ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

地元需要のみで完売かな?450超え確実...

小日向の新築低層マンションと言うだけで、格別の希少価値がありますね。ここは分かる人だけが買うマンションですね。部外者には手が出ないでしょう。

買える人がうらやましい

ちょっと狭くないか？
なんで大きい部屋ないんだろう。
ルーフバルコニーなんかも作ってほしかったのに…。

せっかくなので2億ぐらいのプレミアム住戸を期待してけど、なさそうですね。
物価概要だとルーバル住戸はなく、バルコニー狭すぎ。

インペリアルガーデンのほうが間取りに余裕があるね。
まだ検討できるみたいだからいってみようかな。

これは希少立地ですね。

将来的な資産を考えると分譲マンションは駅8分が検討限界ですかね。

地下住戸を減らしたぶん専有面積を減らして戸数をふやしたのかな？

駅からの道のりだけが本当に残念。他は文句の付けようがない。

間取りをみると壁式工法採用みたいね。
梁がでなくてスッキリしているだろうね。

文句を言っても価格は下がりません。

2億ぐらいの住戸をなぜ作らなかったのかと…。
それが残念

ここは即完間違いない。

そんなわきゃないでしょ。絶妙の坪単価を提案してきますよ。

収納が少ない気がしますが、Kタイプの間取りいいですね！
ダイニングとリビングで分かれてるのもステキです。
おいくらなんでしょうか？

下は7000
上は13000
それ以上になるとふっかけ過ぎ感が出てくる。

三菱は価格面はあんまりぼったことはしないんじゃない

坪500で8600から13000。現実的な金額ですかね。

それ位ですか、ね。

完成が11月下旬なのに、なぜ販売開始が12月なんですかね？

完成売りだからでしょ

昔から江戸川橋駅近の関口2丁目の野村とか小日向2丁目の東京建物、茗荷谷駅近の小石川、この近辺の立地は静寂で市況関係なく別格ですからね。

関口二丁目って…
新手のプラウド叩き？

目白坂のヒルズのことでしょ

1丁目と勘違いしてました。失礼。

やっと出たんですね。一番広くて86㎡ですか。ずいぶんと小ぶりで。

それでも8000－14000万くらいになってしまうと思う。
緩和でお金が余ってるから…。

完成売りだと実際に物件を見て購入できるところがいいところですよね。
眺望や街の雰囲気、通勤の時間など、周辺環境が分かるのがいいと思います。
あとは予算や自分の欲しい地域なのか、という条件との比較になってくると感じています。

反対運動はあるの？

あるみたいですよ。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.837994379619083/83...

近所のパークハウスとどちらが良いですかね

現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
空き地もあれば、人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。

良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。坪400-450以上だとかなり割高感あります。

経済の実態が理解できていませんね。

良いマンションが建てば、近隣の資産価値が上がる。

とはデベが良く使う台詞です。

小日向のような狭小道路奥のマンション建設で問題になるのは、工事車両の通行の問題が大きいです。
４ｍそこそこの2項道路にダンプやミキサー車が一日50台も往復すれば、危険だ迷惑だということのようです。

あとはおきまりの日照権問題ですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.808130489272139/80...

>>36
地域に良質な住宅があると、誰でも好印象ですよ。デベに限らず。
工事車両も365日通るわけじゃないでしょう？工事側と運転手側による細心の注意は当然ですが、歩行者側も工事期間中、双方が注意すれば済む話では？
リンク先を拝見したら、デベの方に同情したくなってくる。この手の話で出てくる反対の人たちって、お互い様の感情が無いのかな。
一応念のため、私は関係者ではありませんので。

反対運動っていくらやっても、合法であれば建つ。

良質か否かは関係ないですね。

文京区の条例でも「互譲の精神」を謳ってますが、合法であれば工事は強行されるということですな。

リンク先を拝見すると

「事故が起きた場合、三菱地所が法令違反の責めを負うのは当然ですが、
しかし、事故にあった人は場合によっては命を失う話です。」

などと言って大反対していた人が、なぜか後に大賛成派となったそうです。
住民運動では良くある話ですが・・？

「工事の縮小、車両数の削減、車両サイズの縮小、様々な規制等の交渉をして、
ぎりぎりまで譲歩させ、あるいは迷惑料の交渉。」

という思惑だったようです。
合法ではなかったのでデベは強行できず、近隣住民の思惑通りとなった？

ここはキリシタン屋敷跡に建っている訳ですが、実は昨年世紀の大発見があったのです。

それは奇しくも丁度没後300年になった、最後の殉教者ジョバンニ・バッティスタ・シドッティ
の墓が発見された！ということですが・・その後何の発表もありません。

地元でもキリシタンゆかりの地という誇りはあっても、巡礼者が激増するのは迷惑だし
菱地所もローマ法王が訪れたりと？大騒ぎになってザ・パークハウスが売れにくくなるのも困るし・・。

などという事情があるので、シドッティの骨との鑑定結果の公表を遅らせているのではないか？
などと邪推したりしております。

http://www.cathoshin.com/2014/10/24/sidotti300/

>>40さん

シドッティーの墓（？）が出土したのは、ちょうど1年前の埋蔵文化財調査での出来事でした。

シドッティーはシチリアの貴族の出で、一族もご存命とか聞いてますので、ＤＮＡ鑑定など
直ぐできそうなものですが、国際的な大事件に発展するやも知れずということで、鑑定は
慎重にならざるを得ないということかもしれません。

いずれにせよ、気になる方はこの辺は良く確かめた方が良いでしょう。


https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.665250686893454/66...
type=1&theater

ご近所さん独り言長くて怖い・・・

googleのストリートビューを見ると反対の横断幕とかあるけど
現地はもう上棟してて内装の段階って感じかな

高台の平らなところでいい所だと思うけど
貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...

あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
地元の人からしたら当然なんでしょうが

茗荷谷駅に行くにも坂とおらないと無理でしたっけ？
三徳側に買出しに行くと避けられないと思いますが。

あの坂、距離は短いけれど角度がエグイですよね。だって手すりまで付いてるんだもの(笑)

>>33さん

＜反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。＞

とはおっしゃる通りで、THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）などはその典型かと思います。
ここにしても当初は近隣住民の反対も凄まじく10年がかりでようやく完工となりました。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00086024/?sc_out=mikl...

それに比べ、ここは敷地規模にして1/6位で、道路幅も狭い、せせこましい環境に無理やり建設されたマンションですからね。
反対運動も熾烈なようでしたし、そう簡単に地域の価値が上がるとは思えません。

その点近く（５０ｍ圏内？）のシティハウス文京小日向は大きな反対運動もなく、即日完売していたりします。
この複雑怪奇なところが、第一種低層のマンション計画の難しさではないでしょうか？
だからこその希少性か否か？ですね。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

坂を毎日と考えると少し悩むところですが
運動不足な自分にとっては良いのかなとも思えます。
ただ、体調の悪い時には考えものかもしれません。

まぁ文京区に坂は付き物だから…

小日向2丁目に来年着工予定の未公開計画があります。
近隣住民のみぞ知るですが、反対運動のきざしは今の所無いようです。

ここから茗荷谷駅までは、1丁目と比べるとかなり緩い登り坂です。
ただ江戸川橋駅は帰りの登りがとてもキツイですよ。

建築主：三井不動産レジデンシャル

敷地面積：約４２００㎡（約１２８３坪）
建蔽率：約５９，４％
容積率：約１３５、９％
総戸数：６６戸（平均専有面積８５㎡）
駐車台数：４０台
駐輪場：６６台・バイク９台

三井の方がいいかな

ntt社宅のとこか

販売開始が１２月なので、まだ物件価格がわかりませんが
相当な価格になるのかなと想像してしまいます。
高級住宅街ではないというものの、
三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。

有益な情報ありがとうございます。
来年着工だとすると三井さんの物件も相当高くなりそうですね。

三井不動産レジデンシャル仮称小日向二丁目計画

出所はココですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.863246503760537/86...

シティハウス文京小日向やザ・パークハウス小日向と違って、東西に長いから南向き住戸が主です。

70年定期借地権付き分譲ということで、高級物件の割には価格も抑えられそうですが
この定期借地権マンションは評価としてはどうなんでしょうか？

三井さんの物件、図面見た感じだとたぶんパークコートでしょうね。
内廊下＋吹抜け、南向き中心で平均85平米。
定借70年だし坪400以上は固そうです。

定期借地物件は相場高の時に買うのは怖いなぁ

定借かぁ、残念

もし今後不動産価格が下がれば定借高い買い物になるからね・・・。

納戸が無いね‥
壁式工法はいいけど。

何故定借地は高い買い物になるのですか?

>61

定借物件は毎年価値が下がっていく性質があり、最後にはゼロになってしまうからですよ。

資産を残したい人は三菱がいいな。
ここは大きな欠点ないし、定借のリスクを考えるとこちらを選ばない理由はない。

劣勢だった三菱の反撃がはじまりましたね。

定借とは言っても50年ではなく、70年もあればよろしいんではないでしょうか？
三菱は南側住戸が少ないのが大きな欠点かな？

これから地価は下がると予想されております。
現在の評価額で定借地を購入するのはいささか危険かと。
これから高騰するのならば良いですがその場合は土地を買っておいた方が良かったとなるかもしれません。

なるほど。

ちなみにそれは新法だからですか?
旧法でも危険なのですか?

そういうものなんですか。
地価が下がるのなら、地代も下がったりしないのかしら、なんて思うのですがそれはまた別のお話？
これから土地の価格自体がどうなっていくかわからないので、
だったら定借の方が見通しがつきやすくていいのかなと考えていました。

三菱も借地権付きマンションを販売していますね。

超高級な麻布台パークハウスは定期借地権ですが、後の（安い）ザ・パークハウス田端とザ・パークハウス武蔵境は
普通借地権なようです。

普通借地権の方が更新可能なので良さそうにも見えますが、どうなんですかね？

>>70
普通借地権でも更新拒絶できるんだけどね。

やっぱり所有権のほうがいいな

地価が上がるなら所有権が得、下がるなら借地権が有利ではないんですか？

地代も3年ごと（？）に変動するそうだし。

まあＨ4年にできたばかりの制度だそうで、まだ未知の領域なのでしょうけれど。

下がるときは値下がり幅がが借地権のほうが大きいんですよ。

そもそも定借マンションって築15年過ぎても売れるんですかね？

いくらなんでも15年位後になって売れないマンションなんて誰も買いませんよね。

2０年落ちの定借マンションもあるはずなので、実際の販売事例もあるはずですが・・。

定期借地権付マンションは、契約期間が満了したら、建物を取り壊して返還しますので時間経過とともに財産価値は減少し契約満了とともに“０”となります。

通常の所有権マンションの場合、土地建物ともに所有するので財産価値が“０”になることはありません。しかし建物の老朽化とともに立て替えをする必要があり、その際は所有者みんなで話し合い賛成（区分所有者および議決権の４／５以上）を得なければ立て替えられません。

「７０年の契約期間のみ居住する」という割り切りがあれば、所有権マンションの７～８割程度で購入可能な「定期借地権付マンション」は魅力的な住宅といえます。

こんなのもありました。

　一般のマンションが所有することに価値を置いているとすると、定期借地権付マンションは利用することにポイントを置いています。
所有を優先するか、利用を優先するかになりますが、どちらも、建物そのものは永久的な資産にはなりません。

あなたにとっての“利用価値”を慎重に見極める必要があります。

確かに所有権でも建物の寿命はある。頭ではわかっていても、日本人は土地の所有に価値を置くDNAがあるんだな。狭いところに密集しているから仕方ないんだろうけど。定借が流行らず、資産価値を保てないのはそういう感情論なのかと思う。

地代が高いんですよね。
70年で計算するとかなりの金額になる。それに壊すための費用もそれとは別に積み立てないといけなくて、維持費が所有権のマンションに比べても高く、古くなると誰も買わなくなる。

所有権のマンションは大きな問題もあります。

それは、建替や大規模修繕になった時です。
４０年も５０年もしたら建物も痛んできます。
そこで建替や大規模修繕をしようという話になります。
しかし、３０歳でマンションを購入したならば、もう７０歳や８０歳になっています。
もうちょっとしか住まないのに、そこへまた大きなお金を出して建替や大規模修繕をしたいと思うでしょうか。
現実に建替や大規模修繕の時はかなりもめるようです。
これらが必要なマンション数万戸のうち、建替などが完了しているのはわずか1,000戸くらいと聞きます。
建替に反対するものに対しては、売渡請求ができ、建替推進派は反対している人の部屋を売ってくれと請求することができます。
しかし、部屋を買うということはそこにまた費用がかかるわけです。
こんな理由で、マンションの建替や大規模修繕はかなりもめるようです。

定期借地権のマンションにするとこの建替の問題は解消されます。
予め70年なら70年と住める期間が決まっているので、その期間がすぎれば取り壊して終わりです。

建て替え物件としては、先ごろ完成して間もなく入居が始まる世田谷区の桜上水ガーデンズが話題になりましたよね。　あちらは大規模団地の建て替えで、比較の対象にはならないかもしれませんが。

文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。

これは他の事例と同様に「（閑静な住宅地の環境に配慮した）許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm

マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ

必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。

■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9％

「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。

しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。

■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%

戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね？
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと

定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。

定借・定借と一概にはいえないでしょう。

１、物件・立地
２、デベ
３、地主

とかですが。

１、小日向一種低層・平地１２８３坪・南向き主体平均８５㎡・etc
２、三井不動産レジ
３、ＮＴＴ東日本

だったらいいな。

定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。

ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。

値崩れしにくい借地権物件の条件は、２つある。

１つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はＮＧ。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。

もう１つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。

これら２つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。

>>90
南青山とか麻布ならその理窟もわかるんだけど、丸ノ内線しか使えない小日向だからねえ。

丸ノ内線以外に何か？

（一応有楽町線も使えますけど。）

ＮＴＴが売りたがらない程、都心の特別な一等地なんではないでしょうか？

パークハウスのブランディングが微妙だからこんな論争に

丸の内線だけでも利便性があれば、それで良いんじゃないかと思いますが、
乗り換えが多いと、目的地まで意外と時間も掛かってしまうもんなんですよね。
なもんだから東京都心部も移動だけで結構、疲れちゃう。

でもこのマンションて背が低いんですね。
なんかオシャレっぽい。

定期借地は月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと、分譲と賃貸の悪いとこ取りになるよ。
ここのパークハウスは100平米こえてるのがないんだね。不思議な感じ。

ザ・パークハウス小日向は定借ではないですよ。
2丁目の三井不動産レジが定借ですが、こことて１００㎡超えはなかったような？

いずれにせよ＜月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと＞ダメというのはいくらなんでもという気がします。

＜定期借地権のメリットは安いって事だけど 裏を返せば、金は無いけど家が欲しいという わがままな貧乏人が集まるって事ですね。＞
なんていう２ちゃんのスレまでありますから。

マンション建て替え成功事例が、半世紀でわずか183棟のみというのには驚きました。
マンションなんて、数えきれないほどどんどん建っていると思うのですが、たったの183棟のみとは。
この数って、建て替えしなければならない建物の何パーセントにあたるのでしょうか？

此処は神楽坂の東急や三菱地所並みの価格帯でしょうね。

もっとだろう(笑)

>97さん

　ここで言えば、一種低層の建蔽率・容積率などが緩和されない限り、建て替えは絶望的でしょうね。