【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

未入居物件なら入居開始後にも出てくるのが普通ですよ。
地権者住戸は一般住戸と仕様に違いがある場合もありますし、
わざわざ竣工一年前に中古を買いたい需要はそれほどないですよ。
この事例はイレギュラーの事例であって、本格的に需要が出るのはもっと後です。

>>417
もしここが設備違っても室内設備で百万円も差が出るようなものって、販売でもオプションだからねえ。
それに、契約者なら地権者住戸のあの金額は十分納得いくレベルだと思うけどね。中古なのに2割高とかになったら都心3区に手が届いちゃうし。

それは、都心三区が値上がりしない場合はでしょう。
のらえもんさんたちの座談会では、あと二年は新築が値上がりするそうですから。
来年、消費税が更にアップすれば中古の方が税金面で新築より有利になりますし。

>>419
それはそうだけど、その値上がり話って地権者住戸は参考程度とか、富久クロスだからとか言う問題じゃないよね。
再来年、主要なエリアはどこでも、更に価格が上がってるってのは、普通に有り得ると思うよ。
そうなったらローレルも上がるだろうし、湾岸も大崎も池袋も上がるだろうね。
良い時期に買えて良かった！

わたしも、いい時期に適正価格で契約てきてよかった。あとは、願わくば、金利が必要が上がる前にローン実効して、消費税が10%に上がるまえに、引越し契約と主な買い物が終わることかな。

>>410
3000万控除、使えるのなら
売却益に所得税、住民税はかかりませんよ。

＞仲介手数料は7220万×3%+6万に消費税で240万だと思います。
これは不動産屋が、MAXに取れる金額で、実際はそれよりももっと安くすることは可能です。

こことは地域違いますが池袋グランドミレーニアでは
＞43.08平米（12.85坪）が5480万円ということは、平米単価127万円（坪単価426万円）ですか。

ここ、もっとキャピタルゲイン得られてるかもしれませんね。

７０００万なら９０００万に？

最近のニュースで
４～６月ＧＤＰ、下方修正…年率７・１％減に
となってますから、いつまでバブルが続くかわかりませんけど。

立地は良いけど、アドレスが嫌だ。

>>422
未入居では売れなくなるから3000万控除使うなら、売値はもっと下がるかもね。
7000万を9000万で売るのは自由だし、売れたら良いよね。
ただ、地権者住戸とはいえ、1割りちょい増しだと苦戦した現実があるのに、完売物件の契約者スレでそこまで強気になってもねえ。
築年数が違うとはいえ近場のローレルコートが坪260～270万が平均的な成約価格なのでなおさら。
検討スレならそういう人がいても不思議じゃないけど、ここであまり夢語りすぎても微妙じゃない？

まだ完成してもいないから、中古扱いでありながら内覧のできない地権者住戸の取引
なんて、一年後には関係ない話になっていますよ。
「昔の話をしても」って事になっているでしょう。

品川区の大崎の分譲価格が既に、ここの分譲価格の１割増になっていたのが現実です。

地権者住戸以外にも売りに出ているものがあるそうですよ。ここにも関わりのあるデベの仲介会社の人が話してました。

>>426
やれなくもないですが
その様な場合は、大手の仲介会社は仲介に関わらないのが一般的です。
引渡前はまだ、契約者の所有物ではないですから。

＞４２６さん、

価格次第でしょうが、それでもほしがる人はいるんじゃないですか？

１０００戸もありますから、
そりゃ、いろんな人いますよ。

契約金額より時価が上がれば嬉しいものです。しかしこのスレの多くの皆さんは自己居住目的で契約されたでしょうから、売ったら儲かるかどうかという内容には違和感があります。1年前多分私たちは比較的に安く契約できたと思いますし、1年後には時価はそれ以上になっているでしょうから、素直に喜びませんか。私は素人投資家ですが、今までに自己居住（セカンドハウス）目的でファミリーマンションを4軒購入し、幸い契約金額より時価が上回っていますが、売却するより賃貸に出した方が安定収入になるので、何年か住んで順番に賃貸に出しています。私は5軒目の富久クロスも自己居住で考えています。ただ、契約に当たっては「投資」としても価値があるかどうか十分に検討し決めました。値上がりすると思います、嬉しいです。

＞４３０さん、

賃貸に出しているファミリータイプのマンションの利回りと空室率はどのくらいですか？
不動産投資に興味がありますが、ファミリータイプとワンルームのどちらがいいのか判断に迷っています。

基本的に富久クロスの値段が上がるってことは、富久クロスを売って住み替えのために買う他の物件高くなるってことだから、居住用に買った人にはあまりメリットないかね

＞432

それはまあそうなんですが、値上がり率にはギャップがあるので、ここを売って、あまり値上がりしていないところに
住めば利益は出ますよ。不動産売却に掛かる特別税がなくなる５年後には多くの売り物が出ると思います。
条件のいい部屋はかなりの上昇が見込めるのではないでしょうか。

住み替える物件を先に購入しておく方法もありますね。
今回うちは、住み替えるここを先に購入して
現在住んでるマンションを後で売りに出します。

＞４３４さん、

それは現自宅を売却前提で富久クロスを購入したということですよね。
確かに空き家の方が高値で売りやすいですし、内覧希望の人に合わせて土日などに家にいる必要がないので
先に入居、後から売却がいいですよね。銀行の審査によっては、自宅の残債と新居のローンが多すぎる場合は、
自宅の売却が成約して初めて融資をしてくれます。このような融資の場合、自宅の売却が必須になる場合も
ありますので、３か月以内に売れない場合は買い取り会社に安値で買われてしまうという憂き目にあいます。
４３４さんは手元資金が豊富か、収入が多いか、ご自宅の残債が少ないかのいづれかなんでしょうね。

一番目です。詳しく話しても喜ばれる話ではないので以上で。

うちは手元資金が頭金ギリギリ、残りは全額ローンになったけど、入居してから、
自宅売却のスケジュールでOKもらったよ。
そして実は今、別の物件に興味が出てきて悩んでいます。
不動産屋に相談したら、自宅を売って、そこを買って、来年富久クロスを買ってすぐに売る、というスケジュールを
提案されました。銀行の仮審査でも、新しい物件をフルローンで買えることになりました。
このスケジュールで行くと富久クロスを買った時点で２つのマンションのローン（＋投資マンションローン）を
抱えることになり、一時的に負債総額が２億を超えてしまいます。年収１０００万くらいしかないのにこれは
結構リスキーですかね。

私は、今の自宅の残債が、富久クロス購入時までにはなくなってる予定と話したら、その完済を証明する書類を出すことが条件になりましたよ。年収1200万円で、申請したローン5000万円です。幸い、既に完済したので、余裕で書類は出せますが。富久クロスのローンを契約する時には改めて審査すると思うので、状況が悪化していたら、最悪ローン降りない可能性あるのでは。

>>437
羨ましい。何でそんなに貸してくれるんだろうか？
資金繰りが回るなら借りとけばいいじゃないですか。ここが正念場でしょう。このリスキーなのを乗り越えれば、今よりも一段階上の資産家になれるかどうかでしょうね。

＞４３８さん、

銀行に確認しましたが、富久クロス契約時にはもうローン審査はありません。すでに審査済みですから、その必要は
ないそうです。ついでに銀行に契約時までに借り入れが増えていても、問題ないかと聞いてみましたが、それも
問題ないそうです。これは富久クロスの方がフラット３５だからかもしれませんが。

それにしても年収１２００万もあって５０００万しかローンを組まないんですね。手堅いですね。
私など年収１０００万なのに、一時的には年収の２０倍のローンを組むことになります。
担当者もこんなに組めるとは正直驚いたと言っていました。属性がよいからだそうですが、
どんだけ～って感じですよね。

興味ある別な物件なら、私も二つくらいありますが
マンション価格全体が値上がりしている今の時点で
手を出すのはリスキーでもありますよね。

＞４４１さん、

どちらの物件でしょうか？差支えなければお教えください。ご無理な場合はヒントだけでもお願いいたします。

申し訳ないですが、投資用で考えているのでお教えできません。

430です。
433さん；条件の悪い部屋は元々の価格が安いので、案外大きく上昇しますよ。
437さん；富久クロスの融資実行の前の今、新しい物件を先に購入し借り入れが増えてしまうと、富久クロスの融資実行時に借り入れ不能になるリスクありませんか？
431さん；私の基本は都心周辺ワンルームマンションの投資です。私の場合ですとワンルームの実質利回りは新築で4％くらい、築古中古で8％くらいです。家賃ベースですが、空室率の実績は5％くらいです。このほかにエアコンや室内のリフォーム代がやはり5％くらいです。私はこの2つを予算として10％組んでいます。超える年も下回る年もあります。ファミリータイプは新築（何年か自己居住後ですが）実質利回りで私の実績は5～7％ですが、これは買った物件を本当に厳選した結果であって、一般的には4％くらいだと思います。空室率は、ワンルームに比べ決まるまでの期間も少し長いですが入居してもらう期間も長くなるのでやはり5％くらい（例えば、空室期間3か月、入居期間5年60か月）だと思います。私の場合、投資マンションは融資金利が高くファミリーマンションは金利が安いので、何の目的・購入の経緯で一長一短が出てくるように思います。

>４４４さん、

私も不動産投資をしています。現在、ワンルーム２戸と２Kを１戸持っています。今後はこれを１０戸まで増やして
事業化し、青色申告特別減税を受け、家族を青色専従者として給料を支払い、経費として計上することで、所得税の
減税をしようと思っています。４４４さんはどのようにお考えですか？

利回りは新築だと物件価格が高いので当然低いですよね。一方、中古は利回りが高い。
この辺りはどのようにお考えですか？私はこれまで新築ばかり買ってきましたが、中古の方が
有利なのでしょうか？また、借入額はどのようにしていますか？不動産投資会社はよく
少額の頭金で始められる、ローンは賃料で返せる、節税効果がある、年金代わりになると
言いますが、３５年ローンでそれを実践すると、キャッシュフローは途中で大赤字になりますよね。
最終的に回収できるのは５０年後くらい…。物件を売ればもう少し早く回収できますが、
それではほとんど投資妙味はありません。やはり借入額は物件価格の５０％に抑えて、
同時に繰り上げ返済をどんどんした方が、キャッシュフローはずっといいですよね。

ワンルームかファミリータイプかの問題は、難しいですね。私の所有物件で言えば
ワンルームは空きが出ても１週間くらいですぐに埋まります。一方、２Kの方は
以前５カ月ほど空きが出たことがあります。かといって居住期間がすごく長いわけでも
ないんですよね。根拠は私の経験だけですが、パフォーマンスではワンルームの方が上かな
と思っています。２Kがファミリータイプと呼べるかどうかは微妙ではありますが。


また融資をしてもらうのは銀行の事業用ローンよりも、日本政策金融公庫の方がずっと
利息が低くて有利ですね。現在、5年固定（1.4％）、10年固定（1.6％）、15年固定（1.9％）です。
ただし、借入には新築で５０％、中古で４５％の頭金が必要ですが。
頭金さえ用意できれば、この融資は繰り上げ返済や期間変更に一切の手数料がかからないので、
最初１０年か１５年固定で借りておいて、余剰資金が出来ればどんどん繰り上げするのが、
よいと思いますが、４４４さんはどう思われますか？

本題からそれてしまって申し訳ありません。
この話題に興味のない方はどうぞスル―してください。

別にここでやっても構わなくないですか？
我が家は居住用ですが、今後の参考になるので大歓迎です。
見たい人はいるので、見たく無い方はスルーでお願いします。

444です。私はワンルーム20戸、ファミリー5戸で運用していますが、青色申告は面倒なのでやっていません。普通に確定申告して税金払っています。新たに新築を買ったりすると不動産収支がマイナスの年もありますが。中古は一見利回りが良いですが、経年劣化・間取りが悪い（ユニットバスなど）・空室期間が長引くなどの問題もあります。私は現金買いもありますが、多くはフルローンです。フルローンでもプラスもありますし赤字でもそれほど大きなものではなく、445さんの現状が少し理解できません。

＞４４９さん、

早速のご回答ありがとうございます。ワンルーム２０件にファミリータイプ５件もお持ちとは驚きました。
不動産事業が本業なのでしょうか？
しかし、それだけお持ちでありながら青色申告をしないというのは、もったいない気がします。
青色申告特別控除により６５万円が非課税となりますので、４４９さんの場合、おそらく所得税と住民税を
併せて４３％は税金の還付が受けられるのではないでしょうか。さらにご家族を青色専従者にすれば、
ご家族は４４９さんよりも税率が低い分、さらに節税出来ます。詳しい状況は分かりませんが、
お持ちの不動産の数から言って年間１００万くらいは節税出来ると思います。青色申告は確かに
面倒ですが、税理士を雇っても２０万ほどですから、十分儲かります。

新築をフルローンで買い繰り上げ返済をせず、賃料収入だけで返済すると赤字になる言うのは、
シミュレーションをすれば、すぐに分かります。私が持っている物件を例にとると、

２０８０万円、頭金１００万、３５年ローン、金利２．５７５％、年間賃料収入１３１万円
（空室率５％、賃料年１％下落、物件売却額年２％下落と仮定します）

でキャッシュフローの流れを見た場合、９年目まではプラスですが、１０年目でマイナス１１０００円
になります。これが不動産投資のデッドクロスと言うやつです。なぜマイナスになるかと言うと、
マンションの付属物の減価償却が消え、同時に返済額に占める利息が減るため、経費が少なくなり、
その結果、収入-経費が黒字となり、所得税（私の場合３３％）が発生するからです。
私の場合、１０年目の税引前利益は、賃料－（ローン＋管理費）＝２２，０７８円です。
所得税は３３９０３円ですから、２２０７８円－３３９０３円＝－１１８２６円となり、
赤字に陥ります。
初年度からの通算キャッシュフローでみると、１０年目はプラス２３万ですが、１５年目にマイナス２万円、
２０年目にマイナス９６万円、２５年目にマイナス２００万円を超えます。この時、物件を売れば
８００万ほどの利益は出ますが、キャッシュフローだけを見ていると確実に赤字になります。
この説明でお分かりになりませんか？

４４９さんは不動産を多くお持ちですから、１軒がマイナスになっても全体として儲かっていれば
よいというお考えかもしれませんが、小規模投資の場合は１軒のマイナスが収支に大きく影響するので
慎重にならざるを得ません。デッドクロスを避けるには、頭金を多く入れるか、どんどん繰り上げ返済を
するしかありません。そのシミュレーションもありますが、長くなるので省略します。

やはり新築も中古も一長一短ですね。この辺りは自分の投資手法を確立するべきなのでしょうね。

＞４４６さん、

すみません。本スレの趣旨に合わないことは承知していますが、お気に召されなければ、どうかスル―してください。
お聞きしたいことと、書きたいことは、だいたいこんなところですから、何卒ご容赦ください。

>>450
私も投資しでますが、やはり家賃の利回りなら中古ですよ。しかも、ハンパない安い指値をして買うべきです。
私の所有している中で最優良物件は、その当時博多駅前、築14年の1K、25平米で280万円で買いました。5〜6年で回収できます。もう間も無く回収完了です。
最も落ちこぼれ物件は新築の50平米1LDKのマンション。全然回収できないです。
投資するなら、駅前や繁華街の中古の小さな物件をとりあえず5〜6年で回収できる額で指値することですね。通ればラッキー！

＞４５２さん、

すでに立派な投資手法を確立されていますね。確かに一般的には不動産投資は利回りを狙って中古を買えと言われますよね。
しかし、空室率のことを考えると、地方都市よりも東京都心近郊が安全だとされますね。まあ、私は東京と地方の
両方に持っていますが、地方の方が利回りがよいというわけでもありません。成功者の話を聞くと、東京中心だったり、
地方中心だったりと、千差万別ですね。

それにしても博多のマンションはすごいですね。２５平米で２８０万なんて、車よりも安いではないですか。
回収に５～６年ということは、利回りが２０％近いということですよね。ということは家賃５万円くらいですか？

市場に出ている中古マンションは東京の場合、大体利回り６％～８％ですよね。それでも悪くはありませんが、
利回りが高い物件はたいてい築年数や立地に難ありの印象があります。売り主はその物件が儲からないから
売りに出したのか、換金の必要が出てきて売りに出したのか、見極める必要もありますね。
ともかく次に中古を買うときは私も指値で交渉してみることにします。

売る側にしてみれば
安い買付証明を持ってくる客は、不愉快なものですよ。
中央区で以前中古を売りに出した時に経験しました。

売る側に売り急ぐ理由がなければ、バカにしたような安値で買おうとする申込みなど断ればいいんですよ。でも世の中には
何らかの理由で売り急いでいる人がいるんですね。そういう売り主に巡り合えたらラッキーですね。でも普通は適正価格か、
それによりちょっと安いくらいの価格で売れるものです。

450さん、ありがとうございました。
１ヵ所。10年目の所得税が33903円とのことですが、/月ですね？　だとすると家賃からローンの金利と償却費と管理費も？引かずに計算しているように思われますが？？？です。そもそも私の頭では、出た結果の利益から税金が持って行かれるので、税金は考慮せずにキャッシュフローを考えています。「営業利益」の考え方です。
私は投資ローンは35年もの長いローンが組めないので、35年ローンならもう少し返済金額が少ないかなと直感的もに思っていたのですが、計算してみると意外に金額多いですね。

＞４５６さん、

いえ、３３９０３円は年額の所得税です。上記の物件の場合、１０年目のキャッシュフローは以下のようになります。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（３＋５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円

このように計算しています。

>>456さん

「償却定額　　２３万４４９０円」は、非現金支出費用のため、費用化はされていますが実際にキャッシュアウトはしておらず、手許に残るキャッシュは２２万６６４円かと思いました。いかがですか？

数字の記載が全角でカンマ無しだと、若干頭に入りにくいですね。。

>４５８さん、

所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。
この計算にはキャッシュアウトしない減価償却分も計算に含めます。

減価償却を含めないのは、純利益を求めるときですね。
純利益は、
純利益＝営業利益-(ローン利息+元本返済分）です。と書いて、気付きましたが、上の式では、
純利益＝営業利益-(共益費+ローン利息+元本返済分）と書いてしまい、共益費を二重に引いていますね。
しかし、実際の計算では（１１）では、共益費は引いていませんから、結果はあってます。
混乱を招いてしまいすみません。この点を修正すると以下のようになります。（１１）を修正しただけで結果は同じです。

（１）満室賃料　　１２４万６９７６円
（２）空室率５％　１１８万４６２７円
（３）共益費　　　２６万２３２０円
（４）営業利益　　９２万２３０７円
（５）ローン利息　４３万４２１１円
（６）償却定額　　２３万４４９０円　　
（７）償却定率　　１５万８６７円
（８）税引前利益　４－（５＋６＋７）＝１０万２７３９円
（９）税引後利益　６万８８３５円　（所得税３３％として▲３３９０３円）
（１０）元本返済　４６万６０１８円
（１１）純利益　４－（５＋１０）＝２万２０７８円
（１２）税引後のキャッシュフロー　２万２０７８円－３３９０３＝▲１１８２６円


不動産経営のデッドクロスとは、税引前利益がプラスになっているので所得税がかかるのに、
純利益が実際には所得税よりも少ないので、手出しで税金を支払い、キャッシュフローが赤字に
なる状態のことです。上記の物件はまさしくこの例ですが、これは特殊なことではなく、標準的な
利回りの物件では、ローンの返済途中に必ず陥ります。これを抜け出すには繰り上げ返済をするしか
ありません。

富久クロス、間違いなくキャピタルゲイン得られると申し込んだが、抽選で撃沈。

宝くじよりは当たると思ったのだが。

>>441さん

勝どきタワーか、BAYZ、売り出し前の西新宿のマンション
ぐらいではありませんか？

もったいぶるのは、ちょっとだと思いますよ。
嫌なら書き込みしなければ良いわけで。

>>461
西新宿、目黒駅前ですね。湾岸はあり得ません。

>459さん

ご回答頂きまして有り難う御座います。このサイトで初めてデッドクロスという単語を知り、凄い勉強になりました。
定義の問題かとも思いますが、数々のサイトを調べると、デットクロスというのは

「減価償却費の定率法」「元利均等返済（元金均等返済ではなく）」の採用を前提条件とした場合に、
「キャッシュアウトしないが費用化できる償却費＜キャッシュアウトするのに費用化できない元金返済分」

という状態になり、現金がないにもかかわらず所得税が大きくなって黒字倒産のリスクが高まる状態、ということですよね？

デットクロスの説明においては、非現金支出費用である減価償却費の負担と、現金支出非費用である元金返済部分の関係が重要かと思うのですが、そこがフォーカスされておらず、すーっと頭に入ってこなかったので、ここで補足させて頂きました。

また、「所得税を求めるための税引前利益の計算では、営業利益-（減価償却＋ローン利息）となります。」

と記載頂いておりますが、厳密には所得税の計算は「課税所得」×「税率」なので、「税引前利益の計算」ではなく、「課税所得」の計算ということで良いでしょうか？　税務会計と財務会計はそれぞれ目的が異なり、一部では費用化できる項目や金額も異なっているため、今後のためにもご留意頂いた方が良いかと思います。

（ちなみに財務会計上、減価償却費は事業費用なので、営業利益よりも前の売上総利益の段階で費用処理されます。営業利益より後で計算されるのは、財務損益と特別損益です。）

さすがに、レスは複数のマンションをお持ちの方が多いですね。

皆さん、思っている事も大筋は同じ。
最終判断に各自の思いはあるようですね。

ところで、
皆さんはマンションを複数買いだした切欠はなんですか？

私は会社の挫折。
現実逃避で、このマンションも買いました。

仕事も順調でかつマンション投資も旺盛。
そんな人って、いますか？

>>460
キャピタル狙いなら別に外れてもよかったじゃん思うけど？
スレの流れ見ても分かるが、あくまでも保有前提だよ？

トミヒサクロス、久しぶりに現地で見ました。西側のタワークレーンは解体されつつあります。
オプション会は、あれもこれもと見積もり取りました。これからあと半年で、絞り込み、貯金に励みます！
とっても楽しみです。