三井の方がいいかな
ntt社宅のとこか
販売開始が12月なので、まだ物件価格がわかりませんが
相当な価格になるのかなと想像してしまいます。
高級住宅街ではないというものの、
三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。
有益な情報ありがとうございます。
来年着工だとすると三井さんの物件も相当高くなりそうですね。
三井不動産レジデンシャル仮称小日向二丁目計画
出所はココですね。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.863246503760537/86...
シティハウス文京小日向やザ・パークハウス小日向と違って、東西に長いから南向き住戸が主です。
70年定期借地権付き分譲ということで、高級物件の割には価格も抑えられそうですが
この定期借地権マンションは評価としてはどうなんでしょうか?
三井さんの物件、図面見た感じだとたぶんパークコートでしょうね。
内廊下+吹抜け、南向き中心で平均85平米。
定借70年だし坪400以上は固そうです。
定期借地物件は相場高の時に買うのは怖いなぁ
定借かぁ、残念
もし今後不動産価格が下がれば定借高い買い物になるからね・・・。
納戸が無いね‥
壁式工法はいいけど。
何故定借地は高い買い物になるのですか?
資産を残したい人は三菱がいいな。
ここは大きな欠点ないし、定借のリスクを考えるとこちらを選ばない理由はない。
劣勢だった三菱の反撃がはじまりましたね。
定借とは言っても50年ではなく、70年もあればよろしいんではないでしょうか?
三菱は南側住戸が少ないのが大きな欠点かな?
これから地価は下がると予想されております。
現在の評価額で定借地を購入するのはいささか危険かと。
これから高騰するのならば良いですがその場合は土地を買っておいた方が良かったとなるかもしれません。
なるほど。
ちなみにそれは新法だからですか?
旧法でも危険なのですか?
そういうものなんですか。
地価が下がるのなら、地代も下がったりしないのかしら、なんて思うのですがそれはまた別のお話?
これから土地の価格自体がどうなっていくかわからないので、
だったら定借の方が見通しがつきやすくていいのかなと考えていました。
三菱も借地権付きマンションを販売していますね。
超高級な麻布台パークハウスは定期借地権ですが、後の(安い)ザ・パークハウス田端とザ・パークハウス武蔵境は
普通借地権なようです。
普通借地権の方が更新可能なので良さそうにも見えますが、どうなんですかね?
やっぱり所有権のほうがいいな
地価が上がるなら所有権が得、下がるなら借地権が有利ではないんですか?
地代も3年ごと(?)に変動するそうだし。
まあH4年にできたばかりの制度だそうで、まだ未知の領域なのでしょうけれど。
下がるときは値下がり幅がが借地権のほうが大きいんですよ。
そもそも定借マンションって築15年過ぎても売れるんですかね?
いくらなんでも15年位後になって売れないマンションなんて誰も買いませんよね。
20年落ちの定借マンションもあるはずなので、実際の販売事例もあるはずですが・・。
定期借地権付マンションは、契約期間が満了したら、建物を取り壊して返還しますので時間経過とともに財産価値は減少し契約満了とともに“0”となります。
通常の所有権マンションの場合、土地建物ともに所有するので財産価値が“0”になることはありません。しかし建物の老朽化とともに立て替えをする必要があり、その際は所有者みんなで話し合い賛成(区分所有者および議決権の4/5以上)を得なければ立て替えられません。
「70年の契約期間のみ居住する」という割り切りがあれば、所有権マンションの7~8割程度で購入可能な「定期借地権付マンション」は魅力的な住宅といえます。
こんなのもありました。
一般のマンションが所有することに価値を置いているとすると、定期借地権付マンションは利用することにポイントを置いています。
所有を優先するか、利用を優先するかになりますが、どちらも、建物そのものは永久的な資産にはなりません。
あなたにとっての“利用価値”を慎重に見極める必要があります。
確かに所有権でも建物の寿命はある。頭ではわかっていても、日本人は土地の所有に価値を置くDNAがあるんだな。狭いところに密集しているから仕方ないんだろうけど。定借が流行らず、資産価値を保てないのはそういう感情論なのかと思う。
地代が高いんですよね。
70年で計算するとかなりの金額になる。それに壊すための費用もそれとは別に積み立てないといけなくて、維持費が所有権のマンションに比べても高く、古くなると誰も買わなくなる。
所有権のマンションは大きな問題もあります。
それは、建替や大規模修繕になった時です。
40年も50年もしたら建物も痛んできます。
そこで建替や大規模修繕をしようという話になります。
しかし、30歳でマンションを購入したならば、もう70歳や80歳になっています。
もうちょっとしか住まないのに、そこへまた大きなお金を出して建替や大規模修繕をしたいと思うでしょうか。
現実に建替や大規模修繕の時はかなりもめるようです。
これらが必要なマンション数万戸のうち、建替などが完了しているのはわずか1,000戸くらいと聞きます。
建替に反対するものに対しては、売渡請求ができ、建替推進派は反対している人の部屋を売ってくれと請求することができます。
しかし、部屋を買うということはそこにまた費用がかかるわけです。
こんな理由で、マンションの建替や大規模修繕はかなりもめるようです。
定期借地権のマンションにするとこの建替の問題は解消されます。
予め70年なら70年と住める期間が決まっているので、その期間がすぎれば取り壊して終わりです。
文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。
これは他の事例と同様に「(閑静な住宅地の環境に配慮した)許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。
http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm
マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ
必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。
■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9%
「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。
しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。
■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%
戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね?
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと
定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。
定借・定借と一概にはいえないでしょう。
1、物件・立地
2、デベ
3、地主
とかですが。
1、小日向一種低層・平地1283坪・南向き主体平均85㎡・etc
2、三井不動産レジ
3、NTT東日本
だったらいいな。
定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。
ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。
値崩れしにくい借地権物件の条件は、2つある。
1つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はNG。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。
もう1つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。
これら2つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。
パークハウスのブランディングが微妙だからこんな論争に
丸の内線だけでも利便性があれば、それで良いんじゃないかと思いますが、
乗り換えが多いと、目的地まで意外と時間も掛かってしまうもんなんですよね。
なもんだから東京都心部も移動だけで結構、疲れちゃう。
でもこのマンションて背が低いんですね。
なんかオシャレっぽい。
定期借地は月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと、分譲と賃貸の悪いとこ取りになるよ。
ここのパークハウスは100平米こえてるのがないんだね。不思議な感じ。
ザ・パークハウス小日向は定借ではないですよ。
2丁目の三井不動産レジが定借ですが、こことて100㎡超えはなかったような?
いずれにせよ<月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと>ダメというのはいくらなんでもという気がします。
<定期借地権のメリットは安いって事だけど 裏を返せば、金は無いけど家が欲しいという わがままな貧乏人が集まるって事ですね。>
なんていう2ちゃんのスレまでありますから。
マンション建て替え成功事例が、半世紀でわずか183棟のみというのには驚きました。
マンションなんて、数えきれないほどどんどん建っていると思うのですが、たったの183棟のみとは。
この数って、建て替えしなければならない建物の何パーセントにあたるのでしょうか?
もっとだろう(笑)
柳町のパークハウスですら80平米15000万らしいですからね。良い立地は高値追及、それ以下の立地は10パーセント/年アップぐらいのイメージか。
定借の話が出ていますが、ここって定借なんですか?
物件概要を見ていてもわからなかったのですが…。
ここだと価格、お高い方面に追究っていう感じになってしまうのでしょうか。
場所も場所だからなぁとは思いますが…。
どこも本当に高くって。
牛込神楽坂のパークハウスも坪472万で一気に完売しそうですし、ココも一気に売れそうですな。
「ダントツの立地」とはデベとしてはそう宣伝したい所でしょうが、
>現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
>良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。
>高台の平らなところでいい所だと思うけど 貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
とのご指摘が既にありまして、散策してみても茗荷谷駅との往復は貧相な街並みに狭い坂道で、やはりダントツとは言い難いようです。
その点では近くの三井不動産レジの方が「ダントツ」と言えるでしょう。
ただし定借つきのようですが。
>>107さん
ザ・パークハウスにも<ドチェスターとかブリリア小日向>を見習って高級感を持って建てて欲しかったですね。
まあ1丁目では2丁目の旧豪邸街の久世山とは比ぶべくもないですが。
その点では同じ2丁目の三井には少しは期待しているわけですが、70年定期借地権付きという所が悩ましいところではあります。
ここはバルコニーが1戸1戸きちんと独立してる点はいいなと思います。仕切りの部分もものすごく幅がありますから、
隣を覗き込もうとか、たとえば侵入者が隣の部屋から伝ってやってくるとかそういうことはしにくいかと思います。
その辺りはやはりここ周辺の地域性を考えて作られたのかしら?なんて思ったりしまして。
いい面も多くあると思いますよ。
バルコニーが独立していることくらいしかセールスポイントはないのでしょうか?
周辺の地域特性を考えて作られた?というのも意味不明ですが、
バルコニーが独立し過ぎると避難経路としては認められないのでは?
下に逃げるハッチなどがあれば良いのでしたっけ?
バルコニーが独立も何も、狭いじゃないですかー
都心あたりでなんとか部屋の畳数を増やしたくてああいうバルコニーにしているのは
よく見ますけど、この場所であれはどうなんでしょう・・・
此処はほっといても、あっという間に売れるよ。いくらネガを書き込んでも、相続税対策の方が買いますよ。
>>113さん
長年反対運動に悩まされてきたデベサイドとしては、ようやく訪れたかに思われたこの時期に即完売を目指すのは当然と言えるのですが、積年の恨みを持つ近隣近隣住民の抵抗はそう簡単に収まりそうにありませんヨ。
残念ながら大手デベロッパーには届かない意見だと思いますよ。ルサンクしかり。購入者にも響かないと思います。残念ですが。。関口2丁目もいずれ積水以外だったとしても開発されると思いますよ。
意見というよりは、ケチがついた物件の購入は慎重にすべきということですナ。
大手デベと言っても、あくまで第一種低層の小規模物件ですから、ルサンクや関口などとは同一には論じられません。
たかが31戸ですから近隣の目が気になりますね。
反対住民勝訴事例はほぼ皆無。12月には結論が出ます。
ル・サンク小石川後楽園
9月7日の口頭審査の情報求む!
>>117さん
あっ、そうなんですか?マンションに容積率や建築基準法上の問題がない限りは
周辺の日照を遮っても住民側が敗訴してしまうのですか…
このマンションの話ではありませんが単なる補償金目当ての住民運動ならいざしらず、
引っ越しも余儀なくされるなら気の毒ですねぇ…
マンション紛争の日照権≒日影規制ですから、建築確認が下りている限り、民事訴訟で住民サイドに勝ち目はないわけです。
ただ建築審査会マターでは、住民が実質的に勝つ事例は多いと言えるでしょう。
ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口2丁目では着工のメドも立っていないようです。
> ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口2丁目では着工のメドも立っていないようです。
リスクがあるのですか
ルサンクの工事が止まったようです。
購入検討者に建築計画の疑義が十分に説明されていたのか...
ルサンクの話題うざい。他所でやって。
他人事とは思えません
確かにルサンクは小日向ではないし一種低層でもないですが、
歩いて行ける距離の事例ですから、他人事とは思えませんね。
えどがわばしが買いだったね。。。
江戸川橋?地下鉄はたまに利用しますけど、いくら安くても川沿いに住む気はしませんね。
昔は大雨の毎に江戸川が氾濫したものです。
>118他さん
ルサンクは目出度く完売したと思ったら、都の建築審査会で建築確認の効力が(決済されるまで)停止されると言う一大事件に発展したようです。
10/1から工事も止まっているようで、最低数か月は工事再開できないでしょう
いやそれどころか本件審査請求の決済で、建築確認が取り消される可能性も50/50?で
再申請するとなると22mの絶対高さ制限にひっかかるので、上部2階の撤去が必要になる?いや取り壊しでしょうね。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...
少なくともこちらとは関係のないお話だと思いますので、
こちらはこちらで情報交換をしていきましょう。
まだこちらは資料請求のみの段階?
事前案内会などのお知らせなどもないのでしょうか。
あとプロジェクト発表会とか。
価格すらまだ検討がつかないような状態ですので…気になる人も多いのでは?
資料請求してたらエライ強気の案内来て仰天。
31戸の販売住戸に対し1200件を超える資料請求があったからプロジェクト発表会は資料請求した人のみだって。
しかもその発表会は価格と今後のスケジュールの説明だけでモデルルームは無し。どうやら現地モデルルームも「枠」があるからプロジェクト発表会に行かなかった人は案内しないとのことで、もう今の段階で資料請求してない人はもう相手にしない気かな?
ちなみにプロジェクト発表会は完全予約制とのこと。@茗荷谷ギャラリー。
どんなに大人数に案内しても、利益は31戸を売った分だけだし仕方ないのでは
大人数に案内すればそれだけ人件費もかかるしね
まぁさすがに400倍弱の資料請求が来たら、それも仕方ないかもね。
資料請求した人は軽い気持ちでポチっただけかもしれないけど、
その辺で線引きでもしないと営業も疲れちゃうからね。
それだけでもMRまわりが趣味ですみたいな人を弾ける確率は上げられるし。
茗荷谷限定の我が家は、ここにほぼ決めてます。
ディアナは通勤を考えると駅から遠いし、
三井小日向は定借だって言うし。
抽選になりますかね?
ここは茗荷谷からのアプローチがなんとも貧相ですね。
先ず駅は裏口から出ます。クルマが通れるの?といった狭い道を下りますが、崖下になる周囲も協会や小さなパン屋はいいとしてもスナックや居酒屋などです。そもそも茗荷谷は昔からダサイのです。
谷を下り切って拓大の東門前を左折、谷底も洒落た家は皆無です。
丸ノ内線高架下のトンネル手前を右折、狭い曲がりくねった道に入ります。目印は貧相なお稲荷さん。
そして今度は狭くキツイ登りが始まります。右側にはガードパイプかと思いきや、外側には人が入れるスペースはなく、急坂を登るための手すりでした。
手すりに頼って登っている時に、クルマがきたらすれ違いがとってもコワイです。
登り切って真っ直ぐな道を物件に向かいますが、周りはアパートや普通の家で豪邸風は皆無です。
もっと間取り見たいね。
当たり前だけど、資料請求しなきゃダメなのか…
ネットに価格が出る頃にはほぼ完売してるよ。
最近医者や富裕層限定のDMで事前販売も多いらしいね。
私も車で建物を見に行きましたが道幅はやはり狭いですね。でも非常に良い環境ですね。資料請求が沢山来る場所衣ですよ。400倍ですか?まぁ普通のサラリーマンでは買えないでしょうね。最低年収も1500万円以上でないと多分購入は無理だと思いますよ。70平米3LDKで9,000万円~9,500万円はするんでしょうね?固定資産税も40万円位ですか。
まぁ確かに茗荷谷からのアプローチはいかんともしがたいですね。
しかしだからこそこのマンションの前の道は車が日中もほとんど入ってこないわけで、2丁目の車の多さとどっちを取るかと言うことでしょうね。
どうしても急坂が嫌なら拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば良いんじゃないの?距離的にはほとんど変わらないでしょ。
まぁこんなところでどんなに下げても超人気物件であることには代わりなさそうですがね・・・
プロジェクト発表会予約しましたー。
人気物件みたいなので、横柄な対応かと思ったら
とても感じの良い対応でちょっと安心。
>148
<拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば>
道は広いし、坂も急とは言えないのですが、南側の私道回りだとマンションを一回りする以上の回り道ですね。
それと<2丁目の車の多さ>ですが、2丁目でも三井の全面道路は狭いクランクがあったりして、通りぬけのクルマは入ってこないですよ。
それで思い出しましたが、西側にはこれでもか!と2階建てアパート2棟が迫って建っています。
そしてその北側には現在、草ボーボーの廃屋が建っていますが、ここには3階建て住宅が建つと言う話です。
ですので西側住戸を選ぶ場合は良くチェックした方が良いですね。