阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

山手台の評価を決定付ける最終の東4丁目エリアは森に佇むかのような別荘地並に樹木豊かなゆったりとした美しい街並みにして有終の美を飾っていただきたいですね。

美しいまちづくりの理想を実現するために、定期借地権と分譲を選べる仕組みを導入するのは良いアイデアだと思います。

カーシェアリング導入すべきですね。
二台とも利用する日は少ないが、車がないと
生活出来ないから、やむなく二台目を購入する人も
多いのでは？住宅ローンに加え、不必要な経費を
増やさず快適に暮らせる街づくりをもっと真剣に考えるべき。バスの路線拡大は早急に進めないと交通量が増える一方で交通事故も多発することが想定されます。

舞多聞（みついけ、てらいけ）も交通費は梅田まで片道なんと1000円位かかるんですよね。
車の高速代も高額ですし。通勤所要時間も長過ぎ。
舞多聞や奈良登美ヶ丘なんて元々検討外だけど、
こうやって見ていくと
改めて宝塚山手台の優位性が確認できました。

やはり宝塚山手台は交通費も安く、梅田への通勤時間も短い、子育てサラリーマン向けの住宅地ですね。

>>488

一応ね、今でもJR中山寺だけでなく、市民病院、市役所や今津線方面へ山手台からバスだけで行けます。
(阪急山本〜JR中山寺経由阪急逆瀬川行き)

乗り換え必要ですが、本当に必要としていれば皆さん利用しますよね。その様子がないということは、ニーズがないということで阪急に受け取られても仕方ないと思いますよ。

本数少なくて使いづらいとか意見あると思いますが、今あるものをもっと積極利用して実績作った上で、山手台方面に延長してくれとか、通勤時間帯の本数増やしてくれとか要望出さないと、阪急は動かないでしょうね。公共交通とはいえ慈善事業ではないので。

JR中山寺行きの新バス路線開設しても所要時間長そうだから結局利用者少なそう。
マイカー送迎で陽春園のとこ抜けたらJR中山寺まで早いからねぇ～

>496
あと数年は貯金して、給料上がってから買おうと思ってたけど、定期借地権で2500万くらいで取り敢えず手に入れちゃうってのもアリですね！
35年後に退職金で買い取ればいいし！
20才後半～30才前半の若手子持ちサラリーマンでも無理なく買える梅田へ通勤至便な大手分譲地として更に人気が高まるでしょうね。

舞多聞や西神南、西神中央などの住宅地は、そもそも神戸に本社がある上場企業（川崎重工、神戸製鋼、シスメックスなど58社）、外資日本本社（P＆G、ネスレ、イーライリリーなど）、官公庁（兵庫県庁、神戸市役所等）、医療機関、研究機関等の勤務者を対象にした住宅地なので、梅田や大阪までの運賃が高いなどの指摘はそもそもトンチンカンな意見です。

舞多聞から大阪に勤務している方など5%もいません。
都心でしか享受できないレベルの買物や食事を楽しみたい時は、大阪まで出なくとも神戸でじゅうぶんですしね。

そもそも山手台より更に大阪までの交通費が安く（バスすら不要で片道200円台）、所要時間が短いコモンステージ逆瀬川や武庫山分譲地がちゃんとこだわったまちづくり（平均65～130坪のゆとりある区割り、電線地中化、自然石をふんだんに使った外構、こだわりの街路、セキュリティ重視の街区設計、防犯カメラ録画システム）を完結できているのですから、梅田までの交通費用が安ければ、家あまり時代にわざわざ山を破壊して、使い捨てのコストダウン乱開発してもOKというのは全く的外れな主張ですね。

武庫山2丁目分譲地
http://goo.gl/yjgCq5
http://goo.gl/XMa139

コモンステージ逆瀬川
http://goo.gl/35JCEQ

コモンステージ逆瀬川って大きな墓地に面していて丸見えですよ。
いくら電線地中に埋めたって墓地丸見えじゃ、こだわりの街づくりなどとはとても思えません。
それこそ全く的外れでトンチンカンな意見。

＞中山台や山手台の標高200m以上の山の上エリアの冬の寒さは、

＞気温の低さに加えて 山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。

＞寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、

＞猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い。




おっしゃるとおり、最終エリアの東４丁目も標高２００ｍ以上の山の上エリアですから、

気温の低さに加えて 山から吹き降ろす風と相まって半端じゃなさそうですね。

そのような場所を高齢の富裕層しか買えない邸宅街にしても寒さと坂が嫌いな高齢者は買わないでしょうし、

定期借地になんかしたら、それこそ寒さに耐え切れず脱出希望者が続出することとなるでしょう。

結果、本来の趣旨である50年後や100年後に評価されるまちづくりどころか隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作

だったというオチや評価になってしまいそうです。

やはり「子供は風の子」とも言いますし、坂が多いのも足腰を鍛え元気な大人に成長するためには

むしろ好条件です。子供の運動能力低下が問題提起されていますからね。

ですから気象条件が厳しく坂の多い最終エリアは今まで同様、子育てファミリー路線継続がいいと思いますね。

あえて言うなら更に手に入れやすくするために496さんご提案の２５００万くらいの定借導入でしょうか。

これには賛否両論あるでしょうが・・・

>舞多聞から大阪に勤務している方など5%もいません。 


そんなデータ何処にあるの？

憶測ですよねぇ？

大きな墓地ってのが全くの嘘ですね。
緑豊かなお寺のきわめて小さな墓地だし、そもそも全く見えませんし。Googleマップで見ただけで、現地を訪れたことないのがバレバレです。あれが大きな墓地なら、西宮の巨大な満池谷墓地(火葬場まである)や芦屋市霊園の近隣はどうなるんでしょうね。誰も気にしておらず、人気住宅地ですけど。

武庫山や逆瀬川の企業グランド跡地開発(武庫山分譲地、コモンステージ逆瀬川)は、誰が見ても近年の醜い乱開発、ミニ開発が野放図の宝塚においては、奇跡的かつ例外的な現地を歩けば誰もが唸る一目瞭然に素晴らしい開発。

508

確かに、貧しい方や土地予算の少ない若年ファミリー層でも購入しやすいようにと緑の回復や自然との調和や景観を犠牲にした小さなコストダウン宅地は、既に山の上(東5丁目や西4丁目)で大量供給されていますので、これ以上は必要ありませんね。じゅうぶん選べるわけですから。

これから家あまり時代の本格化に伴い、宝塚市においてもバス便エリアの何の変哲もない普通の宅地(50～60坪)は既に不足していないどころか、今後大量に余る事が問題になっていますからね。

512
いいえ違います。

コモンステージ逆瀬川って、せいぜい２００戸くらいの規模です（山手台は3000戸）
そんな小規模な分譲地にとったら
あの墓地の存在感は無視できない「大きな墓地」だと言えます。

こだわりのまちづくりって言うけど、まちづくりって隣接環境も含めてまちづくりです。
無電柱や防犯カメラもいいですが、なにせ立地だけは取り返しがつかないですから

山手台は墓地なんかなくてほんと良かったですねえ。

『土地予算の少ない若年ファミリー層でも購入しやすいようにと緑の回復や自然との調和や景観を犠牲にした小さなコストダウン宅地は、既に山の上(東5丁目や西4丁目)で大量供給されています』


かといって、510さんも言ってるように、
今後分譲される東四丁目も標高200m以上のとんでもない山の上エリアですから若年ファミリー層でも購入しやすい価格帯で進めていくしかないですね。
少なくとも現在好評の路線をワザワザ変更してまで冒険する必要なんて微塵もありません。

せっかく東三丁目の大失敗から立ち直って好調に分譲してるのに最後に変な冒険して、また失敗したら後悔しますよ。
人間と同じでけっして「晩節を汚す」ようなバクチをしてはなりません。

結局、山手台を買えない人が悪く書いているんだよね？

>>503さん
本気で言われているのですか？舞多聞でありませんが、垂水の住民です。
私たち神戸住民は三宮、ないしは近隣の駅前などでほとんどの所用が済みます。
ご存知のように神戸は狭い街なので割合コンパクトな生活圏内で大概済むようになっています。
用がないのになぜ神戸市民が皆大阪近隣に住む必要があるのでしょう。

>>511さん
そうですよねえ。
5%もいるわけないですよね。

511です。
タイミングよく垂水区民が登場しましたが、
5％の根拠まだですか？
数字出すからには、その根拠となるデータをお示し下さい。

>>用がないのになぜ神戸市民が皆大阪近隣に住む必要があるのでしょう。


では、なぜ用がない大阪通勤圏の住宅スレ（山手台）に書き込む必要があるのでしょう。

最近、えらく荒れてますね。
一体誰と誰がどつきあってんだか。
ただ言えるのは、これだけ（真偽はともかくとして）荒れていれば、
まともに購入を考えて情報がほしい人にとっては、「いい加減にしてくれないかな」って気持ちになるってこと。

これが目的なら、見事に目的達成だけど。

ほんと、邪魔な書き込みばかり。

そんなどうでもいいファミリーにこれから先公共サービスなんか充実させる必要ないよね

そもそも山手台は家あまり時代を意識してコストダウン路線で急激に大量分譲したせいで、むしろ小中学校のキャパシティが危機的な状況になっているので、無理に所得の少ない若年世代を呼び込む必要は全くありません。

世代の偏りこそが問題になっているのですから、最終工区では悪い意味で典型的なニュータウンのようにならないように、かつての山手台のボリュームゾーンであった30～40代のアッパーミドル層、50～60代の富裕層、夫婦共働きの高所得世帯、早期リタイア層、シニア世代など多様な層を呼び込めるまちづくりが求められるでしょうね。

山手台は、阪急グループが手がけた最後の大規模開発となりますので（彩都はURにコバンザメなので阪急の開発ではない）、今後見られ続ける事になります。

わざわざ人口現状時代に大阪平野に面した貴重な緑を削って「山の上の50坪コンクリ密集地」では、阪急宅地開発100年の集大成どころか、阪急が100年前に開発した池田室町や桜ヶ丘住宅地の足元にも及ばない大恥として50年後、100年後の日本人に笑われ続けることになるのですから、なんとしてもそれだけは避けて、最後ぐらいは「さすが阪急」と未来の人々に評価される誇れるまちづくりをやって有終の美を飾るべきでしょうね。

誤字失礼しました

○　わざわざ人口減少時代に大阪平野に面した貴重な緑を削って「山の上の50坪コンクリ密集地」では

>>502

＞カーシェアリング導入すべきですね。
＞二台とも利用する日は少ないが、車がないと
＞生活出来ないから、やむなく二台目を購入する人も
＞多いのでは？住宅ローンに加え、不必要な経費を
＞増やさず快適に暮らせる街づくりをもっと真剣に考えるべき。
＞バスの路線拡大は早急に進めないと交通量が増える一方で交通事故も多発することが想定されます。

まったくおっしゃるとおりです。

現在の山手台において最大の懸念は、渋滞の更なる悪化
（現在ですら山本駅南交差点は宝塚の3大ワースト渋滞箇所）
ですから、早期の売り逃げを意識したコストダウン路線をやめて
理念重視のゆったりとした品格ある緑豊かな開発への回帰と平行して、
バス路線の拡充とともに、渋滞抑制＆安易なマイカー利用抑制に
絶大な効果のあるカーシェアリングの導入は必須でしょうね。
もちろん誰もが徒歩で気軽に利用できるような配置でなければ意味がありません。

最近では、分譲マンションでも数十世帯あたり1台程度の
カーシェアリングを導入する所が増えてきていますね。
宝塚でも、現在分譲中のブランズ宝塚梅野町は140戸に対して
2台のタイムズカーシェアリングを導入していますね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/takarazuka/public/index.html
一度会員登録すれば、15分206円～で気軽に利用できるのでとても便利です。

バスに関しては、現状でも多くの住民がバスがないせいでJR中山寺へマイカー送迎して
駅周辺住民に迷惑をかけまくったり混雑に荷担していますし、
JR中山寺周辺～ダイエーにかけてをメインの日常的買物スポットとして
利用している住民が多いにも関わらずバスがないせいでマイカーを
利用せざるをえない状況となっていますので、公共交通事業者としては
早期の路線拡充を検討するべきでしょうね。

1時間に1本も無いようなバス便と、乗り継ぎや乗換えを併用すれば
今でも行けるだろうという意見は、あまりにも非現実的ですからね。
需要が無いのではなく、不便で利便性が低く使い物にならないから
マイカーに依存する住民が多いのです。

494さん

＞　今後の街区では、ニーズの強いタウンセキュリティや警備員常駐は
＞
＞　是非導入していただきたいですね。
＞
＞　近くに交番も無く逃げ道も確保しやすい山手台は、宝塚の中でも
＞
＞泥棒被害（空き巣、夜間忍び込み）が多い事で有名ですし。

同感です。

近年ますます需要が高まっているタウンセキュリティの導入は今後の街区ではマストでしょうね。

新しく開発される街区の巡回警備や警備員常駐とあわせて、タウンセキュリティの導入時には

メインの幹線道路にも防犯カメラが設置されるでしょうから、既存住民にとっても大きなメリットがあり

山手台全体の安心感にもつながります。

ご指摘のとおり、山手台は泥棒に狙われやすい街でターゲットにされていますからね。

>>526

1時間1本のバスが待てなくて自家用車に頼る住民が、使いたい時に使えるとは限らないカーシェアリングを利用すると思いますか？
それでもというなら、デベの対応を待つのではなく自ら自治会に提案して、出資を募って導入を進めてみてはどうでしょうか？

日本中のお手本となる美しいまちづくりどころか、ただでさえ乱開発都市として笑われてる近年の宝塚においても最も恥ずかしい恥になりかねない山の上の50坪コンクリむきだし密集タウンだけは避けて、目先よりも将来の評価を意識した本当の意味で阪急が自信もって100年集大成と言える開発をすべきでしょうね。

今後何十年と見られ続ける阪急最終の大規模開発ですから。

山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

カーシェアは気軽に徒歩で利用できれば大いに
重宝され利用されるでしょうね。

>>530

>山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

乗り換えなし直通だけがバス便ではありません。
今運行しているものもJR駅への立派なアクセス手段です。
ないものねだり(カーシェアリング)する前に、今あるものをもっと活用してはどうでしょう？

頑張ってネガキャンやっても山手台は売れちゃうんですよね。皆さん多少の不便さ我慢して彩都や森町買ってあげて下さい。

>>521
あなたのコメントが面白いからじゃないですか。

と、神戸市民でもなんでもない東3丁目住人が申しております。

５％などと数字をあげてご主張されるのなら根拠となるデータを早くお示しください。

やはり適当に憶測で言われたのでしょうか？

>>454
>>462


>そうそうHPで必死に建築家企画とかやってますけど痛々しいですよね。
>
>中身のストーリーも読んでいてこっちが恥ずかしくなるような内容。
>
>前の変なオリジナル小説も相当恥ずかしかったけど根本的にズレてる。



>個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、
>中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）
>恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。
>
>もちろん大手ハウスメーカーやローコストビルダーや鉄骨も良くない。
>
>今から建てるなら最低でもQ値が1.7未満で、気密測定もちゃんと個別にきっちりやって
>邸別に性能もちゃんと明示（家全体は勿論、壁や屋根の熱貫流率K値も）する住宅性能に
>こだわりがある（デザイン一本じゃない）建築士の設計事務所か、省エネ性能（断熱性能）に
>こだわりのあるビルダーや工務店で建てないと冬の住みにくさで間違いなく後悔するよ。

ネタなのか本気なのかわからないけど、これなんか特にひどいね
http://www.yamatedai.net/art10/mission01.php

よくもまぁこんな妄想ストーリー設定を恥ずかしげもなく公開するなぁとは思うけど、もし本当にこんな断熱もへったくれもない家建てたら、とてもじゃないけど冬なんか住めたものじゃないね。

こんな恥ずかしい企画が通ることじたい、担当者のセンスが決定的に欠如しているのでは。

>>527
確かにセキュリティ、防犯面は重要だろうね。

特にこれから外国人労働者の大量受け入れが始まるのは、望む、望まないに
かかわらず国策で避けられないだろうから、外国人労働者の増加によって
大都市近郊の住宅街も狙われやすくなり治安が悪化するのは間違いないから、
その視点からも、これから開発する街区は本格的なタウンセキュリティを
導入、強化するべきだろうね。

また、外国人関係で全くの別の視点として、中国人や台湾人など外国人富裕層向けの
別荘を想定したエリアを数十区画の規模で設けるというのも面白い。
中国人富裕層に人気のある有馬温泉やUSJや阪神競馬場を、中国人富裕層が日本滞在時に
楽しむ為の別荘として、山手台のロケーションは悪くない。
もちろん大阪平野一望の眺望は必須。

ブランド好きで知られる中国人富裕層が何のブランド価値もない山本からバス便の山上住宅地を買うとは思えません。

>>539
首都圏でも、旧来からのブランド価値が高いとはいえない湾岸エリアの新築の高層マンションを台湾人や中国人が買いあさってるからね。

客観的に見ても関西の主要な観光スポットに対する山手台の位置は、悪くないどころか相当優れてる。

新品じゃなければ、さらにアクセスが良い場所もあるけど、入手までの手間や周辺住民との関係が面倒だからね。

ハード面としては大阪平野一望絶景かつ最低200～300坪以上で、ソフト面では通訳サービスも含めたタクシーを利用しやすいおもてなし環境、不在時の質の高い建物管理・植栽メンテナンス等を提供したら売れるやろな。

中国人が好みそうなのは軽井沢、箱根、修善寺あたりだろうね
ブランドも知名度もない山本のバス便新興住宅地では無理でしょう。
事業主が過去に破綻していることもマイナス要因。

もともと歴史があったとは言いがたい中山台も富裕層が多く居住しているから（上場企業の創業者まで住んでる）、サービスやまちづくり次第だろうね。

やはり現在人気の子育てファミリー層向け新興住宅地路線継続が無難でしょうね。

加えて言うなら2500万円台でとりあえず手に入れることが可能な定期借地権の導入に期待したいです。

＞事業主が過去に破綻していることもマイナス要因。



確かに風水や縁起を気にする中国人にとって致命的なマイナス要因ですね。

あの標高２００メートル以上の坂道極寒エリアに邸宅地という設定は難しいと思います。

有終の美を飾るどころか晩節を汚すことになりかねません。

少なくとも現在の人気ファミリー路線をわざわざ断ち切ってまで危険を冒す理由は微塵もありません。

売れさえすれば何でもあり、という意味では今と手法は全く同じ。
それなら成功するかどうかも分からない賭けにでるより手堅く今のままで良い。
中国人なんかに売り払うくらいなら将来ある日本の若者達に持ち家の夢を与えるほうが小林一三翁も喜ぶはず。

既に多くの方が指摘されているとおり、山手台は海抜200mを超える山の上の斜面地であり冬の寒さ
や寒風は大変厳しいです。

しかし逆にじゅうぶんに優れ断熱性能の住宅に、24時間全館セントラル空調換気システムとともに、
薪ストーブなど家全体を暖められる設備を導入すると、家中どこでも快適そのもので冬は逆に待ち
遠しいほどの楽しみな季節となります。

しかしながら、土地に出せるお金が2000万円台までなど予算が少ない貧乏な方が山の上に無理に宅
地を取得しても、厳しい予算制約の関係で、断熱気密性能に優れた高性能な家はま建てられません
し、全館換気システムや、薪ストーブなど単体で150～200万円以上する高価な設備を、導入するこ
とはできません。

結果として、毎年の冬は寒くて不快で光熱費が高いだけの辛く厳しい季節となり、何年かすると逃
げ出したくなるのがおちです。

理念破りのなりふりかまわない狭小コストダウン路線で、貧乏な方に無理やり山の上の宅地を大量
に売りつけても、多くの不幸をうむだけということです。

また、街中の住宅密集地や区割りの小さめな新興住宅地においては、近所に薪ストーブの家が建っ
た事による煙や匂い等のトラブルや苦情が頻発しております。

山手台と薪ストーブは必須と言えるほど気候面でもロケーション面でも最高の相性なのは間違いあ
りませんが、50坪の住宅密集地では街中と同じトラブルの原因となります。

こういったことを避けるためにも、薪ストーブライフを気兼ねなく楽しめる為の環境整備として
薪ストーブ導入前提の街区を主流にして120坪以上の区割りにするなどの工夫が求められるでしょうね。

宅地の販売宣伝段階においても、山の上で冬は大変寒く厳しいことや薪ストーブの導入を前提にし
ていることなどじゅうぶん説明して、住民間のトラブルやクレームを未然に防ぐなどの配慮が必要
でしょうね。

今でも渋滞や小中学校のキャパが危機的な状況になっているからね。

住民の生活環境や住環境が悪化するとわかっていながら、空家率30%の大・家あまり時代が本格到来する前ぎりぎりでの売り逃げを強く意識した、コストダウン路線でのハイペース大量分譲は、デベロッパーのモラル崩壊（売れさえすれば何をやってもかまわない）に他ならない。

なりふりかまわない在庫処分的な使い捨て売り抜け路線は、お客さんである沿線住民でもあり自社が宅地を販売した顧客でもある山手台住民に対する裏切り、利益相反行為そのもの。

小林一三の頃の阪急の宅地開発は、今の阪急とは真逆で、目先の儲けよりも理念をとことん追求し守っていたわけで、小林一三が今の山手台北部の有様を見たら激怒するだろう。

そもそも同様の大阪平野に面した山の斜面地を開発した住宅地の50～70坪クラスの整形地は宝塚市内でも既にあまっているのだから（むしろこれから膨大にあまることが問題になっている）、その劣化版の焼き直しを、人口減少時代にわざわざ山を切り開いて新規に大量供給する大義や正当性は微塵もない。

もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせたわけで、後からしれっと何の変哲も無い単なる宅地供給に転換したら、それこそそこらの建売屋より酷い詐欺紛いのモラルハザード開発以外のなにものでもない。

まーた、「120坪以上」などという新たな定義を打ち出してきましたね(笑)。
しかも、中華街の次は薪ストーブ街区ですか。
思いつきで書いてるでしょ。いつも。