ザ・パークハウス 上鷺宮ってどうですか？Part3

富士見台の駅からかなり近いところにできるのですね。
周辺の道が一方通行なので、車の場合は若干不便かもしれないですが
ここまで駅が近いと車の出番は普段はそうないかもしれないです。
戸数もそこそこ多くなっていくと思うのですが
共用部もけっこう充実している感じなのカナ！？

ここは、三菱地所の物件の中でも高級仕様だと聞きましたが、バルコニーの手摺が、昔ながらの格子っていうのが安っぽくて気になりました。

>2

昔ながらの格子って言うと三菱地所の担当者が泣くよｗ

一応アレは三菱地所オリジナルのロートアルミのデザイン格子なんだよ。
確か、湯島だか上野だかどっかの物件もあの仕様じゃなかったかな？

あといくらのがどれくらい残ってますか？
出遅れ組です。

ここのスレ、あんまり地下室の事は話題になっていませんね。皆さん、気にされないのでしょうかね。地下室のあるマンションは見た事がなく、また庭先空が結構広いスペースがあるので、想定内、想定外の事態が起きそうでとても不安なのですが。

>>5
地下室住戸って珍しくないし既に前スレで議論されてたよ

それで、前スレでの議論の結論は、問題ないって事になったんですか？

購入者は将来的なリスクも検討して買うんだろうし、離れとか魅力的なプランがあって実際に売れてるわけだから、買う人がそれでいいならいいんじゃない？みたいな流れになったと思う。

同意。

なんか特別に気になることが、買うのを検討に際し、あるなら聞く方が建設的なようですね。漠然と聞いたところでほしい答えを得るのに時間がかかるでしょう。

実際まだ残ってるか微妙ですね。

営業さんは、東京都の過去最大雨量を考えて設計したって説明されてましたけど、さっきの今ニュースで、今年は、今までに経験をした事のない豪雨、というフレーズをしばしば聞いた事を思い出しました。過去の例を基準で大丈夫なのでしょうか？もし、地下階のテラス部分でオーバーフロー問題が起きたら、そこは共有部分なので、排水部分の改善工事は、全員の修繕費から支払われるのですよね。付随する個人の部屋の補修費用も、全員の修繕費から支払われるものなのでしょうか？

火災保険に加入しない個人も管理組合もほとんどいません。災害が発生すれば保険カバー。どのマンションも戸建も同様です。不安煽るのはよした方がよろしいかと。しかも、
このネタ、議論尽くされてますけど。

水災は外しちゃダメだな。

>>12
必要以上の煽りもダメだな。

>>１２
浸水被害のための保険に加入できるということですか？

過去に被災した地域は対象外ですが、上鷺宮は大丈夫？

鷺ノ宮駅周辺がアウトだけど、中村橋周辺なら大丈夫だと聞きました。

昔は火災保険の中の水災はセット必須だったけど、いまは外してその分安くできる。
10階とか洪水で浸水しないっしょ。ばしょによっては土砂崩れはあるかもしれないけど。
しかしここの物件は外せないねってこと。
ちなみに水災を外していても地震保険に入っていれば津波は保障。

ということで、買いたい方の質問には答えられたということで。

ここで情報収集も大事ですが、ホントにほしいなら、行ってきかないと意味ないし、そもそも地下住戸はかなり限られた販売か、もうないんじゃないかと。

あの、何が言いたいかと言うと、折角なので欲しい思ったらいったほうがいいですよ！手遅れになると切ないじゃないですか、、、

南側の提供公園は外部の出入りもあるから、騒がしくならないですかね？静かな環境にあるマンションを探しているので気掛かりです。

そうですね。
ほとんどが遊歩道なので部屋によっては心配しなくて大丈夫かなと思っていますが、広場近くの部屋だと気になりますね。
まあ如何せん遊具がないので、しばらくすれば物珍しさも落ち着くでしょうし、遊ぶ目的なら上鷺東公園に流れるかな？
個人的には物件に面している保育園の騒音がどの程度あるのか気になっています。ABを検討した方が良いのかなぁ

保育園の騒音は気になりますね。

それから、地下のテラスから発せられる音や声も気になっています。どの程度反響して階上に伝わってくるものなのでしょうか。

地下室マンションで水没して、受電設備に水が入って近隣一体で停電なんて事例もある。そうなったら地下住戸住民でなくても周辺に対しては加害者。

>10

共用部分は管理組合、専用部分は住民。それぞれで保険をかける。ただ、保険って全損で無く部分損だと100%それで補修できるとは限らない。

あと、修繕積み立ては長期修繕計画に基づいて積み立てている。自然災害は計画外なので、どう費用を調達するかってのが問題になる。

水害とは別だけど、共用部分に地震保険をかけている管理組合って結構少なくて３・１１のとき問題になった。ここがどういう計画なのかも要確認。

地下室のテラス、バーベキューや煙草は禁止って、重要事項で説明されたそうですが、三菱地所さんも、子供が騒いではいけません、とは言えませんからね。下にうるさい家族が居たら、子供が育つのまで耐えるしかないのでしょうかね。

水没なんて滅多に無いからね。保険なんていらんよ

三鷹で引渡直前に水没したってのがあったばかり。

最近は想定外のゲリラ豪雨が多いから、地下は特に保険必須。それも水災免責無しで。

ここ、広告通りのかなり広い敷地の物件なんですね。提供公園や散歩道があったり、樹木など緑が多かったりするのは目にも優しくていいと思うのですが、その反面、防犯面ではどうなんでしょうか？

>27

敷地（公開空地）の目の前は交番だから大丈夫じゃない？

> 18,19さま

保育園ではなくて児童館です。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/177100/d015823.html

平日は働いてないので、わからないですが
土日もたまにイベントしてます。
（お祭りとか運動会とか）

ＢＢＱをすると連絡を受けた時は、抗議しましたが。。。
（煙は上にあがってくるので）

建物の外観、私の住んでいるところからだいぶ見えてきました。
選挙の時にがっつりうらやましそうに見てこようと思ってます。

>>29
その児童館のことではなく、保育園ですよ。
我々が心配しているのは「とちの木」のことです。
近隣にお住まいのようですが、物件の周りは確認されていないのですね。児童館とは正反対の位置です。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/244000/d002500.html

>>28
あの交番、だいぶちっちゃくないですか？
それでも、近くに交番があるだけで防犯にはなるんですかね。

>>30

元々ある保育園に対して、後から参入して来るマンションの住人が とやかく言うなど、筋違いもいいところ。

>>32
全くだね。あと保育園とか学校や。病院施設について文句言う国民って日本にいらない

>>34
でも、そういうの相当多いらしいね。
後から来たのに文句つけるしいよ。
しかも、割と良い歳のおっさんとかが。悲しいね。

>35
高いマンション買ったからと勘違いしてどこかいい気になっている馬鹿おやじが多いのかな。
たいしたことない物件なのに、笑止千万。

>>36
ほんと。老害って言われるわけだね。
特に駅近みたいな利便性がいい所は多くの人がその恩恵を受けられるようにすべきであってその為には我慢も必要。保育園がどうのこうの言うモンスターはヤバイわ

棟内モデルでの販売に移りましたが、ちょっと安くなったりしてるのでしょうか。

>>38
どうかな。まだ値下げするには早いからね。
少なくとも毎年4Qが不動産者にとっては最大の商戦になるわけだし
値下げがあるとしたら3月初めだろうね。

次の販売が1月下旬だし、そのときにはまだまだ値下げって話にならないと思うから、
あるとすれば39さんが書かれている辺りかな…
地所って値下げとかって積極的にする方なんですか？
デベによってはしないで、家具付きにしたりオプションを付けたりとかするみたいですけれど。
どうなんでしょ？状況によります？

物件概要を見る限りでは、あとわずか７戸となっているのですが。
値下げなんて、ありますか？
むしろ、いくらか積んでも確保したい！　なんて方もいそうな気が……（笑）

保育園の騒音は、後から来た人は何も言えないでしょう。
前、テレビで放送していたのは、元々あった住宅街に保育園ができた時の話でしたし・・・。

平日はいいとしても休日も賑やかだと、昼寝もできないかもしれませんね。

防音がしっかりしているといいなと思って、希望を持ちたいです。

販売戸数が3になっていますけれど、販売がどんどん進んでいるという形になっているのかな。となると、値下げをなんて悠長なことは言っていられないと思います。
場所が場所だけに需要はあったということなんでしょう。
あと3戸も時間の問題？？

>41で残り7戸
>43で3期3次が3戸ってことは、その3戸は売れる目処が立っていて、
目処が立たないのが4戸ってことじゃない？
プランバリエーションを見てもそのぐらいだと思う。

三菱地所はどうするんだろうね？

完成在庫で持っても周りがどんどん上がっていくから長期化することはないと思うけど。

都内23区内で駅から近く用途地域が第一種低層住居専用地域、価値がありますね。

共用施設はライブラリーが嬉しいです。
仕事柄、よく読書をするので。
蔵書などは用意されるのか。
なくても、静かな広い空間で読書できるのはいいと思います。

>>46
ソースは？

ライブラリーって使われる人っているの感ぁと思っていましたが、４５さんの書き込みを見るといらっしゃるようですね
家が子供がいたりして騒がしかったりしたときとか、気分を変えたい時とかいいのかな。
蔵書とかどうなるんでしょうね？入れ替えとかのサービスがあるとそれはそれでコスト面でどうなんだろうと思う部分もありますが。

ライブラリーに関してですが、
確か十数種類の月刊雑誌を契約して置くとかだったと思います。
なので月額費が管理費に上乗せされて住人負担となります。（微々たる金額だったと思いますが）

雑誌一覧を見ましたが特に気になるものもなく、
各自持ち込みでゆっくり読書するようなスペースになると予想。
とりあえず私は使わないかなぁ。

本を読むだけだったら自宅で良いし…という方も多くなってくるから、
自習室的な感じで使う人が増えてくるのかなと思ったり。

ライブラリーの雑誌契約も、必要じゃなくなればいずれなくなる可能性もあるという事なのではないのかな。

利用者がいればそのまま使われるだろうし。

これだけの規模のマンションだから、十数冊の雑誌分の価格だったら本当に微々たる学だろうけれど。

ここにきて20戸ぐらい出できましたね。
キャンセル住戸？、それとも最終期に残していたのでしょうか？
どうなんでしょう。

間取りがエレベーターや階段の側の部屋が多いし、先着順受付ということで、
おそらくいままでの売れ残りがほとんど、って感じですが……。
どうなんでしょう。

まあ、ラストチャンスには違いないですけど。

狭い部屋と広い部屋が残ってるね。
間取りは悪くないんだけど、広い方はグロスが高いし、
狭い方は2人じゃないと厳しいしで人を選びそう。

とは言え、不動産は上昇基調だからじっくり待ってりゃ売れると踏んでるのかもね。
レジデンスコート練馬なんかも結構高く出てきそうだし・・・

いくかどうか迷ってる。勇気下さい！

>54
契約済みの私がイイ点だけを挙げてみるよ。

【立地、土地】
・最寄り駅までフラット4分
・19,000平米の希少な立地。この辺りではとしまえんが再開発でもされない限り出てこない
・良くも悪くも大規模マンションが立ちそうにないこの辺りでは存在感が一番ある
・西武池袋線は有楽町線・副都心線乗り入れで利便性の高い路線になってる

【環境】
・閑静な住宅街の中にあり、落ち着いた雰囲気
・東西の公道に樹齢の高い桜・アカシアがあり、マンションの植栽と合わさって緑の癒やしが得られる
・ごみごみしていない割にスーパー、病院など最低限の施設が揃う
・小学校が近く、車歩道分離で子どもに安心。
・図書館、美術館が徒歩圏内
・道路を一本挟んで交番

【建物】
・基本の田の字ではないプライバシーに気を使った間取り
・玄関、キッチン、洗面の天然石仕上げなど上質の占有部
・ディスポーザ、食洗機、ミストサウナと揃った利便性
・間取りのバリエーションが豊富

【施設】
・豊富な共用部。下手に専有部が広いより、キッズルームやライブラリーを使えたほうが広く暮らせる
・カーシェアリングなどサービスも充実

【価格、規模など】
・過去の富士見台駅で見ると一番高いが、徒歩4分＋電車3分の練馬駅と考えると（今なら）安い
・2014年度の物件なので、ここ２～３年で見ると割安感が出てくる
・隣地のコーシャハイムの賃料から考えると、利回りはこのご時世にしては悪くない
・ワンルーム、１LDKが混じってない＋外国投資家が好む立地じゃないので管理組合の制約は少ない。
・大規模なので管理のスケールメリットが得られる

【おまけ：私は惹かれないけど、好きな人は居るかも】
・第一種住居専用地域の低層マンション
・中野区アドレス
・大手である三菱地所の分譲

こんなところですかね

>>55
ありがとう！すでに妻と腹を決めたので週末挑んでくる！
ちなみに妻は気に入っていたんですが自分はあまり乗り気じゃなかった。
理由は風呂が1418で狭いから。
ですが、こだわってもしょうがなさそうなのでそれは諦めます。

今週末でおわるのか。春だね

数部屋賃貸で出てますねー

もう賃貸？どういうこと？業者が買ったってことかな？

>59

さすがにこの辺りを買う業者はいませんよ。

マンションを買った後に転勤が決まったとか、東京復帰が延長されたとかはよくある事例です。

３０戸ぐらいのマンションでも１件ぐらいは有ることだから、
この規模のマンションだと数件は合っておかしくない。

賃料はこんなもんなんですね。管理費修繕費など不要でこれくらいの賃料なら購入より借りた方がいいなと。

そんなことってあるんですか？

>61

今はどこもこんなもんです。
不動産価格が上がっても、賃料を上げるには時間が掛かるから、
不動産価格の上昇局面では賃貸のほうが有利です。
後1年ぐらいこの相場が続けば、周辺賃料も上がって、差はなくなってくるでしょう。

とはいっても、利回りで4%前後はありますから、
1%以下の金利負担と比べると一概に賃貸有利とはいえないと思いますが。

ここも賃貸の情報どこに載っていますか？
探しても見つかりません。

三菱地所ハウスネットが取り扱い店舗なのでそちらにのってましたよー。あと総合賃貸サイトにものってます。
数年後に賃料も上がるのでしょうか。物件はこれからもどんどんありあまっていく中でどうなんでしょう。
しかも今は新築ですが、築年数が古くなっていくのでその分賃料も安くなっていくのでは。。
だったら新築で賃貸という手でもいいのかと。
考え方次第ですね！

地域的にあまり高く貸し出せなさそうですね。
永住目的で住むのが良さそうですね。

永住物件でしょうね。賃貸派のような好奇心旺盛な方には向きません。駅力はないものの知る人ぞ知る閑静な住宅街。歩道の整備状況や朝の自動車侵入規制をみると自治意識高いそう。物件のコンセプトとあわせて、マッチする人はめっちゃあうけど、そうでない方には見向きもされないかも。落ち着いて子育てしたい私には満足感のある物件です。

永住と言いつつすでに賃貸が出てる現実知ったほうがいいと思う。
永住ってのは結果論に過ぎない。

>66

ちょっと計算してみた

ここの物件の利回りは部屋にもよるけど3.8%ぐらい。
（賃料と、マンコミュの価格から算定。以下同じ）

ブランズ二子玉川が同じ3.8%
グランドメゾン新宿弁天町で3.8%～3.9%
ザ・パークハウス湯島龍岡町が4.0%
パークシティ大崎で4.0%
ブリリアタワー池袋5%強

ってところ（ただし、湾岸はもっと利回りがいい）

単純に物件による差よりも、時期の差が大きい気がする。
後5年待って買いどきを選べるならもっとお得な物件がありそうだけど、
ここ２～３年だと逆にもっと利回りは下がりそうな気がします。

たしかに物件というより時期ですねー。価格上昇&利回り低下の時代。賃貸にだすなら買わないほうがいいですねー。あと5年くらい待てるなら待ったほうがいいような気がします。

外側を見て来ましたけど､まだエントランス脇の細かい工場していたし､東側の外壁タイルがわりと波うってました｡やっぱり突貫工事だったでしょうかね｡あの外壁見ると高級感は感じません｡

立地はよさそうですね。
駅からも近いですし、すみやすそうです
大規模なので、管理費修繕費も将来はすごく高くなる心配も無さそうです。
車寄せがあるのは、利点でしょうね

契約者のスレにもありますが、外壁タイルの波うちや不揃い感、専有部の仕上げの雑さ等、施工クオリティーの低さがうかがえます。
高級な材料が使われているので保険料が高いともありますが、せっかくの高い材料でも雑な仕上げでは、並以下の見栄えでしょうね。

>73

いま見てみるといいですよ。
2月の時期が一番引き渡しに向けて出来が悪かった時期で、
今はかなり普通の出来になってます。
契約者スレの書き込みも2月～3月に不満が多くて、だんだんと収束していってる様子が明らかです。
（1人不満の多い人が連投していますが、収束に向かっている）

材料についても高級な材料っていうのは程度問題で、
都心レベルから見れば大したことないです（城北では有数のレベルでしょうが・・・）

価格はそれなりなので悩みますが、ここが特別施行クオリティが低いってことはないと思います。
近辺の他の大手物件（スカイティアラとかパークハウス上石神井とかグランマークレジデンス）と比べてもそれなりですよ。

価格については1割引いてくれればいい感じなんですがチョット悩みますよね。
それでも、広い部屋を欲しい人はここかプラウド加賀ぐらいしか選択肢は無いですし・・・

>>74
外壁タイルの見栄えの悪さは先週の印象なんで､改善されんでしょう｡

生きることに疲れました。どうしたら良いでしょうか。。頑張って手に入れたのに。

>>75
3月末から入居しています。
入居者目線であることを前もって断っておきます。

外壁タイルについてですが、仕上がりは決して悪いものではないです。
が、品質はハッキリ言って高くないです。
外壁タイル以外にも目に付く所が散見されますし、
内装も高品質とは言い難い仕上がりです。

ただしこの価格帯の他マンションも同程度の品質であり、
このマンションが特別という訳ではないです。

気になる人は気になるし、
気にならない人は気にならないです。
外壁が気になっている方は実際に確認された方がよろしいかと思います。

>>77
東側の外壁タイルの波うち状態はけっこう醜いですけど｡

>>76
マンション購入で燃え尽きですか？住宅ローンあったら燃え尽きていられないはずだけど？

ここまで苦戦するとは思いませんでした…
はっきりいって悔しいです！

>80

買った人？
だったら心配しなくていいよ。

どこも今はこんなもん。
野村も仙川で大量在庫を抱えてるけど、あせってる雰囲気はない。
三菱も今は大きく値引いちゃいないでしょ。

あせらずとも周りが高くなってくるんだから、じっと待ってりゃ高い利益率で売れる。
近々練馬でも坪300万を越えてくるんだろうし、待つことにデメリットは何もない。
この流れが変わる要素もないし、大手はどこもジックリ高値追求だと思うよ。

>>79
違うんです。。一緒に住むはずだった彼女と別れたんです。酷いよ

>>82
結婚してないのに同棲用にマンション買うとか、
重すぎてそりゃ振られるわ（笑）

>>83
婚約してたんだよ。なんでそんな酷いこと言うのさ!

>>84
引渡し後に婚約者に逃げられたってこと!?
だとしたら大変お気の毒ですね｡それじゃお一人での入居は酷ですけど､このまま住むかも悩ましいですね｡

>>84
酷いかどうかは振られた原因次第だわ。
それこそサプライズでマンション買っちゃった報告☆とかだったら目も当てられない。

それとローン組んだのなら共同名義なのか単独なのかで
今後の対応も変わるでしょ。
共同組んだ上で彼女が逃げたのなら弁護士んとこ行きなさい。
単独なら自己責任。

>>84
自分は千葉の物件の引渡前の婚約解消で助かったｗ
おかげで、千葉の長所短所にそこそこ詳しくなったけどな。

>>84
マンション購入させることが目的の結婚詐欺じゃあないよね？

>>87
もう少し詳しく。

>>85
そうなんですよ。でもとりあえず住もうとは思います。

>>91
そうなんですね。励みになります。自分も頑張って行かないとダメですね。正直ショックでした。

>>93
ありがとう！ちょっとショックすぎて内覧とかも興味なかったですが楽しもうと思います。
もしかしたらマンション内でも出会いがあるかもしれません。

＞＞94
水を差すようで悪いのですけどこのマンションはほとんどがご夫婦、ご家族での入居なので出会いは期待しないほうがいいかもですね。マンションで出会いを探すより駅前のスポーツジムとか飲み屋さんとかどうでしょう。ここよりは可能性があると思います。辛いでしょうけど頑張って！

それで、結局なんで別れちゃったんですか？？？何か原因があった？？？

ライブラリーで黒髪で清楚な乙女との出会いがあるかもしれませんよ。

>>95
それがわからないからショックなんですよ!!

>>96
あるね。きっと。コーヒー飲んで待ってます。

>>97
「振られた原因が分からない」、
そういう所だろ振られた原因は。
このマンションのライブラリーには
出会いを求める不審者がうろつくのか、悲惨だな。