に入ること。簡単に言えば
他国に比べて通貨に信用があるかだ。

豊な国=強い通貨=日本

エレベーター遅いね。
DTも高層階は240m/s。ランニングコストを削ってるKTTでも低層150m/sの高層210m/s。ちなみにGFTは120m/s(笑)

シャトルバス、豊洲はなしになったと聞きました。
月島と東銀座ですよね？

>>4936 匿名さん
豊洲は土日だけだったような。

スペック的には申し分無いですね。
ディズニー感も強めで子供も大喜びでした。

三井さんは凄いね。おじさんの心も鷲掴み。子供の心も鷲掴み。（笑）

徒歩12分のデメリットを価格で調整せずに、スペック上げて企画で押して来たのは、優秀な企画担当が居るんだろうね。サスガです。

>>4887 匿名さん

相変わらず痛い自称専門家
まったく当たらない(笑)

クロノとティアロも高スペックでびっくりしたけど、ここも負けずと高スペックだね。

エレベーターって、多少遅くても良いと思うよ。急ぎがちな朝は各駅停車で速さ活かせないし、速いのは時間に余裕のある土日くらいでしょ？

高速エレベータのメンテは大変よ。

夢の国仕様は維持管理コストをかけてしっかりやらないとスラム街になるよ。

正直価格見てビックリ。
立地その他見積もっても坪単価250-270くらいだと思ってました。
郊外の富裕層狙いなのかな。

>>4938 匿名さん
うちも子供にはいいと思いましたが中学生くらいになったら必要ない共有施設ばかり。笑
今だけって施設多いですね、未来には無くなる施設もいくつかありそう。

>>4937 匿名さん
豊洲にはいかないですよ。
月島駅と東銀座です。

>>4942 マンション検討中さん
さすがに270はないと思いましたが、310くらいかなと思ってましたので驚きでした。
売り切れるのかな？簡単には売れないと思ってるから売主を増やしたのでしょうけど。

一昨年の夏に販売延期しなければ坪300程度で買えていたはず。それが蓋を開けたら2割も高いんだから驚くよね。逆に三井は待って正解だったということ。

>>4940 匿名さん

ここの敷地のメンテナンス費用だのミニショップの運営費だのバス運行費だのに比べれば高速エレベーターの保守費用なんて誤差の範囲だよ。

こういうところでコンセプトがブレているのはいただけないね。

そんなに高いですか？不動産は、市況・周辺相場・将来性など加味して値付けするからティアロの価格考えるとこんなものでしょ。ましてや三井他各社が勝算を持って付けた値段でしょ。

コンセプトは唯一無二だし、今後、晴海のランドマークになる可能性もある。20年後にはヴィンテージタワーとして人気でますよ。そもそも近隣中古と変わらない価格で買えると思っていた人が多くて驚く。

そもそも湾岸のマンションオタクは坪単価で語りすぎ。
総額で○○平米○向き○○○○万で考えれば帰る部屋も多いです。お金は無いけど眺望の将来不安？そんな事だけ気にするなら、湾岸マンションは無理。郊外で戸建買えば良い。

ここのスレはネガが多すぎる。

>>4949 マンコミュファンさん

タワマンで将来眺望どうでもいい人がいるとは思えません。