流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

高級国産さつまいもの芋國屋って
流山の駒木の会社なんですね。

高くて私は買えませんが、自販機もあちこちで見かけますね。

https://imokuniya.jp/

柏駅発！スペーシアXで行く、日光の旅（柏市制施行70周年記念事業）

https://www.city.kashiwa.lg.jp/shiseijoho/about_kashiwa/70th_anniversa...


https://kashiwa-70th-anniversary-spaciaxtour.studio.site/

おおたかの森駅は通過してしまうので、柏駅からの乗車・降車になりますが
柏市在住でなくても、ツアー申込みできるそうです

リッツ・カールトンの宿泊コースは、ちょっとお高いですね
でも紅葉の季節に、豪華列車での旅は楽しそうです
例年だといろは坂あたりは、紅葉が終わってるかも知れませんね

現在のおおたかの森エリアについて、ざっくりですが、中学校1学年が700人程度。小学校低学年の1学年が1000人程度かと思います。

現在より、1学年300人程度増えますので、中学校の生徒も今後増えるでしょうね。

過去のレスにもありますが、おおたかの森エリアの小学校から中学校にいくのは85%程度で、15%程度は私立等にいく感じです。

ただ、近年おおたかの森エリアに塾が増えていますので、15%を越え20%を越えるかもしれません。そうなると、おおたかの森エリアの中学校は、想定より増えないかもしれません。

おおたかの森周辺の塾はＴＸ沿線や私立小学校から通塾する生徒もいますが、ほとんどおおたかの森周辺の公立小学校の子です。

竜ヶ崎のイトーヨーカドー閉店が決まり、茨城からイトーヨーカドーが消滅しますね。竜ヶ崎店は7月にアダストリアの新テナントが出店したことから存続濃厚と噂されていましたが…。
柏店も残り2ヶ月ですし、流山店の存続が心配です（おおたかの森から少し距離のある場所の話題で恐縮です）

ＴＸ東京駅延伸へ 年内にも期成同盟会という記事で、ＴＸ東京駅延伸を確実に実現するため、沿線自治体で構成する期成同盟会を年内にも設立すると守谷市長が会見。

臨海地下鉄構想実現に向けた動きが加速する中、ＴＸ沿線自治体も東京延伸に向けた動きをするとのこと。

東京駅延伸、臨海地下鉄との乗り入れが実現すると、おおたかの森はさらに交通の利便性が高まることになりそう。

>>45435 マンション検討中さん
これガレソのtweetでみたやつだわ

おおたかの森の更地135㎡で7400万円で売られている。

4年くらい前更地4000万円に驚き、3年前くらいに更地5000万人の土地がすぐに売れて驚き、今や更地7400万円。

どこまであがるんだろうか？更地7000万円越えるなら、建物つくれば1億越えるよね。

さらに東京直通、羽田空港直通になれば、果たしてどこまでいくんだろうか？

>>45441
乗り換えなしで羽田空港に行けますか？

高島屋グループ商業施設の、2024年度下期休業日が告知されています

https://www.takashimaya.co.jp/base/corp/topics/240827a.pdf

1月1日の休業日に合わせて、1月2日も休業日となるそうです
また2月19日の木曜日も、休館を予定している様です
（シネコンやANNEX2の角上などは、別で告知が出ると思います）



TXの今年度4～7月までの、一日平均乗車人数を計算してみました
4ヶ月平均は　43,275人/日で、前年度の平均　41,074人/日を　2,201人上回っています

8月以降は夏休みや台風などの天候影響で、利用客は減少すると思いますが
今年度は2,000人前後の、乗車人数増が期待出来ます



市議会第3回定例会の開会日一般報告によると
先日開催されたた森のナイトカフェは、4日間で4万7千人が来場されたそうです

市HPのトップ画像は、FLAPSから噴水を撮影した時の風景の様です
https://www.city.nagareyama.chiba.jp/
何回か更新していると、噴水の写真が表示されます

>>45444 匿名さん

JRは臨海部ルートを2031年度に開業すると発表しているので、羽田空港と新木場の直通運転が実現します。

臨海地下鉄は、この路線と繋げる方向で計画されています。

その臨海地下鉄とＴＸが繋がれば、直通で羽田空港にもいくことができるのではないでしょうか？

何年後でしょうか。

はい、きましたね

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6512512

誤解のないよう申し添えますが、預金金利も賃金も上がりますので影響は最小限でしょう。

最近になって少し涼しくなり、市野谷の森でヒグラシがよく鳴くようになりました。
昨日は帰宅時に寄り道して聞いてきました。
物凄い癒されますね。

おおたかの森に子供会ありますか？
マンションでも入れます？

>>45448 匿名さん

いつもしつこいよ。
そんなに不安なのかよ。

つくばみらい市はTXみらい平駅の東方約1㎞の辺りに、約19haの住宅地を整備する
区画整理事業を計画しているそうです
事業期間などの詳細は未定ですが、R8年度の工事着手で構想している様です

計画人口や事業費などは、まだ推計されていない様ですが
住宅地供給が続くとすれば、つくばみらい市が2035年に人口ピークを
迎えると推計されている時期は、もう少し後ろへズレこむかも知れません

またTX茨城区間の乗車人数のピーク時期も、通勤通学利用の増加で
もっと先の時期になるかも知れませんね
TXの事業も中長期的に、安定する可能性が高くなりそうです

8両化・東京駅延伸・中央区地下鉄への乗り入れ・羽田空港直通など
経営の安定化が今後の事業構想の、大きな弾みになりそうな気がします


つくばみらい市では中学校生徒数の、ピークを迎えると推計されているR9年に向けて
みらい平駅北西に建つ「富士見ヶ丘小学校」の約200西側に、約3haの中学校予定地を準備し
8月30日に82億5,000万の予定価格で、入札を行いましたが・・・応札者無しで中止になった様です

仮称富士見ヶ丘中学校の定員は1,500人で、1学年15クラスの計45クラスを予定しているそうです
大きな学校になる様ですが、建設コスト増もあって事業費が高いですね（82億でも不足なのでしょう）


みらい平駅周辺の新設住宅地（区画整理地）内には、新設の小学校が2つ有りますが
まだ中学校が無いので、小学校を卒業した生徒さんは
駅から2㎞以上離れた、既存の公立中学校へ通っている様です

新設予定の中学校は、駅から北西へ1㎞ほどの場所に計画されているので
駅東側の住宅からの通学も含めて、かなり距離が近くなる様です

工期は2026年の12月末までの計画事業なので、再入札で応札されないと
2ヵ年工事予定が遅延しないか心配になります

>>45453
アベノミクスに躍った方々は戦々恐々では？

流山市駒木（美田）の隣は市街化調整区域ですが、住宅は増えていくと思われますか？坪数が多く安価な土地が出ていたので気になりますが、夜は暗く少し怖かった印象です。

>>45456 通りがかりさん
おおたかの開発もだいたい終わったから、他の地域に開発資源を割り振っていくんじゃないかな

駒木の市街化調整区域は、元が個人所有の畑だった所で、
今も農地や大地主の分家とかの家や、その系統の経営会社や、
借地の工場や倉庫が殆どだから、区画整理や地区計画変更は難しいんじゃないかな?

高齢者福祉関係の建物なら、大きな建物も建設できるけど、
道路環境とかは地主さんのセットバック了解や、消防車が通れるかとかで、
市側が改善出来るかは微妙かなと思う。

駅からも離れてるから、立地適正化計画から見て、
将来的に宅地化誘導地域にはならないと思う。

>>45458 通りがかりさん
45-49坪が2500万前後だったのでコスト的には魅力だったんですけど、周辺環境は大きく変わらない可能性あること承知しました。おおたかの森北の賃貸に住んでおり、更新のタイミングで月1.4万値上げで、早めに一戸建て用の土地探してたのですが。。

>>45459 口コミ知りたいさん
賃料の値上げは断ればいいだけですよ。

市街化調整区域は地価が安いので、一般向けに土地が出た際は
ちょっとお得感はあるけど、住んでみると近辺に店が少なかったり
広い道や雨水調整池が未整備だったりするので、難しいですね

近年の豪雨の際は、高田原交番からクロネコヤマトの営業所辺りが
冠水して通行止め？になったりしてたので、駒木や柏市十余二の台地の上でも
県道沿いの開発が進んで、大雨時の水が逃げられない様です

周辺は農地が多いので、雨水の地下浸透出来ていると思っていましたが
台地上の平な場所は、時間50㎜以上の豪雨で道路へ水が集中してしまう様です


今年に入って駒木・駒木台と、隣の西原に建設会社の資材置き場が新設されました
TX沿いで開発が進んでいるので、建設会社の施設が出来たり
物流施設が増えてるので、大型トラックの駐車場が増えています

お仕事関係のトラックや、重機運搬車が住宅の横を通ったり
資材の積み下ろしなどで、大きな音がするかも知れませんので
その辺は市街化区域とは違う、住んでみてからのリスクがあるかも知れません

流山市や柏市ではデータセンターの建設や、計画（現在は白紙？）が出ているので
台地上で市街化調整区域や、工業が集中しているエリアは
大きなデータセンターの建物が、建設される可能性も無くないです


おおたかの森南に接する柏市側の畑は、市街化調整区域で一般向け住宅にはなりませんが
病院や福祉関係で大きな建物が建つ可能性もあります

TX駅が近いので市街化されるのが理想ですが、柏市や地権者さんの意向によっては
この先地区計画を変更して、データセンターが建ってします可能性もありますので
市役所の隣のデータセンターの件は、この近辺でも他人事と思わない方が良いですね

データセンターは歓迎ですね
法人税落ちます

>>45461 ☆周辺住民3さん
市街化調整区域で病院、データセンター等を建設する場合、
都市計画法、建築基準法上の許可はどうなるのでしょうか。

柏市は知りませんが流山市については市役所前の土地がデータセンター予定地となっていたのが、反対運動で白紙になったと聞きました。そこ以外にも市内で計画があるということなのでしょうか？

>>45465 職人さん
温浴施設があれば十分。200円で安くてよく行きます。

>>45465 さん

>>45459 口コミ知りたいさん
まだまだ高いので、賃貸継続が賢明です

激しく同意
いずれ落ちてくるの間違いないですからね

今秋 COTOEに、「ピュアハートキッズランド」とか言うのがオープンするみたいですよ。

https://q-mate.jp/mci/ba3d1cdbca924bb3a0bd38c65d2dd00e.html

https://www.nikke-purekids.jp/

>>45469 通りがかりさん
SCできたばかりに比べれば、公園、遊び場、習い事など選択肢が多くて羨ましい限りです。
以前は柏まで足伸ばさないと出来ない習い事が多くて、ホントに大変でした。既に子供は成人しましたが。

世界に羽ばたく子どもが多く生まれて、街も一層賑わうことでしょう。

>>45469 通りがかりさん

HP上ですごい誤植
試用期間中の給与: 月給2,440,000円　

>>45462 通りがかりさん
白紙になったからなぁー。マンションも反対してたね。何も建設できないでしょあれ。

おおたかの森南口駅前広場のコンテナショップ（SALAD shop the BoX）跡へ
株式会社「Be DREAMERs」さんが、カフェ併設のラーメン屋さん「KUROSAWA STORE」を
オープン予定で求人を出しています（オープン時期等の詳細は出ていません）

Be DREAMERsさんはルミエールの1Fに入る、「FISH BAR COLORE」「FARMERS CAFE」
コカゲテラスに「黒澤惣三商店」などを、出店されている会社さんです

>>45463 匿名さん

細かい法律についてはわかりませんが、流山市では市街化調整区域内への
学校の設置（おおぐろの森小・中学校、流山北高校）や、病院関連施設
高齢者福祉施設などは、建設許可が出ていますので用途の範囲の様です

柏市でも市街化調整区域に、学校・市立病院・大学病院・高齢者福祉施設などが
複数建っていますので、建設許可は下りる様です


流山市の新川耕地～流山IC付近の物流施設は、市街化調整区域を工業用地へ変更し
高さ制限を31mに変更して、大型物流施設の建設を可能にしています


市役所南側は第一種居住区域でしたが、商業地に用途区域を変更して
容積率を200％→400％、建ぺい率を60％→80％に変え
商業や福祉施設等を、建設する構想だった様ですが・・・

それでは土地取得費用に対して、収益が得られないとして
所有者がデータセンター建設へ、事業変更しました
（最初からDC建設が目的で、用途地域変更を求めた感じですけどね）

流れとしては、ソフトウェア株式会社倒産で、土地所有者が変わり
山を大きく削って、整地造成した後、14階マンション＆スーパーで建設計画届出
住民の反対（まちづくり委員会に調停申し立て）により白紙

所有者が変わって（茨城の不動産業者だったかな？）しばらくは、事業計画提出が伸びて
住宅地等の建設構想って話も、事業費不足か何かで中止になり
今の流山綜合開発Kって特定目的会社に、所有者が変更→高さ28mのDC計画を届出
2回の事業内容修正を行うも、周辺住民と合意出来ずに計画中止

土地の値段や造成費用もあるから、大きな建物でないと収益を得られないけど
それは住民が反対するから、当分の間は更地じゃないでしょうか？
（最後は市が収用するのかな？）


柏市布施の工場跡には、4棟のデータセンターを建設中ですが
こちらは市街化調整区域へ、高さ制限などの規制緩和を行って
建設許可を出している様です

ここは住宅が隣接しているので、建設反対も出ている様ですが
流山市の様に「まちづくり条例」に則って、まちづくり委員会への調停などで
工事計画の変更や差し止めは出来なかった様で、現在も建設が進んでいます

https://maps.app.goo.gl/YfbwXnRXmxotNygG9


流山市の場合は、DCが倉庫か工場扱いになる様ですが
市街化調整区域への建設が、可能なのかはわかりません
おそらく用途区域を変更しないと、建てられないのではないでしょうか？

データセンターがいいかどうかはわからないけど、税収の多様化を進められないと、将来的に厳しくはなるよね。

>>45476 匿名さん
ホント柏を見習いなさいと…
街の規模も全然違うけど

>>45465 職人さん

もうすぐコトエにできますぜ、兄貴

>>45477 マンション検討中さん
子育てって税金使うから、子育て世帯がいる間に、次の税収先をつくらないといけないんだけど（人口を増やす他の街の開発を含め）、なんかそれがうまくいってないよね。

おおたかの森西口の元ウェストガーデンの土地は今後どうなるのか楽しみね
今度こそ飲食ビルが良いんだけどな

私立学校、美術館、図書館、ジョイフル本田、コストコができてほしい

おおたかの森の良さは、駅中心にコンパクトにまとまって生活の利便性が高いところ。海浜幕張や印西のように、広くて移動に不便さを感じないところ。

交通の利便性もそこそこ良い。

おおたかの森周辺は自然が多く残っており、快適に過ごせるところ。

小学校低学年くらいまでは、学童や児童センターも多く、公園も充実しているし、駅前でイベントも多く、それなりに楽しめる。

保育園、幼稚園、習い事等、送迎も充実しており、
子育てには良い環境。

小学校高学年も塾や習い事等も充実しており、送迎の環境も充実している。

>>45482

次は私立学校、美術館、図書館、ジョイフル本田、コストコらしいです。

流山おおたかの森で語るとコンパクト故に開発の限界がきていて、流山市で語るとおおたか依存で次がないという問題があるなと思う

コロナ禍や建設コストが高くなる前に、おおたかの森の商業施設建設や
人口の流入が完了したので、自分は良かったと思っています

まだセンパ地区の事業や、TX沿線以外の駅前整備
新設した学校の土地代や建設ローン
市内全域の学校の、校舎・体育館建て替えなどがあるので
税収入を増やして行かないと、40～60年先の財政は心配ではありますが・・・

今後市が大きな出資をしなきゃいけない、大規模建設事業の歳出は
10～20年先に老朽化で建て替え時期になる、ゴミ焼却ぐらいなので
その積立金を用意していくぐらいではないでしょうか？


千葉ニュータウンの様に、計画人口34万人規模でTXの千葉区間を整備を開始して
オイルショック的な不景気で規模を縮小になると、失敗と言われてしまいます
（空地があったので現在は商業施設や、データセンターが増えてきていますが）

TX沿線はURや県事業で、区画整理や道路インフラの整備が進みましたが
これから再整備される都市計画道路は、全て市の自費での建設になります

水道などの生活インフラも、40～50年サイクルでの更新があるので
今以上の市街化（宅地の増加）は、将来負担が大きくなり
水道価格の急上昇など、市民生活の不安材料になります


流山市は水戸街道や、国道から外れているので
柏市や松戸市に比べて、商業や事業所が少なく
法人税収入が多くない点で、周辺自治体との差を感じられる方も多いと思います
（人口差もありますが、飲食店数や企業数は柏や松戸の1/3ぐらいだそうです）

「柏・松戸・流山…住むならどこがいい？」【千葉県の東葛飾エリアの比較】

おおたかから散歩がてらテイクアウト良さそう

https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/526da5735caaa44143aab4f3601ce...

>>45485 ☆周辺住民3さん
やっぱり柏は発展してきた遺産が多くて、流山は新規に勢いがあるんだなー。流山は中心都市がおおたかくらいしかないから、今後が厳しいな。

主力選手はもうこちらを離れて別の板で絶賛活躍中でした

やはりおおたかの話題だけではもう限界が来ましたかね？

スポーツクラブのジェクサーができるのですか？

東京駅から臨海部ブチ抜く地下鉄実現なるか？駅やトンネル等検討へという記事で、新線の線形計画、シールドトンネル、駅の概略設計などを委託する建設コンサル会社が決定したとのこと。

TXの東京直結も早めに動いてほしいところ。

茨城県を上手に巻き込む必要がありそうですね。

千葉県の基準地価　住宅地上昇率トップは流山との日経新聞の記事が掲載されている。

おおたかの森はすでに開発がほぼ終了したにもかかわらす、千葉県トップ。おおたかの森周辺に住みたい人が多く、あまり土地や家が売りにでていない状況が地下上昇の要因かと思われる。

プロジェクト、頑張ってほしいですね

https://news.yahoo.co.jp/articles/90b96caa7f941e73bdf4b52cdd811422456b...

>>45492
あまりに土地や家がなくて、地下から上昇してくるのですね。楽しみです。

>>45493 匿名さん
プロジェクト自体はとても良いことだと思うのですが、江戸川台駅は今年も盛大な夏祭りありましたよ。
実態を知っている人が記事を書いているのかちょっと疑問でした。

空き家問題は多くの地域で発生していますもんね。
それに最近の初石、江戸川台は周辺の発展に牽引されて、ニューファミリーや個人店がすこーしずつですが増えてきている印象です。落ち着いていて良い雰囲気だと思います。

>>45492 評判気になるさん
開発が終了したから上昇率が高いのではないだろうか

昨日、南口公園でパークゴルフ帰りの人の迎え？がマンション側から車を公園内に乗り入れてました。
モラルなさすぎて虚しくなりました。

パークゴルフやってるくらい元気なのに、荷物重くて辛いからとか言いそう。

>>45480 匿名さん
商業施設は限界です。
最近は閉店後に入ってくる店も遅いですし。

>>45499 検討板ユーザーさん

でもマンションできるとかは勘弁。
クリニックも美容院もあそこでは勿体無い。
楽しみにしてるぞ、東神開発さん。
土地保有してるんじゃないかな

>>45500 匿名さん
賃貸だろうな

>>45501 マンコミュファンさん

隣にあるんだからもういらないさー

日経新聞の記事に、流山市が住宅地の基準地価上昇率千葉県1位になったのは調査開始以来はじめてとのこと。
地元住民に別格と評価されている流山おおたか森周辺の地価が上昇しているとのこと。

流山おおたかの森は地元住民に別格と評価されているというのは本当だろうか？

>>45503 評判気になるさん
周辺の野田や茨城に住む人からはおおたかの森はセレブの街。SCに行く時は服を選ぶって実際に言われましたね。

Xの先住人は固定資産税が上がって迷惑だと叫んでいますね笑

ということは都内の金持ちは超セレブということか…

西口駅前線沿いで高松建設が工事中の、商住ビルにアイブロウサロンのオープン予定で
求人情報が出ています・・・店名は「ロレインブロウ流山おおたかの森」と出ています
まだオープン時期等の詳細は出ていません

こちらのビルへのオープン情報は、今のところフィットネスジムと
こちらのサロンだけの様です


建設中のビルは「espoir」と言う名前の様です
https://www.property-bank.co.jp/bldg558751955

工事のシートが外されて、1F部分の道路側店舗テナントの区画が見える様になりました
駅ロータリー側から、小型テナントが2つ並んで中央に店舗用エレベータ
ANNEX2側は中型テナントが1つと言う感じで、3区画になっていました

道路側テナントの奥行は、建物の半分ぐらいで
TXの線路側は、また別のテナント区割りになっている様です

1Fの駅前線側は、飲食店が入りそうです
3Fまでは店舗テナントになっているので、1層に6テナントが入ると仮定すると
18店舗ぐらいは入店出来るのかも知れません

写真は先週の様子です
10月に竣工予定です

地価上昇による固定資産税で生活にひっ迫するぐらいなら引っ越せばいいのに・・・

突然、いかがなさいましたか？

総務省「R5年　住宅・土地統計調査」より、市区町村の詳細なデータが公表されました

流山市の2023年10月調査時点の、店舗その他を除く専用住宅の空き家数は
居住者の居ない住宅数が、8,920軒（建設中や一時的な居住者無し）と出ています

建設中（270軒）や一時的な居住者無しを含めた空き家総数は、9,260軒で
このうち一戸建てが2,500軒、（そのうち腐朽・破損ありが、930軒）
（残りの約5,700軒は長屋・共同住宅などです）

一戸建て2,500軒の詳細は・・・
賃貸用空き家150軒・売却用空き家200軒・二次的利用空き家180軒で
それらに当てはまらない、手付かず？の空き家数は1,970軒と出ています

そして1,970軒中で、腐朽・破損ありの軒数は320軒と出ています


同じデータで近隣市を抽出すると・・・
柏市の戸建て空き家数が、4,410軒（うち腐朽・破損ありが950軒）
松戸の戸建て空き家数が、6,030軒（同1,240軒）
野田の戸建て空き家数が、4,850軒（同1,140軒）

都心距離・人口規模・面積が違うので、単純に比率比較は出来ませんが
手付かずの戸建て空き家数は、流山市がやや多めで
そのうちの腐朽・破損ありの空き家数は、流山市は少ない方ではないでしょうか？



前回調査の平成30年と比較すると・・・（カッコ内は今回調査との増減）
流山市　1,600軒（＋370軒）、腐朽・破損あり　360軒（－40軒）
柏市　　3,790軒（＋620軒）、腐朽・破損あり1,270軒（－320軒）
松戸市　4,510軒（＋1,520軒）腐朽・破損あり1,350軒（－110軒）
野田市　3,130軒（＋1,320軒）腐朽・破損あり　980軒（＋160軒）

TX沿線自治体の流山市と柏市は、空き家の増加がやや緩く
柏市は腐朽・破損ありの空き家処分？が、やや進んでいる様です

すみません・・・3行目訂正です

×居住者の居ない住宅数が、8,920軒（建設中や一時的な居住者無し）
〇居住者の居ない住宅数が、8,920軒（建設中や一時的な居住者無しを除く）

主力選手はもうこちらを離れて別の板で絶賛活躍中ですよ

よしっ、きた！

https://news.yahoo.co.jp/articles/30114879e074da2ac2053aaa78e6985c9a58...

>>45512 匿名さん
うざいよ。他でやれよ。

主力選手はもうこちらを離れて別の板で絶賛活躍中ですよ

日銀が金利1%まで上げるといってるから、変動金利だと1.4%付近まで上がるかもね。まぁこちらは住宅ローン控除もあるし、物価調整には必要なのでことなのかもね。

駒木のスーパーベイシアが半月休業して、本日リニューアルオープンしました
午前中に行ったら駐車場は満車で、店に接する県道は入場渋滞が出来ていました
（都市軸道路から豊四季駅方面への、交差点右折レーンも渋滞がやや長かったです）
午前中の店内は大変混雑していました

ベイシアは周辺スーパーと価格競争（ロピアとは競争していない様です）していて
通常価格でもそこそこ安いスーパーですが、今日は期間限定でイロイロお安くしてましたよ

ハーゲンダッツのミニカップ各179円は、お買い得ですね
広告外の商品だと千葉県産のコシヒカリ5㎏が、税抜き2,480円で積んでありました

セルフレジが以前の8台？から、12台に増えていて
有人レジよりもスムーズに流れていたので、自分も含めセルフレジ派の方は
それほど待たずに会計出来ました

2480円は高いわ

これから不動産の価値を測る納得の物差し 単純な損得勘定では測れない 新しい指標に注目
という東洋経済の記事に、

流山市は2003年時点での歳入は400億円程度だったところ、2023年時点で800億円超となんと倍増させている、

不動産の価値を測る指標として、自治体経営力、つまり良好な自治体経営は、首長や議員に投票する住民のリテラシーにかかっている。

もう１つの指標として、個性があって愛される街かどうか、その地域が好きで住んでいる人がどのくらいいるかというのが暮らしの快適性や楽しさ、ひいては資産性に結び付く。

おおたかの森は、どちらの指標でも高いので、千葉県トップの地価上昇率となっている。

パワーカップルの褌で相撲をとる土着という構図

何でも揃うというのが果たして個性なのか
難しい世の中


https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/3029210/

石破さんなら、金利上昇加速かな

>>45518　 評判気になるさん

R4年の決算カードを参考にすると・・・

https://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_pa...

一般財源のおよそ800億の歳入のうち、法人を含む市民税や固定資産税などの地方税収入は
約41％の313億と出てるので、この割合（税収）は全体の歳入ではまだ小さい方です


学校や大きな建設費などを確保する為に発行される市債（地方債）は、52億（6.6％）
国から様々事業に支給される国庫支出金は、185億（23.1％）
県からの県支出金は、59億（7.4％）

これら支出金や市債の依存度が高い状態は、将来の負担を増やしている状態なので
単純に歳入が大きくなったと、喜べる指標にはならないと思います


まぁ実質的な地方税の収入総額は、2003年と比較すれば今年度か来年度で
約2倍に増えると予想されるので、国庫や市債発行の割合は変わっていないのかも知れませんが
区画整理事業・学校・道路・水道などのインフラ投資は、40～60年後に更新時期がやっています

今後はインフラ更新に向けて、積み立て金などをどれだけ確保出来るかや
市債残高をどの様にして、少なくしていくのかや
法人税収入を増やして行けるかが、流山市の課題になると思います


流山市とほぼ同じ自治体面積の守谷市は、公債依存度が低く
近年の一般財源の歳入歳出は、200億前後をキープしていました
（人口規模は流山市の約1/3です）

TXが開業御も大きな区画整理事業を行わず、宅地造成も小規模の事業とし
市の将来負担を大きくしない方向で、自治体の安定度を高くしています
（TXの駅が流山市3駅、守谷市1駅の違いもありますが・・・）

ただ大規模な宅地開発を行わないので、開通後の人口増加もやや少なく
千葉・茨城のTX沿線自治体の中では、一番早く人口減少に突入します（2030年前後と推計）


自治体の財政を安定させ続ける為、市債発行を抑え国庫支出金の多い大型事業を無くし
人口減少が早くなったり、高齢化率の増加率が高くなったりする将来か

流山市の様に大型事業で人口を大きくして、税収・支出金を増やし
保育の充実化・商業や物流施設などで、生活環境や働く場所を増やし
将来負担を増やしつつも、インフラや高齢者福祉などを充実させて
自治体の長期安定化を目指すか

どちらの方が良いかは、50年ぐらい経過してみないと結果は出ないと思います


補足しますと守谷市では、SAにスマートICを設置し、新守谷駅付近で区画整理を行い
商業施設や工業・物流施設などを、この大型事業で誘致し
ヤクルトのファーム誘致などで、大規模な支出を予定していますので
将来の人口減対策を、少しずつ行っていくのかも知れませんね

R6年の一般会計当初予算は、約370億になっています

なんか太鼓の音見たいのがぼこぼこなり続けてるのなんなの？

下半期始まりの儀式じゃ？

流山市の歳入を調べて、柏市も調べて「やっぱり大きいな」と思ったけど、千葉市で目を剥いた。こんな大きいんだ。

>>45524 通りがかりさん
下半身始まりの儀式ってなに？

それ、何ですか？

>>45525 匿名さん
幕張にはイオンの本社にマリーンズの本拠地。沿岸部は鉄鋼大手のJFEが巨大工場を連ねていますから千葉市は相当の力がありますね

流山市は空いている土地が限られており、高速周辺のエリア以外の企業誘致はなかなか難しいかなぁと。

他方、柏の葉等、企業誘致やインターナショナルスクールの誘致に成功しており、おおたかの森は周辺地域とうまく連携して商業、文化施設等の誘致に努めることで利便性を高め、周辺地域から来客を増やし、さらに発展していくというのが、現実的かと。

南流山が単なる乗り換え駅となっており、再開発してお金を使う仕組みづくりやセントラルパーク周辺を魅力的にしてお金を使う仕組みづくりをしていくのが現実路線かなぁ。

流山の中古戸建を検討しています。
東西南北どのエリアが良いのでしょうか？
高島屋のショッピングセンター近いと便利かなってなんとなく思ってます。

>>45529　 マンション検討中さん

南流山駅周辺は武蔵野線が開通した昭和48年前後から、区画整理事業がスタートして
事業完了したのが平成元年頃だったと聞きました

TXの整備を含むTX沿線の区画整理を行う前の、都市計画発表や地区計画の変更などは
平成3年からだったので、終わったばかりの南流山駅周辺を
すぐに区画整理「出来なかった」のが、ちょっと残念ですね

今から区画整理を行うとしても、駅周辺の地権者さんは「また減歩される」ので
反対が多くて難航しそうな気がします

市（市長）が駅前地区の高度商業利用として、地区計画を変更したのは
実現出来そうに無い区画整理よりも、ギリギリ可能な景観条例や
古くなってきたビルの商業化建て替えを、後押しする方が良いという判断だと思います

おおたかの森SCの様な、大型商業施設を建設するのは
今の南流山駅では難しいでしょうし、参加してくれるデべも少ないと予想されます
（イオンか東神開発なら、先を見越して建ててくれるかな？）

駅の乗車人数で見れば、南流山駅の条件は良いのですが
TXが地下駅で整備されてしまったので、JRとの乗換客を商業施設に吸引するのは
どの区画でも難しいくなると思います

駅両側のロータリーの上（市有地）を、ビル化する計画で商業誘致する方法もありますが
おおたかの森の様な駅前広場が無いと、イベントなどを開催出来なくなるので
駅周辺に住む人からすると、駅前の魅力は半減してしまうのかも知れませんね



おおたかの森駅周辺で今後、開発可能なエリアを探すと・・・
市街化調整区域になっている大畔地区は、学校関係施設であれば誘致可能ですね

その西側の「和田掘り」と言われている、現在コミュニティープラザやテニス場
おおたかの森スポーツフィールドがある、低地部分であれば
そのままスポーツ＆文化施設として、発展が望めそうな気がします


コミュニティプラザの北側には、大きな空地があって
大雨の後はやや湿地になる部分もありますが、学校やスポーツ施設などであれば
調整池を整備すれば、整備可能かと思います（バスも通ってますし）

https://maps.app.goo.gl/4zNe3DtMH4kuV95X6

個人的な妄想で、コミュニティープラザにある屋根付きプールを
清掃工場の焼却炉排熱を、配管で引っ張ってきて
冬場は温水プールに出来ないのかな？・・・とか
もっと大きな屋内型市民プールを整備出来ないのか・・・と、考えたこともあるのですが

今の流山市の清掃工場の焼却規模では、ほっとプラザ下花輪への温水供給と
リサイクル施設への発電した電力の供給が、ギリギリ限界だそうですので
焼却炉の建て替えまでは、温水市民プールは無理の様です


焼却施設の寿命を延長する「延命工事」が行われ、あと数年は焼却炉の建て替えはしないみたいですが
国の推計で流山市の人口が2050年頃には、24万人になると予想が出ているので
それまでには今より大型な焼却炉が建設され、排熱の利用用途も広げられる様になれば
入浴施設の大型化や、大きな温水市民プールの建設も可能になるかも知れませんね


近年は学校プールの老朽化に、児童生徒数の減少で
学校プールの維持が難しくなってきている、自治体も増えているそうで
つくば市の様に市内学校のプール授業＆市民向けの、総合プールを整備する所も増えています

流山市も施設老朽化で、東部地区市民プールを閉鎖しましたし
学校プールの施設更新など、先を見越してプール施設の統合が必要になるかも知れませんので
温水市民＆学校用プール建設で、検討しても良いかも知れません

千葉市は「軍都」と呼ばれるぐらい、戦中は軍事施設や工場があって
空襲で焼け野原になった所も多かったそうです

戦後復興と市町村合併で大きくなり、蘇我の辺りを合併で千葉市に編入し
湾岸エリアに川崎製鉄千葉製鉄所を誘致しました

誘致条件として埋立地の造成、電力供給・工業用水・大型運搬船の航路整備など
当時の川崎製鉄は難しい条件を、千葉県や千葉市に要求したそうです
（川鉄も高炉建設に費用が必要だったので、自費では建設出来ない部分が多かったのかも）

千葉県と千葉市は国会も巻き込んで、かなりの費用を出して整備しましたが
これは結果的に大成功を収めました

農水産業の他は、しょう油ぐらいしか、収入の無かった千葉県は
川鉄のお陰で工業県として発展し、製造業の入居条件が整った湾岸エリアに
発電所や大型事業所が次々と入居していきました

湾岸で働く人も増えて、人口が急増し収入も更に増えて
千葉市は国が制定した首都圏整備法で、近郊整備地域に指定され
湾岸エリアは計画人口約24万人の、海浜ニュータウン計画に
稲毛・検見川・幕張の「新都心」開発が進みました


個人的には「川鉄千葉」の誘致成功が、今の千葉県や千葉市を形成してると思っています



柏市も軍都と言われているので、軍事工場などは多かったのかも知れません
（レイソルスタジアムは日立の軍事関係工場だったとか・・・聞いたことあります）

駒木から高田には陸軍の駐屯地があって、今でも道端に「陸軍」の境界標が残っています
高田原交番の所にも、陸軍飛行場の門柱が残っていますし
田中中学校の増築工事の際には、不発弾が発見されて自衛隊に撤去されました

戦中の軍事需要と空襲や、戦後復興による発展の規模は湾岸とは段違いですが
柏市も大きくなりましたし、柏の葉はGHQからの返還が遅かったので
三井のゴルフ場も含めて、TX沿線の開発が現在になって可能になった感じです


それに比べると流山市は平和ですね
平和台のヨーカドー付近に、「陸軍糧秣本廠流山出張所」と言う
兵士の食料や軍馬の飼料の管理所があったぐらいで・・・

戦中は流山電鉄が蒸気機関車で運行してた際に、機銃による攻撃を受けて車両に穴が空いたり
負傷された方がいたそうですが、空襲による大きな爆撃被害は無かった様です

初石駅の西側の石材あたりに、東京に爆撃を行ったB29が
柏の葉？の航空隊の攻撃によって、1機墜落したって話は伝わってますね
流山市内で爆撃を受けたと言われる場所は、聞いたことがありません

大きな軍事施設が無かったので、攻撃も戦後復興も無く
長閑さが残ったのが、大きく発展しなかった今の流山市って感じですね

合併で政令指定都市になっていたら、流山も違った発展をしてたのかも知れません

つまり、軍都に選ばれなかった、と。

流山郵便局前の土地に看板が付けらたので共有します。

噂の通り産婦人科のようです。