固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART10】

>1089

前スレの
合ってると思うよ？
さらに期間が３年短くなるから、その分の残債も消滅。
計算してみれば？

・フラット３５の７年４カ月経過の残債は２６,１１９,４９３円

フラット３５と変動の返済差額２,４０４,６００円を繰り上げた場合には

・変動の７年４カ月経過の残債は２２,４７２,８００円になるから

残債の差額は３,６４６,６９３円になる。
さらに期間短縮、３年分のローン返済も消滅する。

前スレじゃずっとこう主張してたくせに、

　前スレNo.1081　＞つまり、元金の差額が３,３１２,９５４円になるため
　前スレNo.1083　＞テンプレ返済を行うと、元金の差額は３,３１２,９５４円。これは正解。

スレ変わったドサクサでシレっと数字入れ替えるなんてずいぶん卑怯な奴だなと思ったが、
ひょっとして>>2は>>1とは別人なのか？

だったら謎は解けないままだ。

自分で計算もできないのに、うだうだ言ってるのはみっともないぞ？

７年前の借り入れで、これからフラット３５が変動を総返済額で逆転するには
今から変動金利が７．３％以上（優遇後）を２８年間維持し続ける必要がある。

>>4
逆切れ？

84 116,630 49,302 67,328 26,268,155

フラット35で金利3.07%で7年間返済した場合、残債は26268155円。
毎月の支払は116630円。内訳は元金49302円。金利が67328円。
7年たっても金利ばかり払ってる状況だ。


84 114,014 93,965 20,049 22,391,802

変動25年で金利1.07%で7年間返済した場合、残債は22391802円。
毎月の支払は114014円。内訳は元金93965円。金利が20049円。

勝負ありでしょ。

間違いは誰にでもあるから計算ミス自体はどうでもいいけど、
指摘されてもその指摘内容が理解できない知能には問題がありそう。

>>5
逆切れ計算ミスくんの再計算の結果が正しいとして、
2612万を固定3.07%の元利均等28年ローンで借りた場合の月の返済額は115,972円。
一方、2247万を固定7.3%の元利均等28年ローンで借りた場合の月の返済額は157,174円。
ここまで差があると多少の計算方法の差で埋まるレベルじゃない。
この先28年間、常に7.3%以上の金利が続いた状態で、変動と固定が釣り合うわけないのは自明。

どういうおかしな計算をしたら、7.3%なんてとち狂った数字がでてくるのも気になるが、
28年間通じて7.3%以上なんて数字が明らかにおかしいってこと位、
計算する以前に感覚的に気づけっての。

>9

その計算だと総返済額はどうなると思う？

まあ初歩的な計算ミスなんだろう。

2612万を固定3.07%の元利均等28年ローンで借りた場合の月の返済額は115,972円。総返済額は38,966,482円。

2247万を固定4.8％で借りると25年ローン（繰上げ返済で期間短縮の為）で借りた場合の月の返済額は128,752円。総返済額は38,625,558円。

今月テンプレ返済した場合は、来月から金利が4.9％↑維持が２５年続くと変動がフラット３５の総返済額を超える計算になるな。

>>9
なに？
この状態から、変動の方が実はやっぱり有利って珍妙な計算を編み出したの？

面白そうだから是非公表してくれ。

もうやめて。
変動くんのライフはゼロよ。

変動金利が１．３２５％だから、政策金利２．４７５％として優遇は１．１５％。
となると、変動が４．９％以上でフラット３５の総返済額を超えるってことは
政策金利が６．０５％必要ってことでもあるよね。

今から３．５７５％以上の利上げが必要。

7年前の固定くんが、今までも今もそしてこれからも、
固定→固定で借り換えしない前提の計算って意味あるのか？

変動をギリ変って言ってるんだから、そうじゃない？
借り換えて低金利だったらギリ変なんて表現は出てこないと思うけど。

過去の実績を都合のいいように美化して語るのは、うちのハゲ上司と同じ。
そして今抱えてる問題と将来に関してはノープランの丸投げ。
なんか似てるな。

固定から固定への借換えにはいくら諸費用がかかるんでしょう？

>18
ノープランってことはないでしょｗ
借金は減税が終われば負債でしかないので、早く返すことが最良のプラント考えるのはOK。
これは固定とは考え方の性質が違うからなかなか相容れないだろうけどね。

>>16
3年前くらいに固定から固定に借換えてたらさらに傷深いんじゃない。
早めに変動に借換えてたら傷は浅くて済んだ。
7年もの高い金利で傷が深くなったが金利が下がった今なら固定への借換えでいいかもね。
7年前の変動とさほど変わらない。

>>21
>3年前くらいに固定から固定に借換えてたらさらに傷深いんじゃない。

普通に考えて、固定→固定の借り換えは計算して手数料込みでメリットがある場合しか行われないだろ。
傷が深まることなんかあるのか？

このスレ立てたギリ変さんだろうが、書き込み数も文字数も多い。。
眠れなくて大変なんだろうな。

フラットは金利だけじゃ無くて、団信も払ってるよね。

>>24
無駄の極みだな。

>>24
団信は強制ではないよ。

そんなハゲ上司の部下なんだから、おおよそ同じ。
会社から見れば、ハゲ上司以下の労働力と見なされてるわけだしね。

前スレ1055（フラット利用中）だけど、団信には入ってない。

個人的には、死亡に備えた保険の上積みの必要性を感じなかっただけだが、
仮に死亡保障の上積みが必要だったとしても、団信には入らなかっただろう。
なぜなら、死亡保障のみのネット保険に入った方が安いから。

強制ならまだしも、任意なのに団信に入ってるやつは単にリテラシーが低いだけ。
ちゃんと調べて、どの保険より団信の方が安いことを抑えた上でなら問題ないけど、
まあ9割方、何も考えてない奴ばっかなんだろな。

>27
あなたハゲてるんだね。
しかも仕事ができない。
もしくは、まともに会社勤めしたことないんだろうな。
公務員はもっと顕著だが。

>23
固定さんて割増金利払ってるから変動組がギリ変か不安で仕方ないと思いたいのだろうが、変動で損してる人は誰１人いない、そして金利もピクリとも上がらない状況でどうしたら眠れないほど不安になるんだ？
数年前の固定さんは自分の選択の過ちで数百万損して眠れない人はいるかもね。

>26
逆にいうと、変動（銀行融資）は、団信込みで、さらに低金利ということ

湧いて出たギリ変野郎

もうそれしか言えないんだね…なんだか可哀想になってきました。

出発点を

①固定　3.07%固定28年ローン 2612万
②変動　残25年ローン　2247万

とする。①は明らかに固定→固定借り換えをすべきなので、
新生銀行の1.75%20年固定に借り換えるとする。

①改　1.75%20年固定（月返済額129,066)

②の方のこれから3年間の金利負担を1%とすると、
3年後に元本が2006万になり、①改と比べてその間の返済額は160万少なくなる。
この160万を繰り上げると、元本1846万。
ここで1846万を17年で返済する際に月返済額がおおよそ12.9万になる金利を求めると4.45%。

よって、この先あと3年間、変動金利がおおむね1%で推移し、
その後変動金利がおおむね4.45%で推移するケースで、固定と変動の収支はほぼ均衡するだろうと思われる。

念のために言っておくと、3年後に4.45%に上がらないなら、変動はこのままでいいって話ではない。
これは、7年前固定さんとの間の勝敗の分岐点が4.45%というだけであり、本来これはどうでもいい話。
7年前変動さんが今、変動→固定の切り替えをした方が得になる分岐点は、当たり前だがもっと小さい。

（２００７年５月、ローン履行）
・フラット３５　金利３．０７％　　月々116,630円返済
・変動　　　　　金利１．３２５％　月々 89,305円返済（団信込み）

上記差額、月々27,325円×12ヶ月×10年＝３２８万円
10年後、この差額を繰上げ返済

借入残高：
・フラット３５　24,406,727 円　　月々116,630円返済
・変動　　　　　19,515,553 円　　月々 76,455円返済（団信込み）
残高差額：490万

11年目以降、上記差額、月々40,175円を、毎月自動繰上返済にする

繰上金額以上に金利負担が増えるような金利上昇は、住宅ローンの仕組み上できません

固定から固定じゃなく固定から変動にもう少し早く借換えた方が傷は浅いのでは。
7年も高い金利を払い続けるストレスは半端ない。
変動が1%切った時点くらいが分岐点だったような。
あと、借換えの諸費用が含まれてないね。

ギリ変だ言ってる人が、このフラット３５さんなのかね。

過去２、３年前から今年でローン組んだ人、組む人。固定も低いし、減税年数も昔組んだ人と状況が違う。

自己資金が多くローンの期間が短い債務者とそうでない債務者では考え方が違う。フルローンみたいな債務者はどんなタイプを選んでもヤバイよ。

固定を低金利で組んでる人は変動をギリだと敵視しないと思う。
相手をギリだと決めつけてレスするってことは、自身のローンもそれなりの待遇だよ。

１０年位前からの住宅減税をみると最大控除が５８７万とか１６０万だけとか、消費税も５％で住宅価格も人手不足、物価上昇してない分、今より安かったとか、しかし金利は今より高かったとか、複合的に見ないと金利のタイプだけの比較じゃ分からないね。

それでも、当時その時々での選択は４択（変動・期間固定・全期間固定・フラット）しかないわけで
複合的に見るのは時代のズレを判断・検証するときに用いるべきであって
簡単に判断するには金利の比較だけを見るのが一番わかりやすいと思う。

損得で考えるなら、物件価格が増税前の直近の昨年と仮に同一でも、増税分、諸経費分がupしてる。生前贈与枠も減ってる。昨年迄に購入した人は得です。

当初固定とかのタイプって最近でしょ？

>>39
多分、7年前も同じようだったんじゃないのかな？

「優遇後の変動金利が減税1%以下になるはずがない」とか

2年前も、
「アベノミクス・消費税増税で金利は上がるはず」とか

けれど、実際は、短期固定0.48%、変動0.57%、10年固定0.98%
と下がってる

フラット金利が3.07%でも高いと思わず借りる人が人がいた。
しかし今フラットが急騰して3.07になったら住宅ローン組む人がいないのではなかろうか。
資材価格が上がっているので、住宅価格もそんなに安くはならないだろうし。
金利は物価と連動するとは言うものの、3.07%の金利を高いと思わない景気にならないと上がらない気がするよ。
甘いというかもしれないが、住宅売れなくなったら景気は落ち込む。
その中で消費増税もある。
一番のリスク回避は早く住宅ローンを返済することだね。

>>47
もしくは、その現金を手元に置くこと。

7年前も十分景気は悪かったけど3％でも買う人はいたんだよ。
金利によって買う時期を変える人なんているの？
買いたい時に買うでしょ？

ローンを組める内に組む。