＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ
【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】
[スレ作成日時]2014-07-30 19:51:27
702さん
あとは、
独特のふわふわ感を我慢できるか？
売るときに嫌がられるかもしれない
のデメリットと相談ではないかと思います。
わたしは、同じ値段と性能なら二重床買いますよ。
ふわふわは嫌ですから。あまりふわふわ感を感じないことを祈ってます。
ただ、パソコンみたいにスペックや数が無尽蔵にあるわけじゃないんで、同じ値段と性能なら、は、無為な仮定ですね。
706さん
ですね。
すいません。
ので…わたしは、二重床と直床を検討材料から除外して、スラブ厚だけで判断しました。
スラブ厚25は厚いらしいです。他の二重床パークハウスみたらスラブ20だったので。
確か上野だったかな…
おぼろげですみません。
>>700
側から見て貴方の方が怪しいですよ。
人の批判をする前に、話題に対する意見を述べられなければ何の信用もされませんよ。
私は二重床の物件を検討していましたが、天井高が2
m40から2m45の物件ばかりだったのでこのマンションが2m55取れている事を知り直床だからかぁ〜と引いていましたが直床だからダメではなく階高等から総合的に判断する必要があるんですね。
もう少しマンションの構造について学んだ上で再検討したいと思います。
情報提供して下さった方々本当にありがとうございました。
>>702
仰る通り、今売られているマンションの殆どは昔のマンションで採用されていた二重床とは異なるメンテナンス面で懸念の残る構造が多く採用されています。
したがって、検討される時は階高を必ずお調べ頂き開示されているスラブ厚と天井高から遮音性を予測してください。
最近は見られませんが、階高が3m20程度、スラブ厚で250〜300あれば構造面で手を抜いている可能性は少ないです。
直床なら3m〜3m10あれば遮音性の高い構造は作れるはずです。
デベからは批判されるかもしれませんが、構造面で手を抜いているか一目瞭然なのが階高と覚えておいてください。階高には嘘をつけません。
>>705
私も天井高とスラブ厚と遮音性が同じで、二重床と直床が売られていたら二重床買いますよ。
ただ二重床と直床は同じ値段では作れませんし、材料も工賃が二重床は高いです。もしそれらの遮音性が同じだとすればそれは1割以上のコスト高になります。
最近は直床でも硬い歩き心地のフローリング材も出てきていますから、直床物件を買ってリフォームされるのも良いかと思いますよ。
>>710
分かりづらくてすみません、分かりやすいのは707さんが仰るようにスラブ厚で比較すると良いですよ。
直床、二重床共に250〜300あればある程度安心してよいです。
あとはデベに騒音が心配な事を伝えた上で階高がいくつ取られているか、スラブ厚、天井高、二重天井厚、直床または二重床高を聞いてください。
これを明快に答えないデベばかりだと思いますが、しっかりと質問すれば良いマンションなら答えてもらえると思います。
>>713
情報ありがとうございます。
> 階高がいくつ取られているか、スラブ厚、天井高、二重天井厚、直床または二重床高を聞いてください。
はい、聞くのは聞けるのですがその数値をしってどう遮音性能を推測するのかがわからないのです。
指標をおしえてください。
>>712
直床のマンション例えばフレシアは階高3m前後と比較して二重床のマンションに階高が3m10〜20あれば良物件でしょう。
但し、それは天井高がフレシアと同じ2m55の場合です。
階高を上げた分がスラブ厚や二重床の補強に使われなければ意味がありませんのでお気をつけください。
>>714
基本はスラブ厚が250〜必要と覚えておいてください。
階高を聞いた時に例えばスラブ厚が200で天井高が2m60だとしたら騒音は懸念ありますが、空間は広いので人によってはアリかもしれません。
また最近直床標準で取り組み始めたプラウドや三菱は比較的安心出来る仕様ですね。
二重床だと三井、住友は比較的良物件多いですが高いです！
>>715
スラブ厚と天井高が同じ、階高3mの直床と3m10〜20二重床の場合は二重床のほうが
優れているという判断で正しいでしょうか？
その場合階高3mの直床に対して同じぐらいの遮音性能が期待できる二重床の階高は何メールまで
下げられますか？3mでしょうか？2.8Mぐらい？
>>717
これはあくまでも現在のマンション市況下の私見ですが、騒音の心配をされるなら二重床はおすすめしません。
工法、材料、施工会社、施工スタッフのどこかにコストダウンや手抜きが入れば騒音リスクげ高まるからです。
少なからずマンション供給が減っていて、且つ資材高騰している今、無難なのは直床、階高3m以上、大手デベ物件を買う事です。
フレシアは今の実勢に素直な仕様をしています。
二重床でここを作っていれば天井高2450で且つ騒音リスク持ちの物件になっていました。
これは他の物件にも言えます。
必ずしも二重床が悪ではありません。二重床で騒音を防ぐのは難しい現況という事をご理解頂ければ幸いです。
スラブ280とかボイドスラブの罠。
てか、結局このあたりのスラブから計る遮音性能は正直気休めにしかならず、正直現実と異なることもおおい。
実際に一番必要なのは民度。
で、当然といえば当然だけど、民度の高さはマンションの価格に比例する現実。
要するに買える範囲で極力高いマンション買っといた方が何かと安心って話。
マンション価格がたかいと、立地の地価も高く、そこに住む人の民度もたかく、近隣の学校が良い学校であることが多いしね。
安いマンションの一番良い部屋より高いマンションの普通の部屋のが良い
同一人物で自演してこのマンションを陥れようとしているという説
まぁ、直床のマンション契約者の多いこのスレで質問するより、過去にたくさん直床と二重床の議論はされてるから、そっち見た方が参考になる。
そもそも、このマンション、色んな仕様が安っぽいのに、床の仕様だけ高いってのも変な話。
まぁ、契約者が自分のマンションの仕様を誉めるのも当然だし、正しいことですが、契約者ばかりになるとポジしか出なくなるのは寂しい。
成約フェアやってるんですね。
けっこう良いもの配ってますね。
売れないからでしょう！
>>724
端的に申し上げると構造・階高・スラブ厚・天井高を調べても騒音リスクを完全に回避する事は出来ません。
それは竣工前に買う以上その住み心地を直に確認する事が出来ないからです。
但し、スラブ厚が構造に力を入れていない物件ほど削られています。
200mm前後の物件も当たり前のように売られています。
なぜ天井高を5cm高くした方が売りやすいのにスラブを250mmにするのでしょうか。
それはスラブを厚くした方が騒音リスクが減るからです。スラブだけで騒音リスクは拭えませんが、スラブが厚い方が安心材料になるという事です。
直床と二重床を同じコストで作れば、二重床の方が騒音リスクがあります。
それでも二重床を採用するのはどうしてでしょうか。二重床の方が売りやすいからです。素人から見れば直床と聞くより二重床の方が言葉のイメージが良いからです。
ですから二重床物件を買われるのであれば出きるだけスラブ厚と天井高が高い物件を買って下さい。
騒音に対しては当り外れあると思って頂いた方が良いと思います。
>>726
725さんはスラブが厚い方が騒音リスクが少ない。スラブ250mm以上だと比較的安心。二重床だと騒音リスクが高いと指標を示されていると思いますがなにがめちゃくちゃなのですか？
もし二重床の安心材料を知りたいのであれば他の方からもアドバイスがあるように他スレに行かれた方が間違いのない情報が得られると思います。ここはあくまでもこのマンションを購入、検討している方の情報交換板ですから。
>>717
意味はき違えているよ。一般的に低コスト物件の遮音性だけを見れば、直床＞二重床は当たり前の話。
二重床が標準的に使われる高コスト物件で比較するなら階高が高い方が物件としての価値が高いってだけでしょ。
ここの物件価格帯（4000万円台3LDK）は直床と二重床で半々くらいだけど、この中で比較するなら二重床のメリットなんて何もないって事だよ。
マンション入居後のクレームで一番多いのが室外から来る騒音と室内から来る騒音。
ただでさえ都内で生活リズムが違う人が一緒に住むわけだから、どんなに立地良くても騒音酷かったら絶対長く住めないよ。
ここも決して万全な仕様では無いから安心は出来ないから低コスト二重床よりまだマシってレベルだけどね。
仕様にお金かけてそうなマンションの二重床なら安心だけど、仕様に金かけてないマンションの直床不安って話でしょ。
それはそうかな。
ちなみにここのll値は？
北赤羽とスカティアラ等、私は買わないよ
マンションが重要なのは、立地と外観だよ
内装仕様はよくなければ、リォームで対応できるからね
但し、立地と外観は変えることができないからね
北赤羽との比較はもういいじゃない
もっと価値マンションを議論しようぜ
>>731
騒音性能は快適に住むために重要ですよ。
上階がうるさいという理由で殺人事件にまで発展してしまう恐れがあるわけですから。
最終的には住民次第ですけどハード面で軽減できるならそれに越したことはないです。
殺人事件は極端ですけどクレーム貰うだけでも神経質になってしまいますから。
>>732
その通りだと思います。
この物件は少し買い物は不便かもしれませんが、立地はとても良いですし外からの騒音は安心ですから中からの騒音が気にならなければ本当良いマンションですよね。
個人的には都会の便利だけどゴミゴミした地域より少し不便でも郊外の落ち着いた場所で探したいと思っています。
立地なら、王子のタワー！
>>730
特別な構造を取っていなければLL値（遮音等級）は以下ですよ。
直床 ：ΔLL（Ⅰ）-4、ΔLH（Ⅰ）-3相当
二重床：ΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2
あくまで一般的な構造の物件（低コスト）の話なのでご参考まで。
>>734
あくまでリセール目的のみならでしょ。騒音含めた立地ならフレシアの方が立地良いっていう人はいるよ。
王子タワーはリセール目的の人が多すぎ。すぐに売りたい人いっぱいになるから、リスク考えたら永住目的の人にはフレシアおすすめするよ。
>>736
投資目的はともかく永住目的ってのは本人の希望だけで叶わないから難しいんだよ。
日々環境はかわるし自分を取り巻く状況も変わる。マンション住民も変わるしね。みんなそういう状況の中で住まいを変える。今30歳の人が死ぬまでそこに住み続けられる方が少なそうだけどね。
スパンは違えども車だって定期的に買い換えたほうが合理的だしね
>>737
10年後、20年後にそこへ住み続けたいかっていうのは分からないのは同意ですが、今売れているマンション（特にタワー）って海外の投資家割合めちゃくちゃ高いですよ。これは不動産業界では不通に話題となる話です。
そんなタワーに永住目的のファミリーが住みたいですか。私は色んなリスクが潜んでいると思います。
王子タワーの立地はとても良いですが価格も高いですし修繕・管理費も高い。色んなリスクがありますよ。
これは個人的な見方ですが、30年後の資産価値（売却額-購入額-維持費）ではフレシアの方が上だと思います。
私は上層階の2LDKを買いたかったのでタイミングを逃して後悔しています。
>>739
これは個人的な見解ですので異なる意見の方いれば恐縮ですが参考までに私見申し上げます。
海外投資家は今は円安だから日本に投資していますが、円高になれば直ぐに手放します。
円高に振れるタイミングは市場次第です。そのタイミングで売りが殺到するわけです。ＦＸとかと同じ様に不動産が動けばどうなるでしょうか。
これは一例です。ビジネスで捉えている方は賃貸目的の比率も高まります。永住目的の方とは住み方が違います。
マンションに何を求めるかは人それぞれで良いと思いますが、王子タワーとフレシアでは購入層が違うと思います。
どっちもいい
それで手打ち
>>741
王子タワーを契約された方ですか？
海外投資家はもっと都心を狙いますよ。
この為替ですから、東京にお金は流れてきますよ。
現地での東京不動産セミナーやツアーがあるくらいですから。
六本木だってシンガポールの同条件の6掛けの感覚じゃないですかね。
わざわざ王子を投資対象とはしないと思いますよ。
ご心配無用かと。
板お借りしました。
駐輪場168しか無いんですね。廊下に置くしか無さそう
さすがに北区は外資のスペキュレーションとは無縁だと思いますよ。というか敢えて北区のようなコアな場所に手を出したら、よくこんなとこまで来たなぁと感心せざるをえません。
まぁ投資が多いマンションは住民層が流動的なので
永住目的の人からみたらリスク、なのかもしれませんね。中国人が中国人に又貸しとかして、住環境が悪化する可能性もありますし。
とはいえ、駅前のタワーと東十条のような物件を比べるのはナンセンスだとおもいます。リセールバリューを比較するにも、引き合いを出す購入検討者層がまるで違うのではないでしょうか。(所得云々は別として)
747様
外国人に対する差別的、偏見的な意見はやめてください！
>>748
http://news.livedoor.com/article/detail/9252661
こんなニュースもあるんだし中国人関係のマナーの悪さのイメージが
払拭できないのもやむをないでしょ。
751
そんな、偏見的な三流記事など、やまほどあるよ
山ほどあるぐらいあたりまえの事実ってことじゃろ。
>>749
743です。
1度しか書き込んでないですよ。
738さんは別人です。
自演とは 汗。
《海外投資家のリスクは少ないのでは》
答えになってないですか？
正確な比率はわかりかねます。
ご自身で調べるのが面倒であれば現段階の状況をMRに行って聞いてきましょうか？
また、転売投機目的の多い物件のリスクがどうなのかということをお知りになりたいのでしょうか？
貴殿が永く住みたいとか、機をみて住み替えたいとかの情報を軽く書き込めば親身になってアドバイスして下さる方もいますよ。
もう一度何を答えろ！と教えて下さい。
>ご自身で調べるのが面倒であれば現段階の状況をMRに行って聞いてきましょうか？
はい、お願いします。
特定国の人に対する偏見的な記事、ヘイトスピーチが多いから
国連からも注意されてるじゃ、本当によくないよ
762
わかりました
海外投資家の対象物件になる事は大きなリスクがありますよ。
日本の富裕層の10倍以上が今、日本の不動産には目を光らせている現況です。
デベにとっては一括現金購入だから超上客。
5年、10年前の都内高級物件市場と今の市場とでは全く購入層が違います。オリンピックがあり且つ円安なのですから当然です。
駅前タワーは高く売れるかもしれませんがリスクを孕んでいるのは不動産詳しい方ならご存知のはずです。
巻き込まれたくない方は低価格帯で出来る限り良い物件を探されるのが懸命と思います。
人の事を疑ったりする前にまずは皆さんご自身の意見を述べて議論しましょう。
人の否定ばかりで自分の意見出せない方はただこのスレが荒れるだけなので閲覧のみでお願いします。
海外投資家の物件はリスクだろうが、海外投資家もわざわざ北区の王子の安っぽいタワーマンションなんて買わないだろ。
8,000万からみたいなやつを買うんじゃない。
まぁあそこのリスクは賃貸にする人が多そうな点かな。
狭い間取りは全部賃貸じゃないか
王子タワーなら比較的都心から離れているから大丈夫だろうね。
ただ買うなら調査は必要って事かな。周りが海外の人ばかりが住むのは気が引けるし...結果は住んでみないと分からないんだけど。
なぜ急にタワー話に？
スーモで見ると、ルーフバルコニー付きの4LDKとLタイプ、一階を中心に残っているんですね。
間取りや坪単価ではお買い得なのですが、やはり総価格が5500万を超えると地域的にも手が出ないご家庭が多いのでしょうかね
まあそれも建築費高騰が続けば、王子5丁目プロジェクトが売り出す頃には安かったと感じそうですが。
ルーフバルコニー付き4件、庭付き1階3件、2階以上3件ですかね。
ルーバル付きは上階ないですし、この価格帯で買えるところは都内では殆ど無いので買いたかったですが我が家は予算オーバーでした...。
契約後も色々物件見たけどやっぱりこの物件は安いね。
改めて見ても設備は高級仕様じゃないけど（汗）
2〜4人の世帯で長く住みたい人にとってはそれ以外のネガティブ要素が他より少ないと思う。
高ければ幾らでも良い立地の所はあるけど、坪200ちょっと4000万円台で3L、都内、京浜東北・南北線徒歩7分以内、三菱物件はもう買えないだろうね。
増税あるからオリンピック後の価格下落も特にこの地域、価格帯は心配しなくていいと思うな。
あとここは三菱だけじゃなくてJRの看板もあるから何かと安心だね。第三者の目が光ってるのって建築業では重要だから。
高いルーバルとかも価値はあるから時間の問題だろうね。
周りの建物は戸建が多いし、低めのルーバルでもかなり抜けてるからね。
三菱の人の話だと5月頃には完売になるみたいだから検討物件に入れてる人は早目に動いた方が良いよ。
５月頃に完売になるって、完売にしたいってだけじゃ。。。
要はオプションとかどんどんサービスで付けて完売させるってことでしょ。
>>773
私は1月に契約したので値引きは皆無でしたが、今の時期なら追加サービス期待出来るかもしれませんね。
ただ、三菱の近隣物件と比較しても順調なのであまり売り急いではいないと思います。
個人的にはとても良い物件だと思ってるので共感出来る方にサクッと買って頂き、一緒に入居を待ちたいなと思います。
駐輪場の少なすぎが懸案だね。
たらなさすぎでその辺にチャリが溢れそう
>>775
確かに駐輪場は少ないですね。
ただポーチ付きの物件多いので、管理規約に折りたたみと子供用自転車は置けるようになると書いてあったと思います。
車も平置きのみなので私のように車を持たずカーシェア、レンタル利用の方にとっては機械式で駐車場余らせるよりは管理費安くメリットがあります。
土地柄ご年配の方も多く自転車不要の方も住まわれますので大きな懸念はないと思います。
自転車沢山、車持ちたい方は4月下旬に駐輪場、駐車場の抽選ありますのでそれも踏まえて検討される事をおすすめします。
桜田通りの桜咲きましたね！
和みます～。
もう一枚。
エントランス工事してました。
駐輪場問題がこのマンションの議題に常に上がるだろうから役員なると大変だよな
写真
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
追加
外壁の色ちょっと安っぽくですね...
これから外壁工事ですよね。きっと。
この値段で、このくらいの外壁はとても満足！
いや、いまのままだとパースとも違うでない？
パースはタイルっぽいし。
788
マンションのタイルというのは １枚ずつ貼るのではなく、タイルパネルを張り付けます。１階の外壁に貼ったのも
タイルパネルです。１枚ずつ貼ることはまずないです。１階の部分は貼ったばかりので、１枚ずつ貼ったように見えるんですが、乾燥後は上階と同じようになります。
よかった。ちゃんとタイルこれからはられるんですね。
ここってファミリー向かないですよね。自転車ファミリーで置けないでじゃないですか。
まあ、足りなければ緑地か駐車場つぶして外に駐輪場増設するのでは
そういうマンションもたまにありますよね
それに限らず住み始めると想定外の課題が出る場合があります
ここは入居者の生活レベルがあまり大きく違わなそうなので、話し合いがしやすそうです
>>793
私も同意見です。一緒に入居させて頂く予定ですので宜しくお願い致します。
この物件選ぶ方は比較的長期入居考えている方が多いと感じているので話し合いで上手く課題解決していけると思います。
例えばですが、駐車場1つ潰してレンタルサイクル5台設置するだけでもかなりの世帯が保有自転車減らせるのではないでしょうか？管理費へのはね返りは微々たるものだと思いますし。
またポーチに停めるのも含めて、住民が話し合いで納得していれば気持ち良く生活出来ますからね。
どんなマンションにも課題って出ると思います。入居者で助け合ってそれを解決していけたら良いですね。
なかなかそう簡単に増設できないから困るんじゃないのかなってところだと思いますよ。
だからマンションは最初の設計がモノを言うわけです。戸建なら別ですけど
そうですね。増設の話は実際にやろうと思っても時間のかかる話です。ただ都心のマンションに比べてフレシアは空き地多いですし、本当に駐輪場足らなくて不便な方が大半であれば対応策は見つかるんではないでしょうか。
これも4月に行われる抽選会次第ですかね。
うちは2台あれば充分なので駐輪場2台目難しければポーチに折りたたみ自転車を置こうと思っています。
この物件は駐車場も少ないので、そう簡単にはいかないのでしょうね。
来客用もそれがある前提で購入したひともいるでしょうし。
自転車派、自動車派、どちらもいらない派、平和に議論できるか？考えるとゾッとします。
だから796さんの言うとおりなのでしょうね。
平和なのは現状維持と。
北側の某宗教施設が土地を売ってくれていれば。。。
宗教施設があるんですか？
それにしても契約者の方なのか無理にポジに進ませようという人は
なんなんですかね。
駐輪場にしろ駐車場にしろ足らなければ増設とか不要であれば緑地とか
そんな簡単に右へ左へと動けたらどこのマンションだって問題なんて起きませんよ。
それだけ意思合意形成は困難なんだから。
駐車場や駐車場も、問題の本質は実は枯渇問題だけの話に集約できないところが
集合住宅の難しいところ。
駐輪場が少ないからこそ、きっと毎年の駐輪場抽選や方法についていろいろと不満も
出ることが予測あれるしポーチ等に停めまくる人だって出てくる。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
埼玉県さいたま市南区根岸５-1428-1 |
|
4900万円台～6500万円台（予定） |
|
3LDK |
|
61.8m2～70.2m2 |
|
総戸数 177戸 |
埼玉県さいたま市南区内谷４-130-1ほか |
|
3900万円台～5300万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
56.87m2～68.69m2 |
|
総戸数 54戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
