ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。

これは他の事例と同様に「（閑静な住宅地の環境に配慮した）許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm

マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ

必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。

■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9％

「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。

しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。

■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%

戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね？
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと

定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。

定借・定借と一概にはいえないでしょう。

１、物件・立地
２、デベ
３、地主

とかですが。

１、小日向一種低層・平地１２８３坪・南向き主体平均８５㎡・etc
２、三井不動産レジ
３、ＮＴＴ東日本

だったらいいな。

定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。

ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。

値崩れしにくい借地権物件の条件は、２つある。

１つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はＮＧ。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。

もう１つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。

これら２つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。

>>90
南青山とか麻布ならその理窟もわかるんだけど、丸ノ内線しか使えない小日向だからねえ。

丸ノ内線以外に何か？

（一応有楽町線も使えますけど。）

ＮＴＴが売りたがらない程、都心の特別な一等地なんではないでしょうか？

パークハウスのブランディングが微妙だからこんな論争に

丸の内線だけでも利便性があれば、それで良いんじゃないかと思いますが、
乗り換えが多いと、目的地まで意外と時間も掛かってしまうもんなんですよね。
なもんだから東京都心部も移動だけで結構、疲れちゃう。

でもこのマンションて背が低いんですね。
なんかオシャレっぽい。

定期借地は月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと、分譲と賃貸の悪いとこ取りになるよ。
ここのパークハウスは100平米こえてるのがないんだね。不思議な感じ。

ザ・パークハウス小日向は定借ではないですよ。
2丁目の三井不動産レジが定借ですが、こことて１００㎡超えはなかったような？

いずれにせよ＜月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと＞ダメというのはいくらなんでもという気がします。

＜定期借地権のメリットは安いって事だけど 裏を返せば、金は無いけど家が欲しいという わがままな貧乏人が集まるって事ですね。＞
なんていう２ちゃんのスレまでありますから。

マンション建て替え成功事例が、半世紀でわずか183棟のみというのには驚きました。
マンションなんて、数えきれないほどどんどん建っていると思うのですが、たったの183棟のみとは。
この数って、建て替えしなければならない建物の何パーセントにあたるのでしょうか？

此処は神楽坂の東急や三菱地所並みの価格帯でしょうね。

もっとだろう(笑)

>97さん

　ここで言えば、一種低層の建蔽率・容積率などが緩和されない限り、建て替えは絶望的でしょうね。

柳町のパークハウスですら80平米15000万らしいですからね。良い立地は高値追及、それ以下の立地は10ﾊﾟｰｾﾝﾄ/年アップぐらいのイメージか。

定借の話が出ていますが、ここって定借なんですか？
物件概要を見ていてもわからなかったのですが…。

ここだと価格、お高い方面に追究っていう感じになってしまうのでしょうか。
場所も場所だからなぁとは思いますが…。
どこも本当に高くって。

さすが三菱地所長期集客作戦ですな。

牛込神楽坂のパークハウスも坪472万で一気に完売しそうですし、ココも一気に売れそうですな。

今ある文京区物件ではダントツの立地ですね。

「ダントツの立地」とはデベとしてはそう宣伝したい所でしょうが、

＞現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
　人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
＞良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。
＞高台の平らなところでいい所だと思うけど 貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。

とのご指摘が既にありまして、散策してみても茗荷谷駅との往復は貧相な街並みに狭い坂道で、やはりダントツとは言い難いようです。

その点では近くの三井不動産レジの方が「ダントツ」と言えるでしょう。
ただし定借つきのようですが。

定期借地物件ねぇ微妙ですね。セカンド投資需要ならありですかねぇ。新宿区文京区周辺所有権低層マンションの現在相場は坪450万～500万。 定期借地は70パーセントで500万の70%で約350万 85平米で約9000万 毎月地代ありで 50年～７０年更地返し。微妙。。渋谷区役所のタワー定期借地等とかと比べると賃貸需要がね。所詮小日向だし。小日向で豪邸が多いのはドチェスターとかブリリア小日向の周辺だけでしょ。最近は切り売りで狭小住宅も増えてるしね。

>>107さん

ザ・パークハウスにも＜ドチェスターとかブリリア小日向＞を見習って高級感を持って建てて欲しかったですね。
まあ１丁目では２丁目の旧豪邸街の久世山とは比ぶべくもないですが。

その点では同じ２丁目の三井には少しは期待しているわけですが、７０年定期借地権付きという所が悩ましいところではあります。

ここはバルコニーが１戸１戸きちんと独立してる点はいいなと思います。仕切りの部分もものすごく幅がありますから、
隣を覗き込もうとか、たとえば侵入者が隣の部屋から伝ってやってくるとかそういうことはしにくいかと思います。
その辺りはやはりここ周辺の地域性を考えて作られたのかしら？なんて思ったりしまして。
いい面も多くあると思いますよ。

バルコニーが独立していることくらいしかセールスポイントはないのでしょうか？

周辺の地域特性を考えて作られた？というのも意味不明ですが、
バルコニーが独立し過ぎると避難経路としては認められないのでは？
下に逃げるハッチなどがあれば良いのでしたっけ？

バルコニーが独立も何も、狭いじゃないですかー
都心あたりでなんとか部屋の畳数を増やしたくてああいうバルコニーにしているのは
よく見ますけど、この場所であれはどうなんでしょう・・・

小日向の大手マンションたち
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html

此処はほっといても、あっという間に売れるよ。いくらネガを書き込んでも、相続税対策の方が買いますよ。

>>113さん
長年反対運動に悩まされてきたデベサイドとしては、ようやく訪れたかに思われたこの時期に即完売を目指すのは当然と言えるのですが、積年の恨みを持つ近隣近隣住民の抵抗はそう簡単に収まりそうにありませんヨ。

残念ながら大手デベロッパーには届かない意見だと思いますよ。ルサンクしかり。購入者にも響かないと思います。残念ですが。。関口2丁目もいずれ積水以外だったとしても開発されると思いますよ。

意見というよりは、ケチがついた物件の購入は慎重にすべきということですナ。

大手デベと言っても、あくまで第一種低層の小規模物件ですから、ルサンクや関口などとは同一には論じられません。
たかが３１戸ですから近隣の目が気になりますね。

反対住民勝訴事例はほぼ皆無。12月には結論が出ます。

ル・サンク小石川後楽園

9月7日の口頭審査の情報求む！

>>117さん
あっ、そうなんですか？マンションに容積率や建築基準法上の問題がない限りは
周辺の日照を遮っても住民側が敗訴してしまうのですか…
このマンションの話ではありませんが単なる補償金目当ての住民運動ならいざしらず、
引っ越しも余儀なくされるなら気の毒ですねぇ…

文京区で建築紛争が多発
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

小日向では斜面地での宅地造成計画も問題になっている

マンション紛争の日照権≒日影規制ですから、建築確認が下りている限り、民事訴訟で住民サイドに勝ち目はないわけです。
ただ建築審査会マターでは、住民が実質的に勝つ事例は多いと言えるでしょう。

ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。

> ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。

リスクがあるのですか

ルサンクの工事が止まったようです。

>118さん >123さん

ルサンクのケースは、新たに３年も続いている？都の建築審会査請求事件ですね。
超有名なＨ弁護士が担当しているので、デベも苦戦しているようです。

購入検討者に建築計画の疑義が十分に説明されていたのか．．.

ルサンクの話題うざい。他所でやって。

他人事とは思えません

確かにルサンクは小日向ではないし一種低層でもないですが、
歩いて行ける距離の事例ですから、他人事とは思えませんね。

えどがわばしが買いだったね。。。

江戸川橋？地下鉄はたまに利用しますけど、いくら安くても川沿いに住む気はしませんね。

昔は大雨の毎に江戸川が氾濫したものです。

有楽町線はビミョー

>118他さん
ルサンクは目出度く完売したと思ったら、都の建築審査会で建築確認の効力が（決済されるまで）停止されると言う一大事件に発展したようです。
10/1から工事も止まっているようで、最低数か月は工事再開できないでしょう

いやそれどころか本件審査請求の決済で、建築確認が取り消される可能性も50/50？で
再申請するとなると２２ｍの絶対高さ制限にひっかかるので、上部２階の撤去が必要になる？いや取り壊しでしょうね。


http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...