湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part5

>>1279
そう、うちも安全面から戸建は諦めモードです。熊谷の事件で再度痛感しました。
日本もアメリカみたいに住宅地が高い壁に囲われればいいのですが。

1279だけど合衆国は敷地が広く広大な庭を殆どがもっているのが、この日本には無い特徴なんだけどね。

世田谷区の犯罪発生件数は新宿区とほぼ同じですね

何でだろう

早く自分の家が買えるといいですね。

タワマンは、外より中の方が人が多いから危険。

セキュリティで人が入れないのは、逆効果じゃない？

70平方メートルの住戸で戸当たりの負担額は管理費が1万5000円、修繕積立金が6000円。月額合計が2万1000円ということになります。ローンの支払いはきついものの、月々の管理費は駐車場使用料もあわせて約4万円程度。なんとかなる範囲の方もいるでしょう。
　
　ところが、これにはちょっとしたカラクリがありました。修繕積立金は築年数の経過とともに自動的に上昇していく仕組みとなっていたのでした。スタート時点で87円だった1平方メートル当たり単価は5年後に2.5倍の217円、10年後347円、15年後には420円。当初設定金額の4.8倍です。70平方メートルの住戸で6090円だった修繕積立金が2万9400円にまで跳ね上がることになります。管理費、駐車場使用料とあわせて15年後には6万円を超える負担があらかじめ決定されているのです。

デベロッパーのなかには、都内でタワーマンションの発売を計画すると真っ先にシンガポールに出向いて中国人相手に「先行販売」をして、まず売り上げを確保する業者も珍しくありません。

　知人のマンションでは、結果的にはなんとか使用言語は日本語ということで収まったそうなのですが、その後もマンションの共用部の使用をめぐって日本人対中国人の対立が続いているそうです。

　共用施設に仲間を呼び込んで大騒ぎをする中国人。共用部でところかまわず痰を吐く、エレベーター内で食事をする親子。彼らが降りたエレベーターの中は南京豆の殻だらけといったこともあったそうです。

　中国人のなかには、修繕積立金の積み立てを拒む人も多いと聞きます。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないのです。管理費ですら支払を渋る人もいると聞きます。彼らのほとんどが「投資用」での購入。東京五輪開催の前後にはマーケットに一斉に売りに出すという噂もあります。

　住宅に対するこうした価値観の相違は、使用言語で揉めているうちはまだ序の口なのかもしれません。昨今の人民元の切り下げにみられるように、中国経済にもいろいろな見方があります。いつなんどき中国に大きな政治的、経済的な変動などのリスクが顕在化するかわかりません。

　その時、タワーマンション内を闊歩していた中国人オーナーはどうなるのでしょうか。彼らが本国に戻って、管理費を支払うことなどすっかり忘れてしまう。あるいは狼狽してとんでもない安値で他者に売り渡してしまうようなことが起きると、社会の縮図のようなタワーマンションが街に与える影響は甚大なものとなるでしょう。

　空き住戸だらけになったタワーマンションでは、建替えはおろか大規模修繕すら満足に行えずにスラム化するところも出現するかもしれません。タワーマンションの将来は必ずしも「視界良好」ではあり続けないというリスクを、考える必要がありそうです。

>>1286
外より中の方が人多い？
どこに住んでるの？

同じマンション内で犯罪が起きてるのはマンションの玄関口しかセキュリティがないマンション。
玄関口、エレベーターホール、エレベーター内、階別セキュリティ、そして玄関にセキュリティがあって、あちこちに監視カメラがあり、警備員が常備してれば、戸建より圧倒的に安全だし、例え犯罪が起きても犯人はすぐ特定され二次犯罪は起こりにくい。

マンション犯罪の特徴は、住民が、その住民を殺害するもの。ご注意を。

5000人密閉暮らし、一人でも犯罪を企てれば、5000人が危機に陥る。一人が放火すれば5000人が危機。危険に対して圧倒的に不良だし、外に出れない矛盾だらけのセキュリティ。

アメリカでは60年前に高層ブームが起こったが、
犯罪の温厚で、7割のタワマンが解体されている。

＞1288
＞　中国人のなかには、修繕積立金の積み立てを拒む人も多いと聞きます。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないのです。管理費ですら支払を渋る人もいると聞きます。彼らのほとんどが「投資用」での購入。東京五輪開催の前後にはマーケットに一斉に売りに出すという噂もあります。

1288さんは表現が優しすぎます(笑)
噂というより1288さんの書き込み内容の全てが「事実」です。

五輪開催決定後は中国人投資家からの豊洲に関する問い合わせが増えた。マンションを買う人の多くは、海外への現金の持ち出し制限を受けない台湾人、香港人、シンガポール華僑。それに加えて大陸の中国人が、香港にある銀行を通せば制限を受けないため香港経由で豊洲などのマンションを爆買いしている。

彼らの目的は投資で、しかも管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄。
勿論管理費や修繕積立金が未払いの部屋を買ってしまえば、中国人投資家の未払い分をすべて支払う義務も生じます。

さらには、ゲストルームの独占はおろか、自室の部屋までも宿泊予約サービスサイトのエアビーアンドビーなどを使って又貸しを平気で行い、転売までのコストを稼ぐ。

都内に2000まで増えた高層マンションは、必ず将来機能しなくなる。老朽化で管理修繕費に拍車がかかり、オーナーは不在。すなわちスラム化、犯罪と土地あまりの象徴となるだろう。

>エンケドラスは、星全体が海に覆われているんだって。

この埋立さん、大丈夫？

>>この埋立さん、大丈夫？

この反論の仕方、アホだな。

エンケラドスが氷の下に巨大な海に覆われている事がわかって、宇宙空間でどのような自然現象を起こしているかの思考力が止まっているな。

『埋立』と言うと人工的に堆積させた地盤。
堆積と言うと自然の堆積地である関東ローム層もそうだろ。

もしかして、太陽系第三惑星のみが全宇宙空間でたった一つ違った自然現象を起こしていると考えているのか？
月には液体の水は無かったが、太陽系では火星に水の存在があった（地表の下に氷を発見。すぐ溶けて蒸発したが。）、さらに土星・木星の衛星にも次々に水の存在を発見している。

この太陽系ですら天の川銀河の中でちっぽけな存在だと意識した事も無いんだろう。

>>エンケドラスは、星全体が海に覆われているんだって。
この埋立さんは、エンケラドスをエンケドラスと言い間違えるくらいだから、
書いている情報は身に付けているものじゃなく、ネットの受け売りでしょう。
>>太陽系第三惑星
>>宇宙空間でどのような自然現象を起こしているかの思考力が止まっているな。
まともじゃないでしょう。

>>1296 は誤字の突っ込みや創造力が無いのにまともでは無いと難癖を付ける知見の低い奴。

>>創造力
は？　何か造るの？
埋立ポジ爺さん、みんなが閲覧する掲示板なんですから、しっかり書いてくださいよ。

>>1287
安っぽいマンションに住んでんな～

堆積というのは長年に渡って自然に積み重なった現象のこと。
ショベルカーでヘドロやゴミを投げ込んで作った湾岸埋め立て地の埋立作業を堆積とは呼ばないよ。
少しは日本語勉強しな。

>>1298
ワロタ

価格が高いマンションにすれば、変な人が購入する確率を下げる事ができるよ。

安いマンションだと安いなりの人になる。住民層って大事。

賃貸だと本当に悲惨だよ。　え？まだ賃貸なの？
何かあってからでは遅いよ。

>>1300

>>ショベルカーでヘドロやゴミを投げ込んで作った湾岸埋め立て地

こんな幼稚なイメージしか湧かないんだ。

日本語を勉強？　ドアホだな。
土木工学だろ！

＞1299
>>1287
安っぽいマンションに住んでんな～

豊洲マンション押し売り業者(のらえもん)君、早朝４時からご苦労(笑)
365日24時間体制でマンションコミュニティにカビのように張り付いている・・・気違い沙汰(笑)

＞1287さんは近い将来修繕積立金が跳ね上がるを説明するために１例として取り上げているだけ。

豊洲マンション押し売り業者(のらえもん)君は頭悪いからそれくらいのことも理解できない(笑)
まあ、豊洲マンション押し売り業者(のらえもん)君は捏造を｢テイゾウ｣と読むと思っていた中卒程度の国語力もない脳タリンだから、文脈からそれに気づけないのは当然と言えば当然ですが(笑)

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。

＞1287さんの修繕積立金が15年後には今の4.8倍になるというのはかなり甘目の想定。
今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないためゴンドラを利用することになるが、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。その分、通常のマンションに比べて修繕費用が割高になる。

特に海沿いに建つ湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。

15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。

しかもこの計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そしてそのままマンションの老朽化が加速されスラム化していく。

また出たか。文章の要約もできない低能くん。

>>1304
マンションはあえて購入しなかったのですね
懸命な判断です

ＰＣＴの頃までは、豊洲のマンションは激安だった。
その頃までに激安で買った庶民が大勢住み続けている街、豊洲。

今更、高いマンションを買ったって
街の住民の大半は安いなりの住民層。

>>1304
長文にはいつも辟易させられるが今回のは想定が過剰な気はするけど大筋ではその通りだと思う。管理費規約を改正して急激ではなく徐々に上がるようにしたり滞納者への効果的な督促など管理組合が色々知恵を出さないとタワマンの将来は不安。
実際に8倍以上とかなったら皆逃げ出すよね。それまでにしっかり貯金して避難先を確保しないと。現在子供が未就学でもそのころには学区とかに縛られない年齢じゃないかな。どっちにしろカツカツローンは自滅への道。

＞1303
どうせまた加速度と噴火の話にして話をそらせたいんでしょ、埋立ポジさん

>>1307
安いと言っても10万くらいの賃貸者が買えるような価格じゃなかった。
サラリーマンの平均収入では買えないよ。

>>1308
どんなに内容が正しくても、これだけ長々と書かれたら読む気が失せます。ほぼスルーでしょう。

長文くんは3行くらいで文章まとめる力が必要だなぁ。
連休でも誰にも相手にされず時間あるのは分かるのだけど。

>>1304
手取り1000万の額面を知らない長文くん。
過去の明細見て教えててあげようか？笑

確実に言えるのは、長文くんは組織の中枢に対して正式な報告をした経験がないということ。
忙しい経営者に長文の報告なんてした日には、頭から怒鳴りつけられる。

マンション買わない長文くん vs 山手タワマンの山手くんの戦いが観たい！

買わないんじゃなくて、買えない人だろ（笑）

では、外よりもマンション内の方が犯罪者が多いと思ってる安全くん vs 山手タワマンの山手くんは？？

>>1315
多分、山手タワマン君って自分の事だと思うけど、＊＊の相手はしたくない。

Twitterではタワマン在住アルファによる世田谷disがひどいことになってるな

そんなにいじめなくてもいいのに…

世田谷、にタワマンが無い
と思ってるのがいるのか？

新宿や渋谷ってオフィス街としては実はそう大きくない。通勤ニーズ=昼夜間人口差って圧倒的に皇居の東側の千代田区・中央区・港区北部に偏っててその上に東京駅周辺は更に開発進むからね。職住近接で豊洲の優位性は明らか

高島平から10km都心方向で池袋。豊洲は東京駅まで5km。高年収企業のオフィスへの距離で豊洲圧勝。多摩NTはより酷く10Km都心に行っても新百合ヶ丘w。八重洲再開発でさらに業務集積が進む。不動産は立地が命。高収入共働きは職住近接が命

>>1321
それを言ったら、日本橋周辺の住宅街が一番高値なはずだね。でも実際はそうじゃない。
これから八重洲には住宅と商業施設の一体開発でそれなりの数が分譲される。さらに、八丁堀・佃・月島と新築ラッシュです。
残念ながら、八重洲の高収入層は豊洲まで目を向けないです。

>>1323
八重洲の高収入層って平均年収どのくらいを想定してますか？

年収5000万程度です。

まあ、豊洲は優位性高いのはそうだよね。

豊洲の平均的な住民の年収は2000万円相当

最近は２０００万くらいの住民多いけど、１０００万や４０００万超えの住民も多いよ。

成約価格上がってきましたね。

最近は、
と言って
昔から豊洲に住む大勢の庶民を除外する。
１丁目４丁目５丁目などには、分譲価格が激安だったマンションがたくさんある。

そんなこといったら、世田谷だって１００万程度の激安一戸建て買えてた人大勢いるぜ。
恵比寿なんかも、昔は工業エリアで激安だったし。

そんなもんじゃないかな？

青山なんて昔は荒野で激安だったんだぜ

1329
やっぱり、ＰＣＴでも高くなるのは内廊下のタワーＡだな。
外廊下ではなくて。

Aの方が人気ですね。Bもなかなかの人気ですが。

昔は、の昔の年が違うだろ。
激安だったＰＣＴの分譲された年は２００６年。
世田谷や恵比寿や青山が安かった年はいつの昔だ？

高いね。もうこのエリアは安くは買えなそうだね。

この程度で高いと思うなら、もう都内は諦めた方が良いのでは？
千葉がお似合いです。

開発前が安いのは当たり前じゃない？

恵比寿だって大崎だって、昔は悲惨なエリアで安かったから、そのころ買った人は年収低いよ。
青山だって、昔は荒野だったんだからさ。
うちの婆ちゃんが、表参道の並木は昔は細かったんだって言ってたなぁ。

>>1333
内廊下がBじゃなかったっけ？
Aは上層階だけ内廊下だよね？

内廊下は必須！

うち廊下より外廊下の方が採光や通風では有利だよ。
子育て世帯には、断然外廊下。

地震が来たら、津波で共用部が浸水したり、液状化で敷地がドロドロになります。
それでも湾岸タワマン住みますか？
それとも内陸行きますか？

開発が進んで街が出来上がってきたら高くなるんだよな。
不動産の基本だと思うんだけど。

内陸よりも安いから湾岸マンションには一定の需要がある。

ただリスクがあることも事実なので、価格の安さを取るか、安全性を取るかの二択だな。

安全性以外に、チャイナタウン化についてはどのように考えればよいんでしょうか？

知らないのかもしれないけど、都内２３区は液状化どこでも起きるよ。

>>1340

そもそもタワマンは子育てには向かないでしょ？高層階に住む子供の学力面や健康面が懸念されている。

>子育て世帯には、断然外廊下。

そもそも、コンビニバイトしてるような中国人が豊洲のタワーマンション買える訳ないでしょ（笑）

中国本土に住んでる中国人が買ってると思います？
さすがに、毎日豊洲から中国まで通勤するとは思えませんが。

>>1337
じゃあ千葉にします(涙)

タワーマンション、結構子育てに向いてると思いますよ。
便利ですし、教育レベル高いことが多いです。

千葉がお似合いでしょうけど、千葉になんか買ったら終わりですよ。
無理してでも人気エリアに買った方が良いと思います。

>>1351
じゃあイチかバチかで大借金します(涙涙)

>>1345
その画像は見飽きたよ。もっと信頼性のある情報源のマップを見るべきだよ。

↓東京都の出している「東京の液状化予測」。水色の湾岸エリアだけが液状化リスクが高く、内陸の大地はセーフ。

はい。好きなエリア・人気エリアに買うのが鉄則です。
もう、それでも買えないなら、あきらめて賃貸ですな。

でも、人生一度きりですし。。。難しいよね。

湾岸エリアに１０メートルぐらいの津波が来たら、湾岸マンションの何階まで浸水しますか？それより上の階を買おうかと。

>>1353
東京都のハザードマップは信頼できそうですね。液状化のほかに津波のマップなんかもあるんですか？

なんだかんだで内陸の大地は安心ですね。ただ湾岸タワマンと比べると高額になりますなー。

ありますけど、津波は最大３メートルなので、湾岸エリアはセーフです。
新豊洲は７メートルですし。
津波がきても護岸を洗う程度ですな。

内陸は内陸で大変よ。火事の危険性が高かったり、地滑りあったりね。
豪雨で沈むエリアだってある訳よ。

そういう意味では、湾岸は都内でも安全性高いエリアだよ。

>>1354
赤坂エリアが好きです。この辺りにパークマンション買えますか？

マンション業者は客が破産しようがどうでもいいと思ってますね。
とにかく無理してでもローン組ませて売り付けられればOK。
あとのことはもう関係ないですから。

破産すると思うなら買わなきゃいいのよ。

>>1359
タワマンで万一家事が起きたらどうなりますか？耐火性になっているとはいえ、想定外の地震がおきたりしたら火災になる懸念もあるでしょう。はしご車が届かないから、ヘリコプターで助けに来てくれますか？

赤坂って結構悲惨なエリアもあるから気をつけた方がいいぞ。

マンションは燃えないから安心しとけ。
まさか、木造だって思ってるわけじゃないだろ？

新宿や渋谷ってオフィス街としては実はそう大きくない。通勤ニーズ=昼夜間人口差って圧倒的に皇居の東側の千代田区・中央区・港区北部に偏っててその上に東京駅周辺は更に開発進むからね。職住近接で豊洲の優位性は明らか

木造だと思ってんのかな（笑）

鉄筋コンクリート燃やしてみろよ。
燃えるかどうか、試してみたらいいのに。

青山が荒野だったときの日本の人口は？GNPは？
マンション営業はバカな中卒だから、比較対象がメチャクチャだね。
とにかく自分の都合がいい屁理屈を並べてるだけ。
ちょっとでも常識のある人はあきれてます。

人口とGDP、何で気になるの？（素）


青山や恵比寿だって、激安だった時期があってだな。収入少ない人が多く住んでるわけだよ。
それが分からないから言ってるのかね？

人口とGDPについても、何が関係あるのか説明してもらってもいいけど、まともな説明できねーだろ？

確か今年の春先に、東京・西神田のタワマンでは火災が起きたよね。

例えば、汐留や丸の内（特に有楽町側）に勤務で豊洲や勝どき、佃に住んでたら、子供が体調悪いときに、昼休みに様子を見に、保育園に行けるくらいの「距離感」なわけよ。

高島平から10km都心方向で池袋。豊洲は東京駅まで5km。高年収企業のオフィスへの距離で豊洲圧勝。多摩NTはより酷く10Km都心に行っても新百合ヶ丘w。八重洲再開発でさらに業務集積が進む。不動産は立地が命。高収入共働きは職住近接が命

湾岸マンション群が現状の多摩NTや高島平、千葉NTのように過疎化する可能性は、大手町〜丸の内〜汐留〜八重洲あたりのオフィス街が健在で、そこに相対的に高所得層が働き続ける限り、まずない。あのへんのオフィスに通うのに湾岸マンションは最高のコスパなんですよ。それより心配すべきは世田谷。

鉄筋コンクリートも丸焦げになるんですね。いろんなリスクを考えてマンション買わないと。

で、そのタワーマンションはどうなった？そのまま住んでるだろ？

タワーマンションは燃えないんだよ。燃えたのは家具くらいだろう。

木造だったら、火災旋風が起こって全焼して、土地だけになってるんだぜ？

鉄筋コンクリートで燃えるわけねーだろ（笑）

上海のタワーマンションは竹で作ってあるから、丸焦げになったみたい。

https://ja.wikipedia.org/wiki/2010年上海マンション火災

昔と今では経済規模がまったく違うだろ。
人口がどんどん減り、経済は衰退していくばかりの日本。
企業は国内市場では食っていけないから海外での商売に躍起になってるよ。零細企業の人にはわからないかな？
こんな状況で埋立地タワマンが将来的に高騰すると考えられる人がすごいと思うね。

上海品質

近くから撮影した写真をみたら分かる。

今時、マンションが燃えるなんて考える奴いねーだろ（笑）

ドバイのマンションも西神田のマンションも、消防隊などの尽力によって早期に消火活動が出来たので、燃えが広がらないで済んだ。

ただ、想定外の地震が起きたときには、色んなタワーマンションで火災が同時に発生することも考えられるため、消防隊が着てくれるとは限りらない、また住民も大きな地震の直後にすぐに消火活動が出来るとは限らない。そのような場合は、燃えが広がる可能性は十分あるでしょう。

マンション購入時には十分このようなリスクも考えましょう。

まぁ、マンションは鉄筋コンクリートだから、火災は心配いらないよ。