購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART81】

>994
いや、だから立地なんだろ
団地がさびれて周辺の戸建が栄えてるなんてない
両方一緒に廃れるのさ

立地だね。戸建でもマンションでも。

立地は重要とは思うが、基本的にここではスレチ。

>996
バカ。
30年も経てば、六本木にはもっと優れた建物が乱立して、いまのヒルズはどうしても六本木にすみたい低所得者のスラムと化すよ。
立地がよければよいほど、建物は長持ちしない。周りが進化するからね。

>1001
戸建ては建て替えてまっさらになるからね。マンションがひとりで寂れていくよ。

1004は都心マンション何も知らないバカだね。笑
例えば、広尾のガーデンヒルズ。1985年に建てられた一等地の広尾に建つビンテージマンション。
ちょうど３０年経つけど寂れたかね？もっと優れた建物が乱立しているかね？
周辺マンションの数は確かに増えたが、場所柄いずれも高級マンションで、
いい具合に調和していて、また驚くべきことに３０年前の新築当時より、
現在の中古価格の方が高いという、まさに伝説のビンテージ物件だろ。

パリだと築40年のマンションでも新しい方だけどね。

立地の良い都心部マンションは、入居者もキャッシュリッチ層が多い。
３０年も経って古くなってきたと思ったら、建て替えれば新築価格になり、
何倍もの価格で再販できるから、いい場所のマンションほど建て替えも活発だよ。
スクラップ・アンド・ビルドが徹底しているのが都心不動産。
そんなの常識だろ。街は常に進化しているんだからマンションも同じこと。

長期的な投資利回りの計算にあたっては、そのビルドに再投資が必要なことを考慮した上でExit Valueを考慮する必要あり。結局は、その立地が数十年後のExitの際にも「土地」という資産の価値が毀損していないか、あるいはValue upしているかがポイント。この意味では、償却対象資産の割合の小さい戸建の方が、どうしても有利となる構造にある。

>1005

うん、実際、広尾ガーデンヒルズは、もはや建物の老朽化が止められなくて、高所得者は全て逃げ出したよ。
いま住んでるのは、かつての憧れに住みたいだけの庶民。スラム化していくのは止められないね。

>街は常に進化しているんだからマンションも同じこと。

ところがそうじゃないんだよ。
ラフォーレ原宿の向かいのビル、いままでに何度建て替えしたかな？
そして、同じ原宿の、南国酒家の入ってるマンションは、建て替えが住民決議されたのに、なぜいまだに建て替え工事が起きないのかな？

商業ビルは、進化のために建て替えするけど、マンションはひとが住んでいるので、なかなか理を持ってのみで動かないわけよ。

街が進化するのに、マンションだけが老朽化していくのはそういうこと。

>３０年前の新築当時より、 現在の中古価格の方が高い

すまんけど、そんなのインフレ率を考慮すれば当たり前なんじゃないの？
大卒初任給を指数とすると、30年前は13.5万円。
いまは20.5万円。
つまり、当時1億円した広尾ガーデンヒルズの物件が現在1億円だとしても、いまの価値に直すと1.5億円でないと価格を維持していることにはならない。
翻って、同じ1億円した戸建てがあったとして、土地に7000万円、建物に3000万円かけたと想定すると、土地は現在の指数で1億円の価値を持つので、上記マンションと同じことになる。

つまり、広尾ガーデンヒルズくらい、伝説のビンテージマンションで、やっと、そのへんの戸建てと同じ資産性を持つ、ってことか。

>>1011
戸建派は土地の割合多くしたいが為に上物のグレード落とし過ぎ何じゃない？
30年前とはいえ1億出せる人が3000万の上物で我慢しないといけないの？

何にいくらお金をかけるかは、各個人の判断に基づくものであり、論点では無いと思います。マンションと戸建を資産として、あるいは投資対象として評価した場合には、初期投資額が同じだとすれば長期的には減価償却しない土地の割合が高い分、戸建が有利となる構造にあります。また、駐車場代が追加で発生する場合にはマンションはさらに不利になります。

>>1013
なるほどそうすると1億の土地にテント住まいが最強ということですね。
何にいくらお金をかけるかは各個人の判断ですものね。

>1008 >1013
だから、それは土地の価格が下落しないという前提でしょ。
需給の安定した都心部の土地には当てはまるけど、郊外には当てはまらない。
いくら土地を持っていたとしても、過疎化が進み地価の下落が進めばキャピタル・ロスが生じ、
あっという間に負の遺産と化してしまう。だから全て立地次第なんですよ。
都心部一等住宅地の土地や、同じエリアで土地持ち分の多い低層マンションが有利ですね。

だから
都心部でも郊外でも、資産として見ると
マンションより戸建ての方が上ってことでしょ。
都心と郊外を比較したって意味ないから。

>>1015
もちろん1008でコメントしている通り、土地の資産価値が毀損していないことが大前提。これは、マンションの場合でも同様。ポイントは償却対象資産の割合が大きいと、相場の変動以外で暦年に伴い資産価値が確実に毀損していくということ。この意味では、タワマンより低層マンションの方が有利であるという点は、その通り。

郊外戸建てより都心マンションの方が資産価値が高いのは当然。
そして都心マンションより都心戸建ての方が資産価値が高いのも当然。

だから資産価値としては
都心戸建て　＞　都心マンション　＞　郊外戸建て　＞　郊外マンション

こういう図式が成り立つってこと。
資産価値まで考えて購入するならこれが結論。

資産価値ってのは上物含めて土地価の影響が最も大きいからね。
立地というのがその通りで、立地＝土地価といってもいいくらいだから。

>>1018
これって
都心の広い土地>都心の狭い土地>郊外の広い土地>郊外の狭い土地
って言ってるだけじゃん、

＞だから資産価値としては
＞都心戸建て　＞　都心マンション　＞　郊外戸建て　＞　郊外マンション

個別の案件では中には逆転物件もあるにはあるだろうけど
まったく同じ予算だとしたら、総数の平均値としてはその通りになるだろうね。

>1020

それが立地ということ。
上物は所詮消費財、経年で減価償却される身。
だから良い立地で土地の持ち分が多い程、資産価値は高くなる。
これが常識だろうね。

長期的な資産価値を考えた場合には、戸建の方が有利であるという点はクリアかと思いますが、後はマンションの場合の共用施設等の利便性をどう評価するかですかね。もちろん、管理費等のコストとの見合いではありますが。一方、マンションの場合の駐車場代は戸建との比較で言えば明らかな追加コストで、都心の場合には金額的にも非常に大きなインパクトとなります。この点、マンションで車を所有している方々はどのような整理をされているのでしょうか。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_14513003/

上記マンションを新築当時、約5千万キャッシュで購入後、家賃28万で賃貸に出していました。
管理費・修繕積立金で約2万5千円掛かるので、年間の家賃収入は手取りで約300万円でした。
テナントチェンジや内装工事の期間、空室の期間が合わせると1年ぐらいあった感じですが、
それでも実質の入居期間10年間で約3千万円の家賃収入。
プラス、今回少なく見積もって約7千万で売れたとすると、約2千万の売却益ということで、
合計約5千万のプラスになりそうです。
物件購入に5千万、10年間で5千万の収益が上がったという計算になります。
勿論周辺の戸建も上がっているのでしょうが、まず立地柄戸建ては少ないのと、
もしあったとしても、とても5千万では購入できないでしょう。
このような事例は、郊外地でも成り立つのでしょうか？

そもそも賃貸に出してる時点で議論が成り立たなくない？？？

>>1021
平均で考えたらそうなるよね。
ただ、都心か郊外かでくくる時にあまりにも個人的な考え方の違いがあるから難しい。都心でも郊外でもない中間の立地、目黒杉並世田谷辺りが一般的に住民が多いだろうし。練馬なんかも場所によってはそこそこ便利でそこそこの家が建つし。
マンションでもの戸建てでも高級ならどちらでもいいけとね。安物はどちらも不満は出るよね。

>>1024
それは最初から投資じゃん。投資物件と居住物件は明らかに条件が違うでしょ。2004年はギリギリ底値だし。

>>1024
最近のこの10年ならその利益はわかる。
でも今7000万で購入しても10年後に同じ利益は出ないよ。購入した時期は良かった。

>投資物件と居住物件は明らかに条件が違うでしょ。
何が違うのでしょうか？
実はもう一部屋もっと広い部屋も持っていてそこは家族が住んでます。
間取り見れば分かりますが、カップル+子供一人なら十分なファミリー物件です。

>最近のこの10年ならその利益はわかる。
そうなんですね。では、郊外地の戸建、マンションも同じような利益が上がりましたか？

だからお金かけたぶんだけ価値が残るのは単に当たり前の話で
それができるかどうかだよ

つまりなるべく立地のいい場所にマンションを購入というのが
庶民にとってはもっとも合理的かと

>>1024

現在の売却価値が7千万円であることを含め数字を全て信頼する前提で考えると、そこそこ良い収支になると思います。但し、当たり前の話ながら10年前の5千万円の現在価値は5千万円ではない点、家賃収入、売却益は課税対象となる点も考慮して評価する必要がありますね。また、不動産の場合には当然相場の変動リスクもあったため、そのリスクを取った結果、今回はそこそこ良い収支が見込まれる結果となった、という整理となろうかと思います。

ただ、もし同じ立地で同じ金額の戸建を購入していたとすれば、10年間の収支はもっと良かったと思いますよ。まあ、金額的にもAvailableでなかったとのことですが。

↑そういう評論じみたレスは要りませんよ。
実際には不動産売買したこともない素人さんばかりのようだし、
そんなことは想定内のことなので改めて言って頂かなくて結構です。
それよりも、郊外地の戸建、マンションも同じような利益が上がりましたか？
その点についての回答がありませんね。
やはり都心部の一人勝ちなのでしょうか？

>10年前の5千万円の現在価値は5千万円ではない点、
このところはデフレだよ。なのに良立地マンションは大幅高。

>金額的にもAvailableでなかったとのことですが。
可能、と書けばいいのに…西洋かぶれ？苦笑

金額的というより、landのavailabilityの問題だとも書いたのだが…

>>1033

わざわざ対象物件と具体的な金額についての情報も開示されて、どういった投稿の主旨かと思いましたが、要は立地の良い物件を購入した結果、うまくCapital Gainが出ました、従って都心部が一人勝ちですよ、という点を言いたかったのですね。

であるとすれば、スレ違いですね。本スレの趣旨に沿ってコメントさせていただくとすれば、10年前に戸建を買っていた方が、もっとCapital Gainが出てたでしょうね。

まぁ貧乏人も金持ちもいるからね
所得に見合った無理しない程度のお金をかけて、
なるべく立地がいいところを選ぶのがいいね

>1036
では、そのデータを示して下さい。
Without a certain data to back up your comment, it has no value at all though.

>>1038
あくまでも一般論です。過去スレにもありましたが、総資産に占める償却対象資産の割合の問題です。立地によっては、戸建物件の稀少性も影響するかも知れませんが。具体的なデータも探せばあるのかも知れませんが、面倒くさいのでそこまではするつもりありません。件の高Capital Gain物件も、売却価格の信憑性をSupportするものは開示されていないですよね。

投資マンション業者の戯れ言の巻、であった。ちゃんちゃん

判定は、3:7で投資マンション業者の負け。スレの趣旨との論点のズレと、信ぴょう性の無い売却価格ベースとする儲けのひけらかし感が敗因。対する対戦相手の突っ込み論点は的確であった。

ここは勝ち負けどうこうというスレではないだろう？それに貴様は何様のつもりだ？苦笑
それにまだ不明なのは、

>もし同じ立地で同じ金額の戸建を購入していたとすれば、10年間の収支はもっと良かった
>郊外地の戸建、マンションも同じような利益が上がりましたか？

これらの回答がまだなのだが？

そもそも、このマンションは投資用物件ではないファミリー向けだよ。

>信ぴょう性の無い売却価格ベースとする
素人が何をホザイているんだ？
きちんと不動産屋に査定してもらった妥当な売却価格。
そもそも、意味のない高値を設定したところで誰も買いたいと思わないだろ？
変な言いがかりは止めるべき。

>1032, 1036
具体例示さないとダメ、私の知る限りそんなゲイン得られる戸建はない
ぜひ教えてほしい

>1040
私も似たような物件所有してるので行く末が気になります
がしかし、グローリオで坪390いきますかね？そこまでマーケットバブってます？

投資と居住は別だよ。
このスレでは人に貸すことを前提とした議論はされてない。
あくまで自分が住んでいる住宅の価値でしょ。

>投資と居住は別だよ。
何が違うの？
じゃあ、この部屋に私が11年間住んでいました。
貸したとしたら月28万ぐらいだそうです。
という設定にしたらOKなの？
賃貸に出していたのと自分が住んでいたのと、何が違うのでしょうか？

もし自己住居としていたなら、空室期間もなければ、現状復帰コストなども掛からなかった訳で、
利回りはもっと有利になるだけ。

>投資と居住は別だよ。
は意味不明だ。

空き家率、千代田区36％、中央区28％
万損投資の結果、屍の山。
いつか来た道、南無阿弥陀仏。

てじまいできるなら、ありがたい話だ。投資ぐるいのオッサン

買った金額、貸した金額結構だが
自分が住んでない物件の議論なんて、なんの意味があるんだ？

投資物件は、最終的には回収率というスレと関係ない所へ話がいくだけでしょ。

すまんけど、都心の物件がバブってたのは、東京オリンピックが見込まれた「織り込み価格」なだけだよ。
東京オリンピックが正式に決まって、その価格高騰が維持されたけど、
（もしもよその国に決まっていたら大暴落がその時点で起きていた）
選手村のマンションがすべて市場に放出される未来を考えると、
すでに誰かが暴落物件をつかむというババ抜きが始まってんだけど。

そういう意味で、現在の投機としては、がくっと値落ちして底を打った
郊外の（ただの郊外じゃダメだけど）土地のほうがずっと旨味がある。
いま、アホみたいに高騰した都心物件を買おうって奴は、
まあ、数年後びっくりするよ、自分の財産の目減りに笑

銀行から追加担保請求されないよう、気をつけてね。

今のタワマンが長期に渡って資産価値残るようにと色々工夫されてきてるのは戸建派も知ってるよ。ただ、本当にその思惑通りにいくかは蓋をあけてみなければ分からないってのは間違いない。自己責任でどうぞ。個人的には40年後、DINKSも子供1人世帯も今の感覚よりもずっと広い家、マンションに住んでると思うけどな。

>1052
それは江東区などの一部タワマンなどの話。
港区は、そういう一時的要因に左右されない。
それは歴史的な価格推移を見てみれば一目瞭然。
きちんとしたブランド価値がなければ、これだけのリターンは得られないと感じている。
机上の空論だけで、実際に不動産売買経験もない素人は引っ込んでろって。苦笑

それに、はじめに書いてあるようにこの白金高輪マンションはキャッシュ購入だから、
銀行云々は全く関係ない。悪しからず。

28万の賃料から引かなければいけないのは管理費と修繕積立金だけじゃない。
管理委託料（家賃の1割程度）、固定資産税、不動産所得に対する税金、固定資産税、購入時の諸費用と売却時の諸費用が値け落ちてる。それと、借主が変わる度の修繕費。礼金が1で28万じゃあとても足りない。敷金なんて実際にはよほどのことじゃ無いと手を付けられない。

本当に大家業してるの？

そんなことあなたにイチイチ説明する必要ありますか？
ここはそういうスレではないだろ？
そんなことより、早く下記の説明をして下さいな。

>もし同じ立地で同じ金額の戸建を購入していたとすれば、10年間の収支はもっと良かった
>郊外地の戸建、マンションも同じような利益が上がりましたか？

築10年程度の築浅マンションなら売れるよな。
実際、購入した住まいなら10年で売るなんてありえない。そういう奴は物凄い無計画な馬鹿。

築30年越えたら完全に戸建ての独壇場だよ。30年後にも買値と見合う価格を維持できてるマンションなんて日本に100戸あるかどうかの奇跡のマンションだけ。
ちなみに日本に分譲マンションは650万戸あるらしいよ。

>>1054

立地の良し悪しは都心限定の話じゃないだろ。何故港区限定なんだよ。

それこそ葉山の海の近くの高台のベストポジションとか、皆が欲しがる土地かどうかは都心か否かではないよ。

>>1057
>>ここはそういうスレではないだろ？

解っているなら出ていけカス

>それは江東区などの一部タワマンなどの話。
>港区は、そういう一時的要因に左右されない。

いや、港区が一番被害うけるよ。
中央区もかなり。
千代田区はそうでもないけど、そもそも需要の芯が違うというだけ。


>実際に不動産売買経験もない素人は引っ込んでろって。苦笑

？？？
きみ、根拠なく押し付けるの好きだね。
いや、別にいいけどさ。
きみが「港区は大丈夫」という論拠と、
ぼくが「不動産売買経験がない」という論拠は
どこから生まれてると思う？
そう、きもの脳内でだけなんだよね。

ちなみに不動産業界じゃ常識だけどね。
港区のマンションはいまやババ抜きって。
まあ、買っちゃったひとからすれば信じたくないのはわかるけどさ。

この郊外民が出てくると途端にスレが退屈になる。
なぜって、言ってることが独りよがりでデータも論理も全て支離滅裂だから。
郊外は価格低下も著しいのに、ろくなデータも示せず都心批判ばかり。
それより早く以下のコメントとデータ出せよ。

>もし同じ立地で同じ金額の戸建を購入していたとすれば、10年間の収支はもっと良かった
>郊外地の戸建、マンションも同じような利益が上がりましたか？

都心房、お前が消えろ。お前の支持者なんてここにもいないぞ。

東京五輪終了後、湾岸エリアでは「ある理由」から資産価値が下落する！？
http://www.rakumachi.jp/news/archives/59512

タワマンがスラム化？　東京都心の恐ろしい「未来予想図」
http://news.livedoor.com/article/detail/9544477/

2020年東京オリンピックから東京の地価は下落していく
http://www.shinoby.net/archive/2013/09/2020-1.html

東京湾岸エリアの高級タワーマンションが資産価値下落の危機！？
http://kasegeru.blog.jp/archives/12917392.html


きりがないな。

都心のボラティリティが高いのは間違いない

でも都心マンションと郊外戸建の10年前と今の比較じゃ
勝負はみえている
都心で正解、ケチつけるのは単に僻み

次の10年はもちろんわからないが、少なくとも今起きている傾向は見て取れるよね

湾岸エリアはオリンピックがあろうとなかろうと、はじめから論外。
東京で育った人は絶対買わないよ。
まあオリンピックまでの期限付きで投資物件としてならアリかもしれないけど、売りどき逃したら怖いね…

>売りどき逃したら怖いね…

うわ、一般のひとってほんとにこういうふうに思うのかな。
投資視点だと、2008年あたりからオリンピック開催決定までが熱くて、
あとはもう、とっくに買い手探しにみんなやっきですよ。
つか、いまはもう、触れたら落ちるんじゃないか、っていうくらい、
暴落までのカウントダウン状態。
舛添がふらふらしてるおかげで、微妙に価格保持されてるだけ笑
いまから投資狙いとか、ありえないから笑

ちなみに、暴落の範囲は、湾岸エリアに1万戸以上が格安で大放出される効果なので、
範囲はそこそこ広い。
港区を中心に、大江戸線、有楽町線沿線が甚大か。

投資でも実需でも楽しい港区ですよ
僻む暇あったら、稼げるよう努力したほうがいいよw