港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

新築の時に色々用意したのが、時ともにベネフィットが薄れ築15年超えると何でも住民の持ち出しになってくる。高齢化したマンションを住民が介護してるかのよう。

>>5256 匿名さん
ご自身のポストをチェックされた方がよろしいかと。

>>5240
ありがとうございます！
歩くには辛い距離ですね。シャトルバスで品川まで行って歩くか自転車借りるかして行ってみます。

共用施設の心配事で言えば、指摘してる人少ないけどプールなんかより駐車場のことがもっと心配。もう15年です。そろそろ全交換とかなんとか管理会社が提案してくる時期です。古くなってきてるのは事実なのでどうするか真剣に考える必要がありますね。使われてるの半分くらい？全交換なんてしたらどれだけ費用かかるんでしょう。修繕積立金から出す計画でしたっけ？管理費会計に計上されてる駐車場料金って、そのために残してないように思うし。計画できたら安心ですが。

バスやプールで使う人で赤字をなんとかしろみたいな論理の方がいますが、その考え方でいくと駐車場の大規模修繕費用は使う人でなんとかしろ、なんでしょうか？使ってないのに修繕積立金なり払わされるのは納得が行かない、と。駐車場使ってる組合員で何割くらいでしょう。そういうことも含め、額が大きそうなので、バスやプールより遥かに心配に思います。

駐車場は修繕しても黒字だけどプールは赤字という違い。プールも1回1万円ぐらい取れば黒字になる？

プール批判→なら、なぜ買った？買わなければ良かったのに。
積立金値上がり→数十円の差額なので気にする程でもない。
豊洲からの荒らし→消えなさい。

これが一般的なご意見かと...。

>>5256 匿名さん
組合員にしか連絡は来ませんよ。

よくわからんが、このマンションの駐車場料金25000円～30000円くらいでしょ。
1350台で稼働率90％として約1200台が利用、平均27000円/月を支払っていると
して1200×27000円×12か月で年間収入7億8000万円以上。

そろそろ全部入れ替えるとして、それまでに支払われた駐車場料金は上記の15年分で
58億3200万円。仮に駐車場の機械を全交換していくらかかるのか知らないが、
さすがに58億円もかかることはないでしょう。むしろ、車保有者が支払う多額の
”駐車場献金”→管理費組み入れ＋テナント収入→管理費組み入れのおかげで、管理費
が低く抑えられている構図かと。詳しいことはわからないので、心配なら総会で質問
してみれば？

私は駐車場料金やテナント収入もあり、それで月々支払う管理費は低く抑えられて
いる上に、駐車場は周辺相場の30000円～40000円に比べて非常に安いし、
マルエツが入居していることで買い物は便利なうえにテナント収入で管理費も安い。
マルエツやクリニックにとってはWCTに入居することで確実な固定客が半永久的に
掴めるので安泰。非常にうまく考えられた１石３鳥の戦略だと思いますよ。
ただそれも２１００戸の超大規模だから為し得る技で、まさにスケールメリット。
超大規模マンションさまさまです。

ちなみに、我が家にも管理費通知来ましたが、計算すると入居から今まで支払った
管理費は累計で300万円に満たない額、自室の資産価値は最低でも2000万円は
増えているので住んでいるとお金がもらえるマンションみたいなもんだなあと。
あの時、賃貸に住み続けずに購入を決めて本当に良かったと思ってます。

来たのは管理費ではなく修繕積立金ですよ。それと駐車場収入は管理費会計ですが、我々が払う管理費で間に合わないものの支払いに使い込んでて残っていないようですよ。会計決算書をざっと見ただけですが。

経営のプロに組合会計の経営をお願いしたいです。毎年の輪番理事に経営プロが居てくだされば良いのですが。経営素人が理事になっても、辛いですよね。

カルロスゴーンが理事になったらシャトルバスとプールは即時廃止されそう。

ゴーンさん私服を相当肥したから　組合会計ではちょっと困るな・・

私腹の変換ミスです。失礼。

>>5267 住民板ユーザーさん
車保有者が支払う多額の”駐車場献金”→管理費組み入れ：これは正しいです。でも毎年使い込んで残ってません（少なくとも大規模な修理費には）。
テナント収入→管理費組み入れ：これは部分的に正しい。テナント収入は課税事業なので、法人税納めて残った分しか管理会計に残りません。法人税払うのもったいない。

要は素の管理費の赤字を駐車場会計で穴埋めしてるということだよね。

総会で管理費の余剰金（わずか）の議案でますよね。毎年残ったのあれだけです。

>>5274 匿名さん

そういう言い方はちょっと違うかな。駐車場料金の収入があるので各住戸から徴収する管理費が安く済んでいる。そういう構造が不健全だというなら、車を保有している人の駐車場料金は引き下げ、見返りに全住戸の管理費を大幅値上げ、が解決策となるが、それでいいのかい？

その会計の中で、駐車場設備の大規模修繕費はちゃんと将来計画に組み入れられているでしょう。さすがに計算していないということはないと思う。心配なら、何度も言っているように総会で質問するか、ご意見橋を経由して質問してみれば？

>>5274 匿名さん

駐車場料金を管理費に充当して全体で管理費収支がトントンとして、駐車場料金収入は、駐車場の維持管理、修繕にのみ充当、管理費には回さないのであれば、駐車場料金は大幅引き下げできますね。駐車場料金引き下げなら嬉しいが、実現できるともやってほしいとも思わない。

例えば1200台の駐車場料金を10000円/月引き下げたら、1200万円/月を2090戸で負担するので1住戸平均で管理費は5700円/月値上げ。クルマを持っている人は差し引き負担が4300円/月少なくなり、クルマを持っていない人は5700円/月負担が増える。クルマを持っていない人の反対多数で否決されるでしょう。

>>5276 匿名さん
駐車場代金値下げして管理費値上げって、それはおかしいのでは？共用施設である駐車場の毎年の維持管理費や将来の大規模補修にむけて、相応の駐車場代金を集める必要がありますよ。どう考えても値上げはあっても値下げはないな。空いたままのスペースをこれからどうするのが良いのか、古くなったらという理由だけで使ってないところを修理、交換はしないと思うけど、大きな問題ですね。使うとことと使わないとこを完全に分けた方が良いかもね。ガラガラピットで数台だけってとこあるのでは？

>>5278 組合員さん

これ以上議論しても無駄。私は上に書いたように

「このマンションの駐車場料金25000円～30000円くらいでしょ。1350台で稼働率90％として約1200台が利用、平均27000円/月を支払っているとして1200×27000円×12か月で年間収入7億8000万円以上。これまでに支払われた駐車場料金は上記の15年分で58億3200万円。仮に駐車場の機械を全交換していくらかかるのか知らないが、さすがに58億円もかかることはないでしょう。」

と思っているけど、あなたは58億円では足りないと言っている。足りるのか足りないのかわからないので、これ以上はこのマンションの管理費修繕費について詳しく調べるしかない。私はその気がないので、あなたが調べてください。で、足りないのなら理事になって駐車場代引き上げを提案してください。

＞共用施設である駐車場の毎年の維持管理費や将来の大規模補修にむけて、相応の駐車場代金を集める必要がありますよ。どう考えても値上げはあっても値下げはないな。

どう考えても値上げはあっても値下げはないなと言える、ということは、駐車場の維持管理費用は現在の駐車場料金収入では賄えていないと確信を持っているということですね？その主張の根拠となる数字をお示しくださいね。

2000戸もあるからどうしても無駄が多いんだよ。それが修繕積立金の値上げに跳ね返ってきてる。

>>5280 匿名さん
なんで会計決算書も見ない「匿名さん」にそこまで示す必要がある。本当の組合員なら少しは会計決算書自分でも眺めてください。毎年の駐車場収入がどう使われてるか、自分の頭で考えた方が納得できると思いますよ。

>>5279 匿名さん
>1350台で稼働率90％

大丈夫か？

>>5279 匿名さん
了解。議論はしません。昨年の決算書を見る限りでは、駐車場収入は４億円あるかないかくらいで、７億もなかったですよ。毎年８億あれば、大夫違うでしょうね。

最近アクア南さん書き込まないね

そもそも今回の大規模修繕が必要だったかどうかだな。無駄遣いな気がしてならない。

>>5285 住民板ユーザーさん8さん

あのね、みんながみんなヒマをもて遊んでると思ったら大間違いだぞ。世間は忙しいんだよ。

> 5285さん、
今夜は新橋で立ち食い寿司を食べた後、立ち飲みで軽く飲んでただ今戻りました（笑）
気候の良い金曜日ですが、人出は新型肺炎禍前とは比較になりませんね。

> 5287 アクア東さん、
羨ましいです。

購入する時に住友不動産の方が繰り返し「東向きが良いですよ」と仰いましたが、
その当時住宅密集地で東向きの部屋にいて正午以降の日当たりが悪いのに辟易してたので、
頑として南向きを購入しました。
東京湾の花火や台場の電飾の度に「素直に話を聞けば良かった」と後悔しきりです（笑）

>>5288 アクア南さん
ここの東向きは煙突ビューなので南向きが正解だよ

> 5289 アクア東さん、
一年に一回くらい26階のラウンジに行きますが、「やっぱりいいなあ」と思います。
もっとも東側の方も、毎日の景色となると飽きるのでしょうが。

>>5290 アクア南さん

うちもお台場は見えない向きですが、ラウンジからの東京湾の雄大な眺めは
素晴らしいですよね。ときどき、ラウンジにぼーっと眺めに行きます。
午前中に行くとパンを焼いている香りが残っていてお腹すいちゃうときが
ありますが（笑）

> 5291さん、
何気にラウンジのクロワッサンを始めとした焼き立てパン、美味しいですよね。
珈琲は量が不十分なので自宅で淹れますが。

>>5292 アクア南さん
ラウンジにパンも管理組合の収入になってますよね？沢山食べましょう。

>>5291 マンション住民さん
東京湾と富士山とどっちも見ることできたら最高なんでしょうね。

煙突の見える東向きよりは南向きの天王洲ビューの方がいいよ

>>5292 アクア南さん
クロワッサン美味しいですよね。
コーヒーはうちもふだん豆から挽いて淹れますが、買うときはおっしゃる通り量が足りないので３杯分を２つのカップに分けて入れてもらい夫婦で頂いています。

>>5292 アクア南さん
まだクロワッサンやってたんですね。昔は100円だったはず。ラウンジもA棟だと気軽に利用できて良いですね。ウチはＢ棟なので5年以上利用してませんが今度久しぶりに利用してみようと思います。直通エレベーターとかまだあるのかな？

>>5292 アクア南さん
東向きは運河の下水臭が気になる時があるので南向きは羨ましいです

> 5293さん、
私個人は朝食は納豆ご飯派なのですが、元カノがラウンジのクロワッサンにハマって、来た日の翌朝には私の住民カードを無断で持ち出して、勇んでラウンジに向かいました（笑）

> 5296さん、
ですよね。珈琲は何故あの量なのか、スタバやタリーズ全盛の昨今は少々理解に苦しみます。

> 5297さん、
今は主に消費増税の影響で一個20～40円くらい値上げされたと思いますが、まあ正直大差ないです。ラウンジ直通エレベーターはそのままです。A棟はエレベーターを降りるともうラウンジだったりジムだったりする点はありがたいです。

>>5299 アクア南さん
5296です。コンビニコーヒーと同じ、が最大のエクスキューズかなと思ってます(笑)

5298に反応しない、が素敵ですよ！

>>5294 マンション住民さん

南東角部屋とかなら見えるのかな？？

>>5300 マンション住民さん

ですです。こういう書き込みはスルー＆削除依頼。

>>5301 マンション住民さん
南西角の方が良いかも

新しいシャトルバス運行は明日の月曜からですね。午前中は、品川駅に着いた場所で、乗る人がいたら乗せてくれる方式に変更になるようですね。午前中に品川から乗る人に取ったら便利になりそう。停まる場所は決まってないから、運転手さんも利用者も慣れるのに１?２週くらい必要かな？

明日の夜、品川駅の新しい乗車場からバスに乗ってみます。住友林業まで行ってしまわないようにしないとね。そしたらもう戻れない。土曜のビッグエコーもなくなるんですよね。

シャトルバスこれで利用が回復しなかったらいよいよ廃止になりそうな予感

>>5306 匿名さん

なりそうな予感、じゃなくて、もし存続か廃止かが議題になれば
住民総会で決めるんだから予感もクソもない。

戸数が多すぎるから無駄を減らさないんだよな。シャトルバスもプールもここじゃなければ廃止されてる。自分達が養ってるという意識が希薄になってる。