金食い虫はマンションor一戸建て part6

例え大手ゼネコンでも、売却目当てで安く作れれば安いほどいい、後はどうでもイイという
分譲マンションならではの施主の意向には逆らえない。

まあこれは建売住宅が潜在的に抱える、残念な見えない品質問題と全く一緒ですが。

>>454
築20年だと白蟻被害は確実にあるし雨漏り歴も確実にあります
地盤もちゃんと調べたらヤバかったということもままある
購入時に数百万かけてリフォームして、あと何年住めるかです
築20年以降、戸建はあちこちに不具合が出てきてそれとの戦いです
せいぜい10年住んだのちに建替え、建替えの際の費用と手間のことを考えたら
中古戸建購入のリスクが分かるはずですが…

まずは中古戸建を購入した人の体験談をネットで検索してみては

一戸建ては原則20年くらいで建て替えでしょう。もちろん、見た目は
それほどひどくはないので30年くらいでも大丈夫かもしれません。
木造はやっぱり弱いよ。

ただし、この建替えができるところが一戸建ての最大のメリット。マンション
は現実的にはほとんど不可能。古家付きのふるーい一戸建てを買って、建て直
せば良いのでは？　ただし、業者に言わせると、立地がもっとも重要で、人気
地区でないと、なんの意味もない。田園調布とか世田谷、吉祥寺あたり。

今の木造住宅は２０年で建て替えないでしょ。
地震のたびに建築基準法が強化され、耐久性は延び地震には強くなり
地盤調査、補強とベタ基礎が主流。
床下の通風も確保。

５年毎の雨漏り・シロアリ点検と
１０年毎の外壁、屋根の点検・補修。

これだけでも住宅の持ちは全然違う。

２０～３０年で考慮するのは風呂・キッチンなどの建具設備でしょ。
これは戸建てもマンションも同じ。

プレジデントがまたこんな記事を…

http://president.jp/articles/-/13360
水道管を通すのに「ハンコ代」が200万円!? 私道のリスクとは

なんかマンションの場合はもっと大変そうだね。

戸建はどんなにメンテナンスしても、注文で良い部材使っても20年で建物の評価額ゼロなんでしょ？
じゃあ、ハウスメーカーで建ててメンテプランをキッチリやってる家を買えば良いんじゃない？上物は無料なんだからさ。わざわざボロイ家選ぶ必要ないでしょ？
それでも築20年なら土地代だけで買えるんでしょ？ハウスメーカーじゃ30年保証とか普通にある。それでも建物代無料ならもう破格の値段で買える。それでけメンテナンスしている家ならもう20年は余裕で住めるでしょ？
住めなければ買った時と同じように土地代だけで売ればいいんだから。
土地の安い郊外だったら、それこそタダ同然で広いハウスメーカーの築20年の家が買えるって訳でしょ？
都内狭小でも良い立地の家を土地代だけで向こう何年も住める家が買えるんでしょ？

これ、戸建の建物は20年で評価額ゼロって前提を覆さなければ、「リセールバリューは中古戸建が完全無欠で最強」って結論しか出ないよ。
もっと言えば、居住費を必要な金額と考えれば価格の変動が低い土地であれば家賃分に相当する金額を利回りって考えることもできる。仮に、土地が値下がりしてもその居住費を越えなければ儲かったって言えるんじゃない？
マンションと違って損耗や経年で値段が落ちる要素が一切ないんだから。

有名ハウスメーカーで建てて
きっちりメンテしてある家を20年やそこらで売る人はあんまりいません

まぁそういう中古専門のサイトとかもあるけどギョクは少ないよ
希望の立地にそんな家があることはほとんどないね

100年マンションの敵ではないね。

アパート経営者だって築２０年前後の木造アパートを格安で購入するのがおいしいっていうからね。間違いではないが、自分が住むってなるとリセールバリューや資産価値って優先順位高くないよね。

日本の住宅が30年前後というのは耐用年数からきているのではなく、住宅の総戸数を、年間の着工数で除した数字からきています。従って、家を大事に使っている人にとっては全く関係のない数字だと思います。私はやむを得ない理由により築34年の2ｘ4の家を数年前に建て直しました。その時、解体される我が家の躯体の傷み具合をつぶさに観察しました。まったくと言ってよいくらい健全でした。あのままでも、十分50年以上は問題なかったのではないかと見受けました。日本で短期間で家が建て直されるのは、物理的な寿命ではなく、機能だとか、愛着の無さだとかによるものではないかと考えています。家の寿命は建売でもちゃんと施工し、管理がなされていれば注文住宅とそれほど大きな差はないと思います。

中居くんの番組で結論がでてるよね。この掲示板でマンションを推してるのは一人だけという噂聞きましたがホントですか？

＞家の寿命は建売でもちゃんと施工し、管理がなされていれば

思わず笑った。建売は20年も保たない。そんなに頑丈に作ってあるわけがない。
安物だよ。ユーザーがすぐにわからないような部分に金をかけるわけがない。

業者さんですか？

>>495

注文住宅もローコストのシェアが圧倒的に高く、建売と比べても変わんないよ。

>>490
＞有名ハウスメーカーで建ててきっちりメンテしてある家を20年やそこらで売る人はあんまりいません
＞希望の立地にそんな家があることはほとんどないね

全くその通りですよね。
でも、そうなると疑問が出ますね。建物分は20年で値段が付かないから土地代だけで購入できてお買い得。
それならそれを探す人が多いから需要は多く、供給が少ない。
当たり前の市場原理で言うと、そういう家（有名ハウスメーカーで建ててメンテもしてる家）って土地代以上に値段を付けても売れるんじゃないですか？例えば建物に1000万程度付けたり。
それでも、新築よりも大幅に安い訳ですよ。10年住めれば建物価格って一か月8万程度です。
それって、築20年越えても建物次第、メンテ次第で値段が付くって事じゃないんですか？

ついに戸建ての寿命を20年まで下げないとマンションの整合性が保てなくなりました。

そうなってくると35年ローンどころか25年ローンでも家の他に担保取らないと組めませんね。

人が長年住んだ戸建てに住みたい人ってレアなんですよ。
あそこは鈴木さんのお宅って根付いてる場所でマンションのように壁紙張り替えて何とかなるものじゃない。
結婚して子ども生まれてさぁマイホーム。そこで築古中古を探し始める人は極めて現実主義か貧乏な人だけです。

建売が20年持たないって言うならウチの近所に沢山あるバブル期1億近くした築25年程度の建売群は全部倒壊寸前なんですかね？
一応、震災の時すでに築20年越えてて震度5強でしたけど皆さん今も普通に住んでますよ。

>>498

あなたは家だけ担保に入れてローン借りてるの？それとも家が宙に浮いてるの？

>>499
＞築古中古を探し始める人は極めて現実主義か貧乏な人だけです
そうなると、市場に売れ残った築20年程度の家で溢れてるんじゃないですか？
専門サイトがあるけど物件は少ないらしいですよ？

＞人が長年住んだ戸建てに住みたい人ってレアなんですよ
まあ、解ります。
ただ、ココのマンションさんは儲かるマンションを探してアチコチ転居するんですよね？
それって売値で儲かっても、引っ越しのコストや購入、売却、登記の費用や生活に与える手間、住んでいる間の維持費などの損失を考えると金銭的なロスは膨大ですし、生活環境として悪いですよね。
売却で黒字になると不動産所得税も発生しますし。
それだったら「人が長年住んでいた家」と言う部分を我慢できるような物件に住んでしまえば絶対にその方が利益というか、ロスが少ないですよね。なにしろ上物はタダでもらったもので、それ以上目減りしようが無いんです。土地の相場ってマンションの様に数年で1割2割は変りません。
どう考えてもロスが少ないのは中古戸建です。

ちなみに私はリセールバリューなんて全く興味ないので新築の建売買いました。
建物の価値を維持できるようにしっかりメンテナンスします。

>>501
と、いう事は土地が担保なんですか？
20年で建て替えなきゃいけないんならその時点で返済計画は破たんしますよ。
35年ローンだったら20年目から建て替え予算もローンを組まなきゃいけなくなります。
まあ、多重ローンだし絶対貸してくれないでしょうけど。土地を売って完済して、またローン組んで土地から買うんですか？
そんな制度がまかり通ってると？

まあ、これだけ戸建20年限界説は幼稚で滑稽な話なんです。

まぁ20年はもつけどそこから頻繁に修理が始まり
30年で疲れ果てて売却というパターンでは
だいたい売れなくてサラ地にさせられるとは思う

>503
おいおい。整合性がとれてないのはあんただぞ。

だったら、融資先に自分の家は３５年持ちますから家だけを担保に住宅ローン組んでくださいと頼んでみろよ。多重ローンの方が何万倍も可能性があるぞ。

>>503
３５年ローン組んで３５年かけて返す人はリフォームなんてしないから多重ローンにならない。

建物担保でローンは無理でしょ。あまり無理な話をしないでください。

戸建ての建物

10年
そのまま住む場合→まだまだ新築気分。
売る場合→ちょっとリフォームして生活臭を消せばばっちり。

20年
そのまま住む場合→まだまだ住める。一部メンテが必要に。
売る場合→そろそろ最新の設備をいれた大規模リフォームをする前提で。

30年
そのまま住む場合→最新の設備を入れるなどのリフォームを。
売る場合→それまでに大規模リフォームがなければ瑕疵担保免責での販売がメイン。

ていう感じじゃないですかね。

おまえらいいからリフォームローンでぐぐれよ。
頭悪いんじゃないのか？

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/ogat...
大規模リフォーム向けに、無担保と有担保の2つのタイプをご用意
----------
特長 1
無担保で最高2,000万円までご利用いただけます
----------
特長 2
ご自宅を担保にしていただくと最高3,000万円までご利用いただけます　
----------

>>505
家だけを担保なんて言ってませんよ。
20年しか住めない住いに35年ローンを行使はできないと言ったのです。
建物が20年で寿命ならその先の15年は「住宅ローン」ではないのです。住いではない土地の購入資金です。
もしも、「35年ローンを寿命20年の家で組むのであれば20年目で建て替える資金も一緒に借りなければいけない」という話です。
そんな馬鹿な話がありますか？

＞融資先に自分の家は３５年持ちますから家だけを担保に住宅ローン組んでくださいと
実際にそういう審査になってます。銀行は返済能力だけでなく、担保価値を査定して融資金額を決めますから。
審査には「この家を買う」ので幾らを貸してくださいって形になります。極端に言うと買値よりも銀行の査定する担保基準に準じて金額、金利、期間が決まるんです。「私の収入でこれだけ貸してください」では審査は通りません。
特に中古の場合は厳しく査定されます。
たとえば金利や条件優遇のフラットは土地ではなく建物で適応か否かが分かれてます。

>>507

じゃあ、あんたからも４９８に教えてやれよ。

510の補足ですけど、建物だけを担保にするのではなく、土地と建物両方が担保になります。
その上で、寿命20年の住まい（土地、建物）なら寿命を越えたローンは組めないと言っているのです。

>510
結果として家以外（土地）を担保に借りてるんだからあんたの言葉に整合性はとれないわな。

それから、突っ込みどころ多すぎてひどい文章だけど、物件の建物審査＝価値（担保価値）で済むんなら建物の評価額程度しか借りれないわな。

支離滅裂というか、整合性が見当たらない。理解できるのは、２０ねんで住めなくなることはないってとこだけかな。

住宅ローンの審査と言うのは、その人が破たんしても取り返せる条件なら貸すというものではありません。
根本的に、返済計画とは無理なく普通に完済する計画でないと住宅ローンは組めないのです。
ここで、「35年の返済期間があるのに20年で住み替えなければいけない」となると、この人は20年後どうやって生活するの？って話になります。つまり、返済計画の20年より先は全くの白紙ともいえる状況です。それが返済計画として成立しますか？
20年で破たんしても土地で取り返すという手段だと銀行の利益は大幅に減ります。土地相場によっては大きな損失もありうるわけです。手続きや人件費も余計に掛かります。そんなローンは審査が通りません。

つまり、銀行の担保基準として木造でも35年は住める事を前提としているのです。

ってかマンションさんの２０年建て替え説が、ごり押しすぎて笑える。

もう２０年で建て替えてくれないと戸建てに勝てないと思っちゃってるじゃん。

>>513
＞２０ねんで住めなくなることはないってとこだけかな
そのための話ですからね。
寿命が20年ならそれを越える住宅ローンは組めないって話です。土地代があるから35年でも組めるという話ではないのです。
書き方が悪かったですね。最初から「土地と建物は同時に担保」だと書けばよかったです。

土地だけ担保だと債務者に地上権が残るので実際には担保価値は相当低いです。
建物だけ担保となるとやはり建物+地上権になるので土地は債務者の物ですから担保価値は相当低いです。
普通はどちらも審査には通りません。二つ合わせて担保にするものです。

>もう２０年で建て替えてくれないと戸建てに勝てないと思っちゃってるじゃん。

いや、まあ、実際勝てないですからね。
どっかに無理を生じさせないとマンションの優位性なんて作れませんからね。

あれ、年々戸建ての需要がなくなってマンションの供給が増えてるってデータなかったっけ？ガセ？

今日あたりのレスでまとめると

価格下落率が最も低いのは築20年の中古戸建。
築20年で立地や程度の良い戸建ては流通量が少ない。（その場合は20年を越えても建物に値段が付く可能性がある）
結果、「戸建ては20年で住めなくなる」という暴論を出すところまでマンション派（一部の人）が追い詰められた。

マンション派がすがっていた「平均建て替え年数」や「法定耐久年数」でさえ現状とかけ離れていると否定されていたが、それすらも一気に吹っ飛びました。

ここで見方を変えると、新築戸建てを購入すると「20年で大きく価値が下がる」訳ですが、「その後はほとんど下がらない」とも言える訳です。20年住んじゃったらあと20年住もうが40年住もうが資産価値は減らない。
だけどマンションは新築時をピークにどんどん下がっていくといことです。
ごく一部、奇跡的に値上がりするマンションが存在するらしいですけど。出会えた人は幸運ですね。でも、そんな奇跡的なマンションも、値段が付いているうちに売らなければそこらのマンションと同じです。売って初めて奇跡になる訳です。
マンションにしても戸建てにしても賃貸ではなく購入を選択する人は「安定住居」を求めるから買うそうですけど…

>>519
518はガセ？

>>519
おまえの脳ミソは豆腐か？
都心の土地の価値はマンション派も否定していない。
好立地の土地が買えないからマンションなわけだ。
何とか買えてもあまりにペンシルでみすぼらしい家も住みたくないわけ。
ましてや築古の人様のペンシルに住むとか人としての尊厳に関わるから体裁を気にしない輩しか無理なわけ。
ちなみに郊外の土地の価値が今後下がらないと思ってるなら痴ほう症な。

ペンシルvsミニマンは専用スレへどうぞ。

>>521
同意見です。
郊外戸建ては、将来、唯でも売れなくなる可能性あるし、ミニ戸は、そもそも無理だよね｡都心部マンションが正解。

浅香










唯

とか言ったら世代がバレるか笑

>マンションの供給が増えてる

新築マンションの供給がどんどん増えて、中古マンションの空き室が増えてるらしいですね。
すでに数百万戸もの空き室が出ているそうで、近いうちに賃貸マンションは破綻するそうですよ。

まあ、マンションの需要はマンション民にしかないんでしょうね。
以前にも住み替えの調査結果がありましたけど、
戸建て→マンションの住み替えは、ほとんどなかったですね。

プライドは捨てて、マンションに住んでると思ってたけど、違ったみたいw

>>521
あれれ？おかしなことを言いますね？
戸建の建物代は20年で無料なんですよね？じゃあ、築20年程度でハウスメーカー建設でメンテナンスも完全に行われてきた立派な戸建てを選べば良いじゃないですか？坪200万のエリアでも30坪で6000万円建物込です。
何とか買えませんか？城南辺りでそこそこの立地の新築ペンシルってこの程度の金額ですよ。
つまり、築20年の中古なら好立地だとしてもわざわざペンシルを選ぶ必要ないんですよ。30坪二階建て4LDKの注文住宅が土地代だけで買える訳です。
それで、古くなって住みにくくなったら買った時と同額の6000万程度で売ればいいじゃないですか。解体費用分値引きしても解体費用なんて150万も見れば十分です。10年住んでたら月1万ちょっとです。しかも固定資産税も格安。
マンションなんて住みにくくなったからって売れば数百万も価値が落ちてますよ。しかも自分が積み立てた修繕積立金は帰ってきませんし。
築20年の戸建ならもともと建物無料ですから何年住んでも経年や損耗では価値は全く落ちないです。

なんでペンシルとか言い出すんですか？
ペンシルだったら20坪、土地代で4000万程度でしょうね。つまり中古で建物込4000万。そんな予算だったらマンションだって郊外にしか買えないですよ？

>>527
城南のそこそこの立地ってどこを指すわけ？
そこは将来的にあんたが資産価値は減らないと言ってるが言い切れるわけ？
ちなみに自分の中の定義では20坪がハイパーペンシル30坪がペンシル、40坪から一般的な戸建てなんだが世間は違うの？

>523

郊外戸建て→土地4000万円建物2500万円想定
40年後、地価下落、資産性土地2500万円

都心ミニ戸→土地5000万円建物1500万円想定
40年後、地価微落、資産性土地4500万円

都心部マンション→都心新築6500万円（50㎡）
40年後、地価微落、建物償却、資産性3000万円
ただし、マンションの維持費に40年間で1000万円支出により、
→計資産性2000万円

>>528

ハイパーミニマン乙！

>>528
＞城南のそこそこの立地ってどこを指すわけ？
目黒区、品川区、世田谷区辺りの駅近く第一種低層住宅専用地ですかね。この辺りがたったの30年程度で土地価格が3割以上減る事態があれば日本が財政破たんしたという事です。円も国債も紙屑です。年金も国民健康保険も無くなります。マンションだって例外なくタダ同然になるでしょう。私はそんな事態にはならないと考えています。

＞世間は違うの？
まあ、世間と言うか23区内の常識とは大きくかけ離れていますね。上に上げた区内で40坪の戸建に相当するマンションと言えば渋谷や港区辺りのタワマンの最上階とか非常に限られたごく一部だけです。中古でも手に入らないと思いますよ。

>>531
じゃあ具体的に今売り出し中の中古で挙げてみなよ。
世田谷といってもピンキリなのは分かるよね？
庶民が住めるのは所詮地ぐらいの低い場所なわけ。
そのうえ30坪の中古なんてみすぼらしいと思わないの？
ハウスメーカー建設でメンテナンスも完全に行われてきた立派な戸建てって言うけど
30坪の時点で傍目にも決して立派ではないよね。
しかもメンテナンスの程度も分からないけど仮に何千万もかけてきたなら土地の値だけで売られていることはありえない。
あくまで20年で土地の値段になるというのは一般論なわけでもちろん例外はあるでしょ。
無料無料って杓子定規君では社会生活困るよ。