Brillia City 石神井台ってどう？

たしか、もう少し都心に近い
プレミスト井荻（井荻駅から10分程度）が
3LDKで4000万台前半からありましたっけ？

おおむね同意です。
上石神井に住むものですが、新築マンション７０平米3LDK４千万台後半というのが本来の相場観でしょう。
ただし、その相場観は少し前のものです。上石神井に限らず1-2割くらい新築マンション価格が高騰しています。
現時点の新築マンション分譲価格は上石神井界隈・７０平米3LDKで5000～5500でしょう。パークハウスやプレミストが安いのは理由があると思います。（パークハウス線路沿い、プレミスト急行停車駅でない上に駅から遠い、など）

そのような状況で、ブリリアは土地取得の入札で高額になったらしい、竣工がまだ先（建材費高騰の影響を受ける）、大型プロジェクト（としているので付加価値付けを意識している？）などから、７０平米3LDK5000後半から6000が最多価格帯になると思ってます。

82
ほぼ同感です。81さんはちょいと読みがあまいかな。

でもプレミストもいまだに売れてないからね。
ようはこのあたりにそんなに高い金だすほどみなバカじゃないということ。

今、世田谷区の端っこの駅徒歩10分5000万円台ブリリアが
売り切れてないから、
いくら大規模とはいえ西武線ぞいの練馬区物件が5000万台中心に根付けしてくるとは思えないし、
そうなったら苦戦＆値下げ確実だと思います。

まだ価格予想談義してるんだ。
素直に価格発表待てば良くない?
どんなマンションでも何人かは割高価格でも飛びつく人いるんだし売り手だって高く売りたいんだから高値で来るでしょうし余りに引きが悪ければ改定でしょ。
そういうもんよ。

>>80
素晴らしい分析！

共用設備がなかなか見えないですね。何が入るんでしょう?

5000万前半でも売れないエリアなんだからこれ以上無理はしないでしょう。怖いのは中身を削りまくってくることですね。

中身を削るなんてこと、しないと思いますが、削るとしたら見えない部分なんでしょうかね。素人でもわかる目で見える基本的なスペックは削りようがないです。青田買いで完売なんて目指してたら、買いやすい価格で残念なスペックもあるかもしれないけど・・・。それって、後日炎上確実ですね。
かといって躯体そのものを安普請にするなんて（実際には、デベが施工業者に予算と設計基準を伝えて、予算に見合わないような無茶な設計基準に施工業者が悶絶し、瑕疵の原因となる）考えたくもない・・・。

そもそも、削るならコンシェルジュとか豪華な共用設備とそのランニングコストかと個人的には思ってしまいます。それらも込みで、本体価格と管理費・修繕費が決まると思います。

価格を決定づけるおおきな要素は土地の取得価格です。豪華な共用施設や高級マンションのスペック（建具など専有部ファシリティ）は、もちろんコストに影響しますが、ブランド・高価格を納得させるために必要な付加価値づけとも思います。

ですので、推測しても分かり兼ねるのですが、土地の入札価格がどうであったか、だと思います。この土地はマンションデベには垂涎の場所で、入札結果は高額になったとSNSで拝見したことがあります。本当かどうかわかりませんが。

あと、5000万前半でも売れない、はちょっと違うと思います。
パークハウスは路線側には価格に配慮があります（4600-4800）が、北棟の１F～３Fは７０平米3LDKで5400～6000です。完売はしてませんが、売れてなくもないです。北棟は50戸くらいあるはずですが、7-8割は済んでいます。値引きもしてないようです。そういった情報は当然、東建も入手していて価格の検討に反映すると思います。

７０平米3LDKで5000が最多価格帯で出てきたら正直安いなって思いますが、その理由が土地取得を各社入札ではなくパークハウス上石神井レジデンスみたいに競合無し１社のみ入札で土地を安く購入できた（営業さんが言ってました、だから路線側を安くできたらしい）、とかであって欲しい。そうでないと、まさか、豪華な共用部作って専有部とか躯体とか重要な中身を削るなんてバカなことに本当になりかねない・・・。それなら、6000くらいしてでもきちんとしたもの作って欲しい。

長文失礼しました。

いずれにしても販売開始はまだまだ先ですね。気長に待ちたいですよ。

ブリリアは西武沿線で最近目立った物件なかったから存在感出したかったのかもね。

９月か10月に販売開始されるライオンズ関町北（武蔵関）のスレで、７０平米台3LDKが6300と書いてありました。
いや～びっくりです。まさか坪290-300だなんて・・・。最上階とかなんでしょうけど。
ブリリアが3LDKの最多価格帯6000以上と言われても、もはや全然驚かないです。

ともかく価格が出るの楽しみに待ってます。10月くらいかな？

ここは平均で坪300越えるでしょ。
何やら全然相場を知らない人がいるようだけど。

安いのが西武新宿線沿線の売りなので結局のところ下げるしか生きる道はないかと。幾ら高級仕様で物を考えたら安くても意味がなく絶対価格的に安くないと厳しいエリアなんですよね。

西武線だもんね。
練馬区だし。

残念だけどここは高くなるから他を探したら？板橋区とか。

>94

安くしないと厳しいのはそうだけど、今は同じく不人気路線の東武線ときわ台ですら坪単価280万だからね・・・

ここも坪単価260万ぐらいならやすい水準といえるのではないでしょうか。

どうしても異常に高く見積もっておきたい輩がいるのはなんでだろう？

地元民にしたら、そんな高くなるような場所じゃないのは百も承知だし、マイナーイメージでアクセスの悪い西武線＆メディアじゃほぼ埼玉扱いで小馬鹿にされてる練馬なんかの城北エリアの物件に、地元民以外の人間が検討するとは思えないよ。

石神井の地元民なんですけど。
城北エリアって練馬区、板橋区、北区などだと思うのですけど、北区や板橋区はともかく練馬区も埼玉県同様なイメージでしかも小馬鹿にされてるんですか？？都心と比較されたら、練馬も埼玉も一緒だよ、と言われてもなんとなくわかりますが。

大泉学園・石神井公園とか、吉祥寺・荻窪に近い関町や上石神井とか、周囲の知り合いからのイメージは結構良いですけどね。小馬鹿にされているのか・・・。さびしいなぁ。

ま、検討する多くの人が練馬区民だっていうのはなんとなくわかります。けど地元民しか検討しないってのは都心・流行りの豊洲など湾岸タワマン・人気の市部（二子玉川、三鷹など）以外はどこもだいたいそうなのでは。

ただ、練馬区民だと世帯収入低めで、安かろう悪かろうを期待するなんて一括りにされるとなんか嫌です。高く見積もっておきたいのではなく、周囲の新築マンションの最近の価格とか考えるとそんなもんだろう（坪280-300とか）と思ってるだけでは。で、6000-7000、買えますよ。周囲の価格相場に見合わない安い価格で出てきて、品質に問題抱えてるほうが嫌です。高めの価格を想定している方々は、安く買いたいのではなく、価格に見合ったものを買いたいのでは。

たしかに、マツコデラックスの深夜番組とかで埼玉とかそれに近い練馬って散々バカにされてたね。

葛飾、江戸川、江東あたりの下町のほうがよっぽど地盤も悪いし汚くて貧乏人が住む町なのにさ。

あいつ自分が千葉の田舎出身だから、千葉寄りの東京についてふれたくないんだろうね。むかつく。

だけど吉祥寺に近いとかはあんまり言わないほうがいいかも。

「吉祥寺住み」とかいって武蔵野市じゃなかったりバス便だったりすると更にバカにされると思う。

練馬を語る上で吉祥寺をたてにしちゃいけない。