重松マンション管理事務所ってどうですか？

スレ立て乙加齢臭

以前、メールで無料相談したことがある。
でもメールだから説明に限界があってこちらの真意を伝えることが出来なかった。
やはりface to faceが必要と痛感した。

中々評判がいいみたいだよ。
ホームページをみたけど、マンション管理に精通しているよ。

これですね。
http://www.office-shigematsu.com/

ふーん、うちも変更するかな。

良くも悪くも公平・中立で、正論しか言わない感じです。
なぜ、マンション管理士を必要としているのかにより、お勧めかどうかは変わります。
管理会社がダメな場合は、非常に強い味方になりますが、
管理組合内でのトラブルに関しては、方向性は示してくれますが、役員や組合員が、がんばれよって話になります。
管理会社に無理を通させたいならば、別のコンサル会社の方がいいかもしれませんね。

ホームページを見たら、関連業者からインセンティブ等のリベートは一切受け取らないと書いてあった。
ここは本物だね。通常は紹介した会社から10%程度の営業費用をリベートとして貰う慣例だから、それを貰わない分管理組合は安く購入できる。
それは、実力勝負で十分利益があるということの証明でもある。

＞ホームページを見たら、関連業者からインセンティブ等のリベートは一切受け取らないと書いてあった

　もらっていても、そう書く。
　そのまま信じるなんて、お人よしさん。

とりあえず、井田さん、重松さん、川原さんは、そんな酷いことはやらないよ。無料相談もあるから、会って人間性を確かめるのもいいよ。

あるマンション管理士が、理事会が管理規約に定めた理事の定足数に達していなくても、辞任・辞退した理事の数を引いた理事の数を理事の定数と定めることができるというある弁護士の理屈を持ち出して、理事会を成立させました。
ところが、ある組合員から、管理組合がその理事会の理事長（管理者）が招集した総会の決議不存在を訴えられ、結果的に高等裁判所で和解し、管理組合が訴訟費用200万円を失いました。
上記のような状況の場合、マンション管理士はどのような助言をすることが適切なのでしょうか。

私のマンションでは、管理会社１０９のアドバイスで、

理事の定足数を１３名以上２１名以下を、２１名以上２２名に改正。

改正後の理事は２１名以上２２名以下であるはずなのに、理事は以前の１３名で、、

更に、理事の定足数を、２１名以上２２名以下を、１０名に変更しました。

しかも議案書と議事録を確認しましたら、欠席者４５％を、賛成票に投じて、

規約の変更、廃止を決議しておりました。こうなると、特別決議をする、総会の、

意味がありませんよね。規約に、この様な、規定はあるようです。この議決は、

無効にして、改正前の規約を有効にして、総会をやり直すのが民主的だと思います。

※規約要約　意思表示なき者は、理事長に一任した者とみなす。

マンションの一括受電とは、共用部のみならず専有部も電力会社と一括契約をし、単価の低い高圧電力契約で電気代の値下げを実現するものと認識しています。

それには総会では3/4以上の賛成による決議の可決が必要だというのはわかりますが、なぜ切替の同意書が全戸分必要になるのでしょうか。
なぜ1戸でも反対者がいると導入ができないのでしょうか。

>12

現状、電力会社とは個別に契約しているので、
その契約を別の会社に移すには、当然個別の承諾が必要ということです。

Ｎｏ１１さん
　このスレは重松マンション管理事務所に関するスレですので、そこに聞いてみたらどうですか？
　回答を、載せていただければ、評価の参考になります。

>>13
反対戸数が1だった場合、共同の利益に反するということにはならないでしょか？

村八分になるよ。

＞反対戸数が1だった場合、共同の利益に反するということにはならないでしょか？
　ならない。
　どこと契約するかは、個人の自由です。
　共同の利益に反するというのは、規約に違反してペットを飼うとか、住戸専用のマンションで塾を開くとか、明らかに他の区分所有者に迷惑をかけている場合で、他人の経済的利益のためにおつきあいする義務はありません。
　この問題に、〇してるようでは、マン管士は遠い。
　
＞村八分になるよ。
　なっても平気な人が最後まで印を押しません。

　昔、この件が走りの頃、やったことがあります。
　結局、４００名中、２名が反対して、流れました。
　理事会と業者が積極的でなかった事が救いでした。

　会社の顧問弁護士は「総会決議でOK」と言いましたが、今考えると？が付きます。

>>会社の顧問弁護士は「総会決議でOK」と言いましたが、今考えると？が付きます。
導入の決定は総会決議でＯＫ。うちは普通決議でやりました。
特別決議が必要になる場合は、規約に電力は＊＊電力、ガスは＠＠ガスとか固有名詞が書いてある場合に
そこを変えないといけない場合です。規約の文言の変更だから。
うちは書いていなかったので普通決議。

そのあと、電力会社に電気供給契約の解約届を出さないといけないが
これが全員分必要で、全員揃わないと、変圧器の譲渡に応じないとか
手続きがとまるから、導入できないってこと。
弁護士はそこを知らなかったんでしょう。

>>マンション管理士を目指す人
民法総則からやるほうが結局は近道。

>>そのあと、電力会社に電気供給契約の解約届を出さないといけないが
これが全員分必要で、全員揃わないと、変圧器の譲渡に応じないとか
手続きがとまるから、導入できないってこと。

そこがおかしいと思います。
例えば、全400戸だとして、そのうちの399戸が賛成で、1戸が反対だった場合、399戸のために高圧電設備を導入して、送電すればいい。残りの1戸は、これまでの電力会社からこれまで通りに送電してもらえばいい。
全戸が解約できないと契約できないというのは、電力会社に問題あり。電力自由化の流れに逆行しています。

マンション管理士の助言に疑義があり、その理由で管理組合が提訴された場合、管理組合はそのマンション管理士に損害賠償請求できるでしょうか。次のケース別に回答頂けないでしょうか。

① 管理組合が敗訴した場合の訴訟費用
② 管理組合が和解した場合の訴訟費用
③ 管理組合が勝訴した場合の訴訟費用

損害賠償請求したらいいでしょ。
マンション管理士損害賠償保険の対応になる。払うかどうか知らないけど。

うちのマンションでは、消防法に基づいて住戸内に消火器が設置されています。その消火器が一斉に耐用年数を迎えるので、一斉交換をしたいと思っています。ところが、その消火器は共用部の設備であるという記載が管理規約にありません。
その場合、消火器の一斉交換をするには、総会決議と管理規約の変更が必要だという意見を管理会社のフロントから聞きました。本当に必要でしょうか。

＞消防法に基づいて住戸内に消火器が設置されています

　消防法にそんなのありました？
　住戸部分（住宅＋共用廊下）と、住宅（専有部）をごっちゃにしていませんか？
　住戸内に設置義務があるのは、火災報知器だと思いますが。

　規約改正などする前に、消防署に確認すべきでしょう。
　設置義務がなければ、個人に任せるのが良いと思います。
　
＞その消火器は共用部の設備であるという記載が管理規約にありません。

　標準管理規約にも、消火器が消防設備であるという記載はありません。
　最初に、消火器を設置した時、組合の資金で組合設備として購入したのなら、組合の設備です。
　組合設備の更新に規約改正は不要です。

　消火器が、専有部においてあるから、ダメだというのなら、一斉に廊下に出せば、いいのでは？
　屁理屈ですが、簡単でしょ？
　但し、購入後所有権を専有部所有者に帰属させたのなら、組合設備ではありませんので、再度、組合資金で購入し、各人に帰属させるという決議が必要です。（あまり感心しませんが）

　いずれにしても、規約改正が不要なことは明らかです。
　
　１００戸のマンションとして６０万位ですか
　雑費で処理するには高額ですね。
　総会で予算の承認を受けた方がいいと思います。
　特に、組合設備を専有部の中に置くなんて、ややこしいことをするのであれば。
　専有部分の管理は、各区分所有者がするという、原則を崩すからややこしいことになるんですね。


　ところで、そのフロント君、大丈夫ですか？
　他にも、変な事言ってそうですが・・・。

ありがとうございました。
次の理事会で、フロントに”ぎゃふん”と言わせて見せます。

ほー

>>23
>うちのマンションでは、消防法に基づいて住戸内に消火器が設置されています。

総務省令第40号（平成17年3月25日公布　平成19年4月1日施行）
（特例通知【220号通知（消防予第220号）】から総務省令へ格上げされた）
【特定共同住宅等における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令】
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H17/H17F11001000040.html

第3条第3項第1号が適用された特定共同住宅だと思います。

消火器具
自動火災報知設備
屋外消火栓設備
動力消防ポンプ設備

に代えてってことで、上記の設備を省略するときは
イ　住宅用消火器は、住戸、共用室又は管理人室ごとに設置すること。
などに代えることが出来るわけで
そんな分譲マンション普通はありませんね。

私、甲種４類消防設備士ですがこれは１類の範囲ですかね。。

＞次の理事会で、フロントに”ぎゃふん”と言わせて見せます。

　私の投稿は、反論があるのでは？と思っていました。
　消火器の設置は「保存行為」であるとか
　組合で購入したものを個人に所有させるのは、違法であるとか
　誰も書かないので、拍子抜けしました。

　消防法に関しては、私より詳しい人たちが投稿してくれていますが
　必ず「消防署に相談」してくださいね。

各住戸の販売時には、すでに住戸内に設置されていたと思います。
初期消火用として居住者に貸与された管理組合の備品（消火器は、建物の部分でもなく、また建物の附属物でもない）であるとの位置付けで、一斉交換の費用は管理組合負担でよいと考えます。
シャッター付駐車場利用者に貸し出されるシャッター開閉用リモコンも同様の取扱いをしていませんか？

うちのマンションには、小規模な託児所があります。
託児所を経営する会社の託児所に限定しては経営が赤字であり、その赤字分を補てんする費用は、管理組合の業務委託費用で計上されています。さらに、管理組合は賃貸料金もその会社からは徴収していません。これは、託児所の事業主が管理組合であり、設置届けの義務があると思います。
ところが、いまだその託児所運営会社および管理組合は設置届をしていません。
そこで、質問があります。

【質問１】
託児所の事業主は、管理組合なのか、託児所運営会社なのか。

【質問２】
託児所の設置届義務のあるのは、管理組合なのか、託児所運営会社なのか。

自分のところの理事長にきいてみたら？

30さんは、あちこちで同じ質問をしている人ですが、現在理事会のメンバーでは
ない方ですよね。　理事会の当事者として、問題を解決するためであれば
まじめに回答もしますが、理事会への意趣返しに使うために知識を得るために
この掲示板にでいりしているのであれば、結果ハッピーにはなれないから
やめておいたほうがよいのでは？という気がします。

だいたい重松さんの評価について情報交換するというスレッド名とも
ずれてきていますね。

> 30さんは、
ではなく、「 >>31 さんは、」ですね。

>>32
設置届については、託児所運営会社が都に出すことが理事会決議されたの。
だから、もう大丈夫。
心配しないで。

>>32
先日の理事会で、託児所運営会社が都に設置届を提出したとの報告がありました。
これで、この問題は解決よ。

児童福祉法によりますと、届出をするのは事業者ではなく「施設の設置者」となっています。

 【児童福祉法第五十九条の二】
第六条の三第九項から第十二項までに規定する業務又は第三十九条第一項に規定する業務を目的とする施設であつて第三十四条の十五第二項若しくは第三十五条第四項の認可又は認定こども園法第十七条第一項 の認可を受けていないものについては、その施設の設置者は、その事業の開始の日から一月以内に、次に掲げる事項を都道府県知事に届け出なければならない。
一  　施設の名称及び所在地
二  　設置者の氏名及び住所又は名称及び所在地
三  　建物その他の設備の規模及び構造
四  　事業を開始した年月日
五  　施設の管理者の氏名及び住所
六  　その他厚生労働省令で定める事項

従いまして、もしマンションと託児施設運用会社との間の「託児施設使用賃借契約書」の前文に、「原契約に基づき、本物件の託児施設の使用貸借について、以下の通り合意したので契約を締結する。」等の記載がある場合は、マンション内に託児施設が設置され、その使用権利を事業者に貸借しているものとみなされますから、施設の設置者はマンションの管理組合になります。

ただし、このケースでは、既に事業者が都に設置届を提出している訳ですから、都からもし指導監督があるとすれば、事業者にいきます。しかし、裁判で損害賠償等が争われる場合には、裁判所が判断することになるので、その限りではありません。

>>14 匿名さん

>>23

そのフロントの言うことは正しい。

その住戸内の住宅用消火器は、消防法で本来共用廊下に２０ｍ以下ごとに設置しなければならない業務用消火器の特定共同住宅に認められている代替設置の特例措置である。通常その住宅用消火器は、分譲時に最初から住戸内に設置されているので区分所有者資産であって共用部分附属設備ではないので、管理規約に規定されていない。
一斉交換するには住戸内の住宅用消火器を共用部分の附属設備に管理規約変更しなければならない。
管理規約変更を伴う管理費からの大金の支出をする一斉交換なので、総会特別決議が必要。

で、この住宅用消火器の管理費による一斉交換を管理規約を変更せずに総会普通決議で賛成可決したため、いま当マンションでは区分所有法の特別決議違反を理由に組合員から管理組合が訴えられて係争中である。
そして当マンションは大規模修繕工事検討委員会のサポートに昨年から重松がコンサルに入っているので重松は本件訴訟を知っている。

>>30
大多数の住民が誤解しているが、住戸内に初めから設置されている住宅用消火器は、共用部分の消火が主目的で副次的に家庭内消火ができるということである。>>39に解説がある通り、共用廊下に設置すべき業務用消火器の消防法特例による代替設置なのである。
従って、この住宅用消火器は、共用廊下に一番近い住戸内玄関扉近くの下駄箱内に収納されていることがほとんどである。
この消火器は区分所有者資産であるが、管理組合管理に変更するためには、共用部分附属設備に編入し、しかも専有部分内にある共用部分であることから専用使用権を付与する必要がある。管理規約改定は必須事項。

>>31
>託児所を経営する会社の託児所に限定しては経営が赤字であり、その赤字分を補てんする費用は、管理組合の業務委託費用で計上されています。
託児所運営は管理組合業務に非ず。従って管理費からの赤字補てんの支出は管理組合業務の目的外支出のため許されない。
例え規約で規定して合法化していたとしても、管理費からの費用支出は組合員間の費用負担の衡平性を欠くために、規約の衡平性を規定した区分所有法違反になる。
託児所を利用する組合員と利用しない組合員との間で費用負担面で衡平性に欠く。基本的には受益者負担にすべきものである。

>>37
認可施設である場合は、設置者と事業者は託児所運営会社であって管理組合ではない。
管理組合は託児所運営会社と建物賃貸借契約をして賃料を収取する不動産収益事業を行っているだけである。

託児所運営は敷地・建物の管理を行う管理組合の業務ではない。
基本的には店舗扱いにし、店舗が自ら区分所有権を獲得するか、管理組合の建物賃貸借にすべきものである。

管理費安価な管理会社に変更すれば、
当然のことながら仕事の質が落ち資産価値が下がつてしまった。

>>42
幾らぐらい下がったのですか？坪あたり10万円くらい？

坪あたり10万円も減価すると売買価格は500万近く落ちるのでは？

500万も資産価値が落ちたら売却の時に痛い。

50坪平均だってどんだけ広いマンションなんだか

41様
そうですよね。
コンビニ経営も管理組合の業務ではないですよね。

おそらくトップクラスの実績は、お得意の「事務所ネットワーク」に依るもので、何も根拠ない自称です。
簡単な資料にもミスが目立ち、指摘をすれば逆ギレをすると言う、誠実性のかけらもない老害士でした。
契約後、スケジュールの引き伸ばしを始めて何も進まないので、依頼するなら他が良いと思います。

資産価値が上がるだの、下がるだのの謳い文句はマンション管理士や管理会社の共通語です。
これ等で資産価値が上がったり下がったりするようなことは有りません。

資産価値は、立地条件（アクセスが良い）、住民の資質がよい、清掃員が良く小まめに清掃
に励んでいる。

　有名マンション管理事務所と思っていましたが、評判は悪いですね？　なぜでしょう？