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三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/
[スレ作成日時]2014-11-12 15:39:43
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三井のファインコート総合スレ5
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495 匿名さん
>>494
そういうコメントはこのスレで何度も出てるけど豪邸なんて建てられないよ（笑
注文にするだけで（注文住宅という取引特性上の問題で）建売と同じレベルのものを作るのにコスト増加が+約25%程度上がる。
建売（土地込み）で１億で売ってるってことはこれと同じものを注文で作ると1億2千百万。
予算1億なら建売で8000万円レベルを注文で作るとそうなる。当然そんなレベルのものが豪邸にはならないw
建売の上物がざっくり2000万であろうから、注文で建売と比較にならないレベルに引き上げようと思ったら
（注文のコスト増を含めて）約３倍ほどの金額が必要（外構、諸経費等含む）でつまり上物6000万円。
残り4000万円で土地探しか。祖師谷, 4000万円だとちょうどこんなやつがありましたね。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94715502/
狭いし、前面道路3m（笑
これでは豪邸は無理でしょう。
接道4m以上、接道道路4.5m以上、整形区画の土地、土地は最低150m2（45坪）以上 (50/100の場合）、第一低住専を最低限満たしていてようやく注文住宅としての（建売では実現できない）設計自由度が生まれるからね。で、こういう土地は祖師谷大蔵周辺でも１億は超えるから。これに上物、外構で6000万ほどかければ豪邸には届かないが流石にぱっと見でも建売とは一線を画する戸建てができるだろうね。
ファインコートやプラウドシーズンの良さは'個'ではなく'集'として街並みを揃えそこそこデザイン、上物、外構にお金をかけることで高級感を演出してるところがポイント。古いボロ家の中にポツンと一軒家的にお金をかけた住宅があってもただ浮いてるだけで高級感が損なわれるだけだからね。
結局注文住宅でそれなりの街並みがもともと揃ってるところはいわゆる高級住宅街エリアってことになりその場合には土地の坪単価もさらに跳ね上がる。１億程度ではそういうエリアに土地すら買えない。
ちなみに489にも書いたが祖師谷のファインコートは戸建としての良さがないしファインコートとしての良さも感じられないので魅力は感じられない。駅近、といえば立地が良さそうに思えるが利便性至上主義であれば絵気力も乏しい祖師ヶ谷大蔵駅に近いことにそもそも利便性は感じられない。また敷地全体が旗竿になっており、さらに不整形土地であるため土地の利用効率は劇的に悪い。個々の区画の利便性のためにそれなりの広さがある開発道路（私道）を作らざるを得ないが、これも当然無料ではなくこの分の土地代金がそれぞれの住戸に課せられてるだけの話で正直もったいない。街並みも敷地全体が旗竿であるが故に、近隣商業エリアに囲まれて潰されてしまってるのも非常に残念なポイントであろう。
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