【住民専用】イニシア千住曙町Part6

昨年の理事会の議事録には数十回個賠の言葉がでてくる。2人の代表理事が個賠廃止派で昨年の秋口に最後まで廃止に消極意見だった理事も意見を変えて全理事賛成で切り替えでの個賠付保廃止を決議している。
もともと期初の予算議案で廃止も含めて検討中として理事会付託を求めていた（そもそも保険加入の具体的条件は総会の決議事項ではない）から廃止などの保険条件を理事会のみで決定することには問題はない。かなり誘導的ではあるが、コラボのアンケートでも８０％が組合の個賠廃止に賛成している。

個賠の団体加入は、個人で加入していないごく一部の人を組合が救済することを目的で設定されているから、１戸あたりにするとかなり安価に設定されているものだが、保険料は築年数など条件で大きく変わる。昨年の切り替え時の検討は築年 ＜15年で5年110万円だったが、築15年を超えて満期で更新だとはるかに高くなった筈。

今加入すると、10月以降個人でも、また今年の１月以降組合で加入してもともにずっと保険料は高くなるわけだが、あくまでも昨年検討時の保険料で計算すると、１年分は22万円でまるごとマモル換算で個人加入の110戸分。（見積りは公開されていないから議事録による）

これは全戸の２割超えだが、理事会は個賠の個人加入率を90％以上とみていて、残りの10%以下のうち、さらにその下階も住宅総合保険等の水濡れ補償に非加入（5割弱程度）の場合だけしか、加害者ー被害者での住民間のなかなか払ってくれないという困った問題は起こらないとなると、対象戸数は５％ほどでせいぜい25戸ほど。

どの部屋かわからない25戸分のために110戸分の保険料を、しかも515戸全戸で負担するのが妥当なのかどうか。理事会での議論のように、組合が全額を負担しないといけない、屋上や窓なあどの開口部などの共用部起因の雨漏りに対応したほうが、保険非対応での管理費支出を抑える目的からは効果が大きいことになり雨漏り賠償専用特約に代わりに加入している。(昨年12/9のコラボのお知らせ記事）

日新の個賠は、もともとかなり保険金額を抑えていて見積もりは漏水事故にぎりぎり対応できるくらい（1-3千万）一方でまるごとマモルは対人賠償は無制限だし、書かれている通り組合の団体加入では敷地の外の事故には対応しない。
生命に関わる事故の補償を贖える保険料であることも含めて自転車保険の代わりにはならないとすると、自転車を使う住戸（殆ど全戸ではないか）の保険加入義務はなくならない。

大したお金かどうかではなく
本来専有部で起こった全責任はその部屋がおうのが当たり前で、稀にいる無保険者を保護するためにその部屋以外から集めた管理費を使うのは変だと思うんだよね。

>>3846 住民さん２さん

個賠の請求が、管理組合が嫌がっていても可能かどうかは、保険の契約約款上は可能かもしれないが実際には組合にも問い合わせがあるからそこを拒否されたら難しい。規約２７条の大幅改定後（５年ほど前）の後で、組合の保険を自分が無保険だからを使いたいとの働きかけを、規約２７条を理由に請求をブロックした事例は理事会の議事録にでてくる。無保険なら使えるではなく、有責案件では無資力（自分の家を売っても支払えない）などの場合以外では組合としては保険利用しないが２７条規定。普通の規約には存在しない条項だが、区分法違反ではないから違法無効という条文ではありえない。
はっきりと使わせなかったとか書いているが、相手が訴訟にもちこんで勝てたかどうかがわかんないけどね。少なくとも相手ごとに違う対応はとれない。

保険の請求の関係が、区分所有者－保険会社間で管理組合は関係ないというなら、区分所有者－管理組合間の義務権利を定める規約に保険会社は関係ない。
但し、そこまで事故回数が完全に０だったのが１回に代わって組合の保険料に変化がでたなど、組合の保険料支払いに差が生じた（規約に反したことによって組合に損害を与えた）事実の証明は必要になると思う。

それで争いになってどっちが勝つかはやってみないとわからないが、規約２７条の改定条文案の総会上程時の組合の顧問弁護士のコメントとして、当該条項の新設は、この理屈で一応有効としているのが議事録にでてくる。同じ問い掛けに管理会社の法務は保険加入していて使わせないのはYES・NOは告げずに”推奨はしない”としていて（管理会社の法務は管理会社を護るだけが仕事である）そこにはずれがある。

もっとも使わない保険なら不要で、昨年の切り替えで付保しなくなったのは当然ではある。被害者保護の立場から割と最後まで理事複数人が反対していたが。保険契約の詳細は総会の議決事項ではないから、理事会決議がなされたならそれで決まりで、付保廃止に文句はつけようがないわけで、加入していて使わせないとかして違法か？とか仮定の話で争っていても今や意味はないと思う。
私総会承認された保険利用に関わる規約は、区分所有者ー管理組合間では有効だが私の考えである。

多くの組合が団体加入している個賠は、多くの場合に”敷地の外でも使えてしまう”がこれが問題で、区分法第３条の目的に違反した支出となり組合が加入することはできないのでないのか？はネット記事でもよく見かけるもの。これで裁判おこされたら、これまたどっちが勝つかは裁判を実際にやってみないとわからない。自治会費訴訟などと異なり、自分への不当利得の請求にはなりにくいからまず裁判にならないとは思うが。

繰り返しになるが、敷地外無効だと自転車保険としては使えない。上で110戸分（5年で110万円）というのは免責額も高めに設定し（殆どの個賠利用は10万円程度なので免責設定で保険料は激減する）、保険金上限も1000万程度に絞り、さらに敷地外では使えなくした場合の保険労で、通常の損保会社の個賠設定ではではそんなに安くはならない｡

どのみち個人としての加入も事実上必須なのであれば、組合が加入する理由もないことになると考えるけどね。もし団体加入してそちらに一元化する（逆に個人加入は不要と宣伝する）のであれば、敷地外＋死亡補償に対応するくらいの（まるごとマモル並みの）設定が必須にも思える。どっちにしても中途半端にダブルに入っているのは誰のためにもならないと考える。

本来ドアノック型の商品だから、保険会社の人（ニッセイのおばちゃん）が契約者と会えないと単体加入で商品立ち上げする意味は薄いだろう。資料請求しても、面談可能な情報を送ってくるだけだからね（実際にやった）。

月に１回３月連続でまとまった時間に来てくれることで、どこかに都合がつけば、自分だけのために来てもらうこともない。また殆どの住宅用火災保険や総合保険に後から追加できるが、自分ではそれが簡単にできにない人向けのサービスと思えば意味はあるだろう。めんどくさがりな人向けのサービスだと思えば、列ができるくらいはやむなしかなと思う。私は普通に午後半ばの時間ではそのまま契約できたけどな。

ニッセイのは、保険額無制限・同居でない夫婦おのおのの親の分の補償などで、値段がほぼ同じわりに保険内容は手厚いから、１社のみ呼んで無保険者対応をするなら適当だとは思う。規約２７条は無効とかと合わせこの点言いがかりみたいな書きこみは多いが、この点については（他は是々非々である）理事会の施策は評価する。

>>3856 匿名さん

もともと計画修繕でかなり前にいれたシステムが16ch*3で後から外構部公開空地に助成金でいれたものが32chで80chほど。戸数にしてはカメラの数は多いかな。
８月理事会に議題B2で上がっているのは価格的にみて32chだから落雷で死んだのは後から増設したほうで、全体の４割ほどがレコーダーが死んで読めていなかったことになるね。議題みればわかるし、もうそろそろその議事録もでるんだろう。
営繕委員会で審議をうけた番号がついているから、８月の頭の委員会ではもう死んでいたことになる。随分納期のかかるもんだなとの印象はある。

外部からの電気的擾乱での機器故障は、普通の共用部の保険ではカバーの有無を設定できるオプション契約だと思いますよ。
前に同じく落雷でエレベーターの制御基板がとんだときにも保険適用ができたように、このマンションの保険設定では保険が使えるほうに設定していますが、あくまでカバー範囲とする契約をしているだけで、”使えない理由が思い当たらない”という書き込みは実際は保険契約ごとに異なるので適切なものとは言えません。

なにを共用部の保険でカバーする・しないは細かくわけると損保の会社で設定が異なるものや、免責額の設定なども含めて、かなりの数（ざっと１０近く）の設定があり落雷での故障対応もその１つです。

個賠廃止の一方で、それで浮いたお金の一部を新規に共用部からの雨漏りをカバー範囲とするなど、過去１５年間の保険金の請求実績や、保険適用できなかった事例を参考にひとつひとつ理事会で議論して設定は決めています。

なお今回のは保険対応されるみこみです。

>>3864 匿名さん

利用を依頼されたから貸したことはあるけど
うちのがオリジナルですよ
どこから借りたか位は記載して欲しかったかな

テスラはこのマンションの掲示板とは関係ないと思うが
昨年秋からの型限定で名前を呼んではならない豚さんのは非該当だね
全ソフトを定期的にネットでアップデートする設定だと思うから
携帯のネットの繋がるとこに車をしばらくおいておけば対応終了だが

図がオリジナルでないなんていいがかりに本人がでてくる
から書き込みが途切れないわけで、コラボの掲示板の書き込みを
完全になくしたように、匿名のものには一切相手をしないので
ないと次々書かれるのは止まらないと思うが。

理事長や豚さんなど特定の個人の方針が理事会全体を左右する
のは健全な姿とはいえない。私はマンションの外でなにをしていても
構わない立場だが、「理事会として」おかしな施策には指摘はしていく。

ウオッチャー氏は
豚さんの仲間なのか敵なのか
褒めたり貶したりでよくわからん

ウォッチャー氏のコメントに対して匿名氏がキレ散らかしているのは言葉遣いの悪さもあって、見苦しい。
匿名氏には匿名氏なりの言い分があるとは思うが、それを帳消しにしてお釣りも出ないレベル。

>>3871 マンション住民さん

「匿名さん」はいつもキレ散らかしてて
いつも怒ってるのは亜鉛が足りてないのかもとか
そんなレベル

>>3874 匿名さん

そんなにたくさん持ってるなら、何も管理組合のお金で
ノートパソコンの貸出支給を受けなくてもとは
思わんでもない。
理事長のも豚さんのも、副理事長以上の決済枠を超えて
理事会で購入と代表理事への貸与の決議がされてるから
30万は超えてて
理事長のはもう2台目で確か40万超えだからね。
2人とも動画編集はやるみたいでそれなりに速いのは
必要とか理事会のデータのみ置くとか理由はつけてるし、
理事会で承認決議されてるから別にに何も
問題があるわけでもないが
代表理事でなくなったら組合に
返却しないといけない。
いつやめるか次第だけどね。

>>3877 匿名さん

組合の秘匿情報なども扱うわけだから、ネットに書き散らすなとか文句をつけるなら、逆に私物のパソコンに滞納者対応などの重要情報を残すなという考え方もある。

MSオフィスソフトや、AdobeCS、動画編集ソフトなどが複数人数分（かなりの数だから広報などもソフト支給で、理事会共用のパソコンもある）の支出が、公開されてる総勘定元帳に出てくるからわかる。理事会専用にしてなければその支出は妥当とは言えないから、そこまで公開してるということは足を掬われない対策はしてると思うな。

元々豚さんはモニター3連とかを並べて規約を書き換えるとかSNSじゃ威張ってるから、家じゃ非力なノートパソコンとか使ってないだろう。

EVというかPHEVメインでの普及だが、いずれかの新車販売台数はそろそろ４－５％に達する。早期にガソリンエンジン車がなくなるといった見込みは遅れているが、後ろにずれているだけで普及割合が伸びてきていることには間違いがない。

LINEでの広報内容は、13期の臨時総会での議案に即したもので、駐車場は大体５００台あってほぼ満車状態だからその４－５％としてもクルマの買い替えサイクル以内に２０台程度の利用は期待できる。既に２２名の登録会員がいるということだしね。
駐車場の制限で３区画目が無理となるとその程度の利用台数で受益者負担での投資回収が可能かどうかで、これはできると見込まれているわけだから、マンションに閉じた話では損をする人は誰もいないこといなる。

全世界的なEVシフトとかの話とマンションだけの話を混同しても仕方がないと思うが。実際にネットの仲介の不動産広告では頻繁にEV充電可能の記載を見かけるから投資回収できるのであればいくばくかはマンション価値に寄与しているのであろう。

もともとは豚さんがEV車に乗りたいが導入の動機だったかもしれないが、それでメリットを得ている人が21名ほかにいるなら、自分のためだけにやった施策ではないから批判する案件でもなかろうと考える。

理事長は.細則の加重規定最大の＋２万円、豚さんは＋１万円で、委員会所属などの平理事10人分(月3万円が理事長）、豚さんは5人分（同じく1.6万円)もらっているから、あんまり動きたくはないが、代表理事でなくなったら理事報酬は激減になるから2人が代表理事から抜けるってのはあり得ないだろう。理事長は自治会長をやめるほうが減少は激しいが。

一方で、新規の提案などを行うわけでもなく、理事会に来て、コメントをその場でだして理事会便りを書く程度しか議事録上では寄与が見えない管理士でももとは月10万円以上､今の若手でも月5.5万円もらっているわけで、例えば理事長の報酬は管理士が外部役員で報酬をうけているなら１日分、豚さんは半日分にしかならない。

月に週末だけで委員会と理事会で3日をうちの組合にでてしまうと、理事会は通常は週末にしかないから残りの5日分しか仕事は受けられないからね。

もうちょっと委員会などの理事に働いてもらって楽をしたいというのが本音だろう。文体の癖でわかるが、総会の議案書全部と規細則の全てをカバーして、営繕委員会で大規模修繕も扱うとなると、お祭りとかのまぁどうでも構わないもの・・・なくても困るわけでもない・・・を除く管理本線の仕事の大半を１人でやってることになるから、皆もうちょっと頑張ってくれというところだろう。

豚さんとしては自分の所轄でない委員会は出席なしで済ませたいところだろうが昨年のコミュニティの造反だかクーデター未遂騒ぎで理事長任せの筈の委員会も危ないとなると今期は顔を出すしかなくなっている。ぼやきたい気持ちもわからないこともない。

今後だが、営繕委員会のみ（その統括理事は、他に財務や会計も扱うから自動でおさいふを握ることに設定されている）にしかでてこないようになるか、
自分も管理士資格の持ち主だとかでもっと高い報酬を細則を変更するなどしてとるようになるかのどちらかだね。管理士会業務なら、都のマンション管理アドバイザー制度なら１回2時間で2.53万円だから、
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/02advisor.html
（Bコース相談編に相当）
資格もちの仕事としてうければ最低でも時間1万円。今の管理士でもそれよりは報酬は高い。その金額を自分の住んでるマンションじゃ請求はできないとなれば、だんだんにこっちの理事会はフェードアウトしたいというのが豚さんの本音。理事長や豚さんだけでなく理事から見て妥当に感じる報酬と、一般住民からみてのそれにはかなりの乖離があって、組合の情報を保持・編集するパソコンの貸与すら無駄扱いされるわけだしね。

しかしながら、うちの組合だけ桁違いに割が悪いとか思っていても、SNSでつぶやくとかすると、匿名掲示板でつっこみを受けるだけだから、そこは黙ってそーっと顔出す回数を減らせばいいのにとは思わなくもない。

>>3903 匿名さん

管理組合対応の役員賠償責任保険は、個人情報の
漏洩に関しては、個人情報保護法対応の情報を
集めた理事会と、漏洩を受けた区分所有者間での
損害の補償だから、
マネジメント保険だと適応になると思うが。
別途に確定の役員個人の責任が問われる場合
情報漏洩の対応費用とは別に
争訟費用や敗訴時の損害賠償金が保険支払いの
対象となる。パンフレットの支払われる事例で、
消防訓練の名簿持ち出しでの紛失などが例になっていて
故意または重過失でなければ支払い対象に読めるが

>>3904 理事会ウオッチャーさん

私が名指しで引用を受けていたから調べたが
この程度なら調べればわかるから調べてから
書いて欲しいところ

>>3899 住民さん5さん

今日朝の開発計画の合同説明会に出てきたら、
多分長身痩せ型の人は自称連合自治会長さんってことは
理事長で、豚さんとで最前列に座って
2人ともしっかり質問してましたね。

割と聞きたいかなと思ってたところだったので
参考になりました。車を駐車場に停めたい人の
住み替えは難しそうでした。地区全体でとても
駐車場が少ないので

私もでていましたが赤い旗の新聞の
政党の地区の顔役さんじゃないかなと。
うちのマンションには影がかかるわけも
なく確かにあれは言い過ぎ感。

再開発関連には基本反対の立場で代わりに
生活保護を通すと新聞を２部売りつけたり
している政党ですから、なんか足を引っ張る
ってのは仕事みたいなもんかとは。

論争したいわけじゃないので
書き込みは下げで書いておきます。

駅の混雑は、今の乗降客数が牛田と関屋で４万人/日を
超えている（その乗り換えも多いが）から
2000戸増えても激増ってわけじゃないとか定量的に回答
すればいいんですが、
そのくらいは当然施工者もしっているんだろうけど、
どうでもいいことで吠えていてくれたほうが時間ぎれに
持ち込めていいからでご意見賜りにしたんだろうなとは

>>3919 さん

ハンドルネームが掲示板全体での
NGワード指定だからね。
スムログで書いてるから、
当然この掲示板も
運営側の監視対象だと思うけどな。

>>3921 かるてしあんさん

ネズミが出てくる某テーマパークだから
中国の怪しのパクってる遊園地かもしれない
名前は書いてないからギリギリセーフかもね
貰っちゃったものを譲渡禁止だから自分で使うって
訳にもいかないだろうし。そもそも譲渡したのは
もともと協賛企業であって、その貰い手をくじ引き
しただけとか言い訳するんだろうな。
そもそも無記名のものを譲渡禁止と主張して
有効かどうかは微妙である。

それよりも、キーボックスは、
自力救済だで訴えられたとして勝てるのかな

指摘する方が逆だろうと思うが

それと監事と顧問は同一人物だよ。
監事は住民からもでもうひとりいるが
殆ど議事録には発言では現れない。

>>3928 住民さん8さん

なんも二度言わなくても

大人一人あたり1000-1500円ほど販売価格が高いことからわかる通り、景品利用の期日指定のないチケットはディズニーリゾートの正規チケットではない。期日の予約をして正規チケットを受け取れるまでのプレゼント実施のサービスであり、実施元はディズニーリゾートではないから、送られてきた紙チケットを別人にさらに譲渡したなどがない限りは、直接発行した紙チケットへの譲渡制限の条件は適用はされない。

ディズニーリゾートとしては、景品販売業者が間にかんでいることがわかるから、問題だと考えるなら会社間で解決すればよく、例えば受け取った人（少なくともこの掲示板などみていない人が殆どだから当選者は善意だと推定される）に法的責任が発生するとは考えにくい。

一方で、キーボックス側は金額は小さいかもしれないが、原則として禁止されている自力救済にあたる。いくら規約等に違反していても、自転車がマンション内のポールにくくりつけられていたら、自転車そのものに警告するなどの対応を一切しないでチェーンの切断を強行することには問題がある。それと同じ。

破壊撤去を実施したら慌てて広報をしているというのは、多分理事会などでの議決を経ないで、強行した理事がいたのだろう。全戸が十分告知されていたと信じるにたるレベルの広報を実施する流れだったのだろうが、撤去の警告から実際に実施するまでの期間が非常に短かったことは失敗だったかな。

期日つきのパークチケットを取り寄せできる、期日指定なしのギフトセットなので契約の相手はディズニーリゾートではない。なのでその会社のホームページに書いてある条件は適用されない。こんな契約の初歩の初歩でなにを文句言ってるのかはとは思うが、”ペアチケットへの引き替え券”だとは明確化したほうがいいだろうね。

キーボックスは”壊された本人”以外にはなにも被害は発生していないから、自力救済でけしからんと主張できるのは当人だけ。それ以外は”訴えの利益がない”で門前払いの可能性が高いとは思うが、少額でも違法は違法に違いないね。

>>3935 かるてしあんさん

その会社と、ディズニーランドの契約関係に、
さらにその景品利用をうたってるチケットを組合への
提供向けに購入した協賛提供の会社も、
さらにその先の管理組合とか
ましてやそこから抽選で受けとる人は無関係でしょ。

どこかの段階で何らかの違法性があったとして
（無記名のチケットに譲渡不可と書いてあっても
そのチケットの受け取りから先にしか有効ではない
だろうしそもそも勝手宣言して、遵守してもらえない
から無効だと主張して法的に有効かどうか）
その全ての段階が悪意である…元の縛りを知っていて
譲渡をした、受けた筈である…と証明するのは至難かと。

少なくとも、景品利用の期日指定なしチケットは
コロナ禍のかなり前からAmazonでも楽天でも
ずーっと売ってて問題になったことなどないと
思うけどね。

「素人さんは誰」なのかな？
前の日から頑張って祭の準備をしている
役員だのボランティアを手伝わないまだ良いとして、
応援はしてやれよで
良かれと思ってやってるのの足を引っ張るのは
醜悪な態度だと思うけどな。

>>3937 かるてしあんさん

で、貴殿は何が希望なの？？

携帯電話や、無線LAN機器などの”技適”不適合は、譲渡をした先でも不適合なことが明らかですから、本件とは全く状況が異なると思いますけどね。

>>3941 匿名さん

>>3779 から　>>3782 まで参照だが

理事会側ではなかなか処理しきれないお金を、いったん業務委託した先で総会などでの詳細な報告義務なしに処理することを目的として、管理費会計から自治会への支出が行われている。

自治会側の決算・予算が１ページとか簡略化されてきていり、
最も主になる自治会の役員への報酬（組合からは、報酬など自治会の維持存続にかかわる費用以外に使わない条件での支出になっている）に主に使われているのに科目では独立していなかったり、
管理組合からは払えない神社神輿の費用など
管理組合的には実施困難なことに充てているのもある意味当然である。

別に組織的には同じままで自治会も兼ねるでも構わないわけで、組合の支出詳細からはずして、別団体として決算対象とするところに完全別団体化しながら、似たようなメンバーで自治会も運営している真の理由がある。利益相反規定はぎりぎりでクリアしているかどうかだが（法人側は豚さんが、自治会側は自治会長（理事長）で協定書などをかわしている）。

法人側からは単に毎月定額の支出として（しかも業務委託経費扱い）で月7万円なりの自治会費を支払えば、自分の役員報酬総額に業務量で按分して出していただけだと言えるし、自治会側は会員は誰も会費を払っていないから、”私の自治会費を返せ”という不当利得の請求は成立しない。

金銭的な請求をするなら、組合側になるが、豊洲の大規模タワマンの事例からいうと支出全体を区分法違反だとする原告はそこは通せていないから、7万円を515でわって、月140円弱の不当利得の返還請求が、自治会を脱退した後だけで可能ということになり、その場合月7万円の団体自治会費の支払いが不当なもの（すくなくとも管理費支払いに適しない）ことも証明しないといけないが、自治会側は任意団体だから、決算詳細などの開示義務の設定もないので組合と同様には攻めることができない。

金返せは法人側になるが、月140円×月数分の請求の民事訴訟で、相手の理事会は当然マネジメント保険で顧問弁護士費用も拠出して戦ってくるだろうし、その人だけ自治会員ではなかったで団体自治会費を按分で払い戻す手もある。どこまでが裁判範囲か決まって全戸の問題として攻めるのは結構困難になったなというのが、今年最初にあった豊洲の最高裁での棄却だったかなと考える。

自治会側はNPO化もされていないから複式会計の提示義務もなく任意団体扱い。ペーパーで実態がないということもなかろうし（連合自治会の会長を出している）、助成金獲得などは基本は自治会名でしかできないから不要とも言えない、会計は不透明な部分はある（組合から来たお金をどうしているかは自治会の議事録以外にでてこない）が違法な拠出があるとの証明も難しいで、結構ここはうまくやっているなという印象は強い。豊洲のマンションからもらったと思われるコピーだけけれども。