【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

匿名さん [更新日時] 2017-03-10 22:58:59

削除依頼

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩5分、東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩8分
都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩8分、都営新宿線「曙橋」駅徒歩9分、山手線「新宿」駅徒歩16分
中央本線（JR東日本）「新宿」駅徒歩16分、埼京線「新宿」駅徒歩16分、東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

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[スレ作成日時]2014-08-10 16:48:10

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459 契約済みさん
- 削除依頼
>４５８さん、

所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。
この計算にはキャッシュアウトしない減価償却分も計算に含めます。

減価償却を含めないのは、純利益を求めるときですね。
純利益は、
純利益＝営業利益-(ローン利息+元本返済分）です。と書いて、気付きましたが、上の式では、
純利益＝営業利益-(共益費+ローン利息+元本返済分）と書いてしまい、共益費を二重に引いていますね。
しかし、実際の計算では（１１）では、共益費は引いていませんから、結果はあってます。
混乱を招いてしまいすみません。この点を修正すると以下のようになります。（１１）を修正しただけで結果は同じです。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円

不動産経営のデッドクロスとは、税引前利益がプラスになっているので所得税がかかるのに、
純利益が実際には所得税よりも少ないので、手出しで税金を支払い、キャッシュフローが赤字に
なる状態のことです。上記の物件はまさしくこの例ですが、これは特殊なことではなく、標準的な
利回りの物件では、ローンの返済途中に必ず陥ります。これを抜け出すには繰り上げ返済をするしか
ありません。
by 管理担当

こちらは閉鎖されました。
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