ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

なんかあちこちでGFTを推してる人がいるな。
そんなに売れなくて必死なのかな営業さん。
駅から遠い海沿いタワマンは資産価値的には厳しいよね。

その点、新宿は地盤が良いから
タワマン買うなら内陸なのは間違いない。

>>83
ちなみに都心不動産でいう内陸ってのは都心湾岸部に対して都心3区の山手線内側の部分を指しています。都心3区でない新宿、かつ山手線外のここを内陸とはいいませんよ。

まあ、色々他も見るのは不動産買う時は大事って話でしょ。そんな必死になってなんでも否定するのもね。もっと寛容にやりましょう。

>>84
千代田区飯田橋は内陸ですか？

>>85
そら内陸だろ。パークコート千代田富士見、最近のベストマンションの一つ。ああ、ほしかったなあ

>>84
新宿区は都心五区だから、立派に都心だよ。

芝浦のGFTは東側しか良い眺望がない。湾岸は眺望命なのに。
GFT同様に駅遠三井タワマンでありながら、眺望の良いパークタワー晴海が出てきたからGFTは大変だろうね。

>>86
あそこは崖下が線路際のマンション。別に欲しくはない。

>>87
都心5区は新宿と渋谷が勝手に作った都合のいいことば。都心といえば3区。当たり前のはなし。事実、新宿は副都心って名付けられてるじゃん。

>>88
なんでも否定するな、、、汗

で大江戸線郊外サイドの駅遠、神田川沿いに建つペンシルマンションが千代田富士見より欲しいんだ。

そっか色んな人がいますね。

>>89
港区である台場は、都心と副都心を兼ねている。
新宿も都心と副都心を兼ねて問題なし。

８８は面白い人だ

グランドメゾン白金の社タワーはどうだ？面白く否定してくれ

>>90
飯田橋もタワマン建ち過ぎ。
あそこもお堀沿いだからここと似たようなもの。
線路際でないだけここのほうが良い。

ここでこの物件のメリットデメリットをおさらいしましょうか
検討板なのであえてデメリットを多く書いてあります。メリットはＭＲやパンフで示された通り。

強み
１． 日本最強財閥・三菱地所の安心感とクオリティ
２．日本でタワマン史上最高階数

弱み
①不便な立地：交通利便性は最低評価かも。最寄りが都内地下鉄で最も不便と言われる大江戸線の新宿５丁目から７分（大江戸線は改札とホームまが大変深いため地下鉄入口からホームまで４－６分くらいかかる）。つまり改札まで１１－１３分。丸の内線も徒歩９分で使えるが、いずれにしろ郊外側からのアクセスなのでラッシュに巻き込まれる、とりあえず新宿にでないといけない。新宿以外の主要スポットへのアクセスは良くない。都心部なら両方向使えてまた下りになるのでラッシュも少なく、より複数路線使えるのが普通。
②新宿徒歩圏？：改札まで徒歩２０分は果たして２３区内の常識的感覚において徒歩圏といえるだろうか。またショッピングに便利な東口まではとてもじゃないが歩く距離ではない。
③治安への不安：新宿区と２３区で最も犯罪率が高い区のひとつである。１１月も西新宿において殺人事件が発生している。新宿徒歩圏とするならば新宿駅周辺の治安も考慮にいれるべきでは。
④ホームレスの多さ：西新宿は歴史的にホームレスの聖地として機能してきた時代を経ていることもありいまだ路上や公園にはホームレスが多い．
⑤制震設計：相対的ペンシルビルなため制震設計となった。３．１１後の設計なので地震には耐えるのは当然と前提して、６０階もある超高層物件なだけに大地震時の中階層以上の揺れがどれだけ大変なものになるかは想像に難くない。３．１１でも制震物件の高層階の揺れが大変であっただけに不安はある．
⑥低天井：最高階数なのに高さは史上最高ではないことからわかるように階高が低く低天井である。
⑦山手線内・線外の格差：いうまでもなく線内と線外は資産性、住民の質において大きな格差がある。
⑧住民層：歌舞伎町という日本随一の水商売と風俗店の繁華街を抱える新宿という土地だけあり，契約者にはそれらの業者や怪しげな生業がキャッシュで購入やパトロンや第三者を使って購入してくると予想され住民の民度は都心タワマンと比較すれば当然ながら低くなる。
⑨デッドスペースの多さ：制震構造のため柱が太くまたインフレーム構造である。部屋によって柱が１本から３本ほど専有面積に含まれる。またオール電化のため給湯タンクも専有面積に含まれるため、これらのデッドスペースを割り引いて考えなければいけない。
⑩眺望：副都心ビューはより高層ビルが林立しており、周囲もタワマンに囲まれる予定である。このためお見合い眺望が多く、中野方面だけ眺望が保たれるという。最高階数戸いう割に眺望条件が悪い。
⑪エコキュート問題：エコキュートは小雑音による健康被害の事例がある。最新機器なら大丈夫とは思われるが．．．
⑫資産価値：周辺の中古相場からすると一番駅遠で川沿い、仕様の部分からこの物件が格下になると思われる。そこから想定される中古相場からすれば平均３５０という単価は物件単位でキャピタルゲインは難しいと判断される。また交通利便性が良くない立地の微妙さから不動産市場冷え込み局面での反発材料は乏しい。
⑬供給過剰の可能性：隣接地域にあと３つタワマンが建てられる可能性がある。隣接２地域はここより駅から近くなる。後出し物件が不動産市場の冷え込みと重なればより低価格で良い物件となる可能性もある。
⑭地権者の多さ：地権者住戸が２０％弱とかなりの数存在する。地権者が多いとやりづらいケースがある。ちなみに６０階はほとんど地権者住戸になっている。

西新宿五丁目北地区含めて整然とした美しいまちを創り上げる再開発ですから、密集などとは無縁の先進的で美しい生活を楽しめる事でしょう。

>>94
強み
意味の無いネガが多い

>>92
白金にタワーは合わない

>>94
春頃にルートがどうなるか決まるが、

羽田への着陸飛行機が西新宿の上空900mを飛ぶ
が、デメリットに加わる可能性あり。
このマンションの東側を毎時33便位、西側を毎時18便位で15時から19時までの計画。

そんなに飛ぶの？？いつ決定するの？

このあたりだと標高何メートルで飛行？

>>89
昔は確かに都心＝都心3区でしたが、マスコミで新宿区、渋谷区も含めた範囲を都心と呼称するようになってからは、
都心＝都心5区が一般的になりました。
なのでマスコミが作った言葉が正確かな？
最近は副都心という呼び方も少なくなってますよ。

不動産で都心といえば千代田港中央区の３区ですよ。なぜこの３区が都心と言われて別格扱いされているのは皇居・中央官庁省庁・裁判所・日本を代表する会社の本社と１流外資系が東京本社を構える、大使館はこの３区でほとんどを抱える、要人、有名人が多く住んでいるのも偶然ではなく、まさに日本の中核となっているためです。住民一人当たりの納税額が高いなどのオマケもありますが。

都心５区は渋谷区と新宿区が自己アピールするための都合のよいツールでしかありません。もちろんこの２区も２３区では主要な区の一つですけどね

渋谷にも大使館多いけどね〜

ここの場合ここが便利だと思う層が買うのでしょうね。価格もお手頃ですし。
私はそういう層がかなりたくさんいると思うのでかなりの人気物件になると思うのですがどうでしょうか？
買い煽りとかじゃなくモデルルームや集客数などから感じた割と客観的な評価です。

101みたいな人は、新聞やテレビのニュース一切見ないんだろうね。
時代錯誤過ぎて話にならない。

都心３区を全面に出す人は、港区か中央区に住んでいるが埋立地というパターンだよ。
本来なら、麻布です、広尾です、って町や駅名で言いたいところなんだろうけど、できないから。

あと、実は中央区は山手線の外周区の低地。

>>103
私は多摩地域から住み替えを検討中です。
いま都心部まで片道1時間半かけて通勤しているので、ここは非常に魅力的ですね。
ここに住めれば毎日2時間くらい節約できますし、駅徒歩7分が遠いとおっしゃる都心部の住民様とは次元が違います(笑)

ちなみに、多摩地域出身者は湾岸エリアには土地勘がないですし、海沿いは敬遠する人が多いと思います。
逆に新宿なら京王線、小田急線の起点でもあり誰でも馴染みがあります。
木を多用した共用施設や西向きのビューラウンジも多摩方面のお客さんを意識しているのかなと思いました。
実際、比較のため湾岸の物件も何件か見学しましたが、おしゃれすぎる雰囲気があまり気に入りませんでした、
私は西新宿60の方が落ち着いたデザインで好きですね。

晴海もGFTも行ったよ。目の前の運河が汚くて臭くて閉口した。

ここも神田川沿いだけどこの辺りはちっちゃな川で臭くなかった。

あの運河が汚くて本当に閉口したならあの神田川の汚さも十分閉口に値するけど本当に検討者？おれは周辺や中央公園のホームレスの多さに閉口したけどな。マンション予定地の前にいたあのホームレスはあそこを定宿にしているのだろうか。

ＧＦＴは運河から建物まで数十メートルはあったけど。駅までのアクセスも運河とは関係なかったしわざわざ近づこうとしなければ運河あまり関係なくないか。

中野や多摩の雰囲気好きな人はやはり西６０だし、港区や都心好きな人は芝浦選ぶんだろうね。どっちも魅力的だがかなり特徴が異なるよね。なぜそんなにＧＦＴをライバル視するの？

神田川は綺麗ですよ。

>>108
ここもＧＦＴも、
山手線駅徒歩圏、似た価格帯、の都心物件です。

何か芝浦の住民ってプライド高い人が多そうだね。
たかが運河でこんだけ噛み付いてくるって神経質すぎると思う。
新宿の住民は、ホームレス？川が臭い？あっそうで受け流すような
おおらかな人が多い印象ですね。

>>111
受け流すも何も
事実だから否定できないでしょう。

>>110
ここは大江戸線でしょ。
何を勘違いしてるんですか？

まあ芝浦に限らず運河は流れが少ない分、特に夏場は匂いはどうしても出てしまうよね。

プライド高い言われたのが勘に触ったのか(笑)
他所を貶しまくってみっともないですよ。

>>113
ＪＲ新宿駅も徒歩圏です。

結局、ここの購入者は小田急線の藤沢市、相模原市、中央線の八王子市、府中市、練馬区、埼玉辺りに住んでる人と、中国人、墨入れてる人って感じかな？

入居者は郊外住み替え組(ファミリー含む)、人気ホスト、パトロンに金払ってもらっているキャバ。
水商売に必須な条件は「タクシーが拾いやすい エリアや通り沿いで、ペット可能、審査の緩いマンション」なんでここは合格。
郊外ファミリー組は賃貸検討するふりして、一度アトラスやコンシェリアを見学に行ってみてね。 ロビーでニュースキンの勧誘してるし、スパは墨入ってる人ゴロゴロいるから。それで納得したら35年ローン組め。

>>108
ホントは現地も中央公園も行ってないんだろ？
実はな、今、中央公園は炊き出しグループ撤退に加えて、新宿区による工事準備のためにホームレスは全然居なくなったんだよ。だから、ホントに現地に行ってたらそんな発言はしない。そんなやつの周辺話も信用出来るわけがない。
中央公園に行ってみれば分かるが、ビニールシートも段ボールハウスもなく、あんなにもたくさん居たホームレスはいったいどこへ行ったの？と言うくらい居ないんだぜ。

>>111 正月は店が平気で大量のゴミ出して道路に放置しておくから、新宿の街中異臭がひどかったぞ。俺は横浜に行って道にゴミ袋が積まれてないし、あまりにも綺麗でビックリした。 やっぱりゴミ出しの日とかちゃん守ってるのか、品がいいんだな。

中央公園の人達は夏から居なくなりましたね。あの人達は何処に行ったのかな。
117は墨くらいで騒ぐなよヘタレが。

>>118
108が言ってるホームレスは、現地の前で布団セット持って、最近12社通りを所在無げに行ったり来たりしてる長髪の男の事だと思うよ。 あれはさすがに目立つから良くない。

都心3区に湾岸は含まれてないと検討者が思ってるので、
湾岸Loveの人が焦ってるらしいぞ

>>119

店舗などの事業所が出すゴミは365日回収してますよ。一般のごみとは違います。
新宿も別にいつもと変わらなったよ。

ビギナーさんの情報は割と嘘っぱちだし、印象操作で悪い方に誘導しようという意図を感じる

>>124
ソロソロ、別キャラとして登場しますんで、期待して下さい。

ここよりGFTの方が安いんですね。どの部屋も350万以下で買えるようです。

by 匿名さん　2015-01-09 08:35:01 投稿する 削除依頼
いよいよ明日から第三期MODEL ROOM OPENなんですね。
ポストに宣伝が入っていました。

70C 70.18㎡(21.22坪) 6100〜7200万円台 坪単価287〜343万円
80B 76.67㎡(23.19坪) 7800〜8000万円台 坪単価336〜349万円
80J 81.03㎡(24.51坪) 7300〜8100万円台 坪単価297〜334万円

マンション価格が続々値上げされていくこのご時世で
港区のタワーマンションが坪単価200万円台で買えるのは本当にお買い得だと感じます。
一般サラリーマンが港区の新築物件を購入できる最後のチャンスかもしれませんね。

西新宿まで出張してよっぽど売れ行き悪いんですね～

中野区そばの僻地駅遠タワマンより、港区の方がどう考えてもいいと思いますが。
しかも三井ですよ。それが安く手に入るんですよ。

その某部件は立地に魅力がないからここら辺の検討者に訴えても無駄じゃないかな

比べると安いって言うけど、長い目で見ると割高なんだよね。

すでに3期の物件を見せて
やっぱ１期じゃないといい部屋選べないんだって
思わせる作戦に違いない