アトラス新宿河田町ヒルズ［旧：（仮称）アトラス新宿河田町］

既存マンションの建て替え物件のようですね。
http://www.afr-web.co.jp/page.jsp?id=273997

元のマンションが34戸あるので、
全員が残らないとしても分譲戸数は少ない感じです。

立地は閑静でとてもいいと思います。

大江戸線とはいえ駅２分はいいね。しかも静かそうなエリア

大江戸線、便利でいいですよ。ぎゅうぎゅうの混雑もないし、全駅ホームに転落防止の柵が付いてるし。
新宿まで2駅なのもポイント高いです。

坪３３０？　

41戸中、非分譲が21戸。なかなかのインパクト。

旭化成の建替えビジネスモデルは社会貢献の意味合いも感じられて好感触なのですが、分譲戸数が半分ってのはコミュニティ形成はどうなるんでしょうね。

ＨＰのコピーを読んで笑いました。
大仰に書きすぎですよ。
たしかにいい場所ですけど、あそこまで書いたら逆にコミカルな感じ。

ポエム炸裂だな。
近くで言えば、例えば市谷高台のブランド立地だったら違和感ないけど、河田町でしょ。

>7

ホントに、河田町で何を言ってるのって感じですね。
おそらく小笠原伯爵邸があるからでしょうが、
結婚式場になってから急に格式高いようなことを謳い始めましたが、
元々は地ぐらい的にも建築物としてもたいした価値はないお屋敷。
砂土原や下落合ならともかく河田町で「選ばれた者だけが」とか言われても片腹痛い。

西新宿に通勤するにはとても便利です。

周辺に迷惑施設はないし、住環境は良さそう。

ランドスケープを見ると結構変わった配置になってますね。
日照が微妙そうな部屋もありますが非分譲分も多いのでどうなりますかね？
石庭もありますね、和風のマンションになるのでしょうか。
単身からファミリー用の広さまであるので部屋の割合が気になりました。
単身向けの方が多くなるのでしょうか。

とっても本物件に興味ありますが、敷地のまわりは崖です…。地下水も滲み出しているようで地盤の強度が心配です。どなたかこの辺の地盤に詳しい方 いらっしゃいますか？

急傾斜地崩壊危険箇所にも指定されてませんし、
崖は問題ないと思います。

地盤についてはＰＣで新宿区地盤情報閲覧システムが見られますから、確認なさってはいかがですか？

変わった建物の造りですよね。
あの形だと中住戸も窓の面積が多くなって風通しがよくなるのでしょうか。
カナリデコボコしているなぁ
敷地いっぱいいっぱいに作られていなかったので
計画的にはゆったりと作られているように思いました、、

石庭って何でしょうね？
京都・龍安寺にあるような和風の中庭が作られる計画なのでしょうか。
間取りもラフな手書きのものが公開してあるだけなので、
もう少し見やすい、きちんとブラッシュアップしたものを出して欲しいですね。

>>17
ただのドライエリアに、玉砂利をひいた外部空間でしょう
パースを見ると中木を植えるようですが、日照は期待できないドライエリアなので、灌木や地被類ではなく、砂利をひく、ということだと思います。
龍安寺の石庭、は言い過ぎですね。
そんなに広くないし。
ただ、エントランスを入った後にも外部空間があるのは、よいと思います。

80平米台の間取りが見たいんですが、資料請求しても現時点ではホームページ記載の内容以上の資料は送られてきませんでした。

一つとして同じ間取りがなさそうな変わった外観のマンションですね～

外観は変わっていますが、見た目は良いですね。
南に出っ張っている様で、東側の日当たりが気になりますがどうなんでしょう。

見た目ステキですよね。自分も好きな感じです。
でもオシャレな分、間取りによって
バルコニーの形、大きさに影響がありますね。
見た目も大事ですが生活しやすさの方が大事だったりするので、
その点どうかな～なんて思います。

素敵な外観ですよね。間取も良さそうなので、値段発表が楽しみです。

我が家にとって場所が最高なので検討したいのですが、うちでは逆に間取りがイマイチだね、という話しをしています。せっかくの角住戸なのに、ごく普通のnLDKプランで。
入居前にある程度リフォームするのは覚悟してはいますが、もう少し魅力的なプランがあるといいのですが。
年明けの事前案内会を楽しみにしています。

保育園のとなりだから、子どもの声が嫌いな人には不向き。
現地を見てから検討したほうがいいよ、、、

ここって、某民族系の学校があるじゃないですか。夕方とかに、学生がたむろしているんですよ。で、理解できない言葉で何かしゃべりながら、集団でこちらを見られると、怖いですよ。
別に、普通の会話をしているのでしょうが、「おい、あいつやっちゃおうぜ。」と言っているのかも知れないと思うと結構な恐怖です。
この場所がエリートの隠れ家とか言っている人、かなりな勘違いだと思いますよ。

河田町が韓国系住民が多く暮らす街という認識はいつの頃からでしょうか。
韓国学園ができたからそうなったのか、在日の方が多く暮らすから、韓国学園ができたのか、そこら辺りの経緯は良く存じませんが、韓国学園が地域の韓国人コミュニティーの形成に相応の役割を果たしたであろうことは、想像に難くありません。

かつてフジテレビが置かれていた街として、フジ＝韓国というイメージもこういった地域の背景があったのやも知れません。

現在の韓国学園は、在日の子弟はあまり多くないと言われているようです。韓国本国からの駐在員の子弟の割合が圧倒的なようです。そういう意味では、恐らくビジネスエリートの子弟が多く通う学校ということだと思います。この地域が「エリートの隠れ家」というのは、言い得て妙ですね。

ですので、河田町が治安が悪いことはないですね。都内、屈指の治安の良い街です。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

＞＞続きます。

問題があり得るとすれば、多文化共生の街としての文化摩擦ぐらいでしょうか。

まちBBSの曙橋スレッドから拾った声です。


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413 名前： 東京都名無区民 投稿日： 2014/06/25(水) 00:27:22 ID:PEOoGe/Q [ i118-21-168-39.s30.a048.ap.plala.or.jp ]
別に全ての韓国人を差別するわけじゃないけど
放課後、三徳の屋外にあるテーブルと椅子使ってる韓国学校の学生の態度がすっごく悪いんだよね。
大声や過度なリアクションで買い物客の行動を阻み、ゴミの分別は出来なくて当たり前、アイスのパッケージとかそのまま地面に捨てたりがザラ。
マンション住民も夜も遅いのにベランダで大声ではなしてたり。

もちろんマナーの悪い日本人だってたくさんいるけど、お国柄というのはあると思う。
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>>さらに続きます

三徳が入っているツインタワーは、UR賃貸です。ご存知の方も多いと思いますが、UR賃貸は、外国人が多く暮らします。この物件に限らずこの地域は外国人が多くくらします。

つまり、この地域に暮らすということは、こういった多文化と多く接するという事です。これからの日本を考える時にそれは、私は良いことだと思うのですが（そういう意味ではお勧めの物件です。）、そこは、ご自身できちんと評価されてください。

ただ、この地域に多い韓国系住民の唯一難しい点は、民族意識が高い人が多く、それが高じて本国のやり方や文化を持ち込もうとするところでしょうか。
郷に入れば郷に従え、という格言とはなかなか離れた感覚をお持ちの方が多く、また、声高に主張することをもって良しとしている文化的背景もあって、日本人との間で摩擦が生じ易いという点はご考慮されてください。それを含めて多文化共生なんだと思います。そういうこともひっくるめて楽しめることが大事ではないでしょうか。

おわり。

実害はないけどこのご時世、嫌韓の人がいるのも
事実だからね。
まあそういう方は止めた方がお互い幸せ。

狭すぎる。

坪単価はいくらぐらいを予想していますか？

バルコニー側のパースが公開されまし種!
重厚感があり素敵ですね。
これで75m2～80m2の3LDKがあれば即買いだったんだけど…ないみたいですね。
ちょっと詰め込み過ぎという印象です。

３回資料請求したけど結局来なかった。
いつもの男が電話にでるのだが・・・
何故だろう。

>>33
Nタイプは85㎡ありますよー！

>>35
ルーフバルコニーという事は、1戸だけですかね？
倍率高くなりそうですね。

Nタイプは広いし良さそうですね。
Bタイプも75㎡3LDKですよ？

このマンション半分が地権者みたい。
もともと何が建っていたのですか？

>>32

環境が良いので平均280は超えるのでは無いでしょうか。

>>38

築55年の公社分譲住宅でしたね。4F建2棟の34世帯だったかと。

高いのかな。DM来たので行こうか検討中です。若松河田は地位的に迷いますが。

1LDKを検討中です。ひょっとして、1階しかないんでしょうか？向かって左右に配置されているように見えますが、南向きは、地権者さん用ですかね？

保育園が真ん前にあるけど、もの凄くうるさいんだろうな〜

案内が来たので今度行ってみます。

コンセプトルーム行った方、いくらくらいでしたか？

コンセプトルームに行ってきました。価格はまだ未定とのことでしたが、参考価格として坪380万円を超えていました。ちょっと、高いですね。

情報ありがとうございます。
それって平均ですか？

情報ありがとうございます。
それって平均ですか？

市況もあるでしょうけど高いですね。

参考価格は、平均じゃないですよ。価格は、まだ未定だけど、コンセプトルームでは参考価格を見せてくれます。自分が希望する部屋をメモってきました。この参考価格は、予定している最高価格とのことで、売れ行きによっては、少しは安くしてくれそうな感じでした。それでも100万円ぐらいの考慮のようですが。。。
坪380万円を超えてるのは、58.52平米の部屋です。同じ2LDKでも、坪350万円代というのもありました。マンションの1階は、どちらかというと地下1階という感じで、目の前に住宅が迫ってるから安いようです。あと、日当たりも。最上階は、メモってませんがもっと高かったです。

少し前なら高級マンションが買える値段ですね。今は仕方ないですね。380でも割りと良心的なのかな

ちょっと高いですね。白金の中古マンションとか見てしまったりして、検討がグチャグチャになってます。ビギナーなので。。地権者は、高齢者が多そうです。築58年ぐらいの建替なので仕方ありませんが。管理費は、安かったです。タワーマンションの半分くらい。

6階建てと低層なので、修繕費も安めになるのかな？戸数が40ちょっとなのでそこまでは安くはならないか…
地権者さんが半分っていうのが一番気になるところかな。
とはいえ、資産価値を維持する、住み心地をよりよくするというベクトルは一緒のはずだから、悪いばかりではなく、協力できるのが一番ですね。

地権者さんが半分くらいというのは、私も気になったので聞いてみました。もともと建替の分譲にお住いの方々で、ご年配ということで、穏やかな感じでいらっしゃるそうです。ちなみに修繕積立金は、普通でした。

>54
これって考えてみると、住民の半分が、高齢で管理組合の理事を担当できないってことだよね？新規で買った人、すぐに理事会の役員が回って来て大変じゃないの？

建て替えだからと皆さん住むとは限らないかと。
55さんの高齢だから理事を担当できないというのがわかりません。
一般的にそういうものなんでしょうか。
私も気になっているマンションですが、私自身中老の身なので。

>56さん

別のマンションで、現在管理組合の理事をしています。
高齢の方は、通院などもされますし、現実的には多くの方が理事を固辞されます。正直、良く物事が分からなくなっているご主人に亡くなられたおばあちゃんが理事ができるのかというと、結構難しいです。

で、賃貸にまわした場合もほぼ理事をする人はいないです。（貸した方も借りた方も）

ですので、いきおい、実際に住まわれているせいぜい５０代ぐらいまでの方が理事を持ち回るケースがほとんどです。（中には、６０代という方もおられますが、正直あまり受けては頂けないです。）

５４さんが書かれたことが事実で、半分が地権者でしかも高齢ということだと、理事会まわすのはかなり大変だと想定されますよ。管理組合が機能しないマンションは、はっきり言って荒廃します。

ずっと賃貸でしたので、正直マンションを購入した場合、管理組合が運営するというのは、わかってませんでした。結構大変なようだと、ずっと賃貸でもいいのかな。今後は、人口も急激に減って、家も余ってきそうだし。現に、空室問題とかよくテレビとかでやってるので、気になってます。

若松河田なのに高っ(笑)

三流立地

>>57さん
56番ですが、わかりやすい説明ありがとうございます。
一般的にそのような課題も持ち合わせているということですね。
私も行って聞いてみようと思います。

高い理由って建て替え費用の分の負担を新規購入者に多く負担してもらうためじゃないの？
この物件の事情知らないからわからないけど

実際はどうなのかわかりませんが、そういう事情も考えられるのですか。マンション価格ってわからないですね。単に立地や設備などの関係ばかりではないのですか。外観のイメージからは高級そうに見えますから、高いだろうなとは思いました。
ILDKの間取りは、キッチンの柱をのぞけばきれいに整っていてなかなか良さそうですね。

神楽坂方面に住んでるけど、こっちにも結構な数のビラ貼ってアピールしてるね。パークハウス甲良町への対抗策？牛込区を考えてる人はさすがに比較対象に入れない立地だと思う。

誰に相談しても高いって言われます。検討しようかどうか迷っていますが、見送ったほうがいいんでしょうか？将来の不動産市況や経済動向なんて誰もわかんないんで、気に入ったかどうかなんでしょうかね～。

３LDK　7000万超ってありえんだろ・・・・

これでも完売するだろうから都心部ってすごいよね。

ブリリアの目黒は、坪600とも言われてるから、立地は全然違うけど、同じ都心でもまだましだったりして。1LDKでも買うのが辛そう。完売するんだろか？

ここは大病院の近くですが救急車のサイレンの音はどうなんでしょうか？

ここの管理会社は、旭化成じゃないんですね。なぜ？

全然よくないじゃん。

どこの何が良くないんでしょうか？
具体的に回答してください。
物件的には良いとおもいますが。
管理会社が旭化成でないのは等価交換前のアパート時代の管理会社じゃないですかね？

管理会社は、地権者さん達がしっかりしているところを選んだようですよ。

それにしても、立地は都心のど真ん中で駅近だし、北側の日銀社宅やブリジストン社宅が立て替えても日照に影響なく、また静かな環境で良好かと思います。
ただ、、、いかんせん高すきです。

日銀社宅って、建て替えなのか、ほとんど退去済みのようですね。このご時世、売却されてどっかの不動産会社がマンション建てるんだろうｊか。

購入後、解体・新規建設で騒音が気になりますね。
グーグルマップで見ましたがブリヂストンの社宅は綺麗でしたが古い建物なんですか？
なかなか現地に行けないもので。

>>73
ブリジストンの社宅は、新しくて綺麗です。日銀の社宅は、昔の団地みたいです。看板も裏返しにしてあって、閑散とした感じでした。

みなさんは、もう価格帯をご存じなのですか?
資料を取り寄せるとしつこく営業があるのも嫌なので
ホームページである程度の情報をと思っています。
資料にはもう価格帯が全て記載されているのでしょうか?

７５さん

しつこくないとおもいますよ。
販売戸数２０戸の内１期１０戸売り出しのようでグランスイートのように華々しい人気はありませんがすぐ売れてしまうかもしれません。

この価格で、エアコン付いてないのってどうですか？ディスポーザーがないのは、あるけど

カセット式のエアコンって見た目はいいけど、清掃（外注しても高い）は大変だしエコじゃないから個人的にはいらないです。

>78さん
エコじゃない？
天井カセット式は省エネモードなどのエコ機能がついていないんですか？
確かに掃除やメンテナンスは大変そうですね。
それなら自分で壁かけ式の最新型をとりつけた方がいいのかもしれません。

＞７９　　今は省エネタイプみたいですね。機種によって性能は違うようですが。以前カセット式のエアコンで今は壁掛けタイプなのですが電気代が大分安くなったので余計な事言ってしまいました。

大江戸線って、地下深くまで潜るのが大変だけど、ホームまでの距離を考えると他の地下鉄より遠い。

建て直す前に（河田町住宅）に住んでいました。場所は良いところです。２部屋、３部屋所有している人が多く。発言力が強い人がいます。４１の内半分が売られあとの半分は元の住人が住むのかな？高台なので上のほうは眺めは良いでしょうね。隣が（女子医大の）保育園なので朝夕にお迎えの車が多いです。

管理会社も旧住人が選んだそうですが、２部屋、３部屋所有の方って本当に発言力が強いのでしょうか？
あとから購入した２０戸の住人はよそ者扱いされるのでしょうか？
購入したいのですが、ちょと怖い感じがします。
非分譲の部屋は良い部屋ばかりで、販売する部屋は低層階ばかり。
思うがままに理事会を運営されてしまいそう。

榊マンションレポートでもその点が懸念事項として載ってました。過半が、旧住人で、しかも発言力が強いとなると厄介ですね。

ここは等価交換じゃなくて円滑化法での建て替えみたいですね。

調べると、所有者の事業推進の時間や手間がかかる一方、各所有者の権利を守れるというものらしいです。

事業を推進する強いリーダーシップが必要に思いますが、82さんの内容とは整合しそうですね。

ここは検討対象の一つですが、83さんと同じく私も過半数が旧住人というところに不安を感じています（魅力的な部屋はほぼ全て旧住人の方がおさえてしまっていますよね...）

外観はおしゃれな感じで目立ちそうですね。
これに、緑があったらさらに魅力が増しそうです。
立地からみると、単身者からファミリーまで住みやすそうですよね
駅からも近いのがいいです

エントランスの前の空間が気に入っています。
南側の植栽も年数が経つと見栄えがよくなりそう。
発言力が強い旧住民は様子をうかがうしかないですね。

旧住人です。
建て替えを決めるまでは10年以上かかりました。建て替え反対の方を説得し合意に至る過程も大変でした。その意味ではある程度一枚岩になる必要があり、建て替えを希望する旧住人が強くなってこの事業を成し遂げるのが必要でした。
ようやくここまできましたので、皆穏やかです。あまりご心配なさらなくても良いかと思っています。

若松河田駅周辺にバス停が結構あるけど、使い勝手はどうなんだろ？

大江戸線がない昔からある新宿から女子医大前の路線じゃないですか？

ネットで調べた限りですが、バスは九段下や飯田橋行きもあるようです。大江戸線が止まった時利用できるかもしれないです。

街に貼ってあるポスターが素敵だったので関心持ちましたが、上層階南向きはほとんど非分譲なんですね。。
ガッカリ

現地行ってきました！
上の方の階は日照，眺望ともよさそう

ただ，南側(南西側)の広めの戸建?が空き家でした

ここに集合住宅が建ってしまうと特に下の方の階は隣接することになって
日照，眺望とも死んでしまいそうですが，何かご存知の方いらっしゃいますか？

特に隣接する駐車場と一緒になって開発が入ると，それなりの規模にならないか心配

先日　モデルルーム見学しました。初めて大江戸線に乗りましたが、かなり地下深くビックリ！曙橋まで散歩がてら徒歩でも良いのか？
建物もレトロ調で、営業マンも、きちんと教育されていて、久々に気持良かったです。

こちらは内廊下ですか？
地権者多いのは気になりますね

>No.93
グーグルマップ見ましたが、ブリジストン社宅の隣の建物ですかね？ここが本当に空き家だったら確かにかなり危なそう

コインパーキングの並び、私も気になりました。
駅から近いのはいいと思いましたが、先に現地を下見して南側は将来建つだろうと一目で思ったのでモデルルームに行くのはやめました。物件探しは良いも悪いも資料だけでは判断できないと改めて思いました。

建て替え前の分譲マンションにお住まいだった旧住人の方々は、かなりの割合でそのまま住まれるようですね。住み心地は、良いという事かも。

南側のコインパーキングと空き家，やはり(近い)将来危ないですよね．

眺望の良い最上階は殆ど非分譲（旧住人）で１戸だけ販売しているけど坪４４０万円ですよ。
信じられない！