大東建託オーナー会

各種報道の通り新築住宅の着工数が好調だ。リーマン・ショックで沈んでいた賃貸住宅の着工数も2011年の28.6万戸を底に反転し、2012年は31.9万戸、2013年は35.6万戸と2年連続で2桁増を果たし、2013年後半からペースを加速し、2014年に入っても1月・2月は前年比20％以上の勢いを保っている。
この好調の主要因は、言うまでもなく消費税増税前の駆け込み需要である。株価上昇などアベノミクス効果と相続税強化の予告も駆け込みを後押ししたと見られている。新築着工の好調は東京や復興需要の東北地方だけでなく全国的な傾向だ。

新聞紙上などでは、新設住宅着工数の増加は景気回復のグッドニュースとして伝えられる。着工数が増えると建設業とその周辺産業が潤い、雇用を確保し、GDPを押し上げる効果があるからだ。
しかし、賃貸住宅市場にとって着工数の増加は本当にグッドニュースなのか。そこには手放しでは喜ぶことができない影の面もある。国中に景気良く響き渡る新築建設現場の音の中に、不吉な未来の足音が紛れ込んでいるように私には聞こえる。

景気回復に水を差すつもりはさらさらないが、こんなことを言わなければいけない理由は、賃貸住宅経営における最大のリスクである空室の増加である。総務省の「住宅土地統計調査」によれば、平成20年度の時点で日本全国には約2200万戸の賃貸住宅ストックがありそのうち約410万戸が空室と、空室率は18.9％まで高まっていた。いかなる基準をもってしても供給過剰である。

リーマン・ショックは確かに経済的大惨事ではあった。その一方で、2009年以降の着工数の低迷期は、それ以前のミニバブルによる過熱気味の供給が抑制され、市場の需給バランスが回復に向かう調整局面でもあった。今回の駆け込み需要はそのようなタイミングで発生した特需である。

前回の消費増税の際に駆け込み需要の大きな反動を経験している建設業界は、当初駆け込み需要の刺激には慎重な態度を見せていた。しかし蓋を開けてみれば、現場では消費税増税が最大のセールストークとして繰り広げられた。消費税が8％になった今年度以降の動向はしばらく様子を見ないとなんとも言えないものの、2016年1月からの相続税の強化と同年10月からの消費税10％を控えて、ことによると第二波の駆け込み需要もあるかもしれない。

兎にも角にも、この5年間で新たに150 万戸以上の賃貸住宅が供給された。同じ期間に除却される（取り壊される）物件もあるので、着工数がそのままストック数に加算されるわけではないものの、この夏に公表予定の平成25年度の「住宅土地統計調査」では、賃貸住宅の空室率が20％を超えることはまず間違いないだろう。
つまり今現時点で、日本全国の賃貸住宅を均せば、5部屋に1部屋以上は空室ということである。あまつさえ過剰供給状態だった賃貸住宅市場は、新築着工数の回復でさらに需給バランスを悪化させることになるのだ。

賃貸住宅の空室率は築年数と相関することはよく知られている。新築の募集時には満室になっても、2回目の更新を終える築4年後あたりから空室が発生し始め徐々に空室率が高まっていく。国土交通省の「空き家実態調査（平成21年）」によれば、賃貸住宅の空室率は、築10年を超えるころに10％程度に達し、築25年を超えると30％近くまで一気に跳ね上がる。

空室率20％はあくまで市場全体の平均値なので、中には半分が空室になっているような物件も少なくない。そうなると建物の維持管理・修繕に必要なコストの捻出も困難になり、建物の劣化が早まり物件の競争力はますます低下する。そうして商品力を失った物件は、建替えによって競争力を回復しようとする。滅失された（取り壊された）物件の平均築年数は23.7年と、賃貸住宅は驚くほど短命である。

約24年の短いサイクルでのスクラップアンドビルドを前提とした賃貸住宅経営は、20年前後で回収できる範囲の投資しか許さない。イニシャルコストを圧縮するためにローコストな規格型大量生産品で建てられ、ランニングコストを抑えるために経年による劣化は原状回復的な修繕レベルで対応される。その結果として、賃貸住宅市場のショーウィンドウにずらりと並べられた物件ラインナップは、建築時期別に建物性能や設備仕様・デザインがおおよそパターン化され、それが築年数にしたがって劣化している。
立地以外には「新しさ」が最大のアピールポイントである市場だ。当然、借り手のニーズは新築・築浅志向へ誘導される。その行動が集積して、築古物件の空室率はさらに高まり、スクラップアンドビルドされるという悪循環を加速する。

賃貸住宅市場の供給サイドは、需給バランスを無視した歪んだ市場を作り出し、「新しさ」というすぐに効力のなくなる武器に安易に頼るあまり、短いサイクルでの建替えを余儀なくされ、自らの経営環境を悪化させる。これは自縄自縛あるいは自作自演のネガティブ・スパイラルだ。
さらに、この悪循環の中では建物コストも低く抑えなければいけないため、ユーザーの住み心地満足度を高めることが出来ず、低金利と持家の優遇税制を背景に、家賃並みの値段で買える持家市場にユーザーを奪われていく。賃貸住宅市場とは、そういう愚かなゲームを繰り返している市場である。

この不健全な市場を作り出している根本原因は、経済成長で都市が拡大し若年労働者の住宅が不足していた時代に起源を持つ、賃貸住宅建設を強力に誘導する税制である。

賃貸住宅の建設には、新築住宅にかかわる各種の優遇税制のほか、相続時の税制優遇も大きい。例えば土地を相続する場合、その土地に賃貸住宅を建てれば相続税評価額が割り引かれ、小規模宅地の評価減適用でさらに評価を5割圧縮出来る。建設費の借入金も控除の対象となる。もし相続する土地が都市周辺部の農地だった場合には、賃貸住宅を建てなければ、相続人は一生農業を続けるか宅地並み課税のどちらかを選択することになる。

このような税制の圧力で、その地域にいくら空き家が増えていようがお構いなしに新たな賃貸住宅が建設され、需給バランスを悪化させている。それが着工数増加というグッドニュースの裏で進行している、未来へのバッドニュースである。

もちろん、景気がよくなることは国として最重要課題のひとつだ。資産の世代間移転も必要だ。
しかし、それでも、なんにせよ、賃貸住宅は作り過ぎだ。
需要が拡大し住宅が不足していた時代には社会的な合理性があった新築誘導の税制も、人口減少による需要縮小という今の時代においては、大家の相続対策と建設業の景気対策のために温存されているに過ぎない。賃貸住宅市場がこのまま需給バランスを無視した無軌道な供給を続けていると、賃貸住宅市場全体がレミングの集団自決よろしく皆で沈んでいくことになるだろう。一刻も早く抜本的な見直しが必要である。

うちは持家だから関係ない、と思っている人はいないだろうか。

少し想像してみてほしい。
もしあなたの持家の周りに、空室だらけで必要な維持管理もされないボロボロの賃貸住宅が増えたら。もし、近所のアパートの大家が空室に困って、借りてくれるなら誰でもいいと住み手を選ばなくなったとしたら。あなたが住む地域はどうなっていくだろうか。

日本の住宅ストックの4割弱は賃貸住宅である。つまり、賃貸住宅はどこの地域にもそれなりの密度で存在するということだ。この国に住む誰もがこの問題から無関係ではいられないのだ。

建営のみなさん
あなたの歩む一歩一歩が明日の糧となります
どれだけ地主や入居者に罵られようがめげず
1000万プレーヤー2000万プレーヤーを目指して今日も頑張りましょう



1. 仕事は自ら創るべきで、与えられるべきでない。

2. 仕事とは、先手先手と働き掛けていくことで、受け身でやるものではない。

3. 大きな仕事と取り組め、小さな仕事はおのれを小さくする。

4. 難しい仕事を狙え、そしてこれを成し遂げるところに進歩がある。

5. 取り組んだら放すな、殺されても放すな、目的完遂までは……。

6. 周囲を引きずり回せ、引きずるのと引きずられるのとでは、永い間に天地のひらきができる。

7. 計画を持て、長期の計画を持っていれば、忍耐と工夫と、そして正しい努力と希望が生まれる。

8. 自信を持て、自信がないから君の仕事には、迫力も粘りも、そして厚味すらがない。

9. 頭は常に全回転、八方に気を配って、一分の隙もあってはならぬ、サービスとはそのようなものだ。

10. 摩擦を怖れるな、摩擦は進歩の母、積極の肥料だ、でないと君は卑屈未練になる。

大東建託高松市の担当者の対応の悪さには、開いた口も閉じません！言葉遣いも最悪で、借り入れ入居者に対し、タメ口どころの話ではない、全くの脅し文句でしかありません！まして、その上司の態度も最悪、取り敢えず謝ってればいいか丸出しの応対！本社にしても、支社に丸投げの応対！会社自体最悪気周りない。絶対借りたくないワーストI です！大東建託入居は辞めるべき会社ですよ！

そんな人に借りてもらわなくてもいいと思ってます

はじめて投稿します。オーナー同士が意見を交わして大東建託に物申す本来のオーナー会が望まれる。小生の例でお話します。この度、建物が30年経過し2回目の一括借り上げ継続審査改修工事の対象になっています。その見積額が15年前の1回目の時の2倍になっていることに大変驚いています。改修工事の項目と内容は同じです。世の中の相場が分からないので、小生より別の業者に見積もりをお願いしたところです。その途上ですが、大東建託は業者の比較見積もりを行いメリットある業者選定を実施しているのか甚だ疑問に思いました。大東建託の
担当者は業者選定をどうしているのか分かって無い。世間一般の会社のレベルに達してない。オーナー会で力を結集して大東建託を改善して行かねばならないと強く感じています。先日も4年ぶりにオーナー報告会が開催され参加しましたが全く形式的なものでした。会場外では改修工事費用が高額になったと嘆いている方がおられました。この様なことを議論してオーナーから大東建託に申し入れる活動が必要です。会社として当たり前の事ができないと第二、第三のBMになるのではと感じています。

>>9 匿名オーナーさん
その通りですね
私も形式ばかりのオーナー会に出てびっくりしました
オーナーに横の繋がりを持たせたく無いのがありありと感じまられましたね
今回の更新手数料のやり方にもかなり疑問を感じましたし
どこがsnsなどで大東オーナーの集まり的な場所ってありませんか？

私は、大東建託のオーナーですが、大東建託パートナーズの守義弘から嫌われていて、満室ですが、契約を強制解除されようとしています。守義弘に発言できるオーナー様がいらしたら、強制解除を止めて貰うよう伝えてもらいたいです。