湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part5

＞1299
>>1287
安っぽいマンションに住んでんな～

豊洲マンション押し売り業者(のらえもん)君、早朝４時からご苦労(笑)
365日24時間体制でマンションコミュニティにカビのように張り付いている・・・気違い沙汰(笑)

＞1287さんは近い将来修繕積立金が跳ね上がるを説明するために１例として取り上げているだけ。

豊洲マンション押し売り業者(のらえもん)君は頭悪いからそれくらいのことも理解できない(笑)
まあ、豊洲マンション押し売り業者(のらえもん)君は捏造を｢テイゾウ｣と読むと思っていた中卒程度の国語力もない脳タリンだから、文脈からそれに気づけないのは当然と言えば当然ですが(笑)

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。

＞1287さんの修繕積立金が15年後には今の4.8倍になるというのはかなり甘目の想定。
今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないためゴンドラを利用することになるが、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。その分、通常のマンションに比べて修繕費用が割高になる。

特に海沿いに建つ湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。

15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。

しかもこの計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そしてそのままマンションの老朽化が加速されスラム化していく。

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