THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

小石川ガーデンヒルズ

10年前に頓挫して
デベが慎重に対応してきた物件で有名です。

お値段が高くなっていることはないでしょうか。

高いですよ。前スレ読めば分かります。
本駒込６丁目や小日向・小石川高台の新築単価並かそれ以上と言えます。この地域のことを少しでも調べれば、知名度・地歴・リセールと言った資産性、駅距離・駅アプローチ・買い物の利便性でどちらが上なのかは簡単に分かります。
ですから購入している方々はそのような尺度では検討しないのだと思います。私はそういう尺度しか持ち合わせていないのでここは検討外です。
間取り、設備も私にはいまいちでした。売りの眺望も植物園側のみですし、それすら電線越しの雑木林といった趣です。

この土地にこれだけの値段を付ける理由は売り手にしか分からないことですが、勘繰ってしまいます。

同じ10年塩漬けの物件でも
ル・サンク小石川後楽園は売れない状況になっています。
売主の対応の違いでしょうか。

ル・サンクを買換え検討していたのですが、何があったんでしょうか？
検討と言ってもネットで調べて現地付近を散策程度、まだ資料請求もしていないのですが。販売が先送りになっているようで心配です。利便性は高いけど、近隣との揉め事や、玄関廻りのアプローチが全くわからないなど、なんかはっきりしない物件なので資料請求しようと思いつつ留まってしまってます。
でも、売り出したら完売まで早そうですね。

ここは利便性があちらに比べて劣るけど、静かなところがいいです。でも値段が土地相応と言えず高すぎなので検討外ですね。

千石宮坂にモリモトが小～中規模のマンション建設予定のようなので（ここも近隣さんの幟が沢山立ってますけど）もう少し静観しようかな。

確かにお高いとは思います。

が、この先の日本東京を考えると、高過ぎることは無いようです。

身近な話ですが７年前に坪330で購入した物件が現時点で坪400強で取引されてます。
ちなみに購入後でも何の変哲も開発もない立地でした。

この先の新企画は、小さな面積に無理やりな間取りの、まるで弁当箱の様なレイアウトに偏っていくと業界では囁かれていました。

長い目で見ると、時代と共に価値観も変わると思っています。

No.988
983です。
　資料見るとルーバル4部屋でした。
失礼しました。

>5

それはどうかな。アベノミクスでバブル作り出して、消費増税を画策したんだけど、８％の増税で経済失速して、１０％先送りでしょ。アベノミクス失敗という評価も出始めてる。アベノミクスバブルは終りかも。

>5

小さな間取りは囁かれてるのではなく、すみふが郊外物件でもう実践してる。そっぽ向かれて売れてないから、主流になるかは疑問。

7
5じゃないけど、誰もアベなんとかには期待してないよ。
円安で海外マニーの流入に期待してます。

> 千石宮坂にモリモトが・・・近隣さんの幟が沢山立ってますけど
区境に近いところですか。

そこです。坂の途中の南面傾斜地、ＪＲ大塚、メトロ丸の内線新大塚、都営三田線千石から徒歩１０分以上ありそうですが、個人的に場所が好きなので。

>10

円安誘導もアベノミクスの一政策。そんなのも知らずに投資家気取りとは。

アホ
中長期の話。
アベは短期。

>>14
千石三丁目の乙女湯の跡地もモリモトだね。

物件の近くにモデルルームがあるわけじゃなくて少し距離のあるところに大きいマンションギャラリーがあるみたいですが
実際に現地に行って説明を受けたりすることってできるのでしょうか

近ければ、モデルルームで話を聞いた後案内してもらったり、自分で足を延ばしてみたりというのが容易なのになぁと思いました

乙女湯の湯船はやけに熱かったなぁ
薬湯はやけにぬるいし
懐かしい。。。

>16さん
マンションギャラリーからタクシーで現地案内してもらえますよ。
我が家は小さな子連れだったのでタクシーで行くのはお断りして自分達の車で現地に行って確認してそのまま帰りました。

１１です。宮坂のモリモト物件、地図を良く見たら豊島区南大塚１丁目、文京区との境でした。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=17500
新大塚と千石に徒歩１０分、ＪＲ大塚に１３分、うーん微妙な立地。静かで日当たり良くてライフ大塚店近いけど駅が少し遠い。でも個人的には宮坂の方がここよりも好きですね。近くに既にディアナある上に豊島区アドレス、面積も小さいのでピアースになるのかな。
戸建てばかりの立地で地上７階だから近隣さんノボリ立てるのも納得です。

乙女湯の物件これですね
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=15577

>>19
渋谷区恵比寿３丁目のモリモトのマンションで
反対運動を見たことがある
↓だと思う
http://red.ap.teacup.com/applet/mansionwar/20060620/archive

7階建て地下1階で21戸で、土地面積700の建築面埼500だから
1戸当たり面積がむちゃくちゃ大きそうなんだけど…。

＞２０
１９です。そこも良いですね。いや、そっちの方がいいかな。
近くのシリンゴルってモンゴル料理店が美味しい。たまに凄く有名な相撲取りが来るらしいです。
千石商店街は店少ないけど雰囲気いいです。
グーグルマップで調べたら千石と巣鴨駅にフラットアプローチで９分でした。

＞２２

述べ床２，３３５平米、地上７／地下１だから、２～７階の６フロアが住居と考えて、専有部は１，５００平米くらいではないでしょうか。２１世帯で割ると平均７１．５平米。５５～１００平米で２ＬＤＫから４ＬＤＫあたりでは？
ペントハウスか１，２階組み合わせでメゾネットなんかもありそうな感じですね。

7階だと天井が高く設定できないですね。
階を少なくして天井を高くして空間を広く作ってほしいです。
そしたら買おうかな。

　竹早のプレミア買ったけど、モリモトは文京区強いね。
いいとこ抑えてるわ。

竹早のプレミアって何ですか？

私も《竹早のプレミア》ってナニ？

って、単純に思った（笑）

で、あと皆さんの評価の高いモリモトってのもイマイチ馴染みが無い会社名なんですよね。まだ藤和のほうがピンときますが（笑）

シロウトからすると、あまり当たり前の様に略して書かれても戸惑うだけなんです。

知らな過ぎるのも皆さんからすれば問題なのかもしれませんけど。

モリモトも結構高いからなぁ…。お買い得かというと微妙な感じ。
千石で値段高いと正直なんだかなというのがこの辺に長く住んでいる人間としての感覚です。竹早は立地が良かったからいいけど千石だとどうなんだろう。
imperial gardenが坪450だからどのくらいの値段つけるのだろう？平均400だったりすると信じられないんだが…。

竹早は立地も仕様も間取りも素晴らしい物件だったと記憶しています。
販売当時私も検討していたのですが、欲しい部屋が売れてしまったので別の物件を購入しました。
坪単価は地下が３００万円台前半くらいだったと思います。一番高いプレミアム住戸で坪４６０万前後、平均は３６０万くらいだったかと。

昼間現地を通りかかりました。コンクリ戸境壁で立派な建物だと思いました。しかし、周辺環境は如何ともし難いですね。隣の社宅や古いマンションやらボロい戸建てやら、５年１０年で改善するとは思えない安っぽい雰囲気があります。同じ１種低層でもブリリア小日向とかブリリア大和郷みたいな周辺も含めたウキウキ感が湧いてきません。物件に至る５０ｍ位手前からのワクワク感です。

民度が表れる書き方ですなあ(笑)

>>30
モリモト？って、経営破産した会社だよね。そんなとこから数千万の買い物する勇気、凄いな。

マンションは立地だから、デべとかブランドに引きずられずに考えた方がいいよ。
億ションならそれなりの民度は保たれるから。
今ならルサンクはいいと思うけどなぁ。

本当に、そう言えるのですか？
ル・サンク小石川後楽園は
周辺住民との争訟になってますが。

いろいろ問題多そうだけど、ルサンクは良い立地ですね。
スレの荒れっぷりが酷すぎて読んでると滅入ります。

他物件から出張ご苦労さまです。

30番さま、そのほか
　竹早のプレミアムは、max468万だと思うのですが、ここの最上階４Fより断然高いです。
ただし、MRに行ったとき、ここのルーバル住戸の価格が成約済みで不明でした。
　ご存じの方教えて下さい。

>>36
良い立地だとしても
ハナレ、カスケード（人工滝）・・・は
いかがなものか。
設計はインペリアルガーデンのほうが
いいと思いますが。

スレッドでいかにたたかれようと物件の価値はやはり立地（交通利便性＋生活利便性、周囲の環境）で決まります。
中古で選ぶときに建物はそこそこのグレードであれば内装は1000万くらいかけてリノベーションすればそこそこ住みやすくなりますからね。
立地が悪ければいかに＋αが良くてもあんまり売れないですよ。
ルサンクはとても立地がいいと思いますよ。メンテもあの価格帯ならきちんとなされると思いますし。既存不適格な分少し値引いてほしいとは思いますが…。
どうせ我々が生きている時点ではインペリアルガーデンも立て直せないですよ。目いっぱい立てていて部屋を増やせない分膨大な差額が発生しますから。おまけにあの土地では重機が入りにくくて立て直しは間違いなく割高になりますし。

ル・サンク小石川は
地下室でもめませんかね。
既存不適格＋地下室マンションで
目いっぱい建てていますから。

インペリアルガーデンは
地下室をなくした点は
よいと思いますよ。

ルサンク小石川の無駄な共有施設の説明聞いて納得できずここを検討中。ここのターゲット層は他より明らかに狭く、そこに魅力を感じて購入する方々の民度の均一性も明らかに高いと思います。この静けさ、空気の気持ちよさ、空の広さは山手線内側の他の物件では得られませんね。私もそうですが、立地でリセールバリューがどうのこうのっていう価値観ではないのでしょう。

ルサンク小石川の東側は住友後楽園ビルがとても邪魔（Google mapで太陽が隠れている）。さらに再開発が始まるので余計に圧迫感が増します。それでも利便性第一の方は気にしないでしょうから、そっちを買えば良いだけのことです。あとは住民反対運動がすごいこと。入居後もかなり嫌な思いをするかもしれませんから、その点を納得して購入しましょう。

そうなんですよね、ここは住民運動がゼロ。
かなり前から工事現場へ足運んで確認しているけど、反対の立札や落書きもなかった。
第一種低層地域としては本当に珍しい。

>>42
ルサンク小石川は全国的に注目されています。
景住ネットで見学会をしていました。

No.42さん

　全く同感です。
　ここの静けさは何物にも代えられません。
　だから私も契約しました。

Re44　ルサンク小石川は違法物件で再申請していることで全国的に注目されています。10年間費やして違法建築では駄目でしょう。

ルサンク小石川との比較は時間の無駄ですね。
４２さんの言うように購入する方の価値観が全く違う。

>>38
ルーバル付きじゃないですけど100平米165,だったと思います。

ルサンクの立地が良いのは十分分かりますし、より魅力的な建物が早く立つと尚更いいですよね。

でも、こっちを買う方とあっちを買う方とでは、居宅に求める物が明らかに違うように感じます。

後で得するように選んで住むのも良いですけど、良い空気と雰囲気で気持ち良く住むのも良いと思います。

まぁ、皆さんの言う立地差でルサンクに比べて後で損したとしても、気持ち良く住みたい所に住んで、健康的に働いてまたより良く稼ぐ事でチャラに出来れば良いんじゃないでしょうかね？

マンション投資さん達にとっては別でしょうけど。
逆に、投資さん達は買わないでしょうから、住んでる人達が限定されて落ち着いて生活は出来そうですよね。

地方から契約した者です。投資ではないので４９さんと同じ考えですね。周りが静かで反対運動もないし、しかも住まれる方々の価値観も似ているから、落ち着いて長く暮らせると信じています。

10年越しの紛争になったのは
ここも同じです。

地下住戸と地下駐車場を全廃した、
敷地境界（の一部）について離隔距離に配慮した、
緑☆2にしている、などは評価できると思います。

ルサンクとの違いは
その辺にあるのでしょう。

住民だけでなく大学側の意見も考慮して交渉してきたと聞いています。
多くの失敗から学んだ大手デベの力量なのでしょう。

ルサンクのデベは違法物件の変更申請を着工後に提出（まだ承認待ち？）。
同じ10年でもデベが何を学んだかについいてはとても大きな違いがあるようです。

やはり住民反対運動の話は出てきましたね。ここはかなり前に解決済みなので問題なし。現地へ行きましたが、そんな立札なんてどこにもありませんでしたよ。入居後もずっと裁判している南麻布の某マンションは第3者が見ていても悲しくなります。ルサンクもそうならないといいですね。一方、ここはそんな紛争とは無縁の落ち着いたマンションになることを希望します。

契約者さん用のスレに写真が載せてありました。写真見る限りでは結構いいマンションだなー

>>51-53
ルサンクの施工者（安藤間）は、通学路で起こした事故を周辺住民に連絡せず、学校にも連絡していなかったとのこと。

ここの施工者（前田建設工業）は、着工後も周辺住民との協議を続けているようです。竣工後には、入居者へのサポートを希望します。

北側と西側はゆとりがあって素敵だと思いますね（それが紛争の結果だと思うけど）
逆に一番の売りの植物園側はギリギリに建っているのと、植物園の雑木林と塀が汚くてどうかと思います

この植物園は薬用植物などの希少品種保全が最優先ですから、見た目はどうでもいいのでしょう。
そこが東大らしくて気に入っています。
雑木林でも空気のきれいさには変わりありませんから。

ただし塀はちょっと古すぎですね。
植物園の反対側の道路は整備されたので数年内にこの網干坂も整備されることを期待します。
その時はこの塀も新しくなることでしょう。

確かに東側はもう少しセットバックしてもよいのでは？と感じます。
一応１ｍの歩道状道路を作ってマンション脇の歩道を広くするので最低限の配慮はしているようです。
この点だけでもルサンクとは大違いですね。

かなり建物が出来上がっており素敵な感じになってきましたね。

Re57　網干坂の整備は2011作成の「文京区都市マスタープラン」にはありませんでした。

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0076/0397/000_toshimasu_gai.pdf

でも、改定時には是非検討してほしいです。この植物園は個人的に大好きな場所だから。

再開発とは言わないが、小石川植物園脇の道路整備は継続してほしい。再開発を進めている後楽園付近の空気は排気ガス臭くいが、この植物園付近の空気は気持ちがいい。スレの中で空気がいいってコメントが多いのもうなずける。

>>59
小石川植物園周辺道路の問題
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

道路整備したら通過交通が増えませんかね？

増えないんじゃない。
白山通りとつながる御殿坂も増えてないんだから、
それ以外の道はなおさら増える要素がない。

千川通りから網干坂を上って不忍通りに抜ける信号の無い裏道として使っています。でも、道幅が狭い割に歩行者と自転車がそこそこ通るから結構注意しないと危ない抜け道でもありました。整備されるなら今後は通り抜けに多用します。

整備されても現状のガードレールの位置は変わらないでしょう。

仮に植物園側にセットバックが実行された場合、電柱の埋設ないし移設で車道拡幅出来ますが、近くに小中学校がありますので、交通量測定後に通学路制限を掛けてくると思います。

多用はされても、あれだけの静かな住宅街ですから、無茶に飛ばす事は難しいんじゃないですかね？

そう思います。
御殿坂も安全になりましたし、
これに反対する人はプロ市民くらいです。

そもそも倒壊の危険があるならわかるけど、植物園『裏側』の塀を金掛けて建て替えるのでしょうか。
自治体も大学と国と近隣住民の調整が面倒な割に益が無い案件に時間を割くよりも、他にやることがたくさんあるので、実行される見込みなんて無いのでは？
大体希望しているのは、このマンションの植物園側の購入者だけなのではないかな。

この塀は見るからに崩壊の危険性ありだから整備してほしいです。
でも歩行者用のガードレールの位置は変える必要なし。
せっかくこのマンションが１ｍの歩道を追加するのだから、ガードレールの位置変えたら歩行者同士がすれ違えなくなる。

整備されても抜け道として絶対多用できないよ。
この植物園周辺整備に関してはプロ市民が監視しているから大丈夫です。
近所の住民としてこの静かな環境を乱すことは絶対許さない。

ここの環境維持に対するご近所さんの力強いコメント、とてもうれしいです。

竣工前から近隣住民とマンション契約者間で意思統一が始まっている？ここの契約者の方々は緑脇のこの落ち着いた環境を最優先しているから、一般的なマンション購入の価値観とはやはり違うようだ。

なら、建て替え運動起こしたら？
そのプロ市民とやらに旗振りさせればいいだろう。危険だと騒いで著名活動するとか、大学に行ってでも陳情するとか、議員に相談してみるとか。ここで妄想繰り広げてるだけでは先に進まないよ。

ガードレールは広げてもらわないと。
マンション前は広くなっても、その下はベビーカーや自転車が歩道ですれ違うのも大変な狭さですよ。犬の散歩も安心してできないですよ。

プロ市民は壁の建て替え反対ですから。
子供含めた人命よりも、道路拡幅しないほうがよいといわんばかりで、周囲から白い目で見られてました。

その様子だと、塀はみすぼらしいままかな。
スレ誘導していたステマ営業君は近隣事情を調べ足りないようですね。

先週末、植物園脇を通ったらものすごい悪臭がしてた。
風向き次第と思うけど、嗅いだことのない臭い。
イチョウが腐ったのかも知れない。

先週末ですか？別に特に変な臭いはしなかったけど。

それと、プロ市民も意見が分かれています。まあ、どこも同じだね。

確か、2010年7月、東京は小石川植物園で2日間だけ咲いた世界最大の臭い花、ショクダイオオコンニャク。その物珍しさでやってきた入園者はなんと開花中の2日で1万6千人を越え、上空にはヘリコプターが飛んでいたという。これ以外、臭いはないよ。

覚えているよ。
見ようと行ったらすごく混んでいて、大学側の応対もずさんで結構むかついた。

15何年ぶりの開花だったかな？
ということは10数年後の2日間はこの辺大変だ。

そんなイベントがあったとは知りませんでした。20年以上は住むつもりなので今から楽しみにしています。

オリンピックに向けて環状３号線の開発は進むのでしょうか？
広い道路幅を確保できたのは播磨坂だけで、この植物園にすこしかかる道路はできるのでしょうか？

ここのマンションには関係ありまりませんが、ご存知の方は教えてください。

品川方面で都道環状３号線の開発がオリンピックに向け始まりましたね。
用地買収も進みプラチナ通り〜品川駅は間に合いそうです。

その際に東側の計画用地も調べましたが、外苑東通りの富久クロス横を突き抜け国立医療センター横をかすめ、
早稲田ツインタワーを通過し、トンネルを作成し経て目白台にて護国寺より不忍通りに接続します。
その先は播磨坂を使用せずに一部買収完了した猫又坂を拡幅し、不忍通りを環状３号線として使用するようです。

実際、駒込から先はすでに用地確保は進んでおり、うっすらと計画道路を推測できる状況です。

播磨坂は現在では旧環状３号計画と表記されていますので計画は消滅したと思います。結果的に播磨坂の素敵な環境は保たれるわけで、良い事ではないでしょうか。

消滅はしてません。
でもやりません。
防災上も意味がないからです。
優先すべき路線が他に山ほどありますので。

上記環状４号線と勘違いしていました。

外苑西通りと不忍通りの接続で環４ですね。
失礼いたしました。

環状３号計画は全く進んでいないようです。
若松界隈、小日向界隈、 白山西片界隈、通り抜けるのは難しいと思います。

インペリアガーデンの反対側の御殿坂は、この数週間ギンナンの臭いがしてましたが…
このことでしょうか？

85←75
　おっしゃる通り御殿坂です。
　イチョウ（ギンナン）は、街路樹で臭いが脳にインプットされてますが、それを上回る異臭でした。
でも、イチョウかと思ってます。
植物公園はよく行きますが、あえて処理せず放置なのでしょうか？

８１です。
みなさん、環状３号計画へのコメントありがとうございました。
このまま進まず、この貴重な植物園は無傷のまま大切にしてほしいです。

あと臭いの話は御殿坂だったのですね。
ここもまだ検討物件の一つなので安心しました。

このマンションの東と南は殆どが９０平米、しかも１階から４階まで同じ間取りなんですね。

上層階だけ広い物件が一般的で、その場合下層からの柱が広い間取りを邪魔することが多いです。

９０平米均一のこういう作りって珍しいのでしょうか？

＞＞８６さん
たまにぎんなんを拾っている方をみますね。ぎんなんの匂いは結構きついけど
一時的ではあるので我慢できるかな。第一種低層住居専用地域なので住んでから
眺望がさえぎられてしまったり、周辺に思いもよらないお店ができて
しまったりという心配はなさそうなので若干高くても永住する仕方がない
投資なのかなと思います。保証を買う様な感じですね（笑）

東京都全体のわずか3％となるJR山手線内側、かつ第一種低層住居専用地域に住むことはとても贅沢です。眺望なし、駅から少し遠い、坪単価が高すぎる等々、それでも８９さん言うように永住を考える余裕のある方は安心と静寂への投資と考えるのでしょうね。

歯が浮くようなポジコメご苦労さまです。

中高層住居専用地域や準工業地域には
既存不適格物件を建設するような
モラルに欠如した業者もいる

Re90 その通り、東京なら「山手線の内側」、そう「腐っても山手線内」なのです。

魚で言えば、山手線の内側はまさに「鯛」。世田谷区と目黒はちょっと上品で淡白な「平目」。江東区の深川エリアや墨田区あたりは庶民的な「ブリ」。 多摩ニュータウンは言ってみれば「養殖の鮪」。湾岸の埋立地は「養殖のハマチ」。勝どき・晴海は「養殖の鯛」でしょうか。個人的な見解ですから気にしないでくださいね。

その山手線内の第一種低層住居専用地域に住めるなら...でも狭い間取りはダメ...なかなか手が出ません。ここの90平米契約者はシニアが多いと聞いたがわかるような気がする。

インペリアルガーデンは地下住戸を全廃したのはいいですね。ドライエリアが大きく占めるマンションは緑化もされないし、いかがなものかと。

ルサンクで地下住戸の避難経路について書かれてますけど、ドライエリアから逃げることになるのでしょう。地上に出るには階段を上らざるを得ない。大丈夫なのかなあ。

インペリアルのgのついている部屋って地下じゃないの？

>92

当初計画ではそのモラルに反した空堀地下室マンション計画だった。で、反対されて頓挫。

空堀地下室マンションは世田谷では某ベガ連発して禁止、既存不適格となった。

>>94 >>96
文京区でも空堀地下室マンションの規制を求める声があるようです。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/a.188157737936087.4770...

地下室マンション（重層長屋）の
建築確認を取り消された開発業者が
行政庁を相手に損害賠償を請求してましたけど
敗訴が確定したらしいです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/res/257-266

第２期３次募集（先着順）で７５平米の２戸売り出しましたが数日で売れたみたいですね。９０狙いだから別にいいけど...。

こういうスレに疎いものですので教えてください。
99のような書き込みは、購入を煽ろうとする関係者によるものですか？
それとも私と同じように購入候補に挙げている者が投稿したのでしょうか？

ルサンクのスレも．．．ステマが多くてゲンナリ

ほぼステマ。すみふ物件はそれっぽいの殆どステマ。

2戸売り出しというのはもともと申し込みが入っていたのを売っただけなのでそりゃすぐ売れるよ…。
売り切れをあおるなら1回募集当たり50戸ぐらいは売らないと…。

要望書が入ってある程度まとまると販売に移すという形を取っているのかな。
ということは、いいなと思う部屋があって
アプローチしてみると販売に移る可能性がある、ということ？
低層のマンションって人気があるかと思っていましたが
こちらの場合はお値段的に躊躇してしまう感じかなと思われました

９３さん、ここの９０平米は第一期販売でかなり要望書が出たが、銀行に却下されたローン組も多かったと聞いています。そんな訳でシニアのキャッシュ組が多いのでしょう。庭付き1階が1億切れば買いたいけど、強気のスミフじゃありえないよなー。

マンション探し初めてなので教えて欲しいのですが、１階の庭付きの部屋とルーフバルコニー付きの部屋はどちらが値段が高いのでしょうか？

106さん、契約済になってるよぉ〜

削られる小石川植物園 訴訟 で争われてますね

106です。
説明不足でした。申し訳ありません。

庭付きでもなくルーフバルコニー付きでもない部屋を契約しました。庭付きやルーフバルコニーはその時は考えていなかったのでそれらの部屋の値段は聞いていません。興味本意でどちらが高いのかなぁと思って書かせていただきました。

ルサンクの方は1期で74戸をもうほぼ売り切ったみたいですね。
この分だと２期で売り切れそうです。
やはり立地がすべてということだと。

>>110　
ここと違って
ル・サンク小石川後楽園の業者は
周辺住民と和解していないからなあ

こっち買う人はルサンクと比較はしないと思う。

でも、
ルサンクの人はこっちと比較したがる。

不思議なんだよなぁ。

両方ともスレはチェックしてるけど、こっちは立地がしょぼいので、どうなるのかエンタメ的に見てるだけ。

ルサンクの重要事項説明では
建築紛争のこと
記載されるのでしょうか

スミフとNIPPOでは
格が違うと思う

115みたいなのがいるから日本は海外のブランドから大笑いでカモにされてきたんだ。
なぜか日本だけは海外より値段設定が高くてもバカ売れ。
中身をろくにみずブランド料だけで高くても買う、日本人の習性はなんなんだろう？

ネームバリューに対する日本人の習性を今さら他人に問うのは少し勉強不足じゃないかな？

中身を見抜く力が無いから、安心料としてネームバリューに頼る。

あなた自身も航空会社とか、どこかのなにかで安心料を払って生活しているはず。

あと、格が違うという表現は違う意味だと思う。
事実として違う格の会社でしょ？
かたや国を牛耳る財閥系、かたや道路の舗装屋さん。
まず、同じ格とは言えないと思う。違うかな？

日本人が中身を見抜けなない事を笑われているのは認めるが、それは日本人も十分に分かっていると思うよ。

スミフのこと判ってないですね＾　どーでもいいけどさ

かっこいい名前付けてみても、ブランド力作り上げても、
所詮不動産、土木関係。

不動産関係、土木関係の社会的評価は説明要らないよね？

でも、その中でもヒエラルキーがあって、格に違いがあるんでしょ？

どーでもいいけどさ。（笑）

格の違いを気にしているのは
NIPPOではないか。

屋内にカスケード（人工滝）は
大手デベは造らないと思う。


係争中に販売するのも
いいのだろうか。デベは違うが
ライオンズ狛江のように
販売後の取消しで
問題になった事例もある。

115は
住友はNIPPOより会社として格上であることはわかっていて、その名前に見合う物件ならいいけどその名前を盾に糞物件にあまりにふっかけていることが問題で、それを許している日本人が多いことを嘆いているんでしょう。

中身を見抜く力がない日本人から安心料としてお金を巻き上げていく姿勢は利益を追求する会社の理念にかなった会社ですね。ただ株の配当が少ないのが問題ですね。

なんだか、ル・サンクは１期完売みたいですね。抽選だとか。
インペリアルとは違って売れ行き好調のようで。
いろいろネガ要素があっても、価格に見合う条件が評価されているのでしょうね。

MRに行った時のうる覚えですが、ここは元々、三菱系の持ち物だったのに、住友がやっている時点で難ありと判断した。

デべなんてどこも売りっぱなしだから格付けしてもあまり意味がない。ここも第一期販売で84戸中60戸以上は売れたようなのでいい勝負しゃないの？ただ、その後の売り方がスミフは何とも理解しがたい。最初から完成在庫持つのが前提で、値下げなしで数年掛けてゆっくり販売していく。そのスローペースのおかげで他社物件も値下げせずに完売達成できるから、ある意味他社はスミフに感謝すべきですね。

ルサンク小石川と物件自体を比較すると、購入者が何を求めているかがわかる。

東側の大きな住友ビルに朝日を完全にさえぎられても、後楽園付近の排気ガス臭い空気も駅近だから仕方ないと割り切れ、更に入居後に近隣住民と裁判続けることになろうとも、アホみたいなエスカレーターや人工滝でリッチになったと錯覚できる方々がルサンク小石川を買うわけである。一方、駅から徒歩9分でも、空気がきれいで静けさを得ることができ、将来周りに大きなビルが建たない第一種低層住居地域で安心して広い空をいつも感じて落ち着いた生活をしたい方々がインペリアルを買う。

完全に物件に対する価値観が異なるわけである。ただ、インペリアルを好む方々はどちらかというと少数派だろう。もちろん私もこの少数派に属している。

歩いて30mくらいのところに千川通りというとても空気が汚い通りがあるんだが・・・。
ルサンクの千川通りからの距離と変わらんでしょ。

124力説してるつもりだろうけど、そんなこと幼稚園児でもわかるよ。
前に保育園児でもわかるアベの解説をしてる奴もいた。

言うほど、空気って変わるのかな？営業さんが空気旨いを連呼しているけど、売り文句なら環境測定業者を雇ってしっかりと測定するのがいいと思います。
ル・サンクも路地一本入った立地だし、春日通り、白山通りからは結構離れているよ。あそこも別に悪くないのではと思う。

空気、明らかに違いますよ。
毎朝、小石川植物園の周囲を散歩し、清涼感溢れる空気を胸一杯吸っています。
重要なのは、幹線道路に近いかどうかではなく、森や樹木に隣接しているかどうかだと思います。

今日、現地を確認してきました。落ち着いた建物で周辺も静かでよかったです。空気も気持ちよかったよ。天気が良かったこともあるけどね。

その後、千川通りを通って播磨坂まで行きましたが、千川通りは低地なので排気ガスは溜まりやすいです。それでも、後楽園周辺よりはるかにいい。

ルサンクからの営業遠征やただのマンコミュ依存症には真面目に反論しない方が良いですよ。こういう場所が住処の百戦錬磨ですから、文章では絶対に勝てません。

より喜ばすだけなので、流しましょう。（笑）

空気感は明らかに違いますよね。清涼感も感じますし、2012年で実際に周辺地域より気温も低いとの研究結果が工業大学より出ています。

この周辺の空気がなんとなく違う事に気付かないのであれば、ルサンクのような駅近の至極便利で素敵な物件に住まわれた方が幸せだと思います。上記の見抜けないのと同じような話になっちゃいますけど。

ルサンク完売、おめでとう。
あんなに素敵な立地なんですから、地域の皆さんと仲良く繁栄に繋がる事を願っています。

ルサンクは地域住民との争いが続いたままですけど。
緑☆2にする、車寄せを設けるといった、地域への貢献をしておくべきではないかな？

インペリアルガーデンは地域住民と和解していること、評価していいと思います。

HANAREの屋上緑化やら、庭園やら緑結構ありそうなんですがあれで☆1個なんですね。
Imperialは☆2個ですか。

イン☆ペリア☆ルガーデン
ル・サン☆ク

>>131-132

緑☆3
アトラスタワー茗荷谷（旭化成不動産レジデンス）

緑☆2
インペリアルガーデン（住友不動産株式会社）
ザ・パークハウス文京江戸川橋（三菱地所レジデンス株式会社）
ザ・パークハウス湯島龍岡町（三菱地所レジデンス株式会社）
ブランス本郷真砂（東急不動産株式会社）
ブリリア本郷三丁目（東京建物株式会社）
プラウド本郷ヒルトップ（野村不動産株式会社）
ザ・ライオンズ上野の森（株式会社大京）
ザ・タワー小石川（オリックス不動産株式会社）
本郷パークハウス ザ・プレミアムフォート（三菱地所株式会社）

春先から初夏にかけては、
植物園、とても気持ちがいいですよ。

お子さんの名前で、終身会員（三万円）になれば、同伴2人まで（合計3人まで）無料です。毎週行くと、季節の移り変わりが分かって、楽しいです。
入り口が少し遠いのが玉に瑕ですが。

>>124

源覚寺の納骨堂 6,665基

12/19,20に説明会らしい

136さん

　どうして源覚寺のことがこの（インペリアルガーデンの）スレに登場するのか分かりません。
　周辺に住むものとしてご教示頂けると幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ル・サンクとは立地が違うけど、規模だけなら同じくらいだから、インペリアルと客層が被っていると判断した営業がネガ書き込んでいるのかも。

お寺さんが大々的に営利目的の事業を行っていいの？

先週入居説明会に行ってきました。マンション購入は2回目ですが、今住んで知るマンションの説明会の時より明らかに契約者の年齢層が上で安心しました。ここなら入居する方々の価値観も似ているはずなので、静かに落ちついた生活ができることを期待しています。

大規模ですが共有施設が最低限であることも気に入っています。ゲストルーム、キッズルーム、ペットルーム、ライブラリーとか無いこともここを選んだ理由の一つです。入居説明会に後に現地を見に行きました。確かに道は狭いですが、そのため車の交通量がとても少なく、空気もよく気持ちよかったです。

さすが、住友不動産。
外観もモダンな造りで良いとは思いますが価格が高過ぎですね。

カキコミを拝見していると
共有スペースが少ない物件を好まれる方もいらっしゃいますね。
やはり、維持費がかかってしまう分、住民負担が増えるからでしょうか？

共用設備は容積喰うからでは。ここは低層マンションですよ。

我が家も無駄な共有スペースがないところにひかれ購入しました。

先日の入居者説明会は本当にシニア層の多さに驚きました。ほぼシニア層でした。我が家は子育て世帯なので同じような世帯がどれくらいいるのかも気になります。

第一種低層で静かなこと、規模が100以上であること、無駄な共有施設がないこと、徒歩10分未満であることの4点を重視してここの購入を検討しています。シニア層なので、同じ年齢の方々が多いという情報はとても安心しますね。

子育て層が少ないことも落ち着いた生活をする上で好感持てます。参考のため湾岸のタワーマンのMRも見学しましたが、小さな子供づれの方々が多く、子供たちも騒ぎまくってとてもうるさかった。あと、集団で大きな声で話す〇〇人も結構いてうんざりしました。

スミフの高値挑戦は納得いかないけど、完全に日本人をターゲットしたハイグレードマンションで、しかも植物園に隣接してシニア層が好む静寂さを備えた物件ってなかなかないと思う。

子供の声をうるさいと感じるのは、精神的に鬱、またはストレスにさらされている人らしいです。
私はほほえましくて好きです。

植物園脇に不法投棄が多い。
今日もテレビがあった。
そんな陰湿な横には住みたくない。

　75平米の方は子育て層多いんじゃないの？
子供の声がうるさいような精神状態なら90平米の最上階角住戸じゃないとクレーマーになりそう。
あとシニアばかりだと20-30年後にはほとんど人が入れ替わるが、その辺大丈夫だろうか？

23区で真横が不法投棄場所のマンションがハイグレードと言われても意味が分からん。

148や149をみると、
145の話も真実味がありますな。

ここはハイグレードだと思いますよ、１５０さん。

不法投棄は代々木公園でも度々問題に挙がっている。７年間芝公園付近に住んでいるが、東京タワーの駐車場でさえ机の不法投棄を見たことがあります。23区と言えど人のレベルはピンキリですよ。まあ、文京区のこの辺はそれでもいい方だと信じていますがね。

１４４さんの〇〇人は中〇人でしょうか？
豊洲のタワマン買った知人が泣いています。
ゲストルーム又貸やラウンジ占拠などなど、管理組合通しても完全無視とのこと。
後楽園付近の駅近マンションもターゲットになっていると聞いています。

ここはハイグレードMだけど、派手な共有施設はないから大丈夫でしょう。

ハイグレードな老人ホームですね。
エレベーター多いし、青空駐車だし、バリアフリーだわ。

>>154
「ハイグレード」は、結局のところ認めるんだ。（笑）

豪華な共用施設は入居後にお金がかかるだけなんだけど、子供用自転車置き場や来客用の自転車置き場がないと問題が起きたりする。ここに限らずだけど、なんで作らないんだろう。

富裕層が集まるハイグレードMであることは認めるよ。高級老人ホーム？　いいんじゃないのシニアフレンドリーの低層建物はこれからの日本で必要だよ。高級感あっていいけど、正直ちょっと高くて手が出せない。

153さん、ご心配なく、今のところ契約者で中〇人の方はいないようです。

それもわかるが、しつけを含めた子供の教育は集団住宅に入るなら当たり前のこと。
子供なら何でも許されるという非常識な親は、特に安めのマンションに多い。
ここの契約者は静寂さ最優先だから、子供の騒音は少ないだろう。

160さん、ありがとう。そう願っております。

南側にある古い社宅の建替えや分譲M化の話はあるのでしょうか？

採算が合わないからやらないでしょ

※161
削除された人またきたの？
人様の子供を犬猫よばわりしないでくださいね。
近くに小学校や中学校がありますが、
チャイムがうるさいだとか、運動会がうるさいだとか、登下校がうるさいとかいわないでくださいね。

近くにシティハウス茗荷谷というマンションが中古で出ているけど、こんな低地で坪単価370万超。播磨坂近辺はもっと高いのかな？インペリアルは名前を反映して高いのですね。さすがです。

164さん、161じゃありませんが161さんの気持ちはわかります。しつけの悪い子供は犬猫と同じってカキコしたのが161さんかどうかは知りませんが、子育てマンションに住んで本当に後悔しているのでよくわかります。うちにも164さんのように言う方々がいて、そういう親に限って子供がいたずらしても騒いでも全く注意しないのでうんざりしています。だから買換え検討中でここも見に行きました（結構いいですね）。

考え方の違いは中々埋まりませんが、ここに住む方々は良識ある方々と思いますからそんなに問題にはならないと信じています。

＞165
これからまだもう一段と上がるんじゃないか、とも聞きます。
数年前と比べると多少高めだと思っても、早いほうがいいんですかね・・

子供のことを犬猫というひとって、
学校の運動会をうるさいから中止にしろとか、
安全のための集団登校とかうるさいからやめろとか、
マンションの理事会名で抗議しろとか言うことが多いんですよね。
近隣から浮くし、ひどいのはエレベーター内で子供を脅したり、精神的にちょっとの人ですね。
ここはすぐ近くに小学校や中学校があるので、そこに被害がでないか心配です。

近くですか？
↓
都心の校舎増築、自然保護に悩む
http://www.asahi.com/articles/photo/AS20141219002020.html

なるほど、子供が老人に脅されないようにエレベーターが多いのか⁈

4階建ての低層マンションなのですね。
この戸数で4階建てとはかなりの土地がマンションの敷地なんですね。
4階までなので、エレベーターを待つことも少なそうですから、その点では利点です。
ただ、それなにり価格が高いんですね。
このあたりは高級住宅街なのでしょうか？

千石駅までの感じからすると、高級ナントカとは違うかと・・

一種低層なんだから高級とか気にすること無いよ。所詮マンションなんだし。

ゴミ、悪臭、無法地帯です。

欲しい欲しいネガの事なんて気にすること無いよ。良い物件の証明書みたいなものです。

>174
どういうことですか？

ちゃんと前レス確認しろ。

もうすぐ引渡しですが、どのくらい売れてるんでしょうか？

　ボタの仕上がりを見たけど、１Ｆは半地下じゃないですか！！

年末に見に行ったんですが、東南角部屋の４階も２階みたいな感じでしたね。
思ったより低く感じました。

私も昨日見てきました。半地下というより３分の１地下ですね。低層Mでよく見るパターンですからこんなもんですよ。ルサンク○○○やプラウド○○○の完全地下室より良心的だと思います。この広い敷地で３階建てでは採算取れないでしょう。

１０年前に地下１階を駐車場にして内廊下でもっと多い戸数を提案したけど、貴重な植物園に流れる地下水の流れが変わるだの何だのって理由で却下されたと聞いています。だから５０cmだけ掘り下げて４階建てで再提案したらしいです。

周辺を高いビルで囲まれたMに住んでいるのでここを検討中です。庭付き１階９０平米が１億切れば買いたい！

Re 174 銀杏の臭いはここの網干坂ではありません（反対側です）。
また不法投棄の話も植物園周辺ではありません。
175さんの指摘どおりですね。

南向きの庭付き１階９０平米ですね。興味あり。１億切るかなー？

いよいよ来月は内覧会ですね。
楽しみです。

ここは殆どの住戸が1億を超えてしまう感じなのですか？
なかなか素敵でいいなぁと思ったのですが。
価格はマンションギャラリーへ行かないと教えて頂けないのでしょうか？

ディセント・コンフィデントは、７５の３ＬＤＫで極狭だから激安です。
ほれほれ、買え買え！！

　そして、１８２さんよ。
網干坂にブラウン管テレビが不法投棄してあったのは紛れもない事実。
勝手に事実をねじ曲げて、いいように解釈するな。

網干坂が汚ったないのなんて現地を歩けば誰でもわかることじゃないの
購入してる人だってそれは見てるだろうし
文章で否定したって事実は変わらないよね

たしかに赤いボディのブラウン管が植物園脇に投棄されていたのは私も見た。
が、長年にわたり植物園の万年塀とすみふの鉄板柵で囲われていたブラインド状態の網干坂だった弊害でしょう？

周辺住民さんというだけあって、正確な指摘ですね。
ただ、逆に周辺住民として上記の様な投棄を許し、さらにそのまま放置するとは恥ずかしいとは思わないのだろうか？
不法投棄で警察などに一報入れることも周辺住民さんには思い付かなかったのだろうか？

それと、７５㎡３LDKは最近のマンション事情では別に珍しい間取りでは無い。
８０㎡４LDKもたくさんある。
極狭というのは妥当な表現とは思えない。
７０００万以上する物件を激安と言うのもいかがなものでしょうか？

不法投棄している現場ならともかくされた後なんて警察に通報したらなにかなるの？

文京区 不法投棄で検索しても答えは出ますよ。

投棄場所が通報されれば、容疑者特定への足掛かりになりますよね？

通報すらなければ、何も始まりませんよね。

　１８９の通りだと思いますが、１８８と１９０は同一人物としてクレイジーなので整理します。

　まず、ディセント・コンフィデントは、すべて８０未満だし、アナンダント・ボタニカルにも８０台はなく９０から１００程度です。そして、３ＬＤＫが中心で４ＬＤＫはたくさんはない。
　
　収入が１５００万程度の方は、７０００万が極安とは思わないかもしれませんが、２倍の３０００万の方にとっては極安と感じる。庶民の金銭感覚を押しつけすぎ。

　不法投棄の現場を見たのであれば警察だし、ぶつを見ただけであれば、行政に連絡するのが妥当でしょう。
そもそも、見たと言っている人が連絡していないとは限らないのに揚げ足取りをはじめる。

　人としてＯＵＴでしょう。
契約者みたいなので住民は要注意ですね。

そのOUTと言われた者ですが、
最近のマンション事情として前置きしてありますように、この物件を指して間取りを話したつもりはないです。
他物件を見て、８０平米で４LDKも結構見かけると書いております。

また、年収1500 程度（？）の庶民（？）感覚と指摘を受けましたが、1500も頂いているなら世間的には十分な中間富裕層に思います。

庶民感覚の押し付けと言われちゃいましたが、私自身はここしばらくはその倍以上（貴殿の仰る額以上）を頂いております。この額でも世間的には中間富裕層と思います。

7000万円って、庶民だけじゃなく常識的にもそれだけで相当な金銭だと思います。

誰も投棄物を連絡していないのか、数回にわたり現場通過時に同じゴミを見かけました。たぶん2-3週間以上は放置されていたと思います。

たしかに、
その後撤去されていましたから、上記の記述者さんが連絡したのかもしれませんね。その早トチリに対しては謝ります。

第3者です。
191さんと192さんのやりとりを見ていると、文章力、読解力、さらには見識を含めて、明らかに192さんが勝っている印象を受けます。
いずれにしても揚げ足取りとはならない応酬を期待します。

冬はキンキンに冷えたボディにシートで凍えてしまう。
夏は卵焼きができそうなボディに火傷しそうなステアリングホイールで蒸しあがってしまう。
土砂降りの時はクルマ乗る前からずぶ濡れで風邪をひいてします。
無理。ないわ。

外の駐車場は雨の日は確かに憂鬱になりますね。でも外の平置だとすぐ車に乗れる。


しかし以前タワーマンションに住んで地下に入口がある立体駐車場でしたが、待ち時間が長くてうんざりでした。濡れずに車で出掛けれるのは楽ですが。

どっちもどっちだと思います。

千石三丁目の 宮坂 とか
小石川二丁目の 堀坂 とか
幟 ポスター が増えている建築計画は
嫌われます。

網干坂 は その点はよいと思います。

マンション反対というのもよくわからん動きですね。
戸建てが増えるより建蔽率を下げて適度の間隔をあけてマンションが建つ方が都市計画的には理に適っていると思うのですがそのような街の開発は地震や火災で焼け野原にならない限り難しいでしょうね・・・。

それは無理にしても文京区はもっと都市計画を推進するべきだと思う。狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべきだし、吉祥寺のように絶対高さももっと厳密に制限するべきだ。
家の色なんかも制限してもいいかもしれないし、ある程度以上のマンションはある程度木を植えるのを義務付けたり（今のじゃ全然足りない）歩道を整備したり。
都心6区とか言われて調子に乗ってるのかそういう計画を行わず本当に汚い街が多い。
港区や渋谷区、千代田区をはじめとして江東区にすらどんどん町の整備に関して後れを取ってきている。
このまま地方自治体の再編が進むと板橋区や北区と統合されるんじゃないの？千代田区なんかには断られそう。

＞１９５さま
　あらためて間取り見たけど、ごく一部のルーバル以外、すべてウナギの寝床ですね。
駐車場もタワマンと比べてどっちもどっちって．．．比較対照が違うでしょ。

＞１９６さま
　モリモトマンションの黄色い旗の軍団も、自分たちが景観阻害をしていることを自覚して頂きたい。

＞１９７さま
　文京区民として概ね同意ですが、おっしゃっているような条例を適用している自治体があれば教えてください。
ちょっと、資産管理上、越権行為のような気がします。
（狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべき）

※197
区ではどうしようもない。
港や千代田などの町の整備は区ではない。
民間デベロッパーが開発したいかどうかですよ。

最低敷地面積はあちこちで規制がありますね。
吉祥寺が200平米でしたっけ？麹町なんかは100平米ですね。
建物の色彩や緑化率、歩道への配慮等を行っている自治体は少なくなりますがあるにはあります。
http://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/kekan/documents/34kouji...

こういうことを率先してできるかどうかが将来の価値に結び付くと思うので文京区も早く導入してほしいですね。なにしろ決めたとしても効果が出るのは30年くらい先になりますから。

最近の文京区の土地の計画では春日みたいな区役所があって中心となるべき地域の再開発はマンションじゃなくて大手町のようにオフィスや商業施設を誘導してほしかったなぁ。