ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

地元需要のみで完売かな?450超え確実...

小日向の新築低層マンションと言うだけで、格別の希少価値がありますね。ここは分かる人だけが買うマンションですね。部外者には手が出ないでしょう。

買える人がうらやましい

ちょっと狭くないか？
なんで大きい部屋ないんだろう。
ルーフバルコニーなんかも作ってほしかったのに…。

せっかくなので2億ぐらいのプレミアム住戸を期待してけど、なさそうですね。
物価概要だとルーバル住戸はなく、バルコニー狭すぎ。

インペリアルガーデンのほうが間取りに余裕があるね。
まだ検討できるみたいだからいってみようかな。

これは希少立地ですね。

将来的な資産を考えると分譲マンションは駅8分が検討限界ですかね。

地下住戸を減らしたぶん専有面積を減らして戸数をふやしたのかな？

駅からの道のりだけが本当に残念。他は文句の付けようがない。

間取りをみると壁式工法採用みたいね。
梁がでなくてスッキリしているだろうね。

文句を言っても価格は下がりません。

2億ぐらいの住戸をなぜ作らなかったのかと…。
それが残念

ここは即完間違いない。

そんなわきゃないでしょ。絶妙の坪単価を提案してきますよ。

収納が少ない気がしますが、Kタイプの間取りいいですね！
ダイニングとリビングで分かれてるのもステキです。
おいくらなんでしょうか？

下は7000
上は13000
それ以上になるとふっかけ過ぎ感が出てくる。

三菱は価格面はあんまりぼったことはしないんじゃない

坪500で8600から13000。現実的な金額ですかね。

それ位ですか、ね。

完成が11月下旬なのに、なぜ販売開始が12月なんですかね？

完成売りだからでしょ

昔から江戸川橋駅近の関口2丁目の野村とか小日向2丁目の東京建物、茗荷谷駅近の小石川、この近辺の立地は静寂で市況関係なく別格ですからね。

関口二丁目って…
新手のプラウド叩き？

目白坂のヒルズのことでしょ

1丁目と勘違いしてました。失礼。

やっと出たんですね。一番広くて86㎡ですか。ずいぶんと小ぶりで。

それでも8000－14000万くらいになってしまうと思う。
緩和でお金が余ってるから…。

完成売りだと実際に物件を見て購入できるところがいいところですよね。
眺望や街の雰囲気、通勤の時間など、周辺環境が分かるのがいいと思います。
あとは予算や自分の欲しい地域なのか、という条件との比較になってくると感じています。

反対運動はあるの？

あるみたいですよ。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.837994379619083/83...

近所のパークハウスとどちらが良いですかね

現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
空き地もあれば、人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。

良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。坪400-450以上だとかなり割高感あります。

経済の実態が理解できていませんね。

良いマンションが建てば、近隣の資産価値が上がる。

とはデベが良く使う台詞です。

小日向のような狭小道路奥のマンション建設で問題になるのは、工事車両の通行の問題が大きいです。
４ｍそこそこの2項道路にダンプやミキサー車が一日50台も往復すれば、危険だ迷惑だということのようです。

あとはおきまりの日照権問題ですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.808130489272139/80...

>>36
地域に良質な住宅があると、誰でも好印象ですよ。デベに限らず。
工事車両も365日通るわけじゃないでしょう？工事側と運転手側による細心の注意は当然ですが、歩行者側も工事期間中、双方が注意すれば済む話では？
リンク先を拝見したら、デベの方に同情したくなってくる。この手の話で出てくる反対の人たちって、お互い様の感情が無いのかな。
一応念のため、私は関係者ではありませんので。

反対運動っていくらやっても、合法であれば建つ。

良質か否かは関係ないですね。

文京区の条例でも「互譲の精神」を謳ってますが、合法であれば工事は強行されるということですな。

リンク先を拝見すると

「事故が起きた場合、三菱地所が法令違反の責めを負うのは当然ですが、
しかし、事故にあった人は場合によっては命を失う話です。」

などと言って大反対していた人が、なぜか後に大賛成派となったそうです。
住民運動では良くある話ですが・・？

「工事の縮小、車両数の削減、車両サイズの縮小、様々な規制等の交渉をして、
ぎりぎりまで譲歩させ、あるいは迷惑料の交渉。」

という思惑だったようです。
合法ではなかったのでデベは強行できず、近隣住民の思惑通りとなった？

ここはキリシタン屋敷跡に建っている訳ですが、実は昨年世紀の大発見があったのです。

それは奇しくも丁度没後300年になった、最後の殉教者ジョバンニ・バッティスタ・シドッティ
の墓が発見された！ということですが・・その後何の発表もありません。

地元でもキリシタンゆかりの地という誇りはあっても、巡礼者が激増するのは迷惑だし
菱地所もローマ法王が訪れたりと？大騒ぎになってザ・パークハウスが売れにくくなるのも困るし・・。

などという事情があるので、シドッティの骨との鑑定結果の公表を遅らせているのではないか？
などと邪推したりしております。

http://www.cathoshin.com/2014/10/24/sidotti300/

>>40さん

シドッティーの墓（？）が出土したのは、ちょうど1年前の埋蔵文化財調査での出来事でした。

シドッティーはシチリアの貴族の出で、一族もご存命とか聞いてますので、ＤＮＡ鑑定など
直ぐできそうなものですが、国際的な大事件に発展するやも知れずということで、鑑定は
慎重にならざるを得ないということかもしれません。

いずれにせよ、気になる方はこの辺は良く確かめた方が良いでしょう。


https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.665250686893454/66...
type=1&theater

ご近所さん独り言長くて怖い・・・

googleのストリートビューを見ると反対の横断幕とかあるけど
現地はもう上棟してて内装の段階って感じかな

高台の平らなところでいい所だと思うけど
貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...

あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
地元の人からしたら当然なんでしょうが

茗荷谷駅に行くにも坂とおらないと無理でしたっけ？
三徳側に買出しに行くと避けられないと思いますが。

あの坂、距離は短いけれど角度がエグイですよね。だって手すりまで付いてるんだもの(笑)

>>33さん

＜反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。＞

とはおっしゃる通りで、THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）などはその典型かと思います。
ここにしても当初は近隣住民の反対も凄まじく10年がかりでようやく完工となりました。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00086024/?sc_out=mikl...

それに比べ、ここは敷地規模にして1/6位で、道路幅も狭い、せせこましい環境に無理やり建設されたマンションですからね。
反対運動も熾烈なようでしたし、そう簡単に地域の価値が上がるとは思えません。

その点近く（５０ｍ圏内？）のシティハウス文京小日向は大きな反対運動もなく、即日完売していたりします。
この複雑怪奇なところが、第一種低層のマンション計画の難しさではないでしょうか？
だからこその希少性か否か？ですね。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

坂を毎日と考えると少し悩むところですが
運動不足な自分にとっては良いのかなとも思えます。
ただ、体調の悪い時には考えものかもしれません。

まぁ文京区に坂は付き物だから…

小日向2丁目に来年着工予定の未公開計画があります。
近隣住民のみぞ知るですが、反対運動のきざしは今の所無いようです。

ここから茗荷谷駅までは、1丁目と比べるとかなり緩い登り坂です。
ただ江戸川橋駅は帰りの登りがとてもキツイですよ。

建築主：三井不動産レジデンシャル

敷地面積：約４２００㎡（約１２８３坪）
建蔽率：約５９，４％
容積率：約１３５、９％
総戸数：６６戸（平均専有面積８５㎡）
駐車台数：４０台
駐輪場：６６台・バイク９台

三井の方がいいかな

ntt社宅のとこか

販売開始が１２月なので、まだ物件価格がわかりませんが
相当な価格になるのかなと想像してしまいます。
高級住宅街ではないというものの、
三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。

有益な情報ありがとうございます。
来年着工だとすると三井さんの物件も相当高くなりそうですね。

三井不動産レジデンシャル仮称小日向二丁目計画

出所はココですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.863246503760537/86...

シティハウス文京小日向やザ・パークハウス小日向と違って、東西に長いから南向き住戸が主です。

70年定期借地権付き分譲ということで、高級物件の割には価格も抑えられそうですが
この定期借地権マンションは評価としてはどうなんでしょうか？

三井さんの物件、図面見た感じだとたぶんパークコートでしょうね。
内廊下＋吹抜け、南向き中心で平均85平米。
定借70年だし坪400以上は固そうです。

定期借地物件は相場高の時に買うのは怖いなぁ

定借かぁ、残念

もし今後不動産価格が下がれば定借高い買い物になるからね・・・。

納戸が無いね‥
壁式工法はいいけど。

何故定借地は高い買い物になるのですか?

>61

定借物件は毎年価値が下がっていく性質があり、最後にはゼロになってしまうからですよ。

資産を残したい人は三菱がいいな。
ここは大きな欠点ないし、定借のリスクを考えるとこちらを選ばない理由はない。

劣勢だった三菱の反撃がはじまりましたね。

定借とは言っても50年ではなく、70年もあればよろしいんではないでしょうか？
三菱は南側住戸が少ないのが大きな欠点かな？

これから地価は下がると予想されております。
現在の評価額で定借地を購入するのはいささか危険かと。
これから高騰するのならば良いですがその場合は土地を買っておいた方が良かったとなるかもしれません。

なるほど。

ちなみにそれは新法だからですか?
旧法でも危険なのですか?

そういうものなんですか。
地価が下がるのなら、地代も下がったりしないのかしら、なんて思うのですがそれはまた別のお話？
これから土地の価格自体がどうなっていくかわからないので、
だったら定借の方が見通しがつきやすくていいのかなと考えていました。

三菱も借地権付きマンションを販売していますね。

超高級な麻布台パークハウスは定期借地権ですが、後の（安い）ザ・パークハウス田端とザ・パークハウス武蔵境は
普通借地権なようです。

普通借地権の方が更新可能なので良さそうにも見えますが、どうなんですかね？

>>70
普通借地権でも更新拒絶できるんだけどね。

やっぱり所有権のほうがいいな

地価が上がるなら所有権が得、下がるなら借地権が有利ではないんですか？

地代も3年ごと（？）に変動するそうだし。

まあＨ4年にできたばかりの制度だそうで、まだ未知の領域なのでしょうけれど。

下がるときは値下がり幅がが借地権のほうが大きいんですよ。

そもそも定借マンションって築15年過ぎても売れるんですかね？

いくらなんでも15年位後になって売れないマンションなんて誰も買いませんよね。

2０年落ちの定借マンションもあるはずなので、実際の販売事例もあるはずですが・・。

定期借地権付マンションは、契約期間が満了したら、建物を取り壊して返還しますので時間経過とともに財産価値は減少し契約満了とともに“０”となります。

通常の所有権マンションの場合、土地建物ともに所有するので財産価値が“０”になることはありません。しかし建物の老朽化とともに立て替えをする必要があり、その際は所有者みんなで話し合い賛成（区分所有者および議決権の４／５以上）を得なければ立て替えられません。

「７０年の契約期間のみ居住する」という割り切りがあれば、所有権マンションの７～８割程度で購入可能な「定期借地権付マンション」は魅力的な住宅といえます。

こんなのもありました。

　一般のマンションが所有することに価値を置いているとすると、定期借地権付マンションは利用することにポイントを置いています。
所有を優先するか、利用を優先するかになりますが、どちらも、建物そのものは永久的な資産にはなりません。

あなたにとっての“利用価値”を慎重に見極める必要があります。

確かに所有権でも建物の寿命はある。頭ではわかっていても、日本人は土地の所有に価値を置くDNAがあるんだな。狭いところに密集しているから仕方ないんだろうけど。定借が流行らず、資産価値を保てないのはそういう感情論なのかと思う。

地代が高いんですよね。
70年で計算するとかなりの金額になる。それに壊すための費用もそれとは別に積み立てないといけなくて、維持費が所有権のマンションに比べても高く、古くなると誰も買わなくなる。

所有権のマンションは大きな問題もあります。

それは、建替や大規模修繕になった時です。
４０年も５０年もしたら建物も痛んできます。
そこで建替や大規模修繕をしようという話になります。
しかし、３０歳でマンションを購入したならば、もう７０歳や８０歳になっています。
もうちょっとしか住まないのに、そこへまた大きなお金を出して建替や大規模修繕をしたいと思うでしょうか。
現実に建替や大規模修繕の時はかなりもめるようです。
これらが必要なマンション数万戸のうち、建替などが完了しているのはわずか1,000戸くらいと聞きます。
建替に反対するものに対しては、売渡請求ができ、建替推進派は反対している人の部屋を売ってくれと請求することができます。
しかし、部屋を買うということはそこにまた費用がかかるわけです。
こんな理由で、マンションの建替や大規模修繕はかなりもめるようです。

定期借地権のマンションにするとこの建替の問題は解消されます。
予め70年なら70年と住める期間が決まっているので、その期間がすぎれば取り壊して終わりです。

建て替え物件としては、先ごろ完成して間もなく入居が始まる世田谷区の桜上水ガーデンズが話題になりましたよね。　あちらは大規模団地の建て替えで、比較の対象にはならないかもしれませんが。

文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。

これは他の事例と同様に「（閑静な住宅地の環境に配慮した）許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm

マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ

必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。

■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9％

「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。

しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。

■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%

戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね？
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと

定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。

定借・定借と一概にはいえないでしょう。

１、物件・立地
２、デベ
３、地主

とかですが。

１、小日向一種低層・平地１２８３坪・南向き主体平均８５㎡・etc
２、三井不動産レジ
３、ＮＴＴ東日本

だったらいいな。

定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。

ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。

値崩れしにくい借地権物件の条件は、２つある。

１つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はＮＧ。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。

もう１つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。

これら２つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。

>>90
南青山とか麻布ならその理窟もわかるんだけど、丸ノ内線しか使えない小日向だからねえ。

丸ノ内線以外に何か？

（一応有楽町線も使えますけど。）

ＮＴＴが売りたがらない程、都心の特別な一等地なんではないでしょうか？

パークハウスのブランディングが微妙だからこんな論争に

丸の内線だけでも利便性があれば、それで良いんじゃないかと思いますが、
乗り換えが多いと、目的地まで意外と時間も掛かってしまうもんなんですよね。
なもんだから東京都心部も移動だけで結構、疲れちゃう。

でもこのマンションて背が低いんですね。
なんかオシャレっぽい。

定期借地は月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと、分譲と賃貸の悪いとこ取りになるよ。
ここのパークハウスは100平米こえてるのがないんだね。不思議な感じ。

ザ・パークハウス小日向は定借ではないですよ。
2丁目の三井不動産レジが定借ですが、こことて１００㎡超えはなかったような？

いずれにせよ＜月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと＞ダメというのはいくらなんでもという気がします。

＜定期借地権のメリットは安いって事だけど 裏を返せば、金は無いけど家が欲しいという わがままな貧乏人が集まるって事ですね。＞
なんていう２ちゃんのスレまでありますから。

マンション建て替え成功事例が、半世紀でわずか183棟のみというのには驚きました。
マンションなんて、数えきれないほどどんどん建っていると思うのですが、たったの183棟のみとは。
この数って、建て替えしなければならない建物の何パーセントにあたるのでしょうか？

此処は神楽坂の東急や三菱地所並みの価格帯でしょうね。

もっとだろう(笑)

>97さん

　ここで言えば、一種低層の建蔽率・容積率などが緩和されない限り、建て替えは絶望的でしょうね。

柳町のパークハウスですら80平米15000万らしいですからね。良い立地は高値追及、それ以下の立地は10ﾊﾟｰｾﾝﾄ/年アップぐらいのイメージか。

定借の話が出ていますが、ここって定借なんですか？
物件概要を見ていてもわからなかったのですが…。

ここだと価格、お高い方面に追究っていう感じになってしまうのでしょうか。
場所も場所だからなぁとは思いますが…。
どこも本当に高くって。

さすが三菱地所長期集客作戦ですな。

牛込神楽坂のパークハウスも坪472万で一気に完売しそうですし、ココも一気に売れそうですな。

今ある文京区物件ではダントツの立地ですね。

「ダントツの立地」とはデベとしてはそう宣伝したい所でしょうが、

＞現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
　人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
＞良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。
＞高台の平らなところでいい所だと思うけど 貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。

とのご指摘が既にありまして、散策してみても茗荷谷駅との往復は貧相な街並みに狭い坂道で、やはりダントツとは言い難いようです。

その点では近くの三井不動産レジの方が「ダントツ」と言えるでしょう。
ただし定借つきのようですが。

定期借地物件ねぇ微妙ですね。セカンド投資需要ならありですかねぇ。新宿区文京区周辺所有権低層マンションの現在相場は坪450万～500万。 定期借地は70パーセントで500万の70%で約350万 85平米で約9000万 毎月地代ありで 50年～７０年更地返し。微妙。。渋谷区役所のタワー定期借地等とかと比べると賃貸需要がね。所詮小日向だし。小日向で豪邸が多いのはドチェスターとかブリリア小日向の周辺だけでしょ。最近は切り売りで狭小住宅も増えてるしね。

>>107さん

ザ・パークハウスにも＜ドチェスターとかブリリア小日向＞を見習って高級感を持って建てて欲しかったですね。
まあ１丁目では２丁目の旧豪邸街の久世山とは比ぶべくもないですが。

その点では同じ２丁目の三井には少しは期待しているわけですが、７０年定期借地権付きという所が悩ましいところではあります。

ここはバルコニーが１戸１戸きちんと独立してる点はいいなと思います。仕切りの部分もものすごく幅がありますから、
隣を覗き込もうとか、たとえば侵入者が隣の部屋から伝ってやってくるとかそういうことはしにくいかと思います。
その辺りはやはりここ周辺の地域性を考えて作られたのかしら？なんて思ったりしまして。
いい面も多くあると思いますよ。

バルコニーが独立していることくらいしかセールスポイントはないのでしょうか？

周辺の地域特性を考えて作られた？というのも意味不明ですが、
バルコニーが独立し過ぎると避難経路としては認められないのでは？
下に逃げるハッチなどがあれば良いのでしたっけ？

バルコニーが独立も何も、狭いじゃないですかー
都心あたりでなんとか部屋の畳数を増やしたくてああいうバルコニーにしているのは
よく見ますけど、この場所であれはどうなんでしょう・・・

小日向の大手マンションたち
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html

此処はほっといても、あっという間に売れるよ。いくらネガを書き込んでも、相続税対策の方が買いますよ。

>>113さん
長年反対運動に悩まされてきたデベサイドとしては、ようやく訪れたかに思われたこの時期に即完売を目指すのは当然と言えるのですが、積年の恨みを持つ近隣近隣住民の抵抗はそう簡単に収まりそうにありませんヨ。

残念ながら大手デベロッパーには届かない意見だと思いますよ。ルサンクしかり。購入者にも響かないと思います。残念ですが。。関口2丁目もいずれ積水以外だったとしても開発されると思いますよ。

意見というよりは、ケチがついた物件の購入は慎重にすべきということですナ。

大手デベと言っても、あくまで第一種低層の小規模物件ですから、ルサンクや関口などとは同一には論じられません。
たかが３１戸ですから近隣の目が気になりますね。

反対住民勝訴事例はほぼ皆無。12月には結論が出ます。

ル・サンク小石川後楽園

9月7日の口頭審査の情報求む！

>>117さん
あっ、そうなんですか？マンションに容積率や建築基準法上の問題がない限りは
周辺の日照を遮っても住民側が敗訴してしまうのですか…
このマンションの話ではありませんが単なる補償金目当ての住民運動ならいざしらず、
引っ越しも余儀なくされるなら気の毒ですねぇ…

文京区で建築紛争が多発
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

小日向では斜面地での宅地造成計画も問題になっている

マンション紛争の日照権≒日影規制ですから、建築確認が下りている限り、民事訴訟で住民サイドに勝ち目はないわけです。
ただ建築審査会マターでは、住民が実質的に勝つ事例は多いと言えるでしょう。

ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。

> ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。

リスクがあるのですか

ルサンクの工事が止まったようです。

>118さん >123さん

ルサンクのケースは、新たに３年も続いている？都の建築審会査請求事件ですね。
超有名なＨ弁護士が担当しているので、デベも苦戦しているようです。

購入検討者に建築計画の疑義が十分に説明されていたのか．．.

ルサンクの話題うざい。他所でやって。

他人事とは思えません

確かにルサンクは小日向ではないし一種低層でもないですが、
歩いて行ける距離の事例ですから、他人事とは思えませんね。

えどがわばしが買いだったね。。。

江戸川橋？地下鉄はたまに利用しますけど、いくら安くても川沿いに住む気はしませんね。

昔は大雨の毎に江戸川が氾濫したものです。

有楽町線はビミョー

>118他さん
ルサンクは目出度く完売したと思ったら、都の建築審査会で建築確認の効力が（決済されるまで）停止されると言う一大事件に発展したようです。
10/1から工事も止まっているようで、最低数か月は工事再開できないでしょう

いやそれどころか本件審査請求の決済で、建築確認が取り消される可能性も50/50？で
再申請するとなると２２ｍの絶対高さ制限にひっかかるので、上部２階の撤去が必要になる？いや取り壊しでしょうね。


http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

>132のＵＲＬでは開けないようですね。

東京都建築審査会で執行停止が認められました。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

少なくともこちらとは関係のないお話だと思いますので、
こちらはこちらで情報交換をしていきましょう。

まだこちらは資料請求のみの段階？
事前案内会などのお知らせなどもないのでしょうか。
あとプロジェクト発表会とか。
価格すらまだ検討がつかないような状態ですので…気になる人も多いのでは？

>>134
資料請求者にはプロジェクト発表会の案内きてますよ

資料請求してたらエライ強気の案内来て仰天。
31戸の販売住戸に対し1200件を超える資料請求があったからプロジェクト発表会は資料請求した人のみだって。
しかもその発表会は価格と今後のスケジュールの説明だけでモデルルームは無し。どうやら現地モデルルームも「枠」があるからプロジェクト発表会に行かなかった人は案内しないとのことで、もう今の段階で資料請求してない人はもう相手にしない気かな？

ちなみにプロジェクト発表会は完全予約制とのこと。＠茗荷谷ギャラリー。

どんなに大人数に案内しても、利益は31戸を売った分だけだし仕方ないのでは
大人数に案内すればそれだけ人件費もかかるしね

文京区の１種低層マンションは希少価値ありますもんね。

まぁさすがに400倍弱の資料請求が来たら、それも仕方ないかもね。
資料請求した人は軽い気持ちでポチっただけかもしれないけど、
その辺で線引きでもしないと営業も疲れちゃうからね。
それだけでもMRまわりが趣味ですみたいな人を弾ける確率は上げられるし。

茗荷谷限定の我が家は、ここにほぼ決めてます。
ディアナは通勤を考えると駅から遠いし、
三井小日向は定借だって言うし。

抽選になりますかね？

ここは茗荷谷からのアプローチがなんとも貧相ですね。
先ず駅は裏口から出ます。クルマが通れるの？といった狭い道を下りますが、崖下になる周囲も協会や小さなパン屋はいいとしてもスナックや居酒屋などです。そもそも茗荷谷は昔からダサイのです。
谷を下り切って拓大の東門前を左折、谷底も洒落た家は皆無です。
丸ノ内線高架下のトンネル手前を右折、狭い曲がりくねった道に入ります。目印は貧相なお稲荷さん。
そして今度は狭くキツイ登りが始まります。右側にはガードパイプかと思いきや、外側には人が入れるスペースはなく、急坂を登るための手すりでした。
手すりに頼って登っている時に、クルマがきたらすれ違いがとってもコワイです。
登り切って真っ直ぐな道を物件に向かいますが、周りはアパートや普通の家で豪邸風は皆無です。

確かに文京区とか山手内側とか言っても、そのことで
周囲の建物や日々歩く路地が他と何か劇的に変わるか
と言えば、もちろんそんなことはないわけです。
むしろ茗荷谷周辺は色々とショボい、とすら言えます。
唯一資産価値には影響するかも知れません、文京区・山の手内側の響きは。
もちろん資産価値は大事ですけどね。

もっと間取り見たいね。
当たり前だけど、資料請求しなきゃダメなのか…

地形図

ネットに価格が出る頃にはほぼ完売してるよ。

最近医者や富裕層限定のDMで事前販売も多いらしいね。

私も車で建物を見に行きましたが道幅はやはり狭いですね。でも非常に良い環境ですね。資料請求が沢山来る場所衣ですよ。400倍ですか？まぁ普通のサラリーマンでは買えないでしょうね。最低年収も1500万円以上でないと多分購入は無理だと思いますよ。70平米３ＬＤＫで9,000万円～9,500万円はするんでしょうね？固定資産税も40万円位ですか。

まぁ確かに茗荷谷からのアプローチはいかんともしがたいですね。
しかしだからこそこのマンションの前の道は車が日中もほとんど入ってこないわけで、2丁目の車の多さとどっちを取るかと言うことでしょうね。
どうしても急坂が嫌なら拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば良いんじゃないの?距離的にはほとんど変わらないでしょ。
まぁこんなところでどんなに下げても超人気物件であることには代わりなさそうですがね･･･

プロジェクト発表会予約しましたー。
人気物件みたいなので、横柄な対応かと思ったら
とても感じの良い対応でちょっと安心。

>148
＜拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば＞
道は広いし、坂も急とは言えないのですが、南側の私道回りだとマンションを一回りする以上の回り道ですね。

それと＜2丁目の車の多さ＞ですが、２丁目でも三井の全面道路は狭いクランクがあったりして、通りぬけのクルマは入ってこないですよ。

それで思い出しましたが、西側にはこれでもか！と２階建てアパート２棟が迫って建っています。
そしてその北側には現在、草ボーボーの廃屋が建っていますが、ここには３階建て住宅が建つと言う話です。
ですので西側住戸を選ぶ場合は良くチェックした方が良いですね。

拓殖大の方にいくのは若干、距離が増えてしまうかな。
ただどうしても坂が嫌だという場合には、ありなんじゃないかと。
行き帰りで駅までのルートを変えるとか、そういう工夫をしていく余地がある。ということでよろしいのでは？
西側だと階数を考えたほうがいいということなのかな。
ただここは低層だから、あまり階数も関係ない？

えーと「拓殖大学東門の前」というのは谷底ですから、ここを真っ直ぐ行っても登る高さは同じです。
急ではないが結構な勾配の坂が長く続くわけです。
駅までの往復は誰しも最短距離の道を行きたいですから、あまり遠回りはしたくないですね。

西側住戸のＡ，Ｂ，Ｃ（２・３階ではＤ）は、隣の２階建てアパートとこれから建設されるであろう３階建て住宅の日影の影響が大きいということです。

最初の計画案では南側に２戸の地下住戸があったのですが、階数によってはこの地下室の方がよほど明るかったということになりかねません？
もっともその分割安ではあるでしょうが、購入前に十分に確認が必要と思います。

いやー　パークハウスさんこの物件は大丈夫ですか？　建物を守るべき基礎杭はちゃんと打ち込まれてますか？
大手でもやっちゃうんですね。将来の資産性はほとんど無くなりますよね。わたしらの年代なら買い換えたらもう永住ですが、若い人なら途中で売れないと困りますよねー

駅から降りて登っての坂が急すぎだなぁ。清華寮か大塚車庫の跡地が売り出されるまで粘り強く待つべきかも知れない。

500万弱？

パークハウスなら江戸川橋がかなりお得感があってよかった。
あとの祭りだけど。

値段で判断するならね。
大袈裟だけど水道と小日向は天と地ほど違いがある

ルサンク小石川
引渡し不能で
11月1日に契約者を集めるようです。

パークハウス小日向に
流れるかもしれないですね。

その可能性は大いにあるんじゃないでしょうか。
こちらの認識がある人も多くいるでしょうし…。
条件等異なってくるところもありますけれども、それでも来る可能性はあると。
これから販売ということになってくるので、どうなるのかなぁ・・・

この流れだと小日向は最高価格を更新しそうですね。

>>159
堀坂の道路工事もそのまま
工事の再開の見通しが立っていると思えません

ルサンクとここではレベルが違いすぎて流れては来ないでしょう。

ルサンクが上ということですか。

デベロッパーのレベルが違い過ぎです。

一流のデベロッパーは、建築審査会が執行停止を決定し工事中断になるリスクがある物件を、販売しません。
ル・サンク小石川のスレを読むと契約者が本当に困った事態になっていることがわかります。

ここ買う人はルサンクも江戸川橋のパークハウスも仮に買える時期だとしてもとしても眼中にないでしょ
物件と立地のレベルが違う。

小日向は低層の住宅地、小石川や本郷すら比較検討にはしません。

小日向と比較するなら大和郷、西片の坂上、関口2丁目ぐらいだろう。

関口2と関口1が雲泥の差であるように、小日向2と小日向1も同じだと思うけどね。

関口は天と地の差、小日向は豪邸街と普通の住宅地でしょう。

小日向はそもそもマンション立地では無いし、マンション買う層はセカンド、投資、子供用でしょうね。初めてマンション買うような客層はいないと思いますよ。

価値が分る人が買っちゃう物件ね。

170の意見に賛同します。70平米で9,000万円台？であれば、普通の上場会社の社員では維持するのが厳しいだろうね。
住宅ローンは確かに35年は組めるけど、我々チャラリーマンは所詮65歳定年だよ。それまでにこのローンを本当に完済できるのかね。買えるとしたら自営業や医者など特殊な方々でしょうね。1,000万円ぽっきりの会社員は引っ込んでいた方が得だね。

ミーハー受けしそうな神楽坂物件よりいいですよね。低層物件はやはり趣があって素敵に思います。内廊下など高級物件の条件もクリアしてそうですし、おいくらくらいになるのでしょうね。気になります。

外観、内装ともに高級感があって、本当に素敵ですよね。
ただ、高台にあるので坂がきついかなって思いますね。
通勤通学とか買い物には不便ですよね。
解放感がある点はいいんですけど。
買い物はみなさん宅配を使ったりするんでしょうか。

言い方悪いけど神楽坂なんかと比べるような立地ではありません。
低層エリアはやはりいいですね

それぞれの思い込みや期待ではなく、実際に事前発表会に行かれた方の意見（価格に見合うのか等）を聞きたいです。

ル・サンクとここではデベロッパーのレベルが違うが、それを思い知った人が契約破棄してこちらに来ることはあるかもしれない。

まああそこも販売は三菱がやってたんだけどね

>>178

三菱、NIPPO、ハザマといえば…

↓の地下室マンションの施主、設計者、施工者ですね
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/605186022899921

最終的には価格に見合うかどうか、ということが本当に重要なポイントになると感じます。
このあたりは条件をしっかりと確認しないと、後で不利益を受けることになるため、注意が必要になると思います。
実際にやはり説明を受けて詳細をみるのが一番なのではないでしょうか。

>>174
外観は適当にタイルを貼ればそれらしく見えます。
内装が高級かどうかは今度ＭＲで見て確認してきますが、この建物の外観はとっても違和感があります。

東道路側のバルコニーが２面張り出していて、目隠しの？黒い格子がはまっていますが、まるで動物の檻のようで
道路側から見上げると、圧迫感があって、しかも丸見えですから、これではバルコニーに出るのがはばかれますね。
（Ｇ／Ｆタイプ？）
あと北側はヘンな出っ張りがあるのですが、日照を考えて引っ込ませたりカットするなら分かるのですが、わざわざ出っ張らせる意味が分かりません？？
（Ｄ／Ｆタイプ？）
こんなヘンテコな外観のマンション見たことありませんが、どなたか説明できますか？今度ＭＲで聞いてみますけど？

>>175
北町のブランズにするかここかで迷っています。神楽坂より小日向の方が立地が良いとはどういう理由からでしょうか？
地歴が良い？環境が良い？検討中なので是非教えてください。

>>182
ええ・・？？
そのレベルでホントに検討してるのですか?

マジレスすれば、要すれば新宿区と文京区の差でしょうが、神楽坂は歓楽街、小日向は邸宅街。環境だって天地の差なのは歴然でしょう。
あ、若い方で食べ歩きが趣味なら神楽坂の方がオススメですよ。

区民の意識が違います。

そのためか文京区は建築紛争も多いです。
http://s-araki.com/WATCHING.htm

北町あたりの物件ならまだ良い。矢来町の物件は明らかにアレだけど...

　ここはガード下をくぐった直近のシティハウス文京小日向のご近所ですね。
斜面地 and 線路脇のシティハウスよりはましですが50歩100歩。

>>184
文京区のマンション紛争は、他区のブログにも書かれている。
http://en-us.facebook.com/rokugouyousuimamoru/posts/721130048017714

>>183
コメントありがとうございます。本気で検討しています。

世田谷区でしか暮らした事がなくこの辺りの事には本当に疎く、このサイトへ辿り着きました。ここ3ヶ月くらいこの周辺を休日に歩いているのですが北町は神楽坂と言っても静かな場所に感じましたし、駅まで距離が違う以外、街並みや公園までの距離など同じ様に感じて悩んでおりました。
ありがとうございました。

>>188

御自分で実際に周囲を見て回って感じた印象で決めれば良いと思います。
何を重視するかは人それぞれですし。

神楽坂は所詮かつての花街からの流れを汲む歓楽街、というのは確かにその通りです。
一方で、茗荷谷からせせこましい道と坂を10分近く歩くのはちょっと、
と感じる人も確かにいるでしょうね。

自分で環境に満足していれば、あとは区の名前や街の格のようなものは
いわば知ってる人にしか効果のない共同幻想ですので。

幻惑ではない。区の違いははっきりしている。

治安、教育環境、文化的側面 vs 商業施設のような感じでしょうな。求める物が乖離しすぎる。全てではないですが

邸宅街とか花街という区分ではなく、実利と求めるもので考えるべき。
自治体のあらゆる政策、教育環境とかね。

価格と反響の多さで一定の価値は図れるでしょうね。ここはどうせ１期で完売だと思いますが・・

>>189
親身なコメントを頂き大変感謝しております。お陰さまで自分にとって何を重視して物件を探すべきかに気づかされました。本当にありがとうございました。

何を重視するか？

小日向は良く言えば、住民の環境に対する意識が高い。悪く言えば、何かと五月蝿いです。
北側にヘンな出っ張りがありますが、やはり日照に問題ありとして紛争になっているようです。

確かに北は出っ張り、東は出っ張ったり引っ込んだりしている外観は、散歩の毎に違和感を感じます。


https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.859090284176159/85...

神楽坂が「歓楽街」。たしかにそうですが、北町中町南町払方町砂土原町は邸宅街ですよ。
今はマンションが増えていますが。邸宅といっても、大邸宅ではないけど、それは小日向も同じ事。
大企業の役員も住んでいるし、創業者とかも邸宅を構えた。
やたら文京区民を鼻にかけている御仁がいるようだが、よくわかってないみたいだね。
恵比寿も歓楽街だけど、すぐ背中には高級住宅街が広がっているので、似た感じはあります。
「邸宅街」の小日向だったら、マンションじゃなくて戸建に住まないとね。

神楽坂の北町と小日向一丁目ならまちがいなく、北町の方が資産価値もネームバリューがあるよ。北町、若宮、砂土原とか神楽坂近くの住宅街は小日向だと二丁目のグランミュゼあたりの一部なら対等に勝負できるかも。

どこに住むのがいいとか、そんなの自分がどの路線や駅を使いたいかで決めればいいんだよ

そんなに格がどうのとかランク付けしたければ番町にでも住めばいい

175,183がわけわからんこといってるから仕方ない。その是正。

まったく199の言われる通り。
175によれば、神楽坂は低層じゃないそうな。
先にあがった町名はほぼほぼ一種低層ですが・・・。
地価の違いを見ればどちらが人気かは一目瞭然。
どちらに住みたいかは自由。お茶ノ水附属とか通わせたい人も
いるだろうし。