プラウド浦和東仲町

営業の方に世代層を聞いたところ、
３０代前半と４０代後半以上の方にわかれてるような感じらしいです。

本来マンション購入層になるはずの
３０代後半～４０代前半の方が少ないような気がすると言ってましたね。

何でですかね？
確かに年配の方もよく見かけました。
共働きの若めの夫婦か、子供が独立した夫婦が多いのかな？

うちも利便性重視で決めました。
抽選になる部屋は高層階、低層階どちらが多いんですかね？
若い人が低層階、年配の方が高層階狙いでしょうかね。

＞２０４さん
角部屋と７～８階あたりは抽選になりそうだとのこと。
角部屋は数が限られてるし
７～８階は価格と条件のバランスがいいですからね…
９階も価格調整が入ったようなので
抽選の可能性はありますね…

９〜１２階の角部屋も抽選と言われましたよ。

角部屋プラス７、８階ってことでしょ。

高層階角部屋は結構な高倍率になりそうな感じらしいです。

5階以下の低層階の状況はいかがですか?

低層階はその分日当たりが…
前のマンションの影が冬至の頃で５～６階あたりになりそうな感じです。
６階以上であれば一年中ある程度の日照は確保できそうですね。
東西はひらけてますし。

西側の駐車場に将来的に何が出来るか次第ですが…。

>205さん
９階の価格改定って全てのタイプで改定ですか？分かるようなら詳しく教えていただけないですか？

１０階以上も価格改定になったんでしょうか？

９階は一律５０万位下がったみたいですね。
１０階以上は変わらずです。
まあ高層階は今の価格で十分買い手が着いているので
わざわざ下げる必要はないですからね。

９階は８階との差が大きく、埋まってない部屋があったみたいなので、それででしょう。

低層階はもっと下がってましたね。
１期で即日完売させるために必要なんでしょう。

人気物件なので、即日完売しそうな雰囲気ですね。

素朴な疑問なんですか、即日完売した後、しばらくしてキャンセル住戸が発生する理由は何なんでしょうか?

・ローン審査が通らなかった
・転勤
・もっといい条件の物件が見つかった

あたりでしょうか？

ホントは完売してないのに即日完売したことにして
後でキャンセルになったことにするという噂もありますが…

教えてくださってありがとうございます!当選しても、色々な理由でキャンセルになる場合があるんですね。
よく、契約申し込み時に価格の１割程度を入金すると聞きますが、買い手側の理由だったら、入金した分は戻って来ないのですよね。色々初歩的なことを聞いてしまって申し訳ありません!

ローン審査不可の場合、提携ローンであれば、
自社審査で止めなかった売主の責任もあるので
手付金は原則全額戻ってくるそうです。

転勤などの場合は逆に原則返金不可でしょうね…

私が読んだ本の中では
様々な理由で、契約から入居までの間で５％～１０％位の入居者が入れ替わると書いてありました。
販売から引渡しまでの間隔にもよると思いますが。

ありがとうございました!
大変勉強になりました。色々な事情があるんですね。

久しぶりにHP見たら、返済例が載ってますね。
やはり手頃感を出して早期完売を目指してるんですね。
高層階も早めに要望出さずにいれば価格調整がありましたかね‥？

今から申し込んでも間に合うんでしょうか?
MR見学のみで、要望書は出していないのですが…。部屋はどこでもいいんですけど。

低層階ならまだ間に合いますよ。たぶん。

＞222さん
高層階はご自身が出されなくても
誰かしら出していたと思われるのでしょうがないのでは？
万が一調整があったとしても数十万程度でしょうし。
むしろ早めに希望の部屋に出せたことを喜ぶべきかと。

＞223
正式申込開始は今週末なので、間に合うと言えば間に合います。
但し高層階は抽選必至です。
低層階なら無抽選でいける可能性が高いです。

低層階なら可能性あり、ということですね。
ここは、リビングは公道に面していないから、低層階のリビングから電柱や電線がすぐ前に見える、ということもないですよね。
何度か現地に行ったのですが、工事中でとてもそこまで確認できませんでした。

＞226さん
目の前に電柱や電線はないですね。
Ｄ、Ｅタイプは１５メートル先に前のマンションの外廊下が見えますが…

それよりも日照でしょう。
２～３階では目の前西側のコインパーキングに何か建ったらほぼ一日中日が当たらない可能性が高いです。
営業マン曰く、建ぺい率、容積率を考えると、
１フロア２戸で６階建てのマンションが妥当だとのこと。
Ａタイプならそれでも西日は入るでしょうけどね。

>No.223さん

>今から申し込んでも間に合うんでしょうか?
正式な申込み期間は13日からですから、全然問題無いと思います。
（じゃなきゃ、何のために申込み期間を設けてるのか分からなくなりますし）
５F以下の階ではまだ申込みがされていない部屋がありましたので、
私はそのうちの一つを検討するとそれとなく伝えました。

要望書の効力というのは、購入者がどれ位真剣に検討しているか（真剣度）を
計る為のものと私は理解しています。
真剣度と頭金、年収などでローン返済力などを考慮して、営業さんが
この人はここ、この人は外れてもここみたいにうまく調整
（細工という言い方は適当ではないかも）してくれるのだと思います。

楽観主義かもしれませんが、これくらいの物件（超人気ほどではない）
真剣度をきちんと伝え、返済力があれば、営業さんを信じて
抽選はさほど心配しなくても良いと思ってます。

それよりＭＲしか見ていないのは不味いと思います。
やっぱり現場、現物、現象（マンションの場合は環境か）を確認しましょう。

この物件、私なりに整理してみると
■良い点
・浦和駅から4分の利便性、資産価値として最低限のラインは担保できそう
・交通アクセス（湘南新宿ラインが停車する2012年）
・浦和ブランド
・低層階の価格
・高層階の日当たり（駅前立地なのに）
・駅周辺の開発にさいたま市が力を入れているので、駅周辺の環境は
　悪くなることはなく、良くなっていく（だろう）。
・スーパーや大型商業施設が近くにある。駅前のPARCO。
・吉祥寺みたいにお洒落な居酒屋、バーなどが多い（イトーヨーカドの裏近辺）
・共有施設、ディスポーザなど余計な設備を抑えた分、コスト面が抑えられてる
・学区

■欠点
・環境面
　音　：駅のアナウンス、電車の音、鉄道作業音
　宇都宮線下り、湘南新宿ラインのホームが２Fに上がってきたら、駅の騒音は今の倍になる。
　周辺：目と鼻の先のラブホテル、小さいお店や道で周辺がゴチャゴチャしてる
　低層階の日当たり、前の建物からの圧迫感
・子供の教育環境としては不適切
・駐車場が機械式（修繕費↑、手間）駅前だから諦めるべきです。

■どう転ぶか分からない不安な点
・入居する地主さんの性格（昨日、営業さん抜きでＭＲで打合せをしていた人が多分そうだ）
・非分譲住居が多い（賃貸物件として扱われたら、入居者がころころ変わる。入ってくる人次第。）
・隣周辺近所の方との付き合い（駅近物件に住む人の性格は難しいのかも）
・デパートのビジネスモデルが成り立たなくなった時代、20年後の伊勢丹、PARCOはまだある？
・友人にマンションを見せた時の反応

一言でまとめると、
「普通のマンションが浦和の駅前に建っている」
浦和の駅前だから、買うのか、買わないのか。この判断を今週末までにしたいと思います。

長々とすみません。

駅近商業地ゆえに、コインパーキング単体のみとは限らないかと。
私がデベなら周囲の陳旧テナントビルも等価交換であわせてボリュームupしようとするけど。

低層で日照、眺望、プライバシー等妥協するなら買いかも。
将来の売却はそれなりでしょうが賃貸ならいけるかもしれない。

>No.230さん

"私がデベなら"←良い想定ですね。勉強になります。

確かに土地を合体されてしまったら、とんでもないのが建つかもしれないですね。。
そういう風に考えなきゃならんですね。
20年、30年後には何が起きてるか分かりませんもんね。

※ただ、当分の間（10年くらい？）は大丈夫だと思います。
　その根拠は、
　コインパーキングの土地の所有者は、「西部バス」らしいです。
　プラウドの営業さんから聞きましたが、本当は現在の土地と
　セットにしてパーキングの土地を入手したかったらしいのですが、
　西部バスさんから「当分売るつもりはない」と断られたらしいです。

　西部バスさんがどうしてあの土地を？と疑問が沸きますが、
　とにかくそういう事らしいです。当分とはどれ位なのか気になりますよね～、ホント。
　

低層階は、日当たりの予想、値付けを考慮して、4階以下と私は考えています。

ココも数年前は、タクシー会社の事務所兼タクシープール。こうなるとは予想も、、、、です。
真南ではなくやや東南東ですし、個人的には中途半端な階なら頑張って最上階付近or安く低層を狙う方が良いです。

ああ、、大変失礼を。

東南東ではなく南南東寄りでした。

野村不動産建設ってどうなんでしょう？
最近の浦和のプラウドは全体的にここの施工なんですよね？

＞235
確かに気になります。
ネットで検索してもあまり情報出てこないし。プラウドの長谷工物件はよく叩かれてるけど
野村不動産建設はどうなんですかね。情報お持ちの方お願いします。

＞235＞236

野村建設工業ですね。

＞229さん

冷静な分析力に脱帽です。
良い点に『学区』をあげておられますが、欠点として『子供の教育環境としては不適切』との指摘はどのように理解したらよろしいのでしょうか？

＞238さん
229さんではありませんが、マンションの周りの雰囲気が子供の教育に不適切って事じゃないですかね。
229さんの分析、参考になります。「友人に見せたときの反応」確かに気になります。
自分が気に入ってればいいんでしょうけど‥。

>238さま

『子供の教育環境としては不適切』について
以下、私見ですが。。

「子供（1～10歳くらいまでを想定）をのびのび育てる環境がマンション周辺に無い」
　現在、私は2歳の娘がおり南浦和の団地に住んでいます。
　団地内は綺麗に管理され、緑も多く、自宅周辺に公園や遊び場が幾つもあります。
　昼過ぎともなれば同年代の親子が公園に集まり、のびのびと育ってくれているように感じています。

　それに対して駅前のマンション周辺でそれを望むのは難しく、
　駅から徒歩10分圏の公園などにその環境を求めることになるのだと思います。

ここまでは、それは駅前立地という条件からすれば当然のことで、このメリットを
考慮すれば、上記のデメリットは相殺される(プラマイゼロ)と考えていました。

では、不適切の要因（マイナス）は何かというと、

①目と鼻の先にラブホテルがある
　玄関から家を出ると必ずあのホテルの看板が目に飛び込むと思います。
　親のエゴで今後思春期を迎えていく娘にあれを毎日見せるのは、考えただけで胸が苦しくなります。

②パチンコ屋や居酒屋が周辺にある
　駅前なので当たり前でしょうが、パチンコの行列や酔った大人の人を見る機会が
　格段に増えると思います。大人の嫌なところを幼児期にあまり見せたく無いですよね。

③自宅周辺の環境が良いところで育った子と比べた時の娘の性格
　これは全く根拠の無い話で恐縮ですが、そういう環境で育った子供の性格って
　住宅街や田舎で育った子と比べるとどうなるのでしょう？
　気難しくなったりしないか、情緒不安定にならないか、完全合理主義みたいな
　ひねくれた性格にならないか、考えてしまうのです。
　親の教育次第だろうと思うのですが、大げさに言えば娘の一生に関わりそうで、実は一番気になっています。

その他、常に聞こえる騒音が娘に与える影響など細かい点を挙げればきりがないですが、
私が「子供に不適切」と考える根拠は上記3点です。
皆さまの価値観では、こういった点は如何でしょうか。

そんなにマイナスイメージが多く、不安だらけの場所で買おうと思ってるのが不思議。

229さんは働いてらっしゃるですか？
うちは共稼ぎで子供はいません。だから駅近重視です。それでもあの環境は多少気になります。
お子さんがいれば尚更ですよね。229さんが駅近にこだわる理由はなんですか？

リタイヤ利便性重視組に最適な環境だとは思う。

≪商業地≫というのは文字通り、商業活動に向いている地域なのですから、
ラブホテルがいくつあろうが、飲み屋があろうがパチンコジャンジャンだろうが
それについては当然受け入れなければいけません。
もちろん日照・騒音等の環境もです。
その対価で優れた利便性があるのですものね。

>241さま
メリット、デメリットを整理した上で検討している状態でして。。

実は昨夜、家内と自分で投稿した内容(No.229)を材料に検討を加えました結果、
この物件は見送ることに致しました。

浦和駅4分で4000万台前半の物件という魅力に惹かれましたが、
「騒音」「子供を育てる環境」「前の建物の圧迫感、日照の影響」のデメリット3点には
目をつむれないという結論に至りました。


>242さま
我が家は、私(主人です)だけが働いていますが、将来は家内も働く予定です。
駅近（10分圏内で探しています）にこだわるのは、通勤は毎日のことなので重要視するべきと考えているからです。
理想は、浦和駅東口の第一種住居地域のマンションですが。。ないですねー。

お子さんの予定がないのであれば、環境vs利便性ですね。

＞299さま

見送りですか‥、同じ検討者が見送りすると、自分の判断が正しいのか不安になりますね。
ただデメリット部分は「終の棲家じゃない！いつか売るんだ」と思えば気が楽になります。
ただすでにお子様がいるとそうは思いにくいかな。
299さまは要望書までは提出されてたんですか？

10分以上の西口物件ならば、不安要素も軽減されるんじゃないですかね。
利便性が若干劣りますが。やはり公立でもそこそこの浦和。町として面白い浦和。
なかなか諦めにくいですよね。

>245さま
要望書は出していませんが、低層階の一戸を希望する旨は営業さんに伝えてありました。
（営業さんにはご縁が無かった旨を早いうちにご連絡します）

【ご本人様からの依頼により一部テキストを削除しました。管理人】

そんなこと言ってるようじゃ一生買えないでしょうね。頑張ってください。

ラブホ（ラパンセ）に関しては、現在その隣に建設中の「ビジネスホテルＷＩＺ」が出来上がれば、マンション前からあの緑の看板は見えなくなると思います。

ただ、あの場所は元々「ＷＩＺ」という名前のラブホがあった場所です。
今回建設地の看板を見て「？」と思いました。
同じ名前でビジネスホテルにするのか…
再度ラブホとして営業を再開するのか？

昔営業してた時は見た目は白く落ち着いた建物で、ラブホっぽい感じではなかったので
同じような建物であればいいのですが…

ラパンセも昔はあんなに派手な看板は出してなかったんですけどねえ…
不況だからでしょうか？

以前の営業形態の時の看板も一応「ビジネスホテル○○○」でしたよ～。

うちはラパンセよりも手前に建つことになるWIZをずっと気にしてました。

ホテルの件、担当者に話聞いた方いますか？
どんな反応、回答でしたか？

ごもっとも。
商業地ですからね、何が起きようが、どんなモノが建とうが、
駅から4分の立地に家があれば良いという位の覚悟が必要でしょう。

ここは、買い物の利便性は一番です。
西口のタワーマンションからは、イトーヨーカドーは遠いです。TSUTAYAもマクドナルドも遠い。

まだ先ですが西口にプラウドタワー建設予定みたいですね。駅近だし、ちょっと気になります。情報ありませんか？

聞く前に前の書き込みチェックしてください。

建設予定のプラウドタワーは武蔵浦和ですね。浦和じゃないです。
浦和駅の再開発に野村さんが参入する噂は聞いたことがないです。

今のマンションギャラリーはこの物件が終了し次第取り壊すという話だったので、
しばらくは浦和では売らないのでしょうね。
野村さんの一連の浦和攻勢も一段落ですかね。

東仲町が終わると、マンションギャラリーも武蔵浦和に移動するらしいですね。
別所物件もあちらで販売するとのこと。浦和も静かになりますね。

浦和終わり？！マンションギャラリーの土地ごと買っている野村が居なくなるとは思えないが。

情報ありがとうございました！。助かります。

＞２６１さん
じゃあいついなくなると思います？
土地を買ったからといって浦和で永遠に売り続けることはできないでしょう。
ギャラリー跡地が何になるかはわかりませんが…
営業マンが閉鎖すると言ってたのは事実ですよ。

最後にギャラリー跡地にマンション建てたら面白いですけどね(笑)

野村が西口の駅前にタワーマンションを建てるのは確からしいですよ。ただ、建て物の取り壊しや住民の移動から始めなければですから、完成はかなり先になるみたい。土地の権利を持っているかたは、等価交換でタワーマンションに入居できるのですかね？うらやましい。

261です。
西口のタワマンのMGやって、そこにマンション建てて〜の流れかなぁって予想してた。
確かに西口のタワーまでは日が開きそうだから一時閉鎖か〜。

ほぼ趨勢が決したようですね。

>>266
お宅からは借りないよwww

どうぞ、ノンバンクさんからお借りください。

わざわざノンバンクから借りなくても、引く手数多。わざわざお宅のような信用度の低い銀行を選ばなくても、0%台で借りられます。ご心配なくwww

他の線路わきの物件見たことがあるけど、
線路脇はやっぱりキツイかな。

JRは夜中に貨物も走るしね。

いよいよ明日が登録開始日ですね。
１０時からということですが早めに行った方がいいのでしょうか？

しかし、高いよな。
坊主ぼったくり　だよな・・

ぷらうど　だから　高いと思わせるのは　野村の商法。

惑わされてはいけませんぞ。

浦和駅徒歩４分の物件と考えれば安いと感じるし
東口かつ線路脇の物件と考えれば高いと感じる。
そんな物件ですね。

個人の切り口次第でしょうね。

高いという方に一票！

自分も申し込むつもりです。マンションは、やっぱり駅近がよいと思います。東口と言っても、へたな西口物件より西口を便利につかえそうですもんね。駅から離れるなら一戸建てにしたいし。騒音さえ気にしないでいられれば、よい物件だと思います。

うーん
適当な価格なのかなと思うけれど、
騒音がやっぱり気になる物件だな～。

数年前の線路近東口のライオンズは騒音ありで駅からも遠かったですが、もっと高かったですよ。値段は結局その時の物価が一番影響すると思うんで、高いか安いかは決めにくいですよね。

今日も前を通ったけれど、やはり駅のアナウンス丸聞こえで前の道路も通行量多いのと路駐で、、、、。
環境を含めると高くは無いのかもしれませんよ。

前の道路は交通量は決して多くはないと思いますけどね。
あの道は駅に向かって細くなって行くので。
スポーツクラブの送迎時間は多少こみ合うでしょうけど。
線路が近いことがマイナス要素なのは同意します。

騒音もそのうち慣れちゃうでしょう。
昔線路脇の一戸建てに住んでる友人の家に遊びに行った時、うるさくてありえないと思ったけど、
何回か通っているうちに揺れも騒音も慣れちゃいました。
それに今マンションに住んでますが、夏でもそんなには窓開ける機会すくないし。
値段も駅近で、あの仕様で高層階でもあの値段なら、高くはないと思います。
安いとはいいませんが。

騒音に慣れはないと思いますよ。
音に敏感な人は、時間が経てば経つほど一層耐え難い辛さを感じますが、一方で気にならない人にとっては「えっ？どうしたの？」って程度のものでしょう。
要は、個人差が大きいので感じ方も意見も千差万別ということです。

確かに感じ方は人それぞれかもしれませんね。でも騒音に慣れはないと言うのは語弊があると思います。事実友人一家はそれに慣れたんだし。
それにこのマンションを買おうとしてる人は３０代以上の人がほとんどで、自分がそれに耐え難い人間なのか、、気にしない人間なのかくらいわかるんじゃないですかね。
窓閉めてもうるさいと感じるなら、二重窓にリフォームすればいいし(エコポイント付くし)、どうしても我慢出来ないなら、すぐに売ればいいし。

二重サッシじゃないんですか・・・・？

＞２８７さん
今日から登録開始なのにその状態なんですか？
資料をお持ちでないなら早くもらわないと間に合わないですよ。
お持ちなら書いてあるはずですよ。

いま登録してきました

お早い！

我が家も先程登録を終えました！
登録番号は部屋毎に振られるので１番でした。
何となく気分がいいです(笑)

＞288さん
私はプラウド自体に興味があるのですが、どうしても線路わきはひっかかるので
MRに行っておらず、資料をもちあわせていないんです。

以前に他の財閥系の線路わき物件に行ったことがあったのですが、
二重サッシなのに、やはり音が少し聞こえていたので、
ここまで近いのに二重サッシじゃないのかなぁと思っただけで・・・。

二重サッシじゃなくても、音ってかなりおさえられるものなのですかね（嫌味ではなく素直な疑問で。。。）

「二重かどうか」は重要ではないと思います。
防音性能は等級によって評価されるので。
一般的に二重の方が等級は高くなりやすいだけの話。
気になるならとりあえずＭＲに行ってみればよいのでは？
二重サッシなら行く、二重でないなら行かないのですか？
木を見て森を見ずになっていませんか？
防音性能に関しても実験して等級を決めているようですし、
こんなところで聞いているより遥かに有益な情報が得られると思いますよ。

窓サッシの遮音性能はT1,T2…という「T値」で表されます
数字が大きいほど遮音性能が高いです
ペアガラスであれば自ずとT1以上の遮音性能があります
しかし同じペアガラスでもサッシによってT2,T3とより高い遮音性能を持つものもあります
ですので、どのようなサッシが採用されそれがどのくらいの遮音性能を発揮するのか
物件ごとに違いますので、ちゃんと調べる必要があります
T4は、現在の技術では一重のペアガラスでは実現できないので、二重以上のサッシにする必要があります

気になるなら、無理して買わないことです。そのうちに自分の気に入る物件が出てくることでしょう。高い買い物ですから、後悔したくないですもんね。

ですから二重窓にリフォームすれば…。
この物件はそれほど高くないんだからその分で。そのお金が無いと言うなら我慢するしか。
ちなみに線路に近い部屋以外の窓はＴ1だった気が。違ってたらフォロー御願いします。

二重窓が云々という問題ではないんですよ。
もっと気に入る物件があるのでは、嫌なものや気になるものに目をつぶる必要はないのでは、と申し上げています。

因みに、予算は十分ございますので、誤解なきよう。

２８７さんはこの物件はやめた方がいいですよ。
というより線路近くの物件全般ですね。
窓を開けたらサッシがどうこう関係なく音は聞こえるわけですし。
気にしながら住んでいくのは精神衛生上よくないと思いますよ。

申込、今日の状況はどうだったんですかね？
混雑してましたか？

＞２９９さん
聞いてどうするんですか？
混んでたらどうするんですか？