ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

ここでこの物件のメリットデメリットをおさらいしましょうか
検討板なのであえてデメリットを多く書いてあります。メリットはＭＲやパンフで示された通り。

強み
１． 日本最強財閥・三菱地所の安心感とクオリティ
２．日本でタワマン史上最高階数

弱み
①不便な立地：交通利便性は最低評価かも。最寄りが都内地下鉄で最も不便と言われる大江戸線の新宿５丁目から７分（大江戸線は改札とホームまが大変深いため地下鉄入口からホームまで４－６分くらいかかる）。つまり改札まで１１－１３分。丸の内線も徒歩９分で使えるが、いずれにしろ郊外側からのアクセスなのでラッシュに巻き込まれる、とりあえず新宿にでないといけない。新宿以外の主要スポットへのアクセスは良くない。都心部なら両方向使えてまた下りになるのでラッシュも少なく、より複数路線使えるのが普通。
②新宿徒歩圏？：改札まで徒歩２０分は果たして２３区内の常識的感覚において徒歩圏といえるだろうか。またショッピングに便利な東口まではとてもじゃないが歩く距離ではない。
③治安への不安：新宿区と２３区で最も犯罪率が高い区のひとつである。１１月も西新宿において殺人事件が発生している。新宿徒歩圏とするならば新宿駅周辺の治安も考慮にいれるべきでは。
④ホームレスの多さ：西新宿は歴史的にホームレスの聖地として機能してきた時代を経ていることもありいまだ路上や公園にはホームレスが多い．
⑤制震設計：相対的ペンシルビルなため制震設計となった。３．１１後の設計なので地震には耐えるのは当然と前提して、６０階もある超高層物件なだけに大地震時の中階層以上の揺れがどれだけ大変なものになるかは想像に難くない。３．１１でも制震物件の高層階の揺れが大変であっただけに不安はある．
⑥低天井：最高階数なのに高さは史上最高ではないことからわかるように階高が低く低天井である。
⑦山手線内・線外の格差：いうまでもなく線内と線外は資産性、住民の質において大きな格差がある。
⑧住民層：歌舞伎町という日本随一の水商売と風俗店の繁華街を抱える新宿という土地だけあり，契約者にはそれらの業者や怪しげな生業がキャッシュで購入やパトロンや第三者を使って購入してくると予想され住民の民度は都心タワマンと比較すれば当然ながら低くなる。
⑨デッドスペースの多さ：制震構造のため柱が太くまたインフレーム構造である。部屋によって柱が１本から３本ほど専有面積に含まれる。またオール電化のため給湯タンクも専有面積に含まれるため、これらのデッドスペースを割り引いて考えなければいけない。
⑩眺望：副都心ビューはより高層ビルが林立しており、周囲もタワマンに囲まれる予定である。このためお見合い眺望が多く、中野方面だけ眺望が保たれるという。最高階数戸いう割に眺望条件が悪い。
⑪エコキュート問題：エコキュートは小雑音による健康被害の事例がある。最新機器なら大丈夫とは思われるが．．．
⑫資産価値：周辺の中古相場からすると一番駅遠で川沿い、仕様の部分からこの物件が格下になると思われる。そこから想定される中古相場からすれば平均３５０という単価は物件単位でキャピタルゲインは難しいと判断される。また交通利便性が良くない立地の微妙さから不動産市場冷え込み局面での反発材料は乏しい。
⑬供給過剰の可能性：隣接地域にあと３つタワマンが建てられる可能性がある。隣接２地域はここより駅から近くなる。後出し物件が不動産市場の冷え込みと重なればより低価格で良い物件となる可能性もある。
⑭地権者の多さ：地権者住戸が２０％弱とかなりの数存在する。地権者が多いとやりづらいケースがある。ちなみに６０階はほとんど地権者住戸になっている。

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