パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

ららぽーとの客が住民だと思い込む典型。

つまり、偏ってると思ったのは、思い込みだったと。。。
まあ、確かに住民の家族構成なんて、調べようがないわな。（笑）

>>261
年とっても豊洲に住みたいかってこと？
それは住みたい人多いんじゃない？ リタイアしたら便利で広々して気持ち良さそうな豊洲は魅力的だと思いますよ。

不安を煽りたかったんだろうけど、失敗したようだね（笑）

無理ネガすぎるでしょ。

>>261
小学校受験、中学校受験のことを考えると、引っ越した方がいいかなと思っていますが、それ以外には引っ越す必要を感じていません。

>>264
車椅子での移動は楽だね

みなさんどの程度現地に行かれたかわかりませんが、
この物件は晴海通りから離れている立地のため、かなり静かですね。この辺は評価されるポイントになるのかなー？みなさんあまり気にしないですかね。

静かというのは良いと思います。
大通りや高速の隣に住んでいますがうるさいので。

公式サイトのランドスケープの図、
緑地広場の吹き出しで病院を隠して、
悪意あるだろこれ。

周りの団地群からの子供の声は気にせずに済む程度でしょうか？

それ、山の中で暮らさない限りは無理だよ。
世田谷の一戸建てに住んでた時も、隣の子供が五月蝿くて大変だった。

隣の小学校から下校途中に、このマンションの庭で遊んで帰る子供多そう。
やだなぁ。
うるさいよ

どこに住んでも同じだよ。（笑）

無理ネガしても無駄でしょう（笑）

正直ここの購入を検討するまで5丁目の印象はあまり良い印象でなかったのですが、5丁目を一通り歩いて評価が全く変わりました。
ゆりかもめ側の5丁目の入口とも言える部分にパチンコ屋に古いマンションとJKKがあり暗い印象でそれ以上中に入る気が全く起きない場所でしたが、ネガはそこまでで、その中に入ると綺麗に舗装された道に建つのは新しいビル、学校、病院だけになりとってもいい雰囲気でした。

また、このマンションができると5丁目の真ん中を完全に歩車分離された歩道が出来上がるのも購入を決めた理由のひとつです。ここを検討されている方は1度現地の周りを一通り歩かれることをオススメします。

先週　契約したものです。
私も276さんと同じく、近くに住みながらも、今回　この周辺をはじめて歩きました。

豊洲5丁目という場所は、緑の多さ、歩道の広さ、川辺の近さ、開放感、を感じました。
豊洲の将来性、そしてなんといっても、このマンションの駅までの近さ　に　驚きました。
免震のマンションは、豊洲で　2件だけだと　担当者にお聞きしました。
目の前に総合病院、新しい小学校　このマンションでの　生活が　楽しみです。

これだけの条件がそろっているこのマンションの価値は、簡単には下がらないと思います。

私も276さんとだいたい同じ印象です。
現地に行ってみると住んでみたときをイメージできて決断の後押しになりました。

ところで現地にいってみてひとつ気づいたことがあるんですが、5丁目って電柱の地中化がされていないのですね。(病院前はされてるかな？)マンションエントランス前にも電柱があるのですが、あれはなくなって欲しいな、と思いました。

>>276, 277

全く同感です。朝・昼・夜と5丁目付近を歩いて豊洲なんてと思ってた自分をいい意味で裏切ってくれました。
都心まですぐで駅徒歩5分（実質４分）で、ここまでの環境は他にあまり見た事がありません（私の予算内でですが）。

緑・新設小学校（兼区民プール＆ジム）・開放感・水辺・２方向は歩行者専用道に囲まれ、幹線道路から100m以上離れた静けさ。眺望は高層階のみだけど、７０mの高さ制限もあり5丁目にはこれ以上高い建物は立たないとのことで中層以上だと空は広く見えます。ザ湾岸の眺望を求めない（or 飽きてしまった）層であればこれ以上ない環境だと思いました。

ブランズタワーができて西側は将来的にブロック（かなり距離はある）されますが、ここも土地仕入れが坪３００中盤？とのことで、ここらの相場も一段上がるのではと。少々高い実需向きだとは思いますが、立地が良いここなら資産性も維持しやすいかなと思い購入しました。

引き渡しまでが長いですが、、、金利が上がりすぎない事だけを願って楽しみに待ちます。

いろいろ検討もしていく中で、この物件の検討者に重要なこの物件の弱点をおさらいしましょうか。利点はＭＲで教えてもらったはずなので省略。個人個人がこういった弱点を見て利点が上回れば買うべき物件といえるんじゃないかな。

雲行きが怪しい売れ行き状況
三井大規模でここ数年ではなかった一期一次での申し込み割れが発生。１０戸以上に上る申し込み割れであり偶然ではなく必然的な割れ方。ＭＲ来場者数は十分な数確保できており見送りした検討者が多かった模様。恐らく急激な値上がりに実需層がついていけなくなっている現象と思われる。一方同じく割高と評価する向きの多かった武蔵小杉の三井物件はかなり人気が高いよう。このくらい価格が上がってくると売れる物件と売れない物件の差が今後大きくなってくるかもしれないという非常に重要な減少がこの物件にて見て取れる。

豊洲全体の弱点
・液状化リスク地域（2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている：中央区勝どき晴海はほぼ液状化なし。港区芝浦は液状化なし。江東区の湾岸地域はごみ埋め立てのためどうしても液状化リスクが高い。来る大地震で震度６－７クラスが来た時に浦安のように道路が波打ったり、家が傾いたりするような被害がでる可能性はある）

・汚染土壌の問題：豊洲はごみ埋め立てや嫌悪施設があった歴史から土壌汚染が昔から言われている。土壌改良などもされてはいるが深部の汚染は改善することはできないとともに大地震時に浮上してくる可能性も否定はできない。許容の問題だが、ごみの土地の上に住むと考えると検討外になる人もいるかとは思う。

・豊洲の主要中古物件の取引平均坪単価は２００台後半：地域一番はパークシティ豊洲が断然人気。次点はその希少性から今後はスカイズベイズになると思われる。中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲。スカイズは今のところ平均では３００を切るレベルでパークシティとはまだ評価に差があり、最高単価は好条件の部屋で340台が一つのみ。豊洲5丁目は商業施設と反対側、また豊洲らしい綺麗でアーバンリゾート感がある場所ではないのが気がかり。裏手の中古マンションが最近坪２０４で成約するなどまだ評価が低い地域。すると物件自体、やはり割高と考える向きは多いのだろう。

・アドレスが城東江東区であること：都心に住んだことがあれば受け入れがたいかもしれない
・足立ナンバーであること：かっこ悪いというのは確かに間違いはない

物件の弱点
・外廊下：謎の外廊下ポジがいるが内廊下が人気で資産性も高いのは言うまでもない。中住戸は田の字が多いが、３ＬＤＫだと2部屋が外廊下側になることが多い。廊下に音は漏れやすいし、聞こえやすい、また気密性と断熱性が内廊下より断然劣るのは既知の話。

・低天井
・壁掛けエアコン
・行灯部屋とリビングインが多い間取り
・中住戸は典型的な田の字
・サッシュが低すぎ、解放感に乏しい
・救急病院真横という立地（救急病院横は資産価値として一般的にマイナス）
・豊洲の人気エリアと駅から逆側の立地
・5丁目の残念感
・高層以外四方お見合いビュー（豊洲物件で過去に例を見ないほど眺望条件は絶望的）
・豊洲駅の交通利便性の脆弱さ（都内地下鉄で大江戸線の次の低評価路線の有楽町のみ）
・三井のここ数年の物件の中で一番含み損リスクが高いと見る向きが多い

物件に関係なく時期的な懸念
・都内マンション相場は今がバブルピークと見る向きが多い

一期の供給数が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランクの数字かつ申し込み割れが発生。今年販売開始の都内大型物件で販売時期が近似するのは目黒のみ。いずれの物件もバブルの塔といわれるが、目黒は完全なセレブ物件であり購買層は全く被らない。完全な売り手市場でこの数字は少ないという印象。ただ、中古取引価格からすればかなり割高なこの物件の値付けからすれば日本最強の三井の販売力の底力を感じさせる。やはりマンション業界最強の三井ブランドは強い。恐らく竣工前完売には必ずもって来るだろう。

277さん、278さん契約おめでとうございます。私も昨日三井タワーで契約済ませてきました。

我が家も駅からの近さと免震が決め手になりました。ここの高さで免震構造を採用した三井に拍手を送りたいですね。ここの割高分はプライスレスの安心料と考えて踏ん切り付けました（笑）
5丁目の病院裏の水辺の景色もいい散歩道になりそうですね。

電柱は確かに私も気になりました。ここの完成と共に埋まってくれると嬉しいのですが、どうなるんでしょう？今度営業さんに聞いてみたいと思います。

>>280

またまた登場ですね！

第三者を装った競合他社さんですか？

何度も同じような書き込みをして何を言いたいのやら？みえみえですよ！

>>280

弱点は大体網羅されておりますね。言う通り、これら弱点と個人の利点を天秤にかけて購入検討するんでしょうが、ほぼ同じ情報（弱点のみ）をコピペで再度投稿している点に、少々悪意を感じますね。同じ情報はすでに共有されてているので、検討外であれば繰り返す必要はないですよね。

繰り返される無理ポジにネガが付いてきた感じだね。
事実だとしても悪意に満ちている。

>>282
真剣に検討している私からすれば、有り難い情報なので、なぜそういう反応するのか理解できない。自己利益が見え見えのこのスレの訳わからない無理ポジよりよっぽど有益な情報でしょ。

ネガが出ると凄い勢いでポジ隊が流してしまうから、定期的にネガ投稿してもらう意味もあるとは思う。
ただし、嘘はダメですよ。ポジもネガも嘘は。

だから？っていう感じで野次馬情報はスルーでいいんじゃないですか？

278です。電柱は夜だったので詳しく見れなかったのですが、調剤薬局用にもみえました。

1期1次の契約済みさんが増えてきて、また、みなさんそれぞれの観点で決断されたんだなと思って(悩み悶えたのは私だけではないのかな、と)少し気持ちが楽になりました。(笑)

みなさん、同じく完成を心待するもの同士、この場を通じて情報交換させて頂ければと思います。よろしくお願いします。

契約済の皆さんはこちらへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573641/

いくつか訂正しておきますか。

>三井大規模でここ数年ではなかった一期一次での申し込み割れが発生。１０戸以上に上る申し込み割れであり偶然ではなく必然的な割れ方。

憶測であり、真実かどうかは未確認。

>2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている

確認されていない。唯一確認されているのは以下。「勝どき晴海が液状化していない」ことも未確認。

震災２日後の豊洲の街
http://nz666.exblog.jp/15049063/

ここの立地は「液状化の可能性がある地域」だが、勝どきザタワーやドゥトゥールは「液状化の可能性が高い地域」であり、液状化リスクは中央区ライバルより低い。

>中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲

三井の２物件、パークシティ豊洲と豊洲タワーが平均坪単価300越え。シンボルもほぼ300。ツインも加えて２・３丁目のタワマン平均だと３００を超えています。

>一期の供給数が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランク

そんなことはない。売り出し時点でここより戸数が少なくて売り出し戸数が多いマンションは存在しない。スカイズとＧＦＴはここより戸数も多い。
（残念ながらその後の武蔵小杉に抜かれたのは事実）

また、最近の非タワマン（便宜上３０階未満を非タワマンとする）で売り出し戸数はここが最も多い。

東雲（Ｗコンフォート）と豊洲（シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン）に計１０年近く住んでいたので、
このエリアのことはほぼ知り尽くしていると自負してます。
今は子供の教育のことがあって千代田区に住んでますが、いずれまた住みたいと思うほど、豊洲が好きです。
数日前に子供を連れて、昭和大学豊洲病院に行きましたが、向かいの工事現場でこのマンションが建設中でした。
ここは相当にいい場所ですね。駅にも近いし、小学校は隣（しかも新設校）。さらに「イオン」にも徒歩で行ける。イオン東雲のすごさ知ってますか？このエリア（晴海、勝どきも含む）にどんどん出来るマンションの人たちが皆ここに来るので、もうすごい活況。今や中国人のバスツアーも寄るほどの名所です。
このマンションはタワーではないので、確かに地味ではありますが、実需に支えられた堅実な物件だと思います。
坪単価が高いと言われてますが、だったら今見送って３年後になったら安くなっているかどうかなんてわかりません。欲しければ買った方がいいと思います。高値掴みとかは、売ったときの話ですよね？どうせ超低金利で３５年ローンで買うのですから、坪単価が３０万円高くても、７５平米で７００万円。月々の支払いで１万円ちょっとでしょ？

高い人件費➕高い材料費が乗っかり、割高。さらに外廊下なんで、中古になれば4丁目のパークタワーより安くなると予想しています。

>>292
パークシティのメインが外廊下です。

外廊下か内廊下でそんなに差はでないでしょ。かなりの割高なのは事実だけど、大通り沿いの四丁目より価値はあると思われます

さすがにここは高値掴みだけど、それも分かった上で豊洲大好き、売却時の資産価値など気にせずに買うくらいの人にはおすすめです。
インフレで資産価値が上がるとかいう無理煽りがあるけど、そんなことになったら金利が上がってローンで破綻するよ。
２年近く先の金利でローン契約することになることは相当なリスクだと認識しておいた方がいい。

パークタワーはディスポーザーすらないし、大通り沿いコンクリ工場隣だよ。
正直、住める環境じゃ無い。

あっちの方が安いから、そっちにしたら？

でも、周りが値上げしまくってるから、割安感が出てきたのも確かだよね。

中古も値上がりして、坪400万超えで成約も多く出てくるようになったし。

中古が今みたいに値上がりして来なきゃ割高って言えたんだけど、中古がどんどん値上がりしてきたから、割安感が出てきたよね。

近隣新築は値上げしながら販売してるし、ここも2期からは値上げすると思いますよ。

朝から自作自演とはご苦労なこった

割安感が出たのは販売側にとっては予期してたことかもね。

これで東急が400超えで出してきたら、あっという間に値上がり広がるんだろうね。

＞２９０　またまた嘘で検討者を騙そうとしていますね。じゃあエビデンスを示しましょう。

東京湾岸地域における臨海部開発と 液状化災害に関する研究 2011年度特別プロジェクト研究報告書

・江東区の液状化被害 2011 年 3 月 14 日付で江東区 HP に発表された江東区内の被害状況と対応の経過をまと めると以下のようになる。 江東区内の被害 ・段差・亀裂 23 件、液状化 13 件、企業者関連 7 件 ・新木場周回道路（区道）の5割で液状化の被害。噴出した土砂が30～40センチ堆積しており、2 ～ 4 車線の道路で、片側1 車線の通行が可能な状態。歩道には陥没している場所 もあり、通行止めが数箇所ある。仮復旧に数日かかり、本復旧は見込みは未定。液状化の発生を確認した箇所：漣橋（潮見 1 丁目～辰巳 2 丁目）、新木場全域、新砂 2-5、辰巳橋取付道路（東雲 1 丁目）、辰巳 1-10、辰巳 2-1、辰巳 2-9、東陽 1-3、東陽 2-4、豊洲 3-5、豊洲 5-6、若洲 2 丁目

震災直後、マスコミでは浦安の液状化が注目され、千葉県の太平洋沿岸部や関東の内陸部 についても報道されたが、東京都 23 区内の状況についてはあまり注目されなかった。しかし、実際には江東区でも東京湾臨海部を中心に多くの液状化被害が出ていたのである。（中省略）臨海部の被害は、単に複雑であるだけでなく、巨大開発の焦点であるがゆえ に利害関係も絡み合い、被害が把握されても、その情報がどこまで公開されるかという問題 23 を抱えている。

⇒さらにゲンダイでも豊洲５丁目の液状化は写真で紹介されています。 http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318

これだけ証拠があるのに液状は確認されてないとかその書き込みは虚偽の記載だよ。

また
＞＞三井の２物件、パークシティ豊洲と豊洲タワーが平均坪単価300越え。シンボルもほぼ300。ツインも加えて２・３丁目のタワマン平均だと３００を超えています

の書き込みの根拠を示してもらえますか。売り出しか価格でなく成約事例を時系列で出して平均値をきちんと出してもらえますか？ パークシティは間違いなく３００越えしていますし、今の二番手はすでにスカイズで安い部屋は２８０台、条件がいいと３００越えもしています。ただ、ツインとシンボルはレインズとかみても平均で３００超えていませんがどこの情報でしょうか？？根拠をしっかりしめしましょう。特に豊洲ザツインは殺人があった事故物件になってしまったこともあり結構成約が難しいと聞いていますよ。

また、タワーと非タワーを別にする意味なんですか？３０超えるとマンションのスペックや性能や資産価値が変わりますか？(笑)
総戸数で話をするならわかりますけどとにかく都合良すぎます。また申し込みが１０以上割れているのは営業に聞きましたがあなたはちゃんと聞きましたか？どう考えても事実だと思いますけど。

とにかくエビデンスも示さずに検討者に周辺中古成約を高くみせて、事実である液状化までなかったなどといって虚偽の情報を流してとにかくマンションを買わせようという意図が見え見えだし、悪質だと思います。

おお、危うくだまされてしまうところでした！

いやいや、今のところ割安だと思いますよ。
今からはどんどん値上がりしていきますからね。
ここも2期からは値上げ

スカイズがまた300万超えで成約してますね。

中古が値上がりしてきたね。
2年前はツインやシンボルなんて坪220万くらいで買えたのに。。。

ゲンダイを信じてるから、そんな事になるのでは？（笑）
どこの写真だよ（笑）

>>303
タワーと非タワーでは資産性は違いますよ
過去の統計で証明されています
そういう話なら豊洲のリセールは１３０%を超えています
今後は東京平均に落ち着くと思いますが

価格は当面下がる理由はないと思いますが下がる下がるって人が多いですね
そういう人は安かったスカイズやパークタワー東雲すら高い高いと言って買わない人だと思いますが

>>303
液状化は新木場は酷かった後はイオンの近くね
当日に歩いて帰ったから晴海通り沿いでは見てないよ
普通に歩けたし問題なし