大和ライフネクスト株式会社ってどうですか？

旧コスモスライフからの付き合いですが
お金のかかる提案ばかりで有益な提案が
全くと言っていいほどありません。

マナーやルールを守らない住民に対しても
有効な手段やアドバイスを持たないし
マンションにとってパートナーたる管理会社としては
あまりに残念です。

マンション管理会社が委託先変更を「妨害」　怪文書、戸別訪問、反対質問集も

東京都内の高級マンションの管理を委託されていた大手管理会社が、委託先の変更を決める臨時総会前、
変更に反対する匿名のビラの配布や委託継続を要請する戸別訪問をしていたことが１１日、
関係者への取材で分かった。
マンション住民でつくる管理組合側は一連の行為について「妨害工作だ」と反発。
管理会社は事実関係を認め、「一部の住民の要請を受けて行った部分もあるが、配慮が足りなかった」としている。

このマンション管理会社は大手住宅メーカー「大和ハウス工業」（大阪市、東証１部上場）の子会社
「大和ライフネクスト」（東京都港区）。このマンションには約２００戸が入居し、管理費は年間３２００万円に上る。

以下略

横浜の都筑のマンション同様に基礎杭などに問題がないか心配です....

その気持ち、よく分かります
普段のずさんな対応を見る限り、
仮に旭化成建材が杭施工を担当していたとしても
コチラ側から確認・問い合わせをしなければ
先を読んでの報告はしなさそうですからね

５さん
住人を代表して管理組合が
マンション施工販売会社に尋ねるのが筋じゃないですか。

>>6

"管理組合"とは住民の【代表】ではありませんよ。

勉強、頑張って下さいね。

>>7
区分所有者でしたね。

委託妨害も上が強制してA C にやらせたものでしょう、此処のところ退職者が相次いでいますが過酷な
業務を強制され退職に追い込んでいるようです。AC は基本使い捨てですから。
ゼネラル社員以外にとってはかなりブラック企業です。

私のマンションで起きた実話です。

マンション管理会社大和ライフネクストにだした質問;
区分所有法違反をスルーしていいのですか？

私はXXに住むXX号XXXXと申す区分所有者です。
大和ネクストライフに管理事務業務にお世話になります。
重要事項説明書の中に事務管理業務の中には理事会支援業務と総会支援業務がありますが、
それについてお尋ねしたいことがございます。

昨年総会よりマンション管理組合理事会が法令を遵守しなかった事件が起きました。
昨年10月頃、駐車場アンケートがありました。その狙いは知らされませんでした。
昨年12月総会において議案「駐車場作り」は承認されました。
「駐車場作り」の中身は総会前に知らされませんでした。
総会当日、理事の議案説明により知りました。

議案の目的は下記でした。
１・「全面的な区画入れ替え」
２・「駐車場使用料金改定」
３・「駐車場専門委員会立ち上げ」

総会で発表された「全面的な区画入れ替え」は、「規約の変更」にあたります。
「議案の目的」が「規約の変更」にあたります。
ここで２つの法律違反が起きたと思います。
１つ目は区分所有法31条違反です。
（一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときはその承諾を得ていませんでした・）
２つ目は区分所有法35条5項違反です。
（「議案の要領」は総会前作られず配布もされませんでした。）、

誰もこれらの法律違反を指摘する術をもちませんでした。

貴社のXX氏は総会や理事会に出席し議事録を書いて理事長の承認をもらっていると思います。
ここに書いたような事実は勿論ご存知のことです。議事録を参照してください。
重要事項説明書の中に事務管理業務の中には理事会支援業務と総会支援業務とありますが、
XX氏は職業上もマンション管理士でしょうし、マンション管理を適正化すべき任務があると言ってもいいと思います。
本来マンション管理組合の基本ルールや、区分所有物の権利義務法律について一番知っているべきだと思います。
そういう任務にある人が、法律に違反していることを無視し、援助、支援するのは良くないです。
そう思いませんか？

はじめから法律の及ばないところで総会議案が創られ承認されました。
これってすごく恐いことですよ。
法律を知り、守ることはマンション社会では一番重要だと思いますが、いかがでしょうか？

長文　ご苦労様です
ここの管理会社は、ずいぶん恨みを買っていますね。
どうしてですかね。

>>10
駐車場区画の入れ換えは、規約の変更にならないです。
特別な影響にも入らないと思いますよ。

理事が議案を説明しているなら、しっかりとした管理組合なんどしょうね。

NO.11 by サラリーマンさん　
別に管理会社に恨みを売っているわけじゃないですよ。(^^
区分所有法を理解しないままに業務を行って来ているから、組合のコミュニケーショがややこしくなっていると思う。
でももとはマンションの、勿論極少数の住人が起こす問題です。
駐車場アンケートから見て８０％は問題を起こしません。
残りの２０％ですね、それも今期の理事会の中が問題だなーと見ています。

＜マンション駐車場の規約と契約（NO.10の場合）＞
規約は、住人みんなで決めた規則であり、
契約は、駐車場を借りる側の住人（乙）と駐車場を貸す側の管理組合（甲）が守る規則です。
住人は駐車場区画を有料で、契約期間は自動更新で借りています。
その場合は契約上、その区画は第3者に文句を言われることなく遠慮せずに使用できます。
区分所有法31条には次のように書いてあります。
「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」
「一部の区分所有者の権利」の中には、契約内容が有料であるとか、契約期間が自動更新である住人の権利が含まれます。
駐車区画の入れ替えは規約と契約の変更になります。
駐車区画の運用を変えるのであれば、規約と契約をそれに合わせて変更するということです。（区分所有法31条）
NO.10では違反があったと言っています。

>>14
特別な影響ではないし、要領については規約次第です。
他にも色々と間違いがありますけど、もう少し詳細な内容を記載しないと、実際のところ何を問題としているのかわからないので、誰もアドバイスできないと思いますよ。

NO.10、14の説明＞基本的な考えです；
現行の規約は住人によって作られたものであり、その認められる事実によって駐車場使用契約書は作られ、住人と管理組合によって権利と義務が果たされています。それは有料であるし、自動更新でもあります。それらがマンション駐車場の方向性を示しており、ほぼ全員に認められた約束事すなわち私たちの実質的な規約です。規約はそのように設立されました。
その規約を変更しようと思うものは誰でも、区分所有法３１条に従う必要があります。
つまり区分所有法３１条「規約の設定、変更または廃止は区分所有者及び議決権の四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。」
日本国が「区分所有法に限って契約なんか守らなくてもいいぞっ！」と認めるようなことはない！と思います。
法のもとで契約は実質的に守る必要があると思います。契約は社会の基本ですからね。
なお、【マンションの分譲業者が作成した管理規約であっても、区分所有者が異議なく承認したものは集会の決議がなくとも有効である（東京地方裁）】ことを申し添えます。

駐車場の使用について、管理規約にはどのように定めてあるのか（変更は特別決議…区分所有法第31条および第35条第6項の適用あり）、また、駐車場使用細則にはどのような定めがあるのか（変更は普通決議）、が分からないと判断のしようがないと思います。
駐車場使用契約の自動更新条項・・・無条件に自動更新がなされるわけではありません。

※あまり適当なことはいわないように。(^^;
　さも自分が法律であるかのような・・・

マンションアドバイザー　ソーシャルネット 管理規約の法的根拠としての区分所有法、３１条の絶対的強行規定性
http://www4.hp-ez.com/hp/pitagorasu/page34

「管理規約」は必ず決めないといけないものではありません。区分所有法では、規約は「決めることができる」ものとなっています。相当歴史のある管理組合様では未だに管理規約がないとこともあるようです。その場合は、すべて区分所有法を基に管理運営しているわけです（そうではない場合も多いと思いますが…）。すべてを集会決議で行なっても構わない訳です。
　「区分所有法」はもちろん法律の条文ですが、マンション管理を最低限のレベルで運営できるような仕組みになっています。公団分譲の団地管理規約はとてもシンプルですが、管理規約に書かれていないことはすべて区分所有法を基礎にしています。

昭和３７年４月４日に「民法の特別法」として区分所有法は制定されました。マンション管理の「憲法」的な存在です。馴染みのある民法より区分所有法の条文は優先されます。
なお民法（契約法）では、⇒契約自由の法則もあり、「任意規定」の条文も多く、⇒強行規定（法令の規定のうちで、それに反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定をいう）・⇒公序良俗違反や他の特別法に触れなければ、当事者間で民法の条文とは異なる取り決めをすることができます。取り決めがない場合には、民法の条文が判断材料となります。

「上記特別多数決議の要件のうち、法３１条１項の規定は絶対的強行法規であり、管理規約をもってしても別段の定めをすることは　できません。
　すなわち、規約の設定、変更及び廃止については「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする」こと以外は認められません。決議要件を緩和することも厳しくすることも許されません。
　…法３１条は絶対的強行法規なので、それと抵触する部分は無効です。

NO.10,14,16,18

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　xxxx年xx月xx日

xxxxxxxxxxxxxx（株）御中　xxxx様
xxxx様経由　xxxxxxxxx管理組合　理事長　理事各位

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　xxxx号xxxx xxxx


《　承認済み「駐車場ルール作り」案件の区分所有法に基づく無効化　》

昨年の総会で承認された「駐車場ルール作り」議案は、中身が充分に周知されたものではありませんでした。議案内容は総会当日伝えられましたが、総会の1週間以上前に「議案の要領」が配布されませんでした。

「議案の要領」とは、理事会で取り上げるまでに至った議案の背景、争点はどのようであったのか？　その賛否状況はどうであったのか？　理事会が議案として取り上げるに至った結論は何であったのか？
等々であり、
理事会以外の区分所有者が、あらかじめその内容に付き熟慮・検討した上で議決権を行使できるように概略をまとめたものを、総会１週間以上前に通知しなければなりませんが、理事会はそれを怠りました。
また委任状を出した方に対しても、「駐車場ルール作り」についての「議案の要領」は配布されませんでした。
つまり「駐車場ルール作り」についての詳細の内容は、事前に知らされなかったのです。

本来であれば「議案の要領」をもって詳細の内容は事前に告知され、熟慮・検討した上で承認をするべきです。
特に委任状を提出することで『承認』を行った方々については、「駐車場ルール作り」の内容をよく理解せずに『承認』をおこなったことになります。
そのような承認のための招集手続きには瑕疵がありますから集会の決議は無効です。（区分所有法３５条５項）

　そのような環境がつくられたため、区分所有法３１条に沿わない事態も起こるべくして、起こりました。
つまり、議案上程の目的は「規約の変更」に相当します。もしその目的が実現した場合専用使用権を持つ人がいるならば、まず第一に「区画変更の承諾」を予めもらう必要がありましたが、理事会はそれさえももらっていませんでした。

現実の問題としても駐車場アンケートでは絶対多数の８０％が「従来どおりでよい」という答えがでているにもかかわらず、現理事会はその逆の「駐車場ルール作り」承認をつくりあげ固執しつづけています。
このような態度こそ区分所有法６条「区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」に違反していると思います。

総会の決議にて承認された「駐車場ルール作り」は、次の３つがセットになっていました。
１・「全面的な区画変更」
２・「駐車場使用料改定」
３・「駐車場専門委員会設置」

１については否決されましたが、２、３についてはまだ討議を続けており、無駄な時間が過ぎています。

２、３につきましても「議案の要領」が未配布にも関わらず、承認された「駐車場ルール作り」の一部になりますので、「駐車場ルール作り」自体を完全に無効にし、２、３の討議に関しても取りやめていただく様、この書面をもって申し入れます。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＜補足情報＞
よくわかるマンション法
http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k150.html
第６条　区分所有者の権利義務等
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分又は共有部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。　
３ 第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

第５節 規約及び集会
第３１条　規約の設定・変更及び廃止
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有するものが反対したときは、することができない。

第３５条　招集の通知
　集会の招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
２ 専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第４０条の規定により定められた議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の１人）にすれば足りる。
３ 第１項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
４ 建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第１項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
５　第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。。

第７節 義務違反に対する措置　

第５７条　共同の利益に反する行為の停止等の請求
　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第１項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 前３項の規定は、占有者が第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

＜参考＞
マンション管理ネット
【駐車場】抽選制の導入は規約の変更にあたるか
http://www.k-ban.net/sonota/hanrei2.html#p3

京葉ビルサービス株式会社
【マンション管理TOPICS】
駐車場専用使用権に関わる紛争について
http://www.keiyou-bs.co.jp/post/?p=227

＜参考＞
一般社団法人　マンション管理業協会
【マンション管理お役立ちコーナー】
駐車場使用料の値上げは、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」にあたりますか。
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol09_2408.html#s03

事件番号： 平成8(オ)258
事件名： 駐車場専用使用権確認
裁判年月日： 平成10年10月30日
法廷名： 最高裁判所第二小法廷
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52595
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/052595_hanrei.pdf

方針決めてるだけですか
使用料変更は、別に決議すると思いますよ

専用使用権ついてるんですか？

議案の要領は、何を決めるかだけなので、経緯とか関係ないですよ。

専用使用権とは？ 大阪市マンション管理支援機構
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-7

>マンション管理Q&A

専用使用権とは？

マンションの敷地や建物には「専有」「専用」「共有」「共用」の区別がありますが、今回はその中の「専用使用権」についてお話します。
Q専用使用権とはどのようなことでしょうか？A共有敷地・共用部分の一部を特定の区分所有者が独占的に使用できる権利が、「専用使用権」です。
　たとえば、
1.共用部分とされているバルコニーやルーフバルコニーを　そこに接続する住戸の居住者が独占的に利用するケース
2.共有敷地の駐車場や一階住戸の庭などを利用するケースなどに発生します。
1や2についてはあくまでも共有部分であるため、その利用については制限がつくことになり、有料となるケースが多いようです。マンションの維持管理をスムーズに行うために、専用使用権を認めた箇所については、管理規約で明記しておくことが望ましいでしょう。

駐車場に関して、標準管理規約では、平成9年2月の改正により、駐車場の使用をめぐる区分所有者間の公平が図られるよう、それまでの「専用使用権設定」から「使用契約」に変更され、現在に至っている（※）。
なお、専用庭のある１階の住戸で、その専用庭と連続した区画にある駐車場の場合は、規約により専用使用権を設定していることが多い。

（※）マンション標準管理規約
第15条（駐車場の使用）
第1項
管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

京都市：駐車場問題への対応
http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000003059.html

駐車場の権利形態
　マンションの駐車場は現在様々な権利形態があります。最も多いのは，管理組合と使用契約（賃貸契約）を締結するという形態です。標準管理規約はこの形態を定めています。

専用使用権について
　購入するときには注意しなくてはならないポイントの一つです。と言うのは，専用使用権は，いったん無条件に設定されてしまうと，その権利を剥奪することは大変困難になるからです。管理規約の改正でその権利を剥奪・変更しようとしても，「特別の影響を及ぼすべきとき」はその権利者の承諾が必要になるからです（法31条1項）。また管理規約ではこの駐車場専用使用権が譲渡可能であるとしているものがあり，区分所有者でない者がこれを譲り受けて使用するという事態も考えられるからです。なお最高裁は，無償の駐車場専用使用権を有償化することについては，有償化の必要性及び合理性が認められ，かつ，設定された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には，専用使用権者は有償化を受忍すべきであり，有償化決議は「特別の影響を及ぼすべきとき」にはあたらないとしました。
　管理組合として専用使用権の設定という方式で駐車場を使用させる場合にも，専用使用権という言葉が一人歩きしないように，譲渡ができないこと，資格と区分所有者に限定されるなどの条件を設定しておくことが必要です。

ルールを考えるポイント
　専用使用権設定方式あるいは使用契約方式にしても，管理組合が駐車場の利用ルールを考えるには，どのような点に注意したら良いでしょうか。そもそもマンションの敷地や共用部分に設置されている駐車場は，これらの部分が本来区分所有者全員の共用であることから，その利用方法は基本的には「平等・公平であるべき」と考えられます。マンションによって様々な工夫がされています。
　例えば
1.一定期間に限定し順番で次の利用者を決める
2.区分所有権がある限りは利用できるが，空いた場合は抽選で次の利用者を決める
3.区分所有権があるだけでなく居住していることも利用条件とする
　などです。

　建設省の前記の調査では，区分所有権の存続期間中は使用できるとしているマンションが76．8％，一定期間ごとに使用者を選定し直すマンションが9．9％といった結果が報告されています。

利用料金の設定
　利用の料金について，周辺の駐車場の水準とするか，それより低額にするかということも管理組合によって考え方が分れています。低額に利用できると言うことは公平性の観点からすると問題ですが，利用できる機会が公平であれば問題はないことになります。なお気を付ける必要があるのは機械式駐車場の料金設定です。機械式駐車場はメンテのコストや将来の更新に予想外の費用がかかりますから，このコストも含めた料金設定をしなくてはなりません。

マンション管理組合会計
※管理業務の遂行に際して、管理者（理事長）や特定の役員の恣意に流されることになってはならず、予算に基づいて執行されることが必要である
※管理費、駐車場使用料等の収入は「組合年間の支出経費」により算出される。
※管理組合員が管理費や修繕積立金をいくら納めればよいのかは、必要な業務を行うために支払わなければならない金額がどのくらいになるか？できまります。
※組合員が納めた管理費や修繕積立金で、マンションの維持管理や管理組合の運営に必要な各種の支払いのために使用します。（予備費や貯金は考慮しません。）
※管理費による管理組合員の負担を軽くし、支払いの金額を抑えることが必要です。
※管理費は管理のための支払いに充てるためのもので、支払い後の余ったお金を何かに使おうというわけではありません。（たまたま余ったのが剰余金）
※管理費会計は日常の維持管理に関する会計業務である。、
※マンションの管理組合は、一般的な会社のように資本金を他人から集めて、利益を得ることはしません。

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※私の発言NO.10、14、16、18、19、23、25よりつづけて書きます。

規約とは何か？

最近の判例から
マンション駐車場の使用細則を普通決議により制定した
マンション管理組合の総会決議が無効とされた事例
（那覇地判　平16・３・25 判タ1160－265） 亀田昌彦

マンション管理組合の総会において、同マ
ンション駐車場の使用及び管理運営について
賛成多数で制定決議された駐車場使用細則
が、区分所有者及び議決権の各４分の３以上
の多数による集会の決議を要する規約にあた
るとして、当該決議が無効であることの確認
を求め、認容された事例（那覇地裁　平成16
年３月25日判決　認容　控訴　判例タイムズ
1160号265頁）

１　事案の概要
原告Ｘらは、マンション（以下「本件マン
ション」という。）の区分所有者で、被告Ｙ
は本件マンションの区分所有者21名全員で構
成される本件マンションの管理組合である。
本件マンションの１階部分には、区分所有者
全員が共有する12台分の駐車場（以下「本件
駐車場」という。）がある。本件マンション
販売業者であるＡは、先に購入して駐車場契
約を希望した者との間で、順次駐車場契約を
締結した。その結果、12台分の区画が満車と
なった後に本件マンションを購入した者は、
本件駐車場を利用することができず、本件マ
ンション外の契約駐車場を利用せざるを得な
かった。なお、本件駐車場は、区分所有者全
員の共有とされ、規約上共用部分とされてい
るにもかかわらず、Ｙの管理規約上、本件駐
車場の管理運営に関する具体的な規定は存在
しなかった。
平成11年３月に開催されたＹの定期総会に
おいて、本件駐車場の使用細則を制定するこ
とが決議された。その後、Ｙの理事会や総会
において、使用細則案が協議され、抽選によ
る全員交代使用制（以下「ローテーション方
式」という。）も提案されたが、他方、現に
本件駐車場を使用する区分所有者から既得権
を主張する意見も出され、協議はまとまらな
かった。平成13年２月、ＸらはＹに対し、ロ
ーテーション方式等全区分所有者の駐車場使
用を前提とした本件駐車場の使用細則の制定
を求める訴えを那覇地裁に提起したが、棄却
された。
その後、Ｙは、平成14年３月、現に本件駐
車場を使用する区分所有者により構成される
Ｙの理事会から提案された使用細則（以下
「本件細則」という。）を制定することを、現
に本件駐車場を使用する区分所有者12名の賛
成により決議した。本件使用細則には「附則
（経過措置）１項　本件使用細則施行前にし
た契約は従前の例による」とした規定がある。
Ｘらは、駐車場使用細則が、区分所有者及
び議決権の各４分の３以上の多数による集会
の決議を要する「規約」にあたるとして、当
該決議が無効であるとの確認を求めて提訴し
た。

２　判決の要旨
地方裁判所は次のように判示して、Ｘの請
求を認容した。
盧本件駐車場のように、「共用部分」であ
り、かつ「附属施設」に該当する部分の使
用、管理に関する事項が集会決議事項とな
るのか規約事項となるのかという点につい
ては、当該事項が「管理」に関する事項で
あれば規約によるまでもなく当然に集会の
決議で決することができると共に、任意に
規約により決めることもできるのに対し、
当該事項が「管理」の範囲を超える場合に
は、もはや集会の決議で決めることは許さ
れず、専ら規約により定める必要があると
解するべきである。その点を判断する際に
は、単に形式的に、その規定文言のみに基
づき判断するのではなく、その規定が設け
られた経緯、趣旨をも踏まえて、その規定
の意味合いを実質的に勘案して判断する必
要があるというべきであって、例えば、そ
の規定内容が、共用部分としての性質に反
し、あるいはその性質を変更するような使
用態様を規定するもの、すなわち、特定の
区分所有者に半永続的な専用使用権を与え
るようなものであれば、当該規定内容は、
もはや「管理」の範囲を超えるものであっ
て、「規約」事項にあたるといわなければ
ならない。
盪本件細則は、従前、本件駐車場の特定の
区画が先着順で駐車場契約をした特定の区
分所有者により専用使用されてきた実態を
容認し、今後も、当該区画について、事実
上同人らの優先的な使用態勢を維持存続す
ることを意図して制定されたものと認めら
れ、そのような態勢を認めることは、共用
部分たる駐車場の性質に反するものである
ことが明らかである。したがって、かかる
優先的な使用態勢を内容とする規定事項
は、区分所有法18条１項（※１）で定める共用部分
の「管理」の範囲を超えるものであるとい
わなければならず、同法30条１項（※２）、31条１
項（※３）にいう「規約」により定めるのが相当で
ある。
蘯本件細則が規定する内容は、区分所有法
に定める「規約」事項にあたり、同条項が
規定する特別多数決議によるべきであった
のに、平成14年３月に開催されたＹの総会
において、本件細則を、出席者19名中賛成
者12名の賛成多数で制定する決議をしたこ
とは、同条項に反し、その効力を有しない
というべきである。

３　まとめ
本件は、基本的にマンション自治の問題で
あり、売主業者に重大な責任はないが、先着
順で駐車場契約を締結したことや、当初は駐
車場の管理運営に関する具体的な規定がなか
ったこと等もトラブルの一因であったと思わ
れる。売主業者には、分譲後のトラブル防止
を展望した販売活動が望まれる。
（調査研究部調査役）

ーーーーーーーーーーーーーーーーー
（※１）区分所有法18条１項で定める共用部分
の「管理」の範囲を超えるものであるとい
わなければならず、
＞第18条 　1共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

（※２、※３）同法30条１項、31条１
項にいう「規約」により定めるのが相当で
ある。
＞第30条 　１建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
＞第31条 　１規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

※私の発言NO.10、14、16、18、19、23、25よりつづけて書きます。

規約とは何か？

最近の判例から
マンション駐車場の使用細則を普通決議により制定した
マンション管理組合の総会決議が無効とされた事例
（那覇地判　平16・３・25 判タ1160－265） 亀田昌彦
http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/62-056.pdf

一般財団法人不動産適正取引推進機構
http://www.retio.or.jp/

※私の発言NO.10、14、16、18、19、23、25、26、27、28よりつづけて書きます。

デューディリジェンス - Wikipediaっていうことばがある

＞デューディリジェンス（Due diligence）とは、ある行為者の行為結果責任をその行為者が法的に負うべきか負うべきでないかを決定する際に、その行為者がその行為に先んじて払ってしかるべき正当な注意義務及び努力のことで、転じて投資やM&Aなどの取引に際して行われる、対象企業や不動産・金融商品などの資産の調査活動である。

果たしてこのマンション管理会社は、法律行為に先んじて払ってしかるべき正当な注意義務及び努力したかといえば
大いに疑問です。
アメリカなら時間的損害で訴えられることもあるだろうと思うのだ？！
本当のところは良く知らないが、日本はそうあってもいいのではないか？

何があって怒ってるのか、全くわからないです。

長文すぎて、読めない。感心、感心、アホみたい。

この会社の統合前から私はなぜか住人として扱われていなくて、正直私の精神が限外を迎えています。
管理費を滞納した事もありません。
皆さんで同じような経験をされたり、何かよいアドバイスがあればお願いします。
数年前、元管理員のせいで排水管洗浄を勝手に我が家を除外され、その旨の手紙が届き、毎年届く日程表ももらえませんでした。管理会社担当に会って排水管洗浄後の捺印がない事と、事実確認し返金請求をしました。その時の担当者は口を開けて意味が分からないようで常識もないのかと思っていました。
かなり経過してから「排水管洗浄については返金できません」と、経緯説明ナシ、元管理員とどういう話しをしたかも一切記入されていませんでした。この元管理員は住人の個人情報を他家に勝手に漏らしているのも知り、後々クビになりました。
私が断ったのなら当然、返金請求はしません。その後、何回か質問しても無視されました。
返金しなくていいのですか？

他にもマンション内駐車場で隣車（軽自動車）が境界線を斜めにはみだし、私は運転席側から乗車できませんでした。
出発前に助手席から乗車し管理会社に夕方までに現状確認し、隣人に至急連絡し車を正して欲しいとお願いしました。
その日帰宅しても管理会社は何もしている様子はなく、隣車は動いた形跡もなく再度連絡しこの件もなぜ１日時間があるのに無視するのか質問したら適当な回答で、最後は全無視・無回答でした。

２件について会ってのお詫びもありません。これ以外にも色々嫌がらせをされていますが泣き寝入りしかないのでしょうか？
長くなり、申し訳ございません。

↑このように複数回仕事もせず管理費だけとられ、一切返金しないと言われ本当に返金しない会社は詐欺といえるのでしょうか？

ここの管理人は、昼休みでもない勤務時間中に
スーパーで、私物の弁当を堂々と買物します

またACは担当物件が多いせいか
理事会でのやり取りをほとんど覚えておらず
上司に虚偽の報告をします

要注意です

NO.34さんへ
情報ありがとうございます。
私は年明けこの会社の支店長の勝手で担当者変更になるので１月上旬に会いたいと指定されました。私は用事ありません。
１月３日（日）しか時間がとれないので返答しました。
この支店長、住人に対して非常に差別が激しいので、新担当者のみと会うと返事しました。
お正月休暇に入ると思いますが、その日で大丈夫なのか全く返事ナシで非常識と思います。
現管理員には暴言吐かれて（痴呆っぽいのでそう思っていない様子）頭にきて、理事長に相談したら交替になるそうです。

今までの我が家に対する数々の失態・無視・嫌がらせ・仕事放棄等は、きちんと管理組合にも報告済です。
法テラスに相談したら弁護士に相談した方がいいと言われました。
排水関係の業者に一応、即ではなく費用がどれ位かかるかマン質問したらマンションは受け付けていないと言われました。
せいぜい２階か３階建ての軽量アパートをしているそうです。
この方にも、「なぜ除外されたの？」と心配されたのでマンション名を教えておきました。

雑排水管洗浄の予定日は1か月以上前に掲示し
また各戸にお知らせ（実施予定日）を、投函してるはずです。
それでも、洗浄実施日に在宅されている居住者のかた半分くらいです。
実施率は低いです。
そして、不在の方は、日を改めて、簡易清浄を実施している。
それでも不在の方は、未実施です。
何年も未実施の方もいます。

何か排水管洗浄に関して私が悪いように読み取れます。
私は断っていません。
勝手に受けられなかった年以外は、毎年スケジュール表を個別配布されていました。
時期が決まっているので、その頃は長期不在しないようにしています。
排水管洗浄が終わると押印を求められますが、私の住んでいるマンションはほとんどのお宅の押印があります。
※私は少し高層階なので、階下の沢山の捺印を毎年見ています。
まだ排水管洗浄に関してはきちんと受ける方が多いマンションだと思います。
他のマンションは全く知りませんが。

雑排水管洗浄の予定日告知ですが、
うちのマンションでは、せいぜい２週間前ですね
こういうの社内規定はないのでしょうか？

入居当時は家内がシフト勤務をしており、一ヶ月先まで予定が決まっていたので
『清掃点検や行事については、一ヶ月前に告知して欲しい』と管理人に相談しましたが
「通常告知は、約２週間前と決まっているので」とケンモホロロに断られました

理事経験者ならご存知の通り、理事体験後のアンケートがあるのですが
それにも要望を書きましたが、全く変化ありません
もうシフト勤務ではなくなったので理事会への意見も出していませんが
昨今は就業形態も様々ですし、予定が合わず困っている方もいるのではないでしょうか

各清掃点検日もバラバラで実施率が低いので、過去の理事会で
「実施日を極力合わせるように」と要望を出し、一部合わせてもらいました
でも、こんな事は管理会社側から提案して当たり前だと考えています

雑排水管清掃に関して、もう少し話します

皆さんは、清掃後に自分の目で確認していますか？
業者任せにせず、フタをされないうちに、絶対に確認した方が良いです

・目で見える範囲に汚れが残っており、清掃効果が疑わしい
・清掃範囲が年ごとに変わる
・作業終了確認後の居住者捺印のはずなのに、次の段取りばかり優先し
　作業中に確認印を求めてくる

上記のような杜撰な作業だったので、理事会に改善要望を出したら
作業業者の変更という形になりました

その結果、同じ金額ですが
・作業時間が明らかに長く、作業が丁寧になった
・今まで清掃しなかったベランダＳＫの清掃実施
・同じく今まで清掃しなかった管理事務室内の清掃実施
・配管内清掃状況をカメラ撮影して、報告書に添付
・今までは、時に午後３時くらいには帰っていた前業者と違い、
　時間目一杯まで作業するようになった
　（実施率は大して変わっておりません）
このような変化がありました

これに当たっての大和側ＡＣの対応は、非常に傲慢かつ杜撰で
目に余る部分もありましたが、概ね結果には満足しています

当方のマンションではNO.39さんのような確認事項の３項目についてはあり得ません。
作業終了後に自身で点検後、確認してから捺印します。
現在の所、清掃場所は毎年同じで汚れが残るような事はありません。
人間のする事なのでで片付けるのは非常におかしく思いますが、私の場合は清掃作業をしている所を遠くからでも見るようにしています。
きっと業者の方は私を嫌っていると感じていますが、それしかこの会社が関係する事は一切信用できなくなったからです。
排水管洗浄に来られた方は、毎年清掃終了後にきちんと説明して下さるので今は信頼しています。
問題は管理会社のずさんな仕事内容ですね。

話が具体的になってきましたね。

管理会社は、実際に実施する雑排水管清掃業者と共用部分の清掃業者に丸投げで
斡旋料を業者と管理組合から徴収しているようなものですから

ここの社員、仕事もしなければ質問にも返事しない。謝罪なしで、一切無視されます。
会社にマンション担当者宛の手紙を送ると支店長と名乗る人が勝手に見るのか？仕事をしない社員が相談しているのか？支店長の名前で、自分勝手な回答がきます。
私は、この支店長に全く用事ありません。
本人達ときちんと話しがしたいのです。できないから、無視されるのでしょう。
支店長と名乗る人からは気持ち悪い位、迷惑手紙が届きます。時より脅し？と感じる事もあります。

この会社は仕事をしなくても「管理費払え」と言う普通？異常な？会社ですか？
他にも酷い経験されている方、いらしたら是非教えて下さい。
私はもう心身共にこの管理会社ＮＧです。
管理組合にも証拠添付で報告しましたが、無視されました。
私はここの住人として認めてもらっていないようです。最悪です。

>>42さん
自分も同じような経験がありますよ

管理会社へのある要望をＦＭ宛に出したら
会社と相談し「理事会の承認を得てから」と返事があり
後日「ＡＣが理事会に報告し承認を得た」とＦＭから返事がありました

ところがその後、その件で話をしたＡＣの上司にあたるＧＬは
「理事会で承認された」ことを全く知らず、再度問い合わせたら
「その件は理事会承認されたか未確認との報告をＡＣから受けている」
との返事がありました

いったい誰が嘘をついているのか？
会社間の報・連・相体制はどうなっているのか？
理不尽な対応で、呆れています

>>43さんへ

経験談、ありがとうございます。
私は昨年１０月より管理会社に依頼した事を完全無視され、今までどなたもお詫びに来ることはありませんでした。
この件について管理会社に経緯質問したら、お詫びの必要なし・回答は３行程度内容の手紙？（手紙と言えないような内容）を書いたので、これ以上は支店長と名乗る人から「社会的通念としてこれが普通です」との返事で終了です。
社会通念の意味も知らないようです。
仕事もしないのに、管理費は支払えと手紙がきます。私には大人として、感覚が異なります。
私が非常識なのか、管理会社支店長と名乗る人から脅しのような迷惑手紙が何通も届き体調を崩しています。
無駄な医療費かけて通院しています。
私は現在、管理費はきちんと支払っていますが、すでにマンション担当社員には我が家と話しはしないと断言されました。

私は旧ダイワサービスが管理していた分譲マンションに住んでいます。これまで何回もミスされています。
昨秋より仕事怠慢してお詫び一切なし・支店長からは脅しともとれる迷惑手紙が何通も届き、心身共に疲れました。
もうこの会社からの嫌がらせは辛すぎる為、弁護士相談に行き何か良案があれば教えてもらう事にしました。
最初から管理組合理事長等にも相談していますが無視されているので、私はこのマンションで幽霊扱いのようです。
私は病気で医師から引越しは延期するよう言われていますが、この場合はもうでていけと言われているのと同じなのでしょうか？管理会社はでていくように住人にいじめもするのですか？
この管理会社に実費で沢山の質問もして無駄なお金を使ったので資金面で不安があり動けない状況です。

どなたか同様の経験談がある方、ぜひ教えて下さると幸いです。

うちのマンションではフロントマネージャーが上手く機能していない感じがします。
以前は公式サイトでも、管理員をわざわざ「フロントマネージャー」と呼ぶ意味に関して
マンション管理のサポート役として、色々と大仰な説明書きが有ったと記憶していますが、
現在はただの「清掃員」扱いですね。

実際、疑問点や確認事項の問い合わせ、その他相談や報告をしようとしても「直接、管理組合へ」と
聞く耳を持たない対応で、居住者と管理組合（理事会）との橋渡し役は放棄状態です。
これなら、わざわざ「フロントマネージャー」などと格好つけて呼ぶ意味はなく
ただの「管理人」と呼べば十分なのにと思っています。

総会開催日時の告知がわずか２週間前
しかも総会議案書がまだ配布されない

賃貸オーナー等への郵送配布を含めれば
全戸配布はかなり遅れてしまうが普通ですか？

理事会の仕事の遅さはもとより
総会開催や議案書作成をサポートする大和側担当者の
無能ぶりが際立ちます

「フロントマネージャー」なんて呼称は名前だけ。
本人さんも管理人だと言っている。

>45さん

単純にイメージ戦略の一環ですね。


守衛、ガードマンと言わずに警備員と言うのと同じレベル。

＞４６さんへ
理事会の告知は早いですか？
私のマンションは１週間位前に突然何回も予告しています。
どうせ管理組合理事の個人の苦情の会議の緊急時もあるでしょう。
私は現理事長に質問の手紙を管理員の方より渡していただいていますが、返答無視されるか、意味不明な回答しておしまい。
管理会社も何言っているのか理解できません。
早く次の理事長に交替して欲しいと９月まで我慢している状況です。

震災後、住人が個々の理由で随分引越され(建物には何も異常ナシです)、最近入居されてくる方は管理組合や総会に無関心。
管理会社のやりたい放題で、呆れたマンションです。

法律では集会の開催通知は７日前だと記憶しています。

私のマンションでは、やかましい（正義感）区分所有者がいて、

渋々１４日前には議案書が配布されます。

組合員や、管理会社は、組合員の判断を鈍らせるため、

できるだけ、議案書配布は、遅らせる傾向にある。被害妄想ですかね。？