三井のファインコート総合スレ5

西国分寺、いつの間にか最終1棟ですね。
近くの分譲がなかなか売れないようだったので、西国分寺だけ異常に早くて意外です。生協の存在が大きかったのでしょうか。

元大和ハウスの販売地のところですね、西国分寺
大和ハウスの販売も随分前からあったように思いますが販売ページ見るといつの間にか半分程契約済みになっていますね
在宅時間が増えて戸建て需要が一気に増したからか？？

実は大和含めて見に行ったのですが、横にあった既存の住宅と見比べて三井は妙に二階の軒が短い…
北道路側は日照の問題かと思いましたが南道路側も変わらずだったような。
今までそこまで注視していなかったのですが三井の他の物件も軒は短い造りでしたっけ？

>>469 匿名さん
あのあたりの土地は坪100万だからそれより低い金額では出ないでしょうね。すぐ横のマンションも高額だったし。

>>472
坪100万だと地代で3000万円、上物入れても5500万円程度からですかねえ。
場所は小学校近くだし良いと思いますが、あとは西船橋の環境だけですね

>>471
ファインコート含めて建売では軒の長さはこんなもんですよ。三井と言っても三井ホーム施工もほとんどないし。
それに一種低層の狭い土地に何戸も隣接してギッチリたてる建売では北側斜線の影響ももろにうけるし。無論コスト的な削減も大いにある

建売の軒が短いのは狭い敷地に建てるのもあるが最大の理由はコストダウンの為。
それゆえ郊外建売でも軒無しが多い。

延床30坪総二階で軒無しの屋根面積は約50平米。全面1mの軒なら約80平米。
部材が約4割も少なくて済む。
さらに屋根が軽いので構造もしょぼく出来る。

軒無し物件は暑い、雨漏りリスク高、洗濯物濡れる、であまり良い事はないが、スタイリッシュだと言って売る。

注文住宅なら軒無し物件など殆ど無いにも関わらず。

>>475
注文住宅の場合は物件売買契約ではなく建築請負契約だから当然ですよ。
建売は文字通り作ってから売るためにコスパを最大化しておかなければ買い手がつかない＝負債になるだけ。
注文住宅の場合は施主が依頼する形で工事を請負うのだから利幅がでかい建物本体工事では当然受注したいのだから積極的につけるように言う。

そもそも都内のようなところでは条件の良い手頃なサイズの土地は建築条件付き、またはこう言う建売にならざるを得ないし、狭い土地では注文住宅で立てても制約が多くて注文住宅としての自由度はほとんどないですから。

よく建売vs注文みたいな構図があるけどほとんどの人の場合は選択肢はたくさんあるようで結構ないと思いますけどねぇ。田舎みたいにいくらでも土地があり、しかも土地は2000万円以下、とかでしたら上物にもバランスよくコストをかけられますが東京みたいに30坪程度で5000万、土地形状、接道、隣接敷地の状況、方角、高さ制限、北側斜線、隣地との目線、プライバシー、カーポート一、を考えてしまえば家の形状、間取りはほぼ固定されて、建売と同じ間取りになる。でも注文にすれば建築請負契約になるからすべての作業に利益が乗っけられてる形になるから費用は相当あがる。
注文住宅メーカーからすれば付帯工事ではなく本体工事で利益がより一層乗るのでそう言う設計にしてくるだけの話で、施主側からしたらある意味地獄になるでしょうね。
建売よりも狭くなって間取りもどんどん悪くなっていくのにお金はどんどんかかりまくっていく、と言う。
ファインコートやプラウドシーズンみたいな建て売りを買う人って立地と建物のデザイン、街並み、一斉入居でコミュニティー形成しやすさ、など総合的に見て選んでるので良し悪しの問題ではそもそもなく、現実からの消去法とあとはバランスだけの問題。

あと、軒なし物件は暑い、って言うけど敷地がとても広くて隣接四方が空いているところならまだしも東京ではほとんどの場合隣接密集住宅エリアが多いので隣家がそのまま日射、風雨遮蔽になるところも多いですよ（笑
ファインコートの場合は2x4で窓も少なめ、気密・断熱もそこそこなレベルには達してるので、３０坪程度の広さなら各階エアコン１台づつつけておけば快適なレベルを維持できる。
あとは２Fの南・西あたりにサンシェード的なものをつけてあげれば日射遮蔽的には費用対効果は十分かと。

ま、設計自由度が高い広くて接道、周辺環境も良い土地をもともと持ってる方、またはそう言う土地が容易に手頃な価格で手に入る方は今度は逆でそもそも建売が選択肢にならないでしょう。気に入ったエリア、サイズで土地が手に入るならわざわざ建売を買う理由も無くなりますしね。

FC祖師ヶ谷大蔵の価格がSUUMO に出ていたのですが、国税庁の出してる地価などから計算するとかなり高いように感じます。私は下のような計算で考えてみました。
(国税庁の地価/0.8+上物代) * ブランド代
上の式が妥当かわからないのですが、FCは人気だと聞いていますが、このブランド代は何%増し(もしくは○千万円)くらいを、目安に考えればよいのでしょうか。
この物件は駅近、商店街のそばで立地はいいなと思っています。
仮に売り出すことになったとき、土地代が回収できるのか気になっています。
宜しくお願いします。

>>476 匿名さん
一般的な住宅では軒があるのが当たり前。古い家や注文住宅で軒無し物件はまず無く、軒無し物件の殆どが建売です。
注文住宅の殆どが標準で50cm～1m程度の軒が含まれており、それを外したところで売値は同じ。
昔ながらの部材と手間の一覧を提示するような中小工務店なら価格が変わるでしょうが、今はプランや床面積による価格計算に軒は含まれているのが殆どです。
従って、軒を付けて価格を上げるような構図ではありません。
むしろ外した方がハウスメーカは儲かります。

>>476 匿名さん
いまどき30坪で各階１台のエアコンで冷えない家などありませんよ。
ずっとフルパワーで運転するか殆ど省エネモードかの違いです。
FCはサッシの断熱性も高くなく、2x4の割には窓が多い設計です。(お陰で耐震等級も２しかありません)
外断熱でもなくツーバイ材の89mmの隙間に断熱材が入ってるだけです。
軒無しは外壁が直射日光に晒されて不利である事に変わり無く2x4だから問題無いとも言えないでしょう。

デザインや街並みは、注文住宅が立ち並ぶような高級住宅街に到底かなわないのは言うまでもありません。

>>476 匿名さん
建売は下請け工務店に1000万円以下で建てさせた物件が殆どです。
このレベルの建物のグレードや広さに満足出来ないような人が注文住宅を建ててます。
土地を買って注文住宅を建てるような人は、建売のような小さな土地を買う人は少なく、注文だから小さくなる様なこともあまりありません。
建売住宅では30坪ぐらいが平均的ですが、注文住宅の平均は40坪以上です。
もちろん予算も違います。
都内の注文住宅なら２億以上の予算を組んでる人も珍しくなく客層が違います。
それゆえ、建売と注文住宅を比較する事にあまり意味がありません。

>>480
>それゆえ、建売と注文住宅を比較する事にあまり意味がありません。
はい、ですから そもそも比較するに値しないといってます。ただ、あなたがいってる内容は的外れもいいところで、私がいっている比較する意味がない、というのは東京のような都市部ではそもそも「選択ができない＋比較もできない」からです。

>建売は下請け工務店に1000万円以下で建てさせた物件が殆どです。
随分毒されてるようで住宅のことを何も学んでないようですが、工務店にいくら支払ったか？、なんてのに何の意味がありますかね。重要なのは中身ですよ。注文住宅信者の人って中身に対して割高な金額を支払ってるからそう思わずにはやってられないのでしょうが、注文住宅の場合はそもそもHM自体が家を建てません。彼らはただのプランナー。上物に4000万円支払ってそこから多分な利益を根こそぎ持っていかれ、実際建てるのはあなた的にいう、「下請け工務店」なので。

>このレベルの建物のグレードや広さに満足出来ないような人が注文住宅を建ててます。
はい、別に注文住宅を立てたい人はそうすればいいのですよ。人それぞれこだわりポイント、
コストのかけ具合など違うのですから。グレードとか広さっていってますがそんなのはその人それぞれの考え方だけの話ですよ（笑　

>土地を買って注文住宅を建てるような人は、建売のような小さな土地を買う人は少なく、
>注文だから小さくなる様なこともあまりありません。
それは当たり前ですよ（笑　そもそも注文住宅の最大かつ唯一の売りってのは建物グレードとか広さではなく”自由度”にあります。この自由度、というのは「予算x設計自由度が高い土地」で決まります。
が、残念ながらそもそも設計自由度が高い土地ってのはファインコートが作られるような好立地にはほとんどありません。なぜならそういう土地はまさにデベが買い上げてしまうので。
あなたは田舎の話をしてるんですかね？（笑　自由度が高い土地ってのは広さが要求されます。（当たり前）建蔽率・容積率をギリで使うことによってコスパを最大化してるような土地のサイズではそもそも注文にしたところで自由度などありません。40坪っておっしゃってますが40坪程度などは自由度なんてありませんよ（笑
また、サイズに加えて隣接建物環境、接道条件でもこの自由度はかなりの制限を受けますから結局間取りも設計も建売と大差ない、って状況になるわけですね。
ただ、あなたのいうように２億とかかけられる人は100坪程度の条件の良いところに好みの建物を作れるわけですし、わざわざ２億もかけたいって思ってらっしゃるんですからそれでいいだけでは？
ファインコートを検討されてる人で土地・建物に２億をかけたい！って思ってる人はいないでしょうし、どの道下請け工務店が建てる注文住宅に倍以上の金額を払って「払った金額が高いから俺の家は高級！」ってしょうもない自己顕示欲を示したい人も少ないのでは？って思いますよ（笑

なげえ

>>481 匿名さん
読むにたえない
まずは日本語なんとかしてくれよ

ファインコート”池袋”は失笑ものだと思う。

あまり、細かいこと考えていると、いつまでたっても、新しい家に住めないよ。

家を建てるのがゴールではなく、そこからつくるライフスタイルが重要。

時間は待ってくれない。

上に土地として元が取れるかとあるけどそれは無理でしょ。建てるのに安く作った建売でも2000万は掛かる。建築と付帯工事などで。
この分が値上がりするのは駅でも出来なきゃあり得ないし。ファインコートがリセールでプラスになるとはあまり思えない。建売でよくある旗棹地なんか特に。

ファインコート祖師谷大蔵どう思いますか…？リッチが凄く良さそうなんですが、やはり用賀のファインコートの方が人気ですよね…？でも住みやすいのは祖師谷なのかな？
ファインコート祖師谷大蔵について何か情報あれば下さい。

>>488
戸建てとしての立地はあまり良くないと思うけど、逆にどういうところが良いと思いました？
確かに駅距離としては東京23区戸建てとして駅徒歩6分ってのはマンション並みに近いです。
が、狭い一通の祖師谷通り、隣接商店街エリア、土地全体の形状がその旗竿地＆超不整形でほぼ４面囲まれてる、
そのための開発道路分も負担を強いられる、ってことを考えれば戸建てには適してない感じを受けます。

敷地隣接の祖師谷通りに面してる方は将来にわたってなんのお店になるのかによっては匂いも目線も気になるでしょうし、
この通りは一通で業者の車の出入りも多く駅通でもあるので不特定多数が歩く通路でもあるので騒がしいですし、
徒歩はともかく、自家用車の出入りも非常に面倒で苦痛を強いられそうです。（商店街通なので業者の車の路駐が多い）

にしても不思議な土地形状ですね、ここ。まぁ東京では珍しくはないですが。もしかして裏手にあるそれなりに大きな敷地のお宅
がもともと所有していたのかしら。このお宅もすごい旗竿だけど。

正直周辺環境含めてごちゃっと汚い感じ（まぁ古びた商店街ってこんなもんですが）で、その旗竿地に建てられたファインコート
なので街並みの良さも何もあったもんじゃないですので立地も戸建てとしての良さもなくてただただ窮屈なだけでは？って思います。
用賀とここなら用賀を私は選びますね。

あと、こういう商店街のエリア、駅近は商用としての利権もいろいろ絡んでますからその辺りも注意なさった方が良いと思いますよ。マンションと違って戸建ては周辺環境をモロに拾いますから。商工会とかでよくわからん地元の利権でガッチリ固められてますからそもそも住宅地、とは思わないことです。（飲食店などの煙、匂い、ゴミ、路駐とかがあってもそんなもんだと割り切れない人はダメかと。商工会とかでよくわからん”昔からこうだから！”がまかり通ってるので。）
約１億ぐらいですし、駅近、利便性重視でしたらマンションの方がよろしいのでは？って気もします。（この戸建て、敷地面積も低め。建蔽率、容積率緩和で狭小３Fに近い作りで中の広さをなんとか担保はしてますが使い勝手は良くない）

祖師ヶ谷大蔵って元々世田谷区じゃなかったんだよ

>>490
もともと世田谷区かどうかなんて今はどうでもいいでしょ。

最近どの物件も立地が微妙ですね。
某ファインコートも見出しで期待したんですが、開けてびっくり。
東京ディズニーランドじゃないんだから…。

東戸塚はバス乗った上にバス停から徒歩7分！
杉田は杉田！
保土ヶ谷星川は一方通行の登り坂徒歩10分！
これで周りより1500~2000万は高い！
でも売るんだよね。買う人も営業もすごいわ。

ファインコート祖師ヶ谷大蔵1億なんですね。それだけ出せるなら祖師ヶ谷大蔵なら土地買って注文の豪邸建てられますよ。

>>494
そういうコメントはこのスレで何度も出てるけど豪邸なんて建てられないよ（笑
注文にするだけで（注文住宅という取引特性上の問題で）建売と同じレベルのものを作るのにコスト増加が+約25%程度上がる。
建売（土地込み）で１億で売ってるってことはこれと同じものを注文で作ると1億2千百万。
予算1億なら建売で8000万円レベルを注文で作るとそうなる。当然そんなレベルのものが豪邸にはならないw
建売の上物がざっくり2000万であろうから、注文で建売と比較にならないレベルに引き上げようと思ったら
（注文のコスト増を含めて）約３倍ほどの金額が必要（外構、諸経費等含む）でつまり上物6000万円。
残り4000万円で土地探しか。祖師谷, 4000万円だとちょうどこんなやつがありましたね。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94715502/

狭いし、前面道路3m（笑
これでは豪邸は無理でしょう。

接道4m以上、接道道路4.5m以上、整形区画の土地、土地は最低150m2（45坪）以上 (50/100の場合）、第一低住専を最低限満たしていてようやく注文住宅としての（建売では実現できない）設計自由度が生まれるからね。で、こういう土地は祖師谷大蔵周辺でも１億は超えるから。これに上物、外構で6000万ほどかければ豪邸には届かないが流石にぱっと見でも建売とは一線を画する戸建てができるだろうね。

ファインコートやプラウドシーズンの良さは'個'ではなく'集'として街並みを揃えそこそこデザイン、上物、外構にお金をかけることで高級感を演出してるところがポイント。古いボロ家の中にポツンと一軒家的にお金をかけた住宅があってもただ浮いてるだけで高級感が損なわれるだけだからね。
結局注文住宅でそれなりの街並みがもともと揃ってるところはいわゆる高級住宅街エリアってことになりその場合には土地の坪単価もさらに跳ね上がる。１億程度ではそういうエリアに土地すら買えない。

ちなみに489にも書いたが祖師谷のファインコートは戸建としての良さがないしファインコートとしての良さも感じられないので魅力は感じられない。駅近、といえば立地が良さそうに思えるが利便性至上主義であれば絵気力も乏しい祖師ヶ谷大蔵駅に近いことにそもそも利便性は感じられない。また敷地全体が旗竿になっており、さらに不整形土地であるため土地の利用効率は劇的に悪い。個々の区画の利便性のためにそれなりの広さがある開発道路（私道）を作らざるを得ないが、これも当然無料ではなくこの分の土地代金がそれぞれの住戸に課せられてるだけの話で正直もったいない。街並みも敷地全体が旗竿であるが故に、近隣商業エリアに囲まれて潰されてしまってるのも非常に残念なポイントであろう。

富山・石川両県をエリアとしているＨＭでオダケホームというのがあるんですが，今そこに話を聞きに行っています。（まだ基本プランももらっていない段階です。）

印象としては土台や柱に桧の無垢，その他は米マツや欧州赤松などの集成材をオール４寸で使い，ベタ基礎，基礎パッキン，ネダレス工法の在来軸組工法が標準という悪くない感じです。

もしオダケホームで実際に建てられた方いらっしゃいましたら，金銭面やアフターなどどのような感じの会社か教えていただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

>>495 匿名さん
凄く専門的に分析されてて凄いですね！
私は全くの素人なんで…
これだけ知識があるってことはやはり建設関係や不動産関係の方ですか？
ちなみに、もし差し支えなければで結構なので今どのようなお住まいで、今後どの様なおうちに引っ越しされる予定とかあれば教えて下さい。またその場合、ファインコートシリーズやプラウドシリーズはなしかありかもお聞きしたいです！

FC東小金井の物件今検討しています。（６８００万）東小金井駅まで１１分、でも始発はなし。隣の武蔵小金井駅まではおそらく徒歩１５分かかります。南側国分寺峠下がったら、すぐ野川あり、武蔵野公園あり、緑はいっぱいですが、学区は南小学校、子供通学時間は今の小学校より倍になるのは難点であります。子供二人大きくなったら、売却すると考えています。１０年経ったら、土地だけの価値になりますかね。全くの素人で、戸建ての検討も初めてです。
よろしくお願いします。

>>498 匿名さん
１０年で売却、資産下落が気になるなら築15年ほどの中古マンションにすれば良いかと。安定してますので。

>>499 戸建て検討中さん
確かにそうですね。でも、やはり新築に惹かれます。新築か、中古か、悩みます。
ありがとうございました。

先日某物件を見に行ったんですが、外観はかっこよく、配棟計画も良かったのですが、耐震等級3ではなかったのが残念でした。物件によって耐震等級3の場合もあるのでしょうか。

>>498 匿名さん
可能性は低いがゼロではないです。
価格は建物と土地で分けて考えます。
建物は22年かけて価値ゼロになります。
10年後なら半額強の価値が残ります。
土地は劣化しないので価値は維持されますが、その時の相場で上下します。
ここ10年は上昇傾向でしたが、この先はコロナでどうなるか不透明。
万が一暴落すれば、土地の値下がり幅が、建物の残存価値を上回り、当初の土地値を下回る可能性もあり。
なお、販売額の土地と建物の内訳は私には分かりません。

>>502 マンション掲示板さん
分かりやすく説明していただいて、有り難うございました。

ファインコートを検討していますが、倶楽部に入会は必要か悩んでいますが、

>>504 戸建て検討中さん
抽選倍率上がるので入ったほうがいいのでは？

ファインコートって耐震3等級無いんですか？
正直あり得ないと感じてしまいました。

>>506 名無しさん
501です。検討している物件は耐震等級2相当でした。2も取得しているわけではなく、別途申請したら2を取れるということなので申請費用は別にかかるんだと思います。

>>504
いろいろ優待があるので入ったほうがいいですよ。

ご返信ありがとうございます。HP見たら書いてありましたね。
注文住宅を中心に検討していて大手だと耐震等級3を満たしていないメーカーが無くて少しびっくりしてしまいました。しかも相当なんですね。

>>509 名無しさん
先日ファインコートを見学した際に同じ質問をしました。耐震等級3は警察署や消防署？など非常時に要となる施設レベル、耐震等級2は学校や公民館など非常時に人が逃げ込める避難所レベル、なので2相当の建物で十分であえてコストをかけてまで3には持っていってないとのことでした。ちなみに大手デベの多くのマンションは耐震等級1だそうです。まぁ3であるにこしたことはないですよね。

>>510 評判気になるさん
住宅展示場回ればわかりますが戸建で耐震等級3じゃないメーカーなんてほとんど無いです。
飯田の建売でも3です。ファインコートは結局見た目に全振りなんだと思います。

建売を検討するなら参考までに住宅展示場回ると良い気がします。

>>511
>ファインコートは結局見た目に全振りなんだと思います。
見た目だけではなく立地も含めた総合バランスに重みを置いてるんですよ
三井は2x4で地震に強い。この2x4が地震に強い、というのは元々の構造からくることも寄与してますが
要求される施工難易度が劇的に低い、つまり簡単に建てられるからこそ施工ムラが少なくスペック通りの強い耐震性が担保されやすい。
一方、あなたが言ってる飯田物件含めた他はなぜわざわざ耐震等級３を取るのか。それはそうしないと売れないからです。
在来工法はもともと地震に非常に弱く、加えて地震に強くするためには高い施工技術を要求されます。筋交、金具の付け方ひとつ取ってみても在来はその物件毎に異なってしまいそれを理解していない人が立てるから実際の建物はスペック通りの性能を発揮できないです。大工のレベルが下がってきてますからね。熊本地震でも2000年より新しい在来物件が倒壊してますね。レポートを見ると金具の付け方がおかしい、
筋交が正しく施行されていない、など「施工不備・不良」です。ただ、これは「手抜き工事」ではありません。
現場の大工、業者の技術レベルの低下に加えて在来は正しく施工するにはそれ相応の技術力、知識が必要なのですがね。
耐震等級は設計図面だけからの話ですからね。施工がその通りじゃないのが当たり前なのが在来。
ツーバイは施工が簡単なので施工ムラが少なくスペック通り強い。

>>511 名無しさん
私も注文住宅で検討していたので耐震等級3は当たり前で、2相当というのは、やはり気になりました。ツーバイは壁量が強度に大きくかかわりますが、ファインコートは窓を大きく取るので3は難しいんだと思います。どちらを取るかなんでしょうね。

在来工法のメーカはもちろんツーバイや鉄骨のメーカーも耐震等級3でした。ヘーベル、積水、住林、三井…
飯田はローコストメーカーの例で出しただけです。このレベルでもという比較で。
また、たとえツーバイでも木造であることから施工の上下は当然出てきますし。

ファインコートはご指摘の通り、窓を大きくとることで構造が弱いと思います。
同じ木造でも三井や住林は耐震3であることからただのコストダウンでしょうけど。
また、同様に開口部の問題から断熱も大手ハウスメーカーよりコストダウンしているのかなと想像します。

ただ、建売と注文を比較することはナンセンスだという批判はあると思いますが、
ファインコートの価格は建売にしても載せすぎだと思っています。
また、前言のように見た目に重点を置きすぎな気がします。
地震大国であることからせめて耐震等級くらいは改善することを期待したいです。

もう終わっちゃったけど辻堂ってどうなの？

武蔵境と三鷹新川に内覧いかれた方
おりましたらレポートお願いします

>>512 匿名さん
筋交いの軸組在来など今は殆ど無い。
大半は構造用パネル。
筋交いは使っても補強用途。

現在の軸組は材料の殆どがプレカット済み。
現場は組立作業が基本。
大きなプラモデルみたいなもの。
構造部分に大きな差は出ない。

一方、現在新築される筋交いの軸組は、軸組に拘った建物。
柱が７寸や一尺あるような建物も多く比べるのもナンセンス。

杉田は見せていただきましたが、家の造りはかなり安い感じでした…。
気密性や断熱性も良くないですし、これでこのお値段は…と思い断念しました。

杉田完売したんですね。
なかなか売れていなかったので気になっていましたが。
しかし、これから建設予定が何十棟もあったのに、あそこはどうなるんだろう。

どなたかご存じのお方はいらっしゃいませんか？