パークタワー新川崎ってどうですか？ その１１

永久眺望なんてこの世に存在しないと思うけど。しいて言えば多摩川の川っぺりや皇居や公園周辺かな。
残念ながら再開発タワーはすべて用途変更して建てるから永久ではないよ。
周辺の敷地に許認可が降りないことを祈るしかないね。

あれだけの近さですからバルコニーがあろうが、中までよく見えてしまうのは仕方ないことです。
カーテンはマストでしょうね。夜は遮光カーテン締切りはやむを得ないと思いますよ。。
やはり反対側の永久眺望に人気が集まるように思います。
多摩川も見えてキレイでしょうね。絶景と言っても良いと思います。

眺望と言えばサウザンドシティはじゃまにならないのかな？

>>89
のんびりの理由がとりあえず建ててみて大丈夫か様子見てるのでなければ歓迎します。我が家は急いでないので。

ツインタワーには、基本ブラインドを降ろすということを申し入れてある。と以前営業が言ってたけど。夜は厚手のカーテン必須ですね。

ツインタワーのようにミラーガラスオプションは無いかしら。

ミラーガラスのオプションはグッドアイディアですね。
ほんと、ツインタワー側から見るとびっくりすると思いますよ。あの近さは。
ここまで"オフィス"に近いのは、お互いシンドイんじゃないかなと思わずにはいられませんでした。
検討している人は一度オフィス側から見れると良いですね。

なんか久しぶりに書き込みが増えたと思ったら眺望の問題ですか。

うちはカーテンしめ切りですから、オフィスと近いことは関係ありません。

そもそも一戸建てからの住み替えですので、電線が目の前に張り巡らされて、お互いによく知っているお隣さんがベランダで洗濯物を干す時に目が合う状況と比較すると、知らない人が働くオフィスビルは全然ましですよ。
そもそも会社では、雨が降っているかどうか確認する時くくらいしか窓の外を見ることなんかないでしょう。
もし悪意を持って頻繁に見ていたら、同僚に咎められるでしょう。

まあ仮に見られても60の老夫婦ですから、見られて困ることもありません。

タワーマンションの魅力って眺望が命だと思うな。

それだけですかね高層階に住んでた事ありますが最初だけですよ、そのうちバルコニーすら出なくなりますし。

私は駅近で選びました、清水と三井で安心でしたし、まぁ2度も失敗しましたが。

>>126
大丈夫だと思いますよ、仕事してるわけだし、向かいの住人見てる暇はないんじゃないかな。

私は駅近で、おまけにデッキで傘要らず。隣に商業施設。二駅あって便利。
この理由で選びました。眺望は、スカイデッキやビューラウンジに行けば良いからね。

ツインタワーで働いていますが、休憩時間とか窓辺でコーヒーのみながら
ボーっと外の景色を眺めているひとは多いと思いますよ。
夜は特に遮光カーテンは必須だと思います。
ツインタワーより高層であれば、たぶん問題ありません。
が、上から見られる階層の場合、バルコニーはあまり役に立たないでしょう、これだけの近さだと。
最初はあまりの近さにぎょっとしましたから。

ここのマンションは反対側が断然すばらしいと思います。ツインタワーから見る眺望と同じで順光でしょうから
多摩川までキレイに見えることでしょう。

一度見学に来るとよいでしょうね。

そうですね、外の背景を眺める感じですよね、家の住人をじっと見てるなんて互いに気持ち悪いですし。

リセールバリューの資料がありましたのでご紹介します。

タワーは眺望が魅力の一つではありますが、眺望が優れていなくても資産価値の観点ではあまり影響はなく、不動産購入時も積極的な選択肢とはならなそうで、既に供給済の住戸でも塞がれている南側もそれほどばらつきなく販売済でした。

むしろタワーの魅力は立地に優れ大規模のため資産価値が維持しやすい点でしょうか。

１．総括(東京カンテイ)
　広域（ウェイト 6 割）と狭域（同 3 割）の立地合わせてリセールバリューの 9 割が決定され、物件のスペック
　及び個別要因は合わせて 1 割程度（各 0.5 割）というイメージになる。立地のウェイトが極めて大きい。
・不動産は買ったら終わりではなく、住宅は“住まい”であると同時に“資産”でもあるという意識が重要。
・不動産購入の失敗は家計の破綻をもたらすこともあり、決して失敗出来ない。

　①広域立地（都心か郊外か。人気がある住宅地かどうか） 〔60%〕
　②狭域立地（駅に近いか、駅から離れているか）〔30%〕
　③物件のスペック（広さ、何階建ての何階か、周辺環境）〔5%〕
　④個別要因（物件の仕様、設備グレード、専用庭の有無など）〔5%〕

２．駅からの徒歩時間と築10年の中古価格(東京カンテイ)
　　3分以内　 96.2％
　　6分以内　 93.7％
　　10分以内　92.6％
　　15分以内 89.1％
・複数駅利用可能な物件のリセールバリューは単独駅のみ利用可能な物件よりも高くなる傾向がある。

３．戸数と築10年の中古価格(東京カンテイ)
　　100戸以上 90.4％
　　150戸以上 92.0％
200戸以上 101.5％
500戸以上 110.3％

>137
眺望を求めなきゃタワマンじゃなくても良いわけで。
それこそ好立地の大規模マンションでも。

高い管理費や修繕積立金負担してまでタワマンを選択するのは、タワマン独自の価値である眺望を得るため、というのが理にかなってると思います。

>>138
ここの共用施設は、タワマンだからの、充実ぶりだよ。
眺望は、スカイデッキ&ビューラウンジでも、楽しめるよ。
だいたい眺望重視なら、湾岸行くでしょ。

普通のマンションと違って
ずっとカーテン閉めっぱなし

これって辛くないですか？

>>140
私の希望の部屋は、カーテン開けっ放しの予定です。

最近、好立地の大規模マンションはほぼすべてタワーだよ。

タワマンを求めるのは立地（駅からのアクセス、医療・商業施設等の生活利便性）で、
眺望は先の記事にある個別要因の５％のさらに一部でしかないのでは。

最寄7分以内の300世帯以上マンションで同一価格帯があれば教えてほしいくらいです。
おまけにこの平均240程度の坪単価、商業施設併設で二駅利用。

それこそ戸建や低層マンションなら眺望はもっと劣るわけだし。

逆にけなす要因が眺望くらいなら、気になる人は南以外を買えばいいだけで安心して購入に踏み切れます。

>>138
2駅5分以内の大規模マンションはないですよ、だいたい駅から離れますし、この辺であるなら、教えて欲しい？

>>142
元契約者がいいとこ取りしたから、残ってるかどうか、残ってたとしても再販は価格かなり上がってるしね。

>>138
高い管理費や修繕積立金負担してまでタワマンを選択するのは、タワマン独自の価値である眺望を得るため

だけではない2駅近
デッキで雨に濡れない
隣に商業施設、設備がいい、免震
横浜、川崎、武蔵小杉、品川、東京、渋谷、新宿
乗り換えなし
と総合的に良過ぎ

おまけに坪220万からで坪240万前後の部屋が多数。

武蔵小杉の70㎡8000万以上を見ると1割上がってもすぐにさばけるでしょう。

元契約者は手付倍返しに購入時に含み益1割で2年の遅れは相殺できそうですね。

2年も遅れて手付け倍返しは少ないな

>>147
当初の価格で購入出来るのだから、良いじゃない。待てない人は、違約金を頭金に回して他の物件を購入すれば良い。

>142
137の記事にあるのは不動産としてのリセールバリューの価値は9割が立地であるということ。不動産としての価値の9割はタワマンでなくとも得られる。

ここで普通の大規模マンションでは得られないタワマン独自の価値である眺望は5%以下しかその価値を認められないわけで、しかもそれを得るために支払う追加のランニングコストに見合ったものが期待出来なければそのタワマン購入に合理性は乏しいでしょうね。

まぁ見栄でタワマンを購入するならそれは別の価値観なので正当化できますけど。

>>149そう、その５%をどう捉えるかで住んだ後の満足度に大きく差がつくんですよ。
旅行関係の仕事に就ていた経験から言うととにかく安くと言われ見積もりを削って取った仕事に限ってお客さんからの感謝はないですね。
こと満足度においてはわずか５%、されど５%だと思います。

今日、パークタワー新川崎を見に行って来ました。隣の生活利便棟も出来たし、歩道も整備されて、随分良くなりましたね。
二駅ペデストリアンデッキで、ほぼ直結なので、凄く良いと思いましたよ。
素直な感想です。
多分、なんだかんだ言っても、再販が始まって値上げが少しなら、すぐ完売するだろうなと思いました。

ここは眺望と階でヒエラルキーがかなりはっきりしそうな気がしますね。

>>152
ヒエラルキーなんかないよ。基本同じマンションを気に入って買ったもの同士の連帯感が勝るからね。

タワマンを買うのは5％の眺望を求めたりや見栄のためではありませんよ。
マンションの資産性の90％を占める利便性を得るためです。
武蔵小杉の徒歩5分圏内で分譲中のタワマンしかないように、いまや好立地での低層マンションは皆無といえます。
利便性や好立地を探したらタワマンが該当し、やや高めの購入価格とランニングコストを支払う
価値があると判断した経済的に余裕がある人がタワマンを購入しているだけですよ。
最近のタワマンは見栄よりも個人の価値観で部屋を選択する住民が大半で、階層や眺望でヒエラルキーができる
なんてのはタワマンが珍しかったころの笑い話ですよ。
東小倉のボスママとか、なんかこの手の話題は投稿者の年代を感じさせますね。。

カーテンを開けることが出来ない部屋をわざわざ選ぶ必要はないですよ。
ここは北の順光眺望の部屋が良いと思うなぁ。

>>154
それと地震があったりしたから高層階買えるのにあえて低層階を買う人もいる、裕福層が高層階とは限らない。

>>154
決めつけは良くないと思うよ、そのヒエラルキーとやらも君自身の中にあるんじゃないかな？

何を大切に考えるかなんて人それぞれなんだし…
自分の場合は諸々の条件満たしたのがたまたまタワマンだった。
極端な高所は苦手だから初めから20階以上は考えず、生活スタイルの関係で午前より午後の日照が欲しいから東よりも西側。目の前は抜けてたほうが良いから南より北側。これが自分にはベストだけど、他の人が同じだとは思ってない。

高層階に住んでから情緒不安定になり低層階に変えたって話もあるし、上でも下でも自分が納得すればいいだけ、高層階は優越感はあるんだけどな地震がな。

小杉は外れに建ったタワマンが坪３３０万で大人気
ここの立地なら３００万程度は固いだろう
災い転じて福となす。デベの一人勝ち

眺望が良い部屋と眺望が残念な部屋の管理費と修繕費が同じなのは
納得するのに時間かかるかなぁ。

>161
154さんによると5%しか資産価値に影響を及ぼさない眺望を求めてタワマンを買う人はいないそうです。
それより90%の価値である利便性は眺望の良し悪しに関係なく得られるので、管理費と修繕費が例え同じでも皆さん納得されるのではないでしょうか。

タワマンの資産性は高層階より低層階の方がデータ上は良いらしい。
逆張りで行くか。。。
http://styleact.co.jp/news/?p=918

残念な部屋があるなら、㎡あたりではなく、維持・管理費もそれなりに安くしてほしい。
最初の購入価格だけ安くても、将来にわたる面積が安くないんじゃ困る。

>>164
そんなタワーマンションあるの？

>164
残念な部屋は販売価格に織り込み済みでしょうが
眺望は管理修繕には無関係

このマンションだけでなく残念な部屋だらけだよ自分の納得いく間取りなんてないよどこかを妥協しなきゃね、戸建てで最初から自分の納得いくよう話合い出来上がっても、こうすれば良かったとか不満があるし。

みんなさあ、ただボヤきたいだけなんだから相手することないのに

ビルやマンション下のチェーン店も大事だけど、個人がやってるようなおしゃれなカフェとか周辺にあれば、この辺の雰囲気変わるのにな。

>>168
ちょっとひねくれてますね笑

色々意見あるからマンションコミュニティーが成り立ってるんだよ。

残念な眺望だとしてもそれを分かった上で価格を承知して買うんだから無問題。

管理費や修繕積立金が同じことも周知されてるし。
条件に不満なら買わない選択肢がまずある。また、買った後で管理組合で規約を変更する方法もある。
実際に出来るかどうか(同意が得られるか)はともかくも。

そこですよね。すごく重要なポイントだと思います。
買うときにはお金の問題で、残念な部屋を選ぶしかなくても
入居後、おなじレベルの維持費を払う、けど残念な部屋って
ことで後悔したりしないかなぁ
なんて。

理屈では分かっていても、感情としては何か釈然としなくてすんなり受け入れ難いって感じでしょうか。
お気持ちは分かりますがそういう場合は止めといた方が良いと思いますよ。精神衛生上。そんな感情抱いたままずっと暮らして幸せになりますかね？

それより値上げはどのくらいを予想しますか？私は5000万だった部屋が6000万で2割UPくらいかと。

>>173
そんなに上がるかな？1割ぐらいじゃない。

残念残念と言う人ばかりだけど、別のマンションもありますよ。
最初から買う気もなく他のマンションもケチをつけて
掲示板をさすらうのがご趣味なら目も瞑ります。
ただいくらなんでも節度は守ってくださいね。

残念な部屋⁈も、買ったのなら納得の上選択したと言うことですよね。住んでからそれについてゴネるなんて論外です。他の住民に理解されるわけありません。

デッキかこいい

>>177
夜の写真、初めて見ました。
街灯が沢山あって、安心ですね。
ありがとうございます。

新川崎方面からも
ちょっと驚いたのは道路ギリギリにタワーが建ってること
北加瀬からサウザンドモールまでデッキで繋がるんで鹿島田も変わったな
あと鹿島田商店街に鳥達も出来てるね。ますます便利

残念な部屋と言ってる人は、その人の好みでない部屋であって、購入する人は残念な部屋を好みの部屋と思っていたりもするから人それぞれじゃないですか、だから残念部屋と勝手に決めつけるのもおかしいと思います。

>>179
新川崎からも、街灯明るいですね！
良かった！
写真、とても嬉しかったです。
ありがとうございます。

タワーとデッキがつながる３階部分にはマンション住民用ですが植栽もされます。鹿島田からのデッキの下にちょっとした広場ができ、モミの木が植わっています。タワー店舗がみんなオープンしたら、ツインタワーの元々の木々とでとてもいい雰囲気になると思います。

でも窓開けたらツインタワーが目の前に迫っている眺望と北側の開けた多摩川を臨む眺望を考えたら
やりきれなくなる気持ちは少しわかるかな。

>174
資材は高騰してるし工期遅れててただでさえ余計にコストかかってる状況下、お隣の小杉はバブッててまだ世間的に不動産価格の上昇が許容される雰囲気なので、このタイミングで可能な限り値上げしますよ。営利目的なんだから。

プラウドシティ居住者ですがやっぱり立地いいですね！！お店楽しみです

再契約者はお得だね。

確かにデッキと整備されてよくなったですね。
ただ、ツインタワー側のあの密着度は正直、唖然としました。
カーテンを開けないからいい、という意見もあるようですが、日中家にいる身としては
なんともいえない感じを持ちました。

ツインタワー側じゃない方にすればいい事

そりゃそうですね。北側の眺望は素晴らしいですよ。

北側と言っても採光には問題無いですからね。西は富士山、丹沢の山々、東は羽田や房総半島。ある程度高層なら眺望は南以外文句無しです。南なら42階以上ですね。

そうです
北は逆に順光だから、いちばんきれいにみえます
ツインタワー側は４３階以上なら、あからさまな「こんにちは」状態ではなく
逆に「見下ろす」立場だから、眺望は素晴らしいでしょう。ただ暑いかもですね

うちは共働き子なし夫婦で定年まで働く予定なので、平日日中は不在で夜は当然カーテン閉め切りなので南側でも全く問題なしでした。
通勤アクセスと商業施設等の利便性の割にはお手頃な価格と判断して南側角住戸を購入しました。

うちも眺望は気にしてないので南側にしました駅近で横に商業施設、デッキで雨にぬれない、価格が安いから。

これだけ格差あるタワマンは珍しい
でもその割に価格には差はない
あとは維持費をどう考えるか

悩む

榊さんの本には眺望は売却時には売れるかどうかの大きな資産と書いてありますよね

>>194
榊氏(本名は千原俊彦)って、出版業界にいた時に聞きかじった情報でメガネ業界や税務署対策、あげくの果てには豊胸関連のプロとして物書いていた胡散臭小僧だよ。不動産もその一つで最近ではつるんだ連中とバリ島の物件を勧めて一稼ぎ企んでるいる曲者。

アクセス、駅近、デッキ、商業施設、設備。ここを選ぶトップ５の要素かな。あと、価格、眺望は部屋を選ぶ要素。ライブスタイルによるからね。

だいぶ意見も出揃いましたね。
確かに周辺環境が整備されて、かつての残念鹿島田からいっぽ前進したお買い得地域であるといえるでしょう。
北側の眺望は湾岸のようなダイナミックさに比べるとどうかとも思いますが、遠くまできれいに順光で見える
そして将来的にも永久眺望が期待できそうで、これは買いですね。
ツインタワー側は角に近いとさらに圧迫感がありそうなので、窓が小さい、あるいは少ない部屋でリーズナブルな
ところを選ぶしかないかな。
ツインタワーから見たことありますが、大手企業なのでかなり深夜まで残業していますよね。昼よりも夜のほうが丸見え
だと思います。　

確かに新川崎、鹿島田の中間点だから駅までデッキで行けるし
ロケーションは良い

ただし、生活利便からはちょっと外れてるんだよ
あの辺の中心は鹿島田商店街だから何するにも鹿島田駅超えて
向こうに行くのはチト遠い

南側眺望全滅の影に隠れがちだけど安めの理由はここにもある
今後もあの辺の開発はストップしてるから
大きく利便性が向上する可能性は低い

新川崎は価値のある駅だと思うが
新川崎需要に特化するなら北加瀬方面のマンション郡のほうがCPが良いだろう

実はこの場所はやや中途半端とも言える場所
生活利便棟が出来たからマシになったけどそれ以外本当に何も無い
新川崎駅は陸橋の上という特殊な構造上ハッテンしようがなく
鹿島田駅の踏み切り超えて向こうに行かねばならない事をお忘れなく

北側なら価値はあると思うけどなぁ。南はそうかもしれないですね。

南武線立体交差事業で鹿島田駅は変わる余地ありそうですけどね

マンションの1、3階にどんなお店が入るのか？ドキドキ。

生活便利を求めて鹿島田商店街に行くくらいなら、武蔵小杉か川崎にいきます。デイリーな事なら新川崎スクエアで十分でしょう。さらに足元に１５店舗も入るのですから。

地元住民ですが、そもそも新川崎スクエアができる前も商店街にはそれほど利用頻度の高いお店は少なく、新川崎スクエアができる前のこの地区の中心は鹿島田駅前の古いマルエツがあるサウザンドモール付近でした。

今回新川崎スクエアができて、名実ともに新川崎・鹿島田地区の中心はパークタワーに移ったと思います。
両駅にデッキで5分以内の立地に加え、マルエツ・スポーツクラブ・銀行・ダイソー・飲食店が併設。

新川崎スクエアに加え、デッキ徒歩5分でサウザンドモール（医療モール・コンビニ・ドラッグストア・飲食店・書店・クリーニング店・銀行）・鹿島田駅ビル（マツキヨ・美容室）、パークシティの医療モール、シンカモールを利用可能で利便性でもかなり優れています。

ターミナル以外の住宅地で、都心・最寄駅への好アクセスとこれだけの生活利便性が確保され予算に見合う物件はここだけでした。

同価格帯で、同水準の立地と生活利便性が得られる物件があれば教えてほしいくらいですがないでしょうね。

再販が楽しみです。

タワーとデッキが完成したら、この地域で一番の頭痛の種は新川崎駅と言うことになりますね。

そうそう本当に便利になりますね
やはり多少高くても北側狙いです
買った後で後悔したくないでしょう

>>204
小杉はどうですか？
駅前にパチ屋があるからだめですかね。

郵便局や窓口のある銀行がその街の中心なのは明白。
ここは地元商店街の力がかなり強いんだよ。
道路挟んで向こうの再開発も圧力かけて潰してるし。

安いからという理由だけで
安い部屋を選んでも
管理費や修繕費は平等だから
面積で考えるとそれほどでもないですよね。
やはり良い部屋が欲しいなあ。
割りきれないですよ。

圧力かけて潰しても、その商店街だって実情に合わせて変わる努力がなければ明日はない。今はそんな感じですよね。

>>199
北加瀬側のマンションは安いけど、やっぱり安いなりだと思います。動線に京急しかスーパーがなく、まともな肉も魚もない。魚の品揃えの悪さは本当に酷いです。いつもガラガラで潰れないかヒヤヒヤですし。
そんな京急でも潰れたら終わりです。
あと鹿島田駅の踏切は、デッキがあるのでパークタワー住人には関係ありませんね。

郵便局や窓口があるから中心たとは限らないでしょ。
そもそも街の賑わいや中心は時代によってかわるもの。
新川崎鹿島田の中心は、サウザンドモールから新川崎スクエアに移ったのは地元住民としては自然な感覚。
窓口のある銀行の有無やよくわからない商店街の力等だけで中心が商店街だなんて、東小倉のボスママとか言ってる人並みに時代錯誤でしょ。

踏切で困るのは車を使うときです。朝夕はホント酷いから。パークタワー住人だから無関係だと思う心が醜い。ショボいタワマンにはお似合いですけど。

213
まだ入居すらしてないのにそう敵意をあらわにしてもね。
やはり最初から手が届かない人がいて、古くはパークシティー最近ではパークタワーに一方的に敵意を持ってネガティブ投稿を繰り返さずにはいられないのがわかりました。

ここの契約者は程度が低いですね。

近くにある踏切を関係ないなんて。かつては通行者からデッキの使用料を徴収したい旨の発言をして地域住民から総スカン食らってましたけど。変わりませんね。

この物件に契約者はいないですよね（笑）

北加瀬の眺望がマトモな部屋(中古)と南の眺望が残念な部屋(新築)どっちがトクかってことだね。

武蔵小杉は人間の底辺が住む場所だし、新川崎は同じ人間だと思いたくないようなヘドロどもが住む場所だよ
こいつらから人権を剥奪して隔離しないと東京の治安は守られないだろうね

ここの平均坪単価243てかなり安いんじゃない!?
隣駅のムサコは坪400万の部屋もあるらしい。
再販売価格が二割上昇までなら早めに売れそうだね

踏み切りが、どうでも良いと言ってるんじゃなくで、パークタワーはデッキがあるから、サウザンド方面もシンカ方面も、楽に行けますよ。って事だと思いますよ。
私も、TSUTAYAや本屋さんに、傘なしで行けるから便利になるなと思ってました。屋根の切れ間は走ります。