THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

ルサンクのスレも．．．ステマが多くてゲンナリ

ほぼステマ。すみふ物件はそれっぽいの殆どステマ。

2戸売り出しというのはもともと申し込みが入っていたのを売っただけなのでそりゃすぐ売れるよ…。
売り切れをあおるなら1回募集当たり50戸ぐらいは売らないと…。

要望書が入ってある程度まとまると販売に移すという形を取っているのかな。
ということは、いいなと思う部屋があって
アプローチしてみると販売に移る可能性がある、ということ？
低層のマンションって人気があるかと思っていましたが
こちらの場合はお値段的に躊躇してしまう感じかなと思われました

９３さん、ここの９０平米は第一期販売でかなり要望書が出たが、銀行に却下されたローン組も多かったと聞いています。そんな訳でシニアのキャッシュ組が多いのでしょう。庭付き1階が1億切れば買いたいけど、強気のスミフじゃありえないよなー。

マンション探し初めてなので教えて欲しいのですが、１階の庭付きの部屋とルーフバルコニー付きの部屋はどちらが値段が高いのでしょうか？

106さん、契約済になってるよぉ〜

削られる小石川植物園 訴訟 で争われてますね

106です。
説明不足でした。申し訳ありません。

庭付きでもなくルーフバルコニー付きでもない部屋を契約しました。庭付きやルーフバルコニーはその時は考えていなかったのでそれらの部屋の値段は聞いていません。興味本意でどちらが高いのかなぁと思って書かせていただきました。

ルサンクの方は1期で74戸をもうほぼ売り切ったみたいですね。
この分だと２期で売り切れそうです。
やはり立地がすべてということだと。

>>110　
ここと違って
ル・サンク小石川後楽園の業者は
周辺住民と和解していないからなあ

こっち買う人はルサンクと比較はしないと思う。

でも、
ルサンクの人はこっちと比較したがる。

不思議なんだよなぁ。

両方ともスレはチェックしてるけど、こっちは立地がしょぼいので、どうなるのかエンタメ的に見てるだけ。

ルサンクの重要事項説明では
建築紛争のこと
記載されるのでしょうか

スミフとNIPPOでは
格が違うと思う

115みたいなのがいるから日本は海外のブランドから大笑いでカモにされてきたんだ。
なぜか日本だけは海外より値段設定が高くてもバカ売れ。
中身をろくにみずブランド料だけで高くても買う、日本人の習性はなんなんだろう？

ネームバリューに対する日本人の習性を今さら他人に問うのは少し勉強不足じゃないかな？

中身を見抜く力が無いから、安心料としてネームバリューに頼る。

あなた自身も航空会社とか、どこかのなにかで安心料を払って生活しているはず。

あと、格が違うという表現は違う意味だと思う。
事実として違う格の会社でしょ？
かたや国を牛耳る財閥系、かたや道路の舗装屋さん。
まず、同じ格とは言えないと思う。違うかな？

日本人が中身を見抜けなない事を笑われているのは認めるが、それは日本人も十分に分かっていると思うよ。

スミフのこと判ってないですね＾　どーでもいいけどさ

かっこいい名前付けてみても、ブランド力作り上げても、
所詮不動産、土木関係。

不動産関係、土木関係の社会的評価は説明要らないよね？

でも、その中でもヒエラルキーがあって、格に違いがあるんでしょ？

どーでもいいけどさ。（笑）

格の違いを気にしているのは
NIPPOではないか。

屋内にカスケード（人工滝）は
大手デベは造らないと思う。


係争中に販売するのも
いいのだろうか。デベは違うが
ライオンズ狛江のように
販売後の取消しで
問題になった事例もある。

115は
住友はNIPPOより会社として格上であることはわかっていて、その名前に見合う物件ならいいけどその名前を盾に糞物件にあまりにふっかけていることが問題で、それを許している日本人が多いことを嘆いているんでしょう。

中身を見抜く力がない日本人から安心料としてお金を巻き上げていく姿勢は利益を追求する会社の理念にかなった会社ですね。ただ株の配当が少ないのが問題ですね。

なんだか、ル・サンクは１期完売みたいですね。抽選だとか。
インペリアルとは違って売れ行き好調のようで。
いろいろネガ要素があっても、価格に見合う条件が評価されているのでしょうね。

MRに行った時のうる覚えですが、ここは元々、三菱系の持ち物だったのに、住友がやっている時点で難ありと判断した。

デべなんてどこも売りっぱなしだから格付けしてもあまり意味がない。ここも第一期販売で84戸中60戸以上は売れたようなのでいい勝負しゃないの？ただ、その後の売り方がスミフは何とも理解しがたい。最初から完成在庫持つのが前提で、値下げなしで数年掛けてゆっくり販売していく。そのスローペースのおかげで他社物件も値下げせずに完売達成できるから、ある意味他社はスミフに感謝すべきですね。

ルサンク小石川と物件自体を比較すると、購入者が何を求めているかがわかる。

東側の大きな住友ビルに朝日を完全にさえぎられても、後楽園付近の排気ガス臭い空気も駅近だから仕方ないと割り切れ、更に入居後に近隣住民と裁判続けることになろうとも、アホみたいなエスカレーターや人工滝でリッチになったと錯覚できる方々がルサンク小石川を買うわけである。一方、駅から徒歩9分でも、空気がきれいで静けさを得ることができ、将来周りに大きなビルが建たない第一種低層住居地域で安心して広い空をいつも感じて落ち着いた生活をしたい方々がインペリアルを買う。

完全に物件に対する価値観が異なるわけである。ただ、インペリアルを好む方々はどちらかというと少数派だろう。もちろん私もこの少数派に属している。

歩いて30mくらいのところに千川通りというとても空気が汚い通りがあるんだが・・・。
ルサンクの千川通りからの距離と変わらんでしょ。

124力説してるつもりだろうけど、そんなこと幼稚園児でもわかるよ。
前に保育園児でもわかるアベの解説をしてる奴もいた。

言うほど、空気って変わるのかな？営業さんが空気旨いを連呼しているけど、売り文句なら環境測定業者を雇ってしっかりと測定するのがいいと思います。
ル・サンクも路地一本入った立地だし、春日通り、白山通りからは結構離れているよ。あそこも別に悪くないのではと思う。

空気、明らかに違いますよ。
毎朝、小石川植物園の周囲を散歩し、清涼感溢れる空気を胸一杯吸っています。
重要なのは、幹線道路に近いかどうかではなく、森や樹木に隣接しているかどうかだと思います。

今日、現地を確認してきました。落ち着いた建物で周辺も静かでよかったです。空気も気持ちよかったよ。天気が良かったこともあるけどね。

その後、千川通りを通って播磨坂まで行きましたが、千川通りは低地なので排気ガスは溜まりやすいです。それでも、後楽園周辺よりはるかにいい。

ルサンクからの営業遠征やただのマンコミュ依存症には真面目に反論しない方が良いですよ。こういう場所が住処の百戦錬磨ですから、文章では絶対に勝てません。

より喜ばすだけなので、流しましょう。（笑）

空気感は明らかに違いますよね。清涼感も感じますし、2012年で実際に周辺地域より気温も低いとの研究結果が工業大学より出ています。

この周辺の空気がなんとなく違う事に気付かないのであれば、ルサンクのような駅近の至極便利で素敵な物件に住まわれた方が幸せだと思います。上記の見抜けないのと同じような話になっちゃいますけど。

ルサンク完売、おめでとう。
あんなに素敵な立地なんですから、地域の皆さんと仲良く繁栄に繋がる事を願っています。

ルサンクは地域住民との争いが続いたままですけど。
緑☆2にする、車寄せを設けるといった、地域への貢献をしておくべきではないかな？

インペリアルガーデンは地域住民と和解していること、評価していいと思います。

HANAREの屋上緑化やら、庭園やら緑結構ありそうなんですがあれで☆1個なんですね。
Imperialは☆2個ですか。

イン☆ペリア☆ルガーデン
ル・サン☆ク

>>131-132

緑☆3
アトラスタワー茗荷谷（旭化成不動産レジデンス）

緑☆2
インペリアルガーデン（住友不動産株式会社）
ザ・パークハウス文京江戸川橋（三菱地所レジデンス株式会社）
ザ・パークハウス湯島龍岡町（三菱地所レジデンス株式会社）
ブランス本郷真砂（東急不動産株式会社）
ブリリア本郷三丁目（東京建物株式会社）
プラウド本郷ヒルトップ（野村不動産株式会社）
ザ・ライオンズ上野の森（株式会社大京）
ザ・タワー小石川（オリックス不動産株式会社）
本郷パークハウス ザ・プレミアムフォート（三菱地所株式会社）

春先から初夏にかけては、
植物園、とても気持ちがいいですよ。

お子さんの名前で、終身会員（三万円）になれば、同伴2人まで（合計3人まで）無料です。毎週行くと、季節の移り変わりが分かって、楽しいです。
入り口が少し遠いのが玉に瑕ですが。

>>124

源覚寺の納骨堂 6,665基

12/19,20に説明会らしい

136さん

　どうして源覚寺のことがこの（インペリアルガーデンの）スレに登場するのか分かりません。
　周辺に住むものとしてご教示頂けると幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ル・サンクとは立地が違うけど、規模だけなら同じくらいだから、インペリアルと客層が被っていると判断した営業がネガ書き込んでいるのかも。

お寺さんが大々的に営利目的の事業を行っていいの？

先週入居説明会に行ってきました。マンション購入は2回目ですが、今住んで知るマンションの説明会の時より明らかに契約者の年齢層が上で安心しました。ここなら入居する方々の価値観も似ているはずなので、静かに落ちついた生活ができることを期待しています。

大規模ですが共有施設が最低限であることも気に入っています。ゲストルーム、キッズルーム、ペットルーム、ライブラリーとか無いこともここを選んだ理由の一つです。入居説明会に後に現地を見に行きました。確かに道は狭いですが、そのため車の交通量がとても少なく、空気もよく気持ちよかったです。

さすが、住友不動産。
外観もモダンな造りで良いとは思いますが価格が高過ぎですね。

カキコミを拝見していると
共有スペースが少ない物件を好まれる方もいらっしゃいますね。
やはり、維持費がかかってしまう分、住民負担が増えるからでしょうか？

共用設備は容積喰うからでは。ここは低層マンションですよ。

我が家も無駄な共有スペースがないところにひかれ購入しました。

先日の入居者説明会は本当にシニア層の多さに驚きました。ほぼシニア層でした。我が家は子育て世帯なので同じような世帯がどれくらいいるのかも気になります。

第一種低層で静かなこと、規模が100以上であること、無駄な共有施設がないこと、徒歩10分未満であることの4点を重視してここの購入を検討しています。シニア層なので、同じ年齢の方々が多いという情報はとても安心しますね。

子育て層が少ないことも落ち着いた生活をする上で好感持てます。参考のため湾岸のタワーマンのMRも見学しましたが、小さな子供づれの方々が多く、子供たちも騒ぎまくってとてもうるさかった。あと、集団で大きな声で話す〇〇人も結構いてうんざりしました。

スミフの高値挑戦は納得いかないけど、完全に日本人をターゲットしたハイグレードマンションで、しかも植物園に隣接してシニア層が好む静寂さを備えた物件ってなかなかないと思う。

子供の声をうるさいと感じるのは、精神的に鬱、またはストレスにさらされている人らしいです。
私はほほえましくて好きです。

植物園脇に不法投棄が多い。
今日もテレビがあった。
そんな陰湿な横には住みたくない。

　75平米の方は子育て層多いんじゃないの？
子供の声がうるさいような精神状態なら90平米の最上階角住戸じゃないとクレーマーになりそう。
あとシニアばかりだと20-30年後にはほとんど人が入れ替わるが、その辺大丈夫だろうか？

23区で真横が不法投棄場所のマンションがハイグレードと言われても意味が分からん。

148や149をみると、
145の話も真実味がありますな。

ここはハイグレードだと思いますよ、１５０さん。

不法投棄は代々木公園でも度々問題に挙がっている。７年間芝公園付近に住んでいるが、東京タワーの駐車場でさえ机の不法投棄を見たことがあります。23区と言えど人のレベルはピンキリですよ。まあ、文京区のこの辺はそれでもいい方だと信じていますがね。

１４４さんの〇〇人は中〇人でしょうか？
豊洲のタワマン買った知人が泣いています。
ゲストルーム又貸やラウンジ占拠などなど、管理組合通しても完全無視とのこと。
後楽園付近の駅近マンションもターゲットになっていると聞いています。

ここはハイグレードMだけど、派手な共有施設はないから大丈夫でしょう。

ハイグレードな老人ホームですね。
エレベーター多いし、青空駐車だし、バリアフリーだわ。

>>154
「ハイグレード」は、結局のところ認めるんだ。（笑）

豪華な共用施設は入居後にお金がかかるだけなんだけど、子供用自転車置き場や来客用の自転車置き場がないと問題が起きたりする。ここに限らずだけど、なんで作らないんだろう。

富裕層が集まるハイグレードMであることは認めるよ。高級老人ホーム？　いいんじゃないのシニアフレンドリーの低層建物はこれからの日本で必要だよ。高級感あっていいけど、正直ちょっと高くて手が出せない。

153さん、ご心配なく、今のところ契約者で中〇人の方はいないようです。

それもわかるが、しつけを含めた子供の教育は集団住宅に入るなら当たり前のこと。
子供なら何でも許されるという非常識な親は、特に安めのマンションに多い。
ここの契約者は静寂さ最優先だから、子供の騒音は少ないだろう。

160さん、ありがとう。そう願っております。

南側にある古い社宅の建替えや分譲M化の話はあるのでしょうか？

採算が合わないからやらないでしょ

※161
削除された人またきたの？
人様の子供を犬猫よばわりしないでくださいね。
近くに小学校や中学校がありますが、
チャイムがうるさいだとか、運動会がうるさいだとか、登下校がうるさいとかいわないでくださいね。

近くにシティハウス茗荷谷というマンションが中古で出ているけど、こんな低地で坪単価370万超。播磨坂近辺はもっと高いのかな？インペリアルは名前を反映して高いのですね。さすがです。

164さん、161じゃありませんが161さんの気持ちはわかります。しつけの悪い子供は犬猫と同じってカキコしたのが161さんかどうかは知りませんが、子育てマンションに住んで本当に後悔しているのでよくわかります。うちにも164さんのように言う方々がいて、そういう親に限って子供がいたずらしても騒いでも全く注意しないのでうんざりしています。だから買換え検討中でここも見に行きました（結構いいですね）。

考え方の違いは中々埋まりませんが、ここに住む方々は良識ある方々と思いますからそんなに問題にはならないと信じています。

＞165
これからまだもう一段と上がるんじゃないか、とも聞きます。
数年前と比べると多少高めだと思っても、早いほうがいいんですかね・・

子供のことを犬猫というひとって、
学校の運動会をうるさいから中止にしろとか、
安全のための集団登校とかうるさいからやめろとか、
マンションの理事会名で抗議しろとか言うことが多いんですよね。
近隣から浮くし、ひどいのはエレベーター内で子供を脅したり、精神的にちょっとの人ですね。
ここはすぐ近くに小学校や中学校があるので、そこに被害がでないか心配です。

近くですか？
↓
都心の校舎増築、自然保護に悩む
http://www.asahi.com/articles/photo/AS20141219002020.html

なるほど、子供が老人に脅されないようにエレベーターが多いのか⁈

4階建ての低層マンションなのですね。
この戸数で4階建てとはかなりの土地がマンションの敷地なんですね。
4階までなので、エレベーターを待つことも少なそうですから、その点では利点です。
ただ、それなにり価格が高いんですね。
このあたりは高級住宅街なのでしょうか？

千石駅までの感じからすると、高級ナントカとは違うかと・・

一種低層なんだから高級とか気にすること無いよ。所詮マンションなんだし。

ゴミ、悪臭、無法地帯です。

欲しい欲しいネガの事なんて気にすること無いよ。良い物件の証明書みたいなものです。

>174
どういうことですか？

ちゃんと前レス確認しろ。

もうすぐ引渡しですが、どのくらい売れてるんでしょうか？

　ボタの仕上がりを見たけど、１Ｆは半地下じゃないですか！！

年末に見に行ったんですが、東南角部屋の４階も２階みたいな感じでしたね。
思ったより低く感じました。

私も昨日見てきました。半地下というより３分の１地下ですね。低層Mでよく見るパターンですからこんなもんですよ。ルサンク○○○やプラウド○○○の完全地下室より良心的だと思います。この広い敷地で３階建てでは採算取れないでしょう。

１０年前に地下１階を駐車場にして内廊下でもっと多い戸数を提案したけど、貴重な植物園に流れる地下水の流れが変わるだの何だのって理由で却下されたと聞いています。だから５０cmだけ掘り下げて４階建てで再提案したらしいです。

周辺を高いビルで囲まれたMに住んでいるのでここを検討中です。庭付き１階９０平米が１億切れば買いたい！

Re 174 銀杏の臭いはここの網干坂ではありません（反対側です）。
また不法投棄の話も植物園周辺ではありません。
175さんの指摘どおりですね。

南向きの庭付き１階９０平米ですね。興味あり。１億切るかなー？

いよいよ来月は内覧会ですね。
楽しみです。

ここは殆どの住戸が1億を超えてしまう感じなのですか？
なかなか素敵でいいなぁと思ったのですが。
価格はマンションギャラリーへ行かないと教えて頂けないのでしょうか？

ディセント・コンフィデントは、７５の３ＬＤＫで極狭だから激安です。
ほれほれ、買え買え！！

　そして、１８２さんよ。
網干坂にブラウン管テレビが不法投棄してあったのは紛れもない事実。
勝手に事実をねじ曲げて、いいように解釈するな。

網干坂が汚ったないのなんて現地を歩けば誰でもわかることじゃないの
購入してる人だってそれは見てるだろうし
文章で否定したって事実は変わらないよね

たしかに赤いボディのブラウン管が植物園脇に投棄されていたのは私も見た。
が、長年にわたり植物園の万年塀とすみふの鉄板柵で囲われていたブラインド状態の網干坂だった弊害でしょう？

周辺住民さんというだけあって、正確な指摘ですね。
ただ、逆に周辺住民として上記の様な投棄を許し、さらにそのまま放置するとは恥ずかしいとは思わないのだろうか？
不法投棄で警察などに一報入れることも周辺住民さんには思い付かなかったのだろうか？

それと、７５㎡３LDKは最近のマンション事情では別に珍しい間取りでは無い。
８０㎡４LDKもたくさんある。
極狭というのは妥当な表現とは思えない。
７０００万以上する物件を激安と言うのもいかがなものでしょうか？

不法投棄している現場ならともかくされた後なんて警察に通報したらなにかなるの？

文京区 不法投棄で検索しても答えは出ますよ。

投棄場所が通報されれば、容疑者特定への足掛かりになりますよね？

通報すらなければ、何も始まりませんよね。

　１８９の通りだと思いますが、１８８と１９０は同一人物としてクレイジーなので整理します。

　まず、ディセント・コンフィデントは、すべて８０未満だし、アナンダント・ボタニカルにも８０台はなく９０から１００程度です。そして、３ＬＤＫが中心で４ＬＤＫはたくさんはない。
　
　収入が１５００万程度の方は、７０００万が極安とは思わないかもしれませんが、２倍の３０００万の方にとっては極安と感じる。庶民の金銭感覚を押しつけすぎ。

　不法投棄の現場を見たのであれば警察だし、ぶつを見ただけであれば、行政に連絡するのが妥当でしょう。
そもそも、見たと言っている人が連絡していないとは限らないのに揚げ足取りをはじめる。

　人としてＯＵＴでしょう。
契約者みたいなので住民は要注意ですね。

そのOUTと言われた者ですが、
最近のマンション事情として前置きしてありますように、この物件を指して間取りを話したつもりはないです。
他物件を見て、８０平米で４LDKも結構見かけると書いております。

また、年収1500 程度（？）の庶民（？）感覚と指摘を受けましたが、1500も頂いているなら世間的には十分な中間富裕層に思います。

庶民感覚の押し付けと言われちゃいましたが、私自身はここしばらくはその倍以上（貴殿の仰る額以上）を頂いております。この額でも世間的には中間富裕層と思います。

7000万円って、庶民だけじゃなく常識的にもそれだけで相当な金銭だと思います。

誰も投棄物を連絡していないのか、数回にわたり現場通過時に同じゴミを見かけました。たぶん2-3週間以上は放置されていたと思います。

たしかに、
その後撤去されていましたから、上記の記述者さんが連絡したのかもしれませんね。その早トチリに対しては謝ります。

第3者です。
191さんと192さんのやりとりを見ていると、文章力、読解力、さらには見識を含めて、明らかに192さんが勝っている印象を受けます。
いずれにしても揚げ足取りとはならない応酬を期待します。

冬はキンキンに冷えたボディにシートで凍えてしまう。
夏は卵焼きができそうなボディに火傷しそうなステアリングホイールで蒸しあがってしまう。
土砂降りの時はクルマ乗る前からずぶ濡れで風邪をひいてします。
無理。ないわ。

外の駐車場は雨の日は確かに憂鬱になりますね。でも外の平置だとすぐ車に乗れる。


しかし以前タワーマンションに住んで地下に入口がある立体駐車場でしたが、待ち時間が長くてうんざりでした。濡れずに車で出掛けれるのは楽ですが。

どっちもどっちだと思います。

千石三丁目の 宮坂 とか
小石川二丁目の 堀坂 とか
幟 ポスター が増えている建築計画は
嫌われます。

網干坂 は その点はよいと思います。

マンション反対というのもよくわからん動きですね。
戸建てが増えるより建蔽率を下げて適度の間隔をあけてマンションが建つ方が都市計画的には理に適っていると思うのですがそのような街の開発は地震や火災で焼け野原にならない限り難しいでしょうね・・・。

それは無理にしても文京区はもっと都市計画を推進するべきだと思う。狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべきだし、吉祥寺のように絶対高さももっと厳密に制限するべきだ。
家の色なんかも制限してもいいかもしれないし、ある程度以上のマンションはある程度木を植えるのを義務付けたり（今のじゃ全然足りない）歩道を整備したり。
都心6区とか言われて調子に乗ってるのかそういう計画を行わず本当に汚い街が多い。
港区や渋谷区、千代田区をはじめとして江東区にすらどんどん町の整備に関して後れを取ってきている。
このまま地方自治体の再編が進むと板橋区や北区と統合されるんじゃないの？千代田区なんかには断られそう。

＞１９５さま
　あらためて間取り見たけど、ごく一部のルーバル以外、すべてウナギの寝床ですね。
駐車場もタワマンと比べてどっちもどっちって．．．比較対照が違うでしょ。

＞１９６さま
　モリモトマンションの黄色い旗の軍団も、自分たちが景観阻害をしていることを自覚して頂きたい。

＞１９７さま
　文京区民として概ね同意ですが、おっしゃっているような条例を適用している自治体があれば教えてください。
ちょっと、資産管理上、越権行為のような気がします。
（狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべき）

※197
区ではどうしようもない。
港や千代田などの町の整備は区ではない。
民間デベロッパーが開発したいかどうかですよ。

最低敷地面積はあちこちで規制がありますね。
吉祥寺が200平米でしたっけ？麹町なんかは100平米ですね。
建物の色彩や緑化率、歩道への配慮等を行っている自治体は少なくなりますがあるにはあります。
http://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/kekan/documents/34kouji...

こういうことを率先してできるかどうかが将来の価値に結び付くと思うので文京区も早く導入してほしいですね。なにしろ決めたとしても効果が出るのは30年くらい先になりますから。

最近の文京区の土地の計画では春日みたいな区役所があって中心となるべき地域の再開発はマンションじゃなくて大手町のようにオフィスや商業施設を誘導してほしかったなぁ。