三井のファインコート総合スレ5

祖師ヶ谷大蔵って元々世田谷区じゃなかったんだよ

>>490
もともと世田谷区かどうかなんて今はどうでもいいでしょ。

最近どの物件も立地が微妙ですね。
某ファインコートも見出しで期待したんですが、開けてびっくり。
東京ディズニーランドじゃないんだから…。

東戸塚はバス乗った上にバス停から徒歩7分！
杉田は杉田！
保土ヶ谷星川は一方通行の登り坂徒歩10分！
これで周りより1500~2000万は高い！
でも売るんだよね。買う人も営業もすごいわ。

ファインコート祖師ヶ谷大蔵1億なんですね。それだけ出せるなら祖師ヶ谷大蔵なら土地買って注文の豪邸建てられますよ。

>>494
そういうコメントはこのスレで何度も出てるけど豪邸なんて建てられないよ（笑
注文にするだけで（注文住宅という取引特性上の問題で）建売と同じレベルのものを作るのにコスト増加が+約25%程度上がる。
建売（土地込み）で１億で売ってるってことはこれと同じものを注文で作ると1億2千百万。
予算1億なら建売で8000万円レベルを注文で作るとそうなる。当然そんなレベルのものが豪邸にはならないw
建売の上物がざっくり2000万であろうから、注文で建売と比較にならないレベルに引き上げようと思ったら
（注文のコスト増を含めて）約３倍ほどの金額が必要（外構、諸経費等含む）でつまり上物6000万円。
残り4000万円で土地探しか。祖師谷, 4000万円だとちょうどこんなやつがありましたね。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94715502/

狭いし、前面道路3m（笑
これでは豪邸は無理でしょう。

接道4m以上、接道道路4.5m以上、整形区画の土地、土地は最低150m2（45坪）以上 (50/100の場合）、第一低住専を最低限満たしていてようやく注文住宅としての（建売では実現できない）設計自由度が生まれるからね。で、こういう土地は祖師谷大蔵周辺でも１億は超えるから。これに上物、外構で6000万ほどかければ豪邸には届かないが流石にぱっと見でも建売とは一線を画する戸建てができるだろうね。

ファインコートやプラウドシーズンの良さは'個'ではなく'集'として街並みを揃えそこそこデザイン、上物、外構にお金をかけることで高級感を演出してるところがポイント。古いボロ家の中にポツンと一軒家的にお金をかけた住宅があってもただ浮いてるだけで高級感が損なわれるだけだからね。
結局注文住宅でそれなりの街並みがもともと揃ってるところはいわゆる高級住宅街エリアってことになりその場合には土地の坪単価もさらに跳ね上がる。１億程度ではそういうエリアに土地すら買えない。

ちなみに489にも書いたが祖師谷のファインコートは戸建としての良さがないしファインコートとしての良さも感じられないので魅力は感じられない。駅近、といえば立地が良さそうに思えるが利便性至上主義であれば絵気力も乏しい祖師ヶ谷大蔵駅に近いことにそもそも利便性は感じられない。また敷地全体が旗竿になっており、さらに不整形土地であるため土地の利用効率は劇的に悪い。個々の区画の利便性のためにそれなりの広さがある開発道路（私道）を作らざるを得ないが、これも当然無料ではなくこの分の土地代金がそれぞれの住戸に課せられてるだけの話で正直もったいない。街並みも敷地全体が旗竿であるが故に、近隣商業エリアに囲まれて潰されてしまってるのも非常に残念なポイントであろう。

富山・石川両県をエリアとしているＨＭでオダケホームというのがあるんですが，今そこに話を聞きに行っています。（まだ基本プランももらっていない段階です。）

印象としては土台や柱に桧の無垢，その他は米マツや欧州赤松などの集成材をオール４寸で使い，ベタ基礎，基礎パッキン，ネダレス工法の在来軸組工法が標準という悪くない感じです。

もしオダケホームで実際に建てられた方いらっしゃいましたら，金銭面やアフターなどどのような感じの会社か教えていただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

>>495 匿名さん
凄く専門的に分析されてて凄いですね！
私は全くの素人なんで…
これだけ知識があるってことはやはり建設関係や不動産関係の方ですか？
ちなみに、もし差し支えなければで結構なので今どのようなお住まいで、今後どの様なおうちに引っ越しされる予定とかあれば教えて下さい。またその場合、ファインコートシリーズやプラウドシリーズはなしかありかもお聞きしたいです！

FC東小金井の物件今検討しています。（６８００万）東小金井駅まで１１分、でも始発はなし。隣の武蔵小金井駅まではおそらく徒歩１５分かかります。南側国分寺峠下がったら、すぐ野川あり、武蔵野公園あり、緑はいっぱいですが、学区は南小学校、子供通学時間は今の小学校より倍になるのは難点であります。子供二人大きくなったら、売却すると考えています。１０年経ったら、土地だけの価値になりますかね。全くの素人で、戸建ての検討も初めてです。
よろしくお願いします。

>>498 匿名さん
１０年で売却、資産下落が気になるなら築15年ほどの中古マンションにすれば良いかと。安定してますので。

>>499 戸建て検討中さん
確かにそうですね。でも、やはり新築に惹かれます。新築か、中古か、悩みます。
ありがとうございました。

先日某物件を見に行ったんですが、外観はかっこよく、配棟計画も良かったのですが、耐震等級3ではなかったのが残念でした。物件によって耐震等級3の場合もあるのでしょうか。

>>498 匿名さん
可能性は低いがゼロではないです。
価格は建物と土地で分けて考えます。
建物は22年かけて価値ゼロになります。
10年後なら半額強の価値が残ります。
土地は劣化しないので価値は維持されますが、その時の相場で上下します。
ここ10年は上昇傾向でしたが、この先はコロナでどうなるか不透明。
万が一暴落すれば、土地の値下がり幅が、建物の残存価値を上回り、当初の土地値を下回る可能性もあり。
なお、販売額の土地と建物の内訳は私には分かりません。

>>502 マンション掲示板さん
分かりやすく説明していただいて、有り難うございました。

ファインコートを検討していますが、倶楽部に入会は必要か悩んでいますが、

>>504 戸建て検討中さん
抽選倍率上がるので入ったほうがいいのでは？

ファインコートって耐震3等級無いんですか？
正直あり得ないと感じてしまいました。

>>506 名無しさん
501です。検討している物件は耐震等級2相当でした。2も取得しているわけではなく、別途申請したら2を取れるということなので申請費用は別にかかるんだと思います。

>>504
いろいろ優待があるので入ったほうがいいですよ。

ご返信ありがとうございます。HP見たら書いてありましたね。
注文住宅を中心に検討していて大手だと耐震等級3を満たしていないメーカーが無くて少しびっくりしてしまいました。しかも相当なんですね。