【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

うちは手元資金が頭金ギリギリ、残りは全額ローンになったけど、入居してから、
自宅売却のスケジュールでOKもらったよ。
そして実は今、別の物件に興味が出てきて悩んでいます。
不動産屋に相談したら、自宅を売って、そこを買って、来年富久クロスを買ってすぐに売る、というスケジュールを
提案されました。銀行の仮審査でも、新しい物件をフルローンで買えることになりました。
このスケジュールで行くと富久クロスを買った時点で２つのマンションのローン（＋投資マンションローン）を
抱えることになり、一時的に負債総額が２億を超えてしまいます。年収１０００万くらいしかないのにこれは
結構リスキーですかね。

私は、今の自宅の残債が、富久クロス購入時までにはなくなってる予定と話したら、その完済を証明する書類を出すことが条件になりましたよ。年収1200万円で、申請したローン5000万円です。幸い、既に完済したので、余裕で書類は出せますが。富久クロスのローンを契約する時には改めて審査すると思うので、状況が悪化していたら、最悪ローン降りない可能性あるのでは。

>>437
羨ましい。何でそんなに貸してくれるんだろうか？
資金繰りが回るなら借りとけばいいじゃないですか。ここが正念場でしょう。このリスキーなのを乗り越えれば、今よりも一段階上の資産家になれるかどうかでしょうね。

＞４３８さん、

銀行に確認しましたが、富久クロス契約時にはもうローン審査はありません。すでに審査済みですから、その必要は
ないそうです。ついでに銀行に契約時までに借り入れが増えていても、問題ないかと聞いてみましたが、それも
問題ないそうです。これは富久クロスの方がフラット３５だからかもしれませんが。

それにしても年収１２００万もあって５０００万しかローンを組まないんですね。手堅いですね。
私など年収１０００万なのに、一時的には年収の２０倍のローンを組むことになります。
担当者もこんなに組めるとは正直驚いたと言っていました。属性がよいからだそうですが、
どんだけ～って感じですよね。

興味ある別な物件なら、私も二つくらいありますが
マンション価格全体が値上がりしている今の時点で
手を出すのはリスキーでもありますよね。

＞４４１さん、

どちらの物件でしょうか？差支えなければお教えください。ご無理な場合はヒントだけでもお願いいたします。

申し訳ないですが、投資用で考えているのでお教えできません。

430です。
433さん；条件の悪い部屋は元々の価格が安いので、案外大きく上昇しますよ。
437さん；富久クロスの融資実行の前の今、新しい物件を先に購入し借り入れが増えてしまうと、富久クロスの融資実行時に借り入れ不能になるリスクありませんか？
431さん；私の基本は都心周辺ワンルームマンションの投資です。私の場合ですとワンルームの実質利回りは新築で4％くらい、築古中古で8％くらいです。家賃ベースですが、空室率の実績は5％くらいです。このほかにエアコンや室内のリフォーム代がやはり5％くらいです。私はこの2つを予算として10％組んでいます。超える年も下回る年もあります。ファミリータイプは新築（何年か自己居住後ですが）実質利回りで私の実績は5～7％ですが、これは買った物件を本当に厳選した結果であって、一般的には4％くらいだと思います。空室率は、ワンルームに比べ決まるまでの期間も少し長いですが入居してもらう期間も長くなるのでやはり5％くらい（例えば、空室期間3か月、入居期間5年60か月）だと思います。私の場合、投資マンションは融資金利が高くファミリーマンションは金利が安いので、何の目的・購入の経緯で一長一短が出てくるように思います。

>４４４さん、

私も不動産投資をしています。現在、ワンルーム２戸と２Kを１戸持っています。今後はこれを１０戸まで増やして
事業化し、青色申告特別減税を受け、家族を青色専従者として給料を支払い、経費として計上することで、所得税の
減税をしようと思っています。４４４さんはどのようにお考えですか？

利回りは新築だと物件価格が高いので当然低いですよね。一方、中古は利回りが高い。
この辺りはどのようにお考えですか？私はこれまで新築ばかり買ってきましたが、中古の方が
有利なのでしょうか？また、借入額はどのようにしていますか？不動産投資会社はよく
少額の頭金で始められる、ローンは賃料で返せる、節税効果がある、年金代わりになると
言いますが、３５年ローンでそれを実践すると、キャッシュフローは途中で大赤字になりますよね。
最終的に回収できるのは５０年後くらい…。物件を売ればもう少し早く回収できますが、
それではほとんど投資妙味はありません。やはり借入額は物件価格の５０％に抑えて、
同時に繰り上げ返済をどんどんした方が、キャッシュフローはずっといいですよね。

ワンルームかファミリータイプかの問題は、難しいですね。私の所有物件で言えば
ワンルームは空きが出ても１週間くらいですぐに埋まります。一方、２Kの方は
以前５カ月ほど空きが出たことがあります。かといって居住期間がすごく長いわけでも
ないんですよね。根拠は私の経験だけですが、パフォーマンスではワンルームの方が上かな
と思っています。２Kがファミリータイプと呼べるかどうかは微妙ではありますが。


また融資をしてもらうのは銀行の事業用ローンよりも、日本政策金融公庫の方がずっと
利息が低くて有利ですね。現在、5年固定（1.4％）、10年固定（1.6％）、15年固定（1.9％）です。
ただし、借入には新築で５０％、中古で４５％の頭金が必要ですが。
頭金さえ用意できれば、この融資は繰り上げ返済や期間変更に一切の手数料がかからないので、
最初１０年か１５年固定で借りておいて、余剰資金が出来ればどんどん繰り上げするのが、
よいと思いますが、４４４さんはどう思われますか？

本題からそれてしまって申し訳ありません。
この話題に興味のない方はどうぞスル―してください。

別にここでやっても構わなくないですか？
我が家は居住用ですが、今後の参考になるので大歓迎です。
見たい人はいるので、見たく無い方はスルーでお願いします。

444です。私はワンルーム20戸、ファミリー5戸で運用していますが、青色申告は面倒なのでやっていません。普通に確定申告して税金払っています。新たに新築を買ったりすると不動産収支がマイナスの年もありますが。中古は一見利回りが良いですが、経年劣化・間取りが悪い（ユニットバスなど）・空室期間が長引くなどの問題もあります。私は現金買いもありますが、多くはフルローンです。フルローンでもプラスもありますし赤字でもそれほど大きなものではなく、445さんの現状が少し理解できません。

＞４４９さん、

早速のご回答ありがとうございます。ワンルーム２０件にファミリータイプ５件もお持ちとは驚きました。
不動産事業が本業なのでしょうか？
しかし、それだけお持ちでありながら青色申告をしないというのは、もったいない気がします。
青色申告特別控除により６５万円が非課税となりますので、４４９さんの場合、おそらく所得税と住民税を
併せて４３％は税金の還付が受けられるのではないでしょうか。さらにご家族を青色専従者にすれば、
ご家族は４４９さんよりも税率が低い分、さらに節税出来ます。詳しい状況は分かりませんが、
お持ちの不動産の数から言って年間１００万くらいは節税出来ると思います。青色申告は確かに
面倒ですが、税理士を雇っても２０万ほどですから、十分儲かります。

新築をフルローンで買い繰り上げ返済をせず、賃料収入だけで返済すると赤字になる言うのは、
シミュレーションをすれば、すぐに分かります。私が持っている物件を例にとると、

２０８０万円、頭金１００万、３５年ローン、金利２．５７５％、年間賃料収入１３１万円
（空室率５％、賃料年１％下落、物件売却額年２％下落と仮定します）

でキャッシュフローの流れを見た場合、９年目まではプラスですが、１０年目でマイナス１１０００円
になります。これが不動産投資のデッドクロスと言うやつです。なぜマイナスになるかと言うと、
マンションの付属物の減価償却が消え、同時に返済額に占める利息が減るため、経費が少なくなり、
その結果、収入-経費が黒字となり、所得税（私の場合３３％）が発生するからです。
私の場合、１０年目の税引前利益は、賃料－（ローン＋管理費）＝２２，０７８円です。
所得税は３３９０３円ですから、２２０７８円－３３９０３円＝－１１８２６円となり、
赤字に陥ります。
初年度からの通算キャッシュフローでみると、１０年目はプラス２３万ですが、１５年目にマイナス２万円、
２０年目にマイナス９６万円、２５年目にマイナス２００万円を超えます。この時、物件を売れば
８００万ほどの利益は出ますが、キャッシュフローだけを見ていると確実に赤字になります。
この説明でお分かりになりませんか？

４４９さんは不動産を多くお持ちですから、１軒がマイナスになっても全体として儲かっていれば
よいというお考えかもしれませんが、小規模投資の場合は１軒のマイナスが収支に大きく影響するので
慎重にならざるを得ません。デッドクロスを避けるには、頭金を多く入れるか、どんどん繰り上げ返済を
するしかありません。そのシミュレーションもありますが、長くなるので省略します。

やはり新築も中古も一長一短ですね。この辺りは自分の投資手法を確立するべきなのでしょうね。

＞４４６さん、

すみません。本スレの趣旨に合わないことは承知していますが、お気に召されなければ、どうかスル―してください。
お聞きしたいことと、書きたいことは、だいたいこんなところですから、何卒ご容赦ください。

>>450
私も投資しでますが、やはり家賃の利回りなら中古ですよ。しかも、ハンパない安い指値をして買うべきです。
私の所有している中で最優良物件は、その当時博多駅前、築14年の1K、25平米で280万円で買いました。5〜6年で回収できます。もう間も無く回収完了です。
最も落ちこぼれ物件は新築の50平米1LDKのマンション。全然回収できないです。
投資するなら、駅前や繁華街の中古の小さな物件をとりあえず5〜6年で回収できる額で指値することですね。通ればラッキー！

＞４５２さん、

すでに立派な投資手法を確立されていますね。確かに一般的には不動産投資は利回りを狙って中古を買えと言われますよね。
しかし、空室率のことを考えると、地方都市よりも東京都心近郊が安全だとされますね。まあ、私は東京と地方の
両方に持っていますが、地方の方が利回りがよいというわけでもありません。成功者の話を聞くと、東京中心だったり、
地方中心だったりと、千差万別ですね。

それにしても博多のマンションはすごいですね。２５平米で２８０万なんて、車よりも安いではないですか。
回収に５～６年ということは、利回りが２０％近いということですよね。ということは家賃５万円くらいですか？

市場に出ている中古マンションは東京の場合、大体利回り６％～８％ですよね。それでも悪くはありませんが、
利回りが高い物件はたいてい築年数や立地に難ありの印象があります。売り主はその物件が儲からないから
売りに出したのか、換金の必要が出てきて売りに出したのか、見極める必要もありますね。
ともかく次に中古を買うときは私も指値で交渉してみることにします。

売る側にしてみれば
安い買付証明を持ってくる客は、不愉快なものですよ。
中央区で以前中古を売りに出した時に経験しました。

売る側に売り急ぐ理由がなければ、バカにしたような安値で買おうとする申込みなど断ればいいんですよ。でも世の中には
何らかの理由で売り急いでいる人がいるんですね。そういう売り主に巡り合えたらラッキーですね。でも普通は適正価格か、
それによりちょっと安いくらいの価格で売れるものです。

450さん、ありがとうございました。
１ヵ所。10年目の所得税が33903円とのことですが、/月ですね？　だとすると家賃からローンの金利と償却費と管理費も？引かずに計算しているように思われますが？？？です。そもそも私の頭では、出た結果の利益から税金が持って行かれるので、税金は考慮せずにキャッシュフローを考えています。「営業利益」の考え方です。
私は投資ローンは35年もの長いローンが組めないので、35年ローンならもう少し返済金額が少ないかなと直感的もに思っていたのですが、計算してみると意外に金額多いですね。

＞４５６さん、

いえ、３３９０３円は年額の所得税です。上記の物件の場合、１０年目のキャッシュフローは以下のようになります。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（３＋５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円

このように計算しています。

>>456さん

「償却定額　　２３万４４９０円」は、非現金支出費用のため、費用化はされていますが実際にキャッシュアウトはしておらず、手許に残るキャッシュは２２万６６４円かと思いました。いかがですか？

数字の記載が全角でカンマ無しだと、若干頭に入りにくいですね。。

>４５８さん、

所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。
この計算にはキャッシュアウトしない減価償却分も計算に含めます。

減価償却を含めないのは、純利益を求めるときですね。
純利益は、
純利益＝営業利益-(ローン利息+元本返済分）です。と書いて、気付きましたが、上の式では、
純利益＝営業利益-(共益費+ローン利息+元本返済分）と書いてしまい、共益費を二重に引いていますね。
しかし、実際の計算では（１１）では、共益費は引いていませんから、結果はあってます。
混乱を招いてしまいすみません。この点を修正すると以下のようになります。（１１）を修正しただけで結果は同じです。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円


不動産経営のデッドクロスとは、税引前利益がプラスになっているので所得税がかかるのに、
純利益が実際には所得税よりも少ないので、手出しで税金を支払い、キャッシュフローが赤字に
なる状態のことです。上記の物件はまさしくこの例ですが、これは特殊なことではなく、標準的な
利回りの物件では、ローンの返済途中に必ず陥ります。これを抜け出すには繰り上げ返済をするしか
ありません。

富久クロス、間違いなくキャピタルゲイン得られると申し込んだが、抽選で撃沈。

宝くじよりは当たると思ったのだが。

>>441さん

勝どきタワーか、BAYZ、売り出し前の西新宿のマンション
ぐらいではありませんか？

もったいぶるのは、ちょっとだと思いますよ。
嫌なら書き込みしなければ良いわけで。

>>461
西新宿、目黒駅前ですね。湾岸はあり得ません。

>459さん

ご回答頂きまして有り難う御座います。このサイトで初めてデッドクロスという単語を知り、凄い勉強になりました。
定義の問題かとも思いますが、数々のサイトを調べると、デットクロスというのは

「減価償却費の定率法」「元利均等返済（元金均等返済ではなく）」の採用を前提条件とした場合に、
「キャッシュアウトしないが費用化できる償却費＜キャッシュアウトするのに費用化できない元金返済分」

という状態になり、現金がないにもかかわらず所得税が大きくなって黒字倒産のリスクが高まる状態、ということですよね？

デットクロスの説明においては、非現金支出費用である減価償却費の負担と、現金支出非費用である元金返済部分の関係が重要かと思うのですが、そこがフォーカスされておらず、すーっと頭に入ってこなかったので、ここで補足させて頂きました。

また、「所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。」

と記載頂いておりますが、厳密には所得税の計算は「課税所得」×「税率」なので、「税引前利益の計算」ではなく、「課税所得」の計算ということで良いでしょうか？　税務会計と財務会計はそれぞれ目的が異なり、一部では費用化できる項目や金額も異なっているため、今後のためにもご留意頂いた方が良いかと思います。

（ちなみに財務会計上、減価償却費は事業費用なので、営業利益よりも前の売上総利益の段階で費用処理されます。営業利益より後で計算されるのは、財務損益と特別損益です。）

さすがに、レスは複数のマンションをお持ちの方が多いですね。

皆さん、思っている事も大筋は同じ。
最終判断に各自の思いはあるようですね。

ところで、
皆さんはマンションを複数買いだした切欠はなんですか？

私は会社の挫折。
現実逃避で、このマンションも買いました。

仕事も順調でかつマンション投資も旺盛。
そんな人って、いますか？

>>460
キャピタル狙いなら別に外れてもよかったじゃん思うけど？
スレの流れ見ても分かるが、あくまでも保有前提だよ？

トミヒサクロス、久しぶりに現地で見ました。西側のタワークレーンは解体されつつあります。
オプション会は、あれもこれもと見積もり取りました。これからあと半年で、絞り込み、貯金に励みます！
とっても楽しみです。

オプション会、押し売りはされませんでしたが、隣の方があれもこれもと注文されていて、カップボードの値段で驚いてしまった自分との違いを見せつけられましたｗ

うちの間取りはリビングのダイレクトウィンドウの真ん中に太い柱があるので、そこに鏡を張りたいと思ってますが、60万との見積もりにまたまた驚き。

新婚旅行で行ったベルサイユ宮殿の鏡の間、いったいいくらかかってるんだろうね、っと妻は笑ってました。

来週オプション会に行きますが
参考程度にして何も買わないつもりですが

＞４６３さん、

分かりにくい説明で申し訳ありません。デッドクロスについてのご理解はお書きになれている通りだと思います。
私の場合は、純利益よりも所得税が多くなっている状況と、単純化して使っていました。

つまり

純利益＝賃料収入-(共益費＋ローンの利息＋元本返済分）

ですよね。賃料収入は年々落ちていくのが通常ですが、カッコ内の経費は変わりませんよね。
したがって、純利益は年々減っていくとになります。

一方、会計上の経費（税引き前利益と呼んだもの）は以下のように計算します。

税引き前利益＝賃料収入-(共益費＋減価償却費＋ローンの利息）

ローンの元本返済分は経費にはならないので、このような計算になります。
税引き前利益がマイナスであれば、税金はかかりませんが、
物件を長く保有していると、減価償却費（定率法で求める部分）とローンの利息は
徐々に減るので、やがて税引き前利益がプラスとなり、所得税が発生します。

そして、純利益を所得税が上まわった場合をデッドクロスと呼ぶ、と私は理解しています。

所得税の計算をする際に、税引き前利益に直接税率を掛けていますが、私の場合はサラリーマンですから、
本業の給料には給与所得控除等の控除がありますが、不動産収入にはそのような控除はありませんので、
税引き前利益＝課税所得になります。厳密に言えば、税引き前利益から雑費や建物にかかる固定資産税を
引くことが出来ますが、その計算は省略しています。

その他、ご記載くださった部分（最後のかっこ内の「ちなみに」で始まる一文など）は勉強不足のため、
完全には理解できていませんが、理解できるように調べてみます。
ありがとうございました。

プラウドの京急蒲田駅直結もあるし、それ以外にもありますよ。

＞４６４

私が最初に投資マンションを買ったのは電話セールスがきっかけでした。
あまり考えずに買ってしまいましたが、ほっておくと危険だと分かり、自分で対策を取りました。
今ではセールスを待たずにこちらから積極的に物件を探しています。
本業も順調ですし、不動産、株、投資信託と資産運用も積極的にやってますよ。
考えることは多くありますが、張り合いがあって毎日が楽しいです。

>471さん

それは素晴らしいですね。

私はサラリーマンですが
仕事の不満から変化を求めて不動産をはじめました。

トミヒサは２戸目の投資マンション。
1戸目の投資マンションは現金で買ったので
トミヒサは全額ローンです。

全額ローンなんて絶対しない私ですが
トミヒサは絶対の安心感を感じました。

契約するまでは舞い上がっていましたが
今は冷めています。

資産運用をどれだけしても
本業の仕事の不満を賄えるものではないですね。
寂しさを感じています。

まあ、何も知らない人から見れば成功してるように
見える人もいるかもしれませんが、、、

４７２さん、

本業に不満のないサラリーマンなんてほとんどいないと思いますが、生きていくためには仕方がないですよね。
私の場合もいいことばかりではありませんが、幸運にも全体としては満足しています。

不動産投資をする人の中には、本業が嫌だから、不動産所得だけで生計を立てようとする人もいます。
生活レベルにもよりますが、その場合はローン完済後に５００万円くらいの賃料収入がないと厳しいですね。
安全な増やし方はまず一戸を現金で買います。そしたら２軒目をローンで買って、そのローンをどんどん繰り上げ
返済をし、ローンが終わったら３軒目を買う・・という進め方をします。これならローンを完済した物件の儲けの
全てと本業の給料の余剰資金を繰り上げ返済にまわせますから、加速度的にローン返済のペースは増していきます。
そして賃料収入が目標額に達した時点で、スパッと仕事をやめるという方も多く知っています。

お薦めするわけではありませんが、こういうやり方もあるというご紹介です。

日経新聞には
「トミヒサクロスは、高所得の人が２戸目と買った人が多かった」と書かれていましたが

我家の中学生の娘は
「我家は３戸目だけど、、、、（大した家庭でもないな）」

セコンドハウス・サードハウスとしてここを買えた人は
それなりに成功した人で先見の目があったとは思うけれど
自分が考えているほどでは無いと思う。

宴はボチボチ切り上げて
本業を頑張りたい。

＞473さん

そのシナリオをやっています。

１戸目の投資マンションもランドマーク的な高層マンションで
収益率は高くないですが空家のリスクは低い。

そこを現金で買って、１戸目の家賃収入をトミヒサのローンに充てる。
退職金などでローンを全額支払う。
退職後は公的年金に依存しないしくみが出来たと思います。

会社の不満。
あまりにも不条理がありまして、、、

まあ、不運でした。

>>475
聞いてあげますよ。何がありましたか？言われのないセクハラ、パワハラで左遷ですか？取締役争奪戦で負けてしまい有終の美を飾れないで退職となりますか？エリートコースから外れましたか？

>>476
あのー。個別にやって頂けませんか。

>476さん

スレ違いは、ほどほどにしましょう。

ここは契約者の方が自由に意見交換をする場ですから、何を書かれても自由ですよ。
興味ないことはスルーすればよいのです。私はインテリアオプションで他の方が何を買われたかという
話の方が、どうでもよいので、そういう話はスル―しています。
一方、不動産投資の話も読んでいて、なるほどなあと勉強になりました。
ただし、４７６はいだけけませんね。ほとんど誹謗中傷です。

>479さん

476さんに悪意は無いと思いますよ。

＞４８０

４７５は聞いてくれなんて一言も言ってない。それを勝手な想像で理由を並べ立てて、　
無理やり聞き出そうとしている４７６は失礼極まりない。
悪意がないなら人の心を思いやれないかわいそうな人。
それが分からないあなたも同類。

カッカすると良くないですよ。

このマンションを買えた人は
それなりの人で守るものが
あるのだからね。

有明って何？湾岸の方？
大人ぶった対応が気持ち悪いんですけど。
わざわざ出てこないでいいよ。

と481が言うのは確かに自由だけどね
別に不動産投資の話になってもよいじゃない
いったいあんたにどれ程のデメリットがあるのよ？もう少し他人に優しくなってほしいもんだ

不動産投資の話を何の縁もない人とはしたくないですよ。
相手はどこの馬の骨ともしれない輩かもしれませんし。
一方、ここは同じマンションの契約者という共通項がありますから、安心して話が出来ます。
投資の話に参加されている皆さんのご意見を拝読させていただくと、確かにもっともなことを
おっしゃっているので、実りあるやり取りがなされていることが分かります。