マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

No.216　No.217　No.219　No.220



おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるてるよ。

No.221

おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるてるよ。

壱行で十分の場合もある。壱か月分が上限である、は正しい。

↑
おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるてるよ。

そんな事は約款にも記載有るから言われなくても皆知ってますよ、ワザワザ書く事でもないわい。

>224
おたく当たり前ですよ、管理委託費は月ごとに支払うんですよ、一カ月で十分です。

管理会社の収納口座を使用しているのなら、保険を掛けることが
義務づけられていますが、それは１ヶ月分です。
何故１ヶ月分の保険を掛けさせるかといいますと、前払いが前提だからです。
前払いでなかったら、１ヶ月分の保険を掛ける必要はありませんので。
当然、管理費の中には、管理会社に支払う分だけではありませんが。
前払いをしないと、いろんな修理や点検費用が支払えない可能性があるからです。
分譲後、はじめての月は支払いができないので、管理会社への支払いも前払いとなり、
そのままになっているものと思われます。

最初は一括で徴収してるから払えるよ
何ヶ月分かは前払いになる、口座振替も間に合わないしね

保証については、組合員からの徴収分を守るのが目的で、金を持ち逃げされないため
委託費は、途中で逃げてサービス提供できなくなるだけで、払ってても払ってなくても管理組合にとっての状況としては変わらないから、前払いしなければいい
そうすると被害は拡大しない

＞普通、管理会社への委託管理費の支払いは当月分は当月中って事で幅有るよ、
＞早くて月初め、遅くても２５日かな。管理会社によって変わるみたいよ。

これでいいでしょう、なにも問題ない。　保険も有るし組合は安泰。
事故が有ったら次の管理会社を早く見つけるだけ、沢山あるから選び放題だよ。

管理会社は選び放題。ハラハラしてる管理会社はご注意を！

>何故１ヶ月分の保険を掛けさせるかといいますと、前払いが前提だからです。
ちがうよ。前払い後払いにかかわらず管理会社の口座に一時収納するからだよ。
今は大半の管理組合が管理組合口座に直接収納されるようになってるが、
管理委託費前払いしてるなら保証が必要になる。
普通は管理会社が保証機構に加入してて保険がかかる。

>>231
一時収納して委託費は省いて入金

委託費が要件ではなく出納による問題

普通ではなく原則以外全部

イロハのイロ

管理会社のフロントです。
何だかここの掲示板読んでると気が滅入りますね。
一部の本当に勉強されてて詳しい方を除いて殆どが一部は正しいけれど、誤った認識がまぜこぜになっていますね。
あとは管理会社性悪説みたいな感じが大多数だと受け取れます。
私がこの仕事をやりはじめたばかりのころ、とてもいいお客様に恵まれました。
経験も浅く右も左もわからず担当を任された私に、とにかく誠実に、真面目に、お客様の事を真剣に考えて取り組めば大丈夫だと言われました。不器用でもいいから嘘や誤魔化しや要領の良さなんかを求めず、相手の立場に立ってプロ意識を持ってやりなさいと。
このお客様とはその後15年のお付き合いとなりました。
同業他社に転職する際は、君たちはある種自分の腕一本で管理組合を切り盛りするわけだから、勉強のためにも他所の会社も経験して来いと言っていただき、最後の総会では出席者全員に笑顔で頑張ってねと言われ感動しました。
不人気職のため中々まともな人材は来ませんが、それでも皆真面目にマンションの事を考えて頑張っています。
ここでフロントへの不平不満を見るたびに、まだまだしっかりしなければなと改めて思いました。
今は現場から離れフロントの育成をしてますが、よきパートナーとなれるよう精一杯頑張りたいと思います。
と、まったく関係のない話をしました。

＞保証契約はマンション管理業者はすべからく入る必要がある
　（イ）の方式（昔の原則方式）では入る必要はありません。

227の書き込みはほとんどウソ
＞おたく当たり前ですよ、管理委託費は月ごとに支払うんですよ、一カ月で十分です。
　保証契約は管理会社が使い込んだ時や倒産した時の保証金です。１か月分で十分ですか？

＞ちがうよ。前払い後払いにかかわらず管理会社の口座に一時収納するからだよ。
　違います。支払一任方式などでは、管理会社が組合資金を一時流用することもできます。

＞今は大半の管理組合が管理組合口座に直接収納されるようになってるが、管理委託費前払いしてるなら保証が必要になる。
　違います。
　管理費前払いは関係ありません。
　事務管理契約の内容によります。
　原則方式以外の契約の時は保証契約が義務付けられています。

＞普通は管理会社が保証機構に加入してて保険がかかる
　違います↑の時だけです。

　皆さん、重説では、「事務管理の方式（イ・ロ・ハ）」の違いに気をつけましょう
　過去に管理組合の資金を流用して、自転車操業していた管理会社が倒産したことがあります。
　当然、１か月分の保証金で足りるはずがありません。

原則方式はハ

イロハのイロが保証が必要。

>235
個々に指摘は面倒なので、まとめていいますが、嘘ばかり書かないで下さいね。
その書き方はどうせ無知で嫌われ者の詳しいなんとかさんだよね、納得のインチキ投稿ね。

おたく無能過ぎて御相手出来ません、お引き取り下さい。

そういう投稿はお里が知れますね。
自分を下げて惨めでしょ。

おたく無能過ぎて御相手出来ません、お引き取り下さい。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

うちの場合は、イ方式だけど、管理会社は重説では、保険を掛けている
ことになっているけど。

新しい方式に変更になったのは、管理会社の不正が原因だった
からです。
財産の分別管理では、印鑑と通帳の同時保管の禁止や１ヶ月分の
保険を掛けることが義務づけられています。
分らない方は、財産の分別管理で検索してみてください。

収支報告書は、毎月管理組合に提出するようになっていますが、
提出されていない管理会社はありますか？
これをやっていない管理会社が多いと聞いています。

収支報告書を毎月交付しているかどうかについては、２～３年前に
国交省が管理会社に抜き打ち調査をした際、殆どが交付していなかったので、
指摘された事項でした。
現在は改善されていると思いますが、一度毎月収支報告書が交付されているか
どうか確認する必要があります。
もし、交付されていないなら、管理会社に請求し、それでもだめなら、
地方整備局に通報してください。

>241
多くのマンションがそうですよ、うちもそうです、なにも問題有りませんよ。

委託管理費の支払いは当月分は当月２５日、保険も加入していまよ。

>245さん
別に問題はないのですが、ハ方式でも保険を掛けている
管理会社があるんですよということをおしらせしたかった
ものですから。

収支報告書は毎月交付されてますよ。

何の情報交換してんだ？
当たり前の事を書き込み合戦して。

収支報告書は毎月管理会社より配布されているのですね。
それでは、その収支報告書は、理事会で理事の全員に配布
して、現状を認識させるよう説明はされてますか？

うちは、収支報告書が毎月きているかどうかはわかりませんので、
明日確認してみます。

ウチは理事だけが見られるwebにアップしてる

決算の月次報告は適正化法で義務化されてますから、確認するまでもなく来てるはずですよ。
来てなければ大問題です。
通常は管理者である理事長宛に送られていて公表されてないので確認するなら理事長に聞いてみてください。

>256
適正化法で義務化されているのですけど、Ｈ２４の国交省の抜き打ち調査
では殆どの管理会社は、収支報告書は交付してませんでしたよ。
理事長だけがみてもどうしようもないでしょう。
毎月理事会で理事全員に配布して現状を認識する必要があるのです。

長期修繕計画にのっていないところが悪くなった場合は工事をしますか？
各戸にある煙探知機の交換や機械式駐車場の建て替え、玄関扉の交換、
共用玄関のオートロックの取り替え工事等

修繕積立金の１戸当り月の必要額は、１５，０００円程度といわれていますが、
それより少ないマンションは、共用部分が悪くなっても、最低限の補修しか
できず、又大規模修繕工事にしても、周期をできるだけ延ばしたり、修繕個所を
減らしたり、グレードを落としたりしなければならないといわれています。
しかし、十分な工事をするためには、修繕積立金の値上げをしなければならない
のですが、これが又難しい。
値上げをスムーズに行うための何かいい方法はありませんか。

金利が安いので
いざというときは借金で賄う、と日頃から広報しておけば十分でしょう。

>260
しかし、借り入れをした場合は、修繕積立金で支払わなければ
ならなくなります。
そうすると、修繕積立金の大幅値上げになってしまいます。
できることなら、どうせやらなければならない工事なら、早めに
積立金の値上げをすれば、値上げ額も小さいと思いますが。
値上げの時期が遅れれば遅れるほど、値上げ額は大きくなりますので。

平置き駐車場が多いマンションだと、駐車場収入で潤沢な修繕積立金があることが多いんですが
無駄な工事ばかりやってますよ。
予算の範囲だと総会を簡単に通るんです。少し足らないくらいがいいですよ。

>262
正しい運用がされていることを前提として、議論しなければ
意味がないじゃないですか。
積立金に余裕があれば、無駄な工事をしているし、総会の議案も
簡単に通るというこの発想では話しになりませんよ。
それに、工事に無駄はありません。
工事をするということは、その分資産価値も高まり、より快適な
マンションライフが送れるということじゃないですか。

知ってるとこは10年に一回、大規模修繕やってる。
戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
それで修繕積立金は月5000円くらい。
まー、きれいでいいけど。。

>264
自分の部屋のことを考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子紙を１０年で張り替えるのと
２０年たってもそのままのとこもあるでしょう。
どちらが快適ですか。
別に張り替えなくても、生活に支障はきたさないですけどね。
大規模修繕工事も同じことです。
できることなら周期は短い方がいいし、仕様もグレードが高い
にこしたことはないでしょう。
しかし、そこは積立金の問題がありますが。
積立金の乏しいマンションを知っていますが、スラム化が早く
資産価値もなく、売却するにせよ、賃貸に出すにしろ難しいですよ。
そんなマンションは空き部屋が多くなります。

＞戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
少なすぎ、100台分も、ではなく100台分しかだろ。

＞それで修繕積立金は月5000円くらい。
え？　年間６万？　プレハブか？　まぁガンバッテ修繕工事やってみてね。

暇入りさんのような借金まみれのマンションでは、中古売却できないでしょう。

１戸当り月の必要修繕積立金の額は、駐車場収入も含めての
数字ですよ。
その額が１５，０００円以上あるといいですね。

１台月の駐車料が２万円なら、修繕積立金は１５，０００円になりますね。
月５，０００円と併せてね。

駐車場の利用料はマンションごとにその使途はそれぞれですよ、修繕積立金に繰入は少ないでしょ。
都心では駐車設備メンテや更新に費用掛かるし、地方都市などは１台目の料金は極端に安いとかあるしね。

↑そそ。そこは大阪市内でマンション内でも２万はとれる。
（20000＊100台＋5000＋170戸）/170戸だと
16700円くらいね。
平置き駐車場のあるとこはだいたい金満。

ハハッ　ほとんど駐車場利用料で修繕工事するマンションってなに？　　ﾌﾟｯ

計算式は違っているけど、金額はあってますね。
平置き駐車場といってますから、それでの試算ですよね。
機械式駐車場だったら、メンテナンス費用や建て替えも
考慮しなければなりませんが、平置きですから、修繕積立金
へ振り返るのが普通でしょうね。

ｳﾌｩ　クルマをもたないととってもお得な団地ですねぇ　ｵﾎﾎﾎﾎ

要は、修繕積立金は少ないより多い方がいいということでしょう。

平置きか、自走式駐車場が多いほどいいということ。

自走でもタワータイプが高級物件、平置きは田舎物件。

平置きで駐車場が１００もあるマンションって都内では
考えられない。それも１７０戸ぐらいのマンションでは特に。

大阪名古屋の都心部でも有り得ない、郊外だよ。

大阪市内ですよ

大阪市内といってもド田舎から中心部までイロイロだからね

ましてや１７０戸のマンションならド田舎方面だね

でも平置き駐車場が１００台あるのはいいね。
駐車場使用料はいくらなんだろう。
それだけあれば、修繕積立金は少なくて済むしね。
修繕積立金は、多いに越したことないし。

発送電分離の閣議決定がされました。今後は、通常国会での法案成立
を目指して審議されます。
これによりますと、
　２０２０年４月に実施
　又、都市ガスの小売りを１７年を目途に全面自由化し、２２年４月にガスを
　利用者に送る導管の管理運営事業を別会社化する。

これらにより、料金低下が期待されます。

いい土地なんでしょ
外野がわーわー言っても仕方がない

とはいえ完全平置きなら敷地広すぎるし
はっきり言ってほとんどの人は遠いよね
自走式なら意識してないけど修繕費用は莫大にかかる　というか直せないので機械式よりもタチは悪い

妄想というのも一理あると思います

自走式にもいろいろあるよ。
鉄骨もあるし、鉄筋もある。
１００年ぐらいはもつよ。
機械式だったら、３０年もすればアウトだろが。

>>290
もたないよ

高級物件はマンション本体のすぐ横に外壁も有るタワータイプの自走式立体駐車場だよ。
平面式は田舎物件の象徴。

>291
自走式のレベルしだいだけど、しっかりした鉄筋コンクリートづくり
のことをいっているんだよ。
これだったら、補修さえしっかりやれば、１００年でももちますよ。

発送電分離と電力の自由化がいよいよい本格化してきました。
高圧一括受電を導入しようと考えているマンションは、どう
取り組んでいくべきか調査しておく必要があります。

鉄骨で作られた２階の自走式駐車場の寿命は何年ですか。
雨の日に錆汁が下の駐車場に駐車している車を汚してトラブリます。

>295
うちも鉄骨ですが、建築士によれば、50年以上はもつといっています。
ただ、50年で取り壊しという訳ではなく、メンテナンスさえよければ
もっともちますとのことです。
うちは、20年なんですが、頑丈で、将来のために修繕積立金の準備を
しようとも思っているのですが、現状では何の問題もないようです。
駐車場の建て替えはうちの長期修繕計画に記載されてません。

亜鉛メッキを施すといいとのことです。

今は、パズル式機械駐車場も、殆どは亜鉛メッキを使用しており、
耐久性はいいようです。
空き駐車場が出てきた場合、そこの有効活用として、１階部分を
駐輪場に活用したいというマンションもありますが、故障の原因と
なりますので、それはやらない方がいいでしょうね。
外部貸し出しもありますが、収益事業とみなされ、課税対象になり
ますし、会計もややこしくなりますからね。
ただ、やるのは管理会社ですので、その費用がどれだけになるのかを
試算してみる必要はあります。税金分も含めて。
立地のいい、駐車場料金が高いところなら、検討の余地は大でしょう。

買ってはいけない　機械式駐車場　のマンション
分譲業者に騙されないようにしましょう

どこの田舎もんだ。
俺から言わせると全部平面駐車場を用意できる田舎でわざわざマンションに住む理由がわからない。
そもそも機械式駐車場がデフォの地域もある事をわかってるのか？
完全に田舎者の思想。

そうだね、自走式駐車専用棟を持ったマンションがベスト、でも１００年はむりでしょ。

>301
自走式でも鉄筋だったら、１００年もちますよ。
マンションの建物と一緒だから。

むりでしょ

じゃあ９０年ならもちますか？

パズル式機械駐車場はちょっと安っぽく感じませんか？
普通の機械式ならまだいいんですが、パズル式はいかにもお粗末という
気がしないでもありませんね。

値段とメンテ費はお高いですよ。

平置き駐車場や自走式駐車場の場合は、メンテナンス費用が
殆どかからないので、その駐車場料は修繕積立金に回すことが
できますが、機械式駐車場は、それこそ金食い虫で、大変です。
それに、いずれ作り直さなければなりませんが、そのときは、
例え積立金は準備されていたとしても、駐車場を解体して
作り直すまでの期間は相当日数かかりますので、その間は
各人は駐車場の確保をしなければなりません。
建て替えは不可能に近いのではないでしょうか。

しかし、都内では平置き駐車場はないし、
機械式でもないと困るしね。

＞平置き駐車場や自走式駐車場の場合は、メンテナンス費用が殆どかからないので、

マンション本体と同じでメンテ修繕費は掛かるだろ　平置きでも舗装や各種ゲートの更新
屋根があるならその更新　区画線の引き直し　これからは充電設備も当たり前だし　
修繕積立金に回せるのはそう多くはないだろうな

>309
平置きや自走式の場合の必要経費は微々たるものですよ。
殆どを積立金に回せますよ。

>310
＞舗装や各種ゲートの更新 屋根があるならその更新 区画線の引き直し これからは充電設備も当たり前だし
って書いてあるけど　
自走式は外壁あるし塗装も必要　鉄骨の塗装もね　で駐車場は何階建てなのかな？

＞微々たるものですよ。
一台当たりいくら？ 笑　　おたくの田舎の平置きの事を考えてたら御話しになりませんよ

>311
外壁塗装にいくらかかるの？
駐車場料金にしてみれば、微々たるものだよ。
大規模修繕工事と一緒の期間ぐらいにやればいいのだし、
100台で2万円の料金なら、13年で3億以上になるんだよ。
それだけの収入に対し、外壁塗装料は平米いくら？

↑
塗装費用はマンション本体のそれと同じだろ、御揃いカラーが多いしね、どうかした？
１５０～１７０戸なら本体の塗装が塗料によって違うが1.5~2億ってとこかな。＋駐車場棟分だな。
平面の舗装と駐車場出入り口のチェーンやシャッターゲート更新もあるね。
マンション本体の修繕ばかりじゃなく、専用使用料払ってるし、ちゃんと整備しないと苦情出るよ。

おたく、吹きっ晒しで地べたに置くような屋外駐車場の事ばかり書いてたら笑われるよ。
自走式でもマンション建物にひっつくような自走式タワーとかだよ。

>313
170戸で外壁塗装だけで、1.5～2億？
何ばかなこといってるの、笑われるよ。
総体でそれぐらいだよ。
うちのは、3階建ての自走式で鉄筋コンクリート造り、
外壁はタイル張りだよ。

↑
外壁塗った事無いの？　大規模修繕でも一番費用掛かるんだけどね　高層ならもっと高いよ
＞総体でそれぐらいだよ。
何が総体なのか意味解らないけどね　大規模修繕が１７０戸で２億で済むならプレハブだよ　笑
塗装自体もそうだが工費　足場等が高額なんだけど　無知は困るわぁ

外壁がタイルなら張替がいるのよ、セラミックの高級品なら１００年いけるかもだがね～笑

>315
1戸当たり100万円ぐらいが相場だよ。
屋上防水、外壁洗浄や補修、ベランダの補修、ガラス周りのシーリング、
格子や電気の補修、開放廊下のシート張り替え、敷地内の通路等の補修、
集会室の補修や塗装、足場等いろんな工事費が含まれてそれぐらいだよ。

お安い事で、工事も安ものかな。
うちは修繕積立金１戸月額１１０００円で大規模修繕は１５年でやるけど、
１５年で戸当たり２００万、積立金はほぼなくなるかな。１４階１６５戸でね。
駐車場や専用庭Rバルコニーの専用使用料積立金も有るけど不足した時しか崩さないからね。

それとね
＞外壁洗浄や補修、ベランダの補修、ガラス周りのシーリング、
おたく、マンション修繕はこれに足場施工を含めて外壁塗装工事って言うんだけどね　勉強しようねぇ
塗装工事だけで戸当たり１００はみとこうね、低層の建物なら幾分安いかもね。

1戸当たり７０万で十分である。

おつかれさん　ろんがい　さようなら

↑かもねぎ

ろんがい　さようなら