大和ライフネクスト株式会社ってどうですか？

旧コスモスライフからの付き合いですが
お金のかかる提案ばかりで有益な提案が
全くと言っていいほどありません。

マナーやルールを守らない住民に対しても
有効な手段やアドバイスを持たないし
マンションにとってパートナーたる管理会社としては
あまりに残念です。

マンション管理会社が委託先変更を「妨害」　怪文書、戸別訪問、反対質問集も

東京都内の高級マンションの管理を委託されていた大手管理会社が、委託先の変更を決める臨時総会前、
変更に反対する匿名のビラの配布や委託継続を要請する戸別訪問をしていたことが１１日、
関係者への取材で分かった。
マンション住民でつくる管理組合側は一連の行為について「妨害工作だ」と反発。
管理会社は事実関係を認め、「一部の住民の要請を受けて行った部分もあるが、配慮が足りなかった」としている。

このマンション管理会社は大手住宅メーカー「大和ハウス工業」（大阪市、東証１部上場）の子会社
「大和ライフネクスト」（東京都港区）。このマンションには約２００戸が入居し、管理費は年間３２００万円に上る。

以下略

横浜の都筑のマンション同様に基礎杭などに問題がないか心配です....

その気持ち、よく分かります
普段のずさんな対応を見る限り、
仮に旭化成建材が杭施工を担当していたとしても
コチラ側から確認・問い合わせをしなければ
先を読んでの報告はしなさそうですからね

５さん
住人を代表して管理組合が
マンション施工販売会社に尋ねるのが筋じゃないですか。

>>6

"管理組合"とは住民の【代表】ではありませんよ。

勉強、頑張って下さいね。

>>7
区分所有者でしたね。

委託妨害も上が強制してA C にやらせたものでしょう、此処のところ退職者が相次いでいますが過酷な
業務を強制され退職に追い込んでいるようです。AC は基本使い捨てですから。
ゼネラル社員以外にとってはかなりブラック企業です。

私のマンションで起きた実話です。

マンション管理会社大和ライフネクストにだした質問;
区分所有法違反をスルーしていいのですか？

私はXXに住むXX号XXXXと申す区分所有者です。
大和ネクストライフに管理事務業務にお世話になります。
重要事項説明書の中に事務管理業務の中には理事会支援業務と総会支援業務がありますが、
それについてお尋ねしたいことがございます。

昨年総会よりマンション管理組合理事会が法令を遵守しなかった事件が起きました。
昨年10月頃、駐車場アンケートがありました。その狙いは知らされませんでした。
昨年12月総会において議案「駐車場作り」は承認されました。
「駐車場作り」の中身は総会前に知らされませんでした。
総会当日、理事の議案説明により知りました。

議案の目的は下記でした。
１・「全面的な区画入れ替え」
２・「駐車場使用料金改定」
３・「駐車場専門委員会立ち上げ」

総会で発表された「全面的な区画入れ替え」は、「規約の変更」にあたります。
「議案の目的」が「規約の変更」にあたります。
ここで２つの法律違反が起きたと思います。
１つ目は区分所有法31条違反です。
（一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときはその承諾を得ていませんでした・）
２つ目は区分所有法35条5項違反です。
（「議案の要領」は総会前作られず配布もされませんでした。）、

誰もこれらの法律違反を指摘する術をもちませんでした。

貴社のXX氏は総会や理事会に出席し議事録を書いて理事長の承認をもらっていると思います。
ここに書いたような事実は勿論ご存知のことです。議事録を参照してください。
重要事項説明書の中に事務管理業務の中には理事会支援業務と総会支援業務とありますが、
XX氏は職業上もマンション管理士でしょうし、マンション管理を適正化すべき任務があると言ってもいいと思います。
本来マンション管理組合の基本ルールや、区分所有物の権利義務法律について一番知っているべきだと思います。
そういう任務にある人が、法律に違反していることを無視し、援助、支援するのは良くないです。
そう思いませんか？

はじめから法律の及ばないところで総会議案が創られ承認されました。
これってすごく恐いことですよ。
法律を知り、守ることはマンション社会では一番重要だと思いますが、いかがでしょうか？

長文　ご苦労様です
ここの管理会社は、ずいぶん恨みを買っていますね。
どうしてですかね。

>>10
駐車場区画の入れ換えは、規約の変更にならないです。
特別な影響にも入らないと思いますよ。

理事が議案を説明しているなら、しっかりとした管理組合なんどしょうね。

NO.11 by サラリーマンさん　
別に管理会社に恨みを売っているわけじゃないですよ。(^^
区分所有法を理解しないままに業務を行って来ているから、組合のコミュニケーショがややこしくなっていると思う。
でももとはマンションの、勿論極少数の住人が起こす問題です。
駐車場アンケートから見て８０％は問題を起こしません。
残りの２０％ですね、それも今期の理事会の中が問題だなーと見ています。

＜マンション駐車場の規約と契約（NO.10の場合）＞
規約は、住人みんなで決めた規則であり、
契約は、駐車場を借りる側の住人（乙）と駐車場を貸す側の管理組合（甲）が守る規則です。
住人は駐車場区画を有料で、契約期間は自動更新で借りています。
その場合は契約上、その区画は第3者に文句を言われることなく遠慮せずに使用できます。
区分所有法31条には次のように書いてあります。
「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」
「一部の区分所有者の権利」の中には、契約内容が有料であるとか、契約期間が自動更新である住人の権利が含まれます。
駐車区画の入れ替えは規約と契約の変更になります。
駐車区画の運用を変えるのであれば、規約と契約をそれに合わせて変更するということです。（区分所有法31条）
NO.10では違反があったと言っています。

>>14
特別な影響ではないし、要領については規約次第です。
他にも色々と間違いがありますけど、もう少し詳細な内容を記載しないと、実際のところ何を問題としているのかわからないので、誰もアドバイスできないと思いますよ。

NO.10、14の説明＞基本的な考えです；
現行の規約は住人によって作られたものであり、その認められる事実によって駐車場使用契約書は作られ、住人と管理組合によって権利と義務が果たされています。それは有料であるし、自動更新でもあります。それらがマンション駐車場の方向性を示しており、ほぼ全員に認められた約束事すなわち私たちの実質的な規約です。規約はそのように設立されました。
その規約を変更しようと思うものは誰でも、区分所有法３１条に従う必要があります。
つまり区分所有法３１条「規約の設定、変更または廃止は区分所有者及び議決権の四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。」
日本国が「区分所有法に限って契約なんか守らなくてもいいぞっ！」と認めるようなことはない！と思います。
法のもとで契約は実質的に守る必要があると思います。契約は社会の基本ですからね。
なお、【マンションの分譲業者が作成した管理規約であっても、区分所有者が異議なく承認したものは集会の決議がなくとも有効である（東京地方裁）】ことを申し添えます。

駐車場の使用について、管理規約にはどのように定めてあるのか（変更は特別決議…区分所有法第31条および第35条第6項の適用あり）、また、駐車場使用細則にはどのような定めがあるのか（変更は普通決議）、が分からないと判断のしようがないと思います。
駐車場使用契約の自動更新条項・・・無条件に自動更新がなされるわけではありません。

※あまり適当なことはいわないように。(^^;
　さも自分が法律であるかのような・・・

マンションアドバイザー　ソーシャルネット 管理規約の法的根拠としての区分所有法、３１条の絶対的強行規定性
http://www4.hp-ez.com/hp/pitagorasu/page34

「管理規約」は必ず決めないといけないものではありません。区分所有法では、規約は「決めることができる」ものとなっています。相当歴史のある管理組合様では未だに管理規約がないとこともあるようです。その場合は、すべて区分所有法を基に管理運営しているわけです（そうではない場合も多いと思いますが…）。すべてを集会決議で行なっても構わない訳です。
　「区分所有法」はもちろん法律の条文ですが、マンション管理を最低限のレベルで運営できるような仕組みになっています。公団分譲の団地管理規約はとてもシンプルですが、管理規約に書かれていないことはすべて区分所有法を基礎にしています。

昭和３７年４月４日に「民法の特別法」として区分所有法は制定されました。マンション管理の「憲法」的な存在です。馴染みのある民法より区分所有法の条文は優先されます。
なお民法（契約法）では、⇒契約自由の法則もあり、「任意規定」の条文も多く、⇒強行規定（法令の規定のうちで、それに反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定をいう）・⇒公序良俗違反や他の特別法に触れなければ、当事者間で民法の条文とは異なる取り決めをすることができます。取り決めがない場合には、民法の条文が判断材料となります。

「上記特別多数決議の要件のうち、法３１条１項の規定は絶対的強行法規であり、管理規約をもってしても別段の定めをすることは　できません。
　すなわち、規約の設定、変更及び廃止については「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする」こと以外は認められません。決議要件を緩和することも厳しくすることも許されません。
　…法３１条は絶対的強行法規なので、それと抵触する部分は無効です。

NO.10,14,16,18

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　xxxx年xx月xx日

xxxxxxxxxxxxxx（株）御中　xxxx様
xxxx様経由　xxxxxxxxx管理組合　理事長　理事各位

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　xxxx号xxxx xxxx


《　承認済み「駐車場ルール作り」案件の区分所有法に基づく無効化　》

昨年の総会で承認された「駐車場ルール作り」議案は、中身が充分に周知されたものではありませんでした。議案内容は総会当日伝えられましたが、総会の1週間以上前に「議案の要領」が配布されませんでした。

「議案の要領」とは、理事会で取り上げるまでに至った議案の背景、争点はどのようであったのか？　その賛否状況はどうであったのか？　理事会が議案として取り上げるに至った結論は何であったのか？
等々であり、
理事会以外の区分所有者が、あらかじめその内容に付き熟慮・検討した上で議決権を行使できるように概略をまとめたものを、総会１週間以上前に通知しなければなりませんが、理事会はそれを怠りました。
また委任状を出した方に対しても、「駐車場ルール作り」についての「議案の要領」は配布されませんでした。
つまり「駐車場ルール作り」についての詳細の内容は、事前に知らされなかったのです。

本来であれば「議案の要領」をもって詳細の内容は事前に告知され、熟慮・検討した上で承認をするべきです。
特に委任状を提出することで『承認』を行った方々については、「駐車場ルール作り」の内容をよく理解せずに『承認』をおこなったことになります。
そのような承認のための招集手続きには瑕疵がありますから集会の決議は無効です。（区分所有法３５条５項）

　そのような環境がつくられたため、区分所有法３１条に沿わない事態も起こるべくして、起こりました。
つまり、議案上程の目的は「規約の変更」に相当します。もしその目的が実現した場合専用使用権を持つ人がいるならば、まず第一に「区画変更の承諾」を予めもらう必要がありましたが、理事会はそれさえももらっていませんでした。

現実の問題としても駐車場アンケートでは絶対多数の８０％が「従来どおりでよい」という答えがでているにもかかわらず、現理事会はその逆の「駐車場ルール作り」承認をつくりあげ固執しつづけています。
このような態度こそ区分所有法６条「区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」に違反していると思います。

総会の決議にて承認された「駐車場ルール作り」は、次の３つがセットになっていました。
１・「全面的な区画変更」
２・「駐車場使用料改定」
３・「駐車場専門委員会設置」

１については否決されましたが、２、３についてはまだ討議を続けており、無駄な時間が過ぎています。

２、３につきましても「議案の要領」が未配布にも関わらず、承認された「駐車場ルール作り」の一部になりますので、「駐車場ルール作り」自体を完全に無効にし、２、３の討議に関しても取りやめていただく様、この書面をもって申し入れます。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＜補足情報＞
よくわかるマンション法
http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k150.html
第６条　区分所有者の権利義務等
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分又は共有部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。　
３ 第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

第５節 規約及び集会
第３１条　規約の設定・変更及び廃止
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有するものが反対したときは、することができない。

第３５条　招集の通知
　集会の招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
２ 専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第４０条の規定により定められた議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の１人）にすれば足りる。
３ 第１項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
４ 建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第１項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
５　第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。。

第７節 義務違反に対する措置　

第５７条　共同の利益に反する行為の停止等の請求
　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第１項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 前３項の規定は、占有者が第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

＜参考＞
マンション管理ネット
【駐車場】抽選制の導入は規約の変更にあたるか
http://www.k-ban.net/sonota/hanrei2.html#p3

京葉ビルサービス株式会社
【マンション管理TOPICS】
駐車場専用使用権に関わる紛争について
http://www.keiyou-bs.co.jp/post/?p=227

＜参考＞
一般社団法人　マンション管理業協会
【マンション管理お役立ちコーナー】
駐車場使用料の値上げは、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」にあたりますか。
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol09_2408.html#s03

事件番号： 平成8(オ)258
事件名： 駐車場専用使用権確認
裁判年月日： 平成10年10月30日
法廷名： 最高裁判所第二小法廷
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52595
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/052595_hanrei.pdf