金食い虫はマンションor一戸建て part３

>78

そんなことはわかりきっている。情報部門で研究所でもＵＮＩＸのワークステーション
を数台、ミニスーパーとかも管理していた。パソコンも専門家。

アスベルガーとかの知識を得ても、今後の生活に役立ちそうもない。
興味が無いので検索もしない。

私の父親も認知症(アルツハイマー)なので、他人事とは思えないどうにも心配なレスですね・・・

父は私とは違って頭の回転が速い人だったのですが、認知症が進行しても
ある部分その明晰さや会話力の部分は未だ失われていません。

例えば証券や先物取引の勧誘電話があると、延々と営業マンと会話しています
これからは、あの企業この業界が有望だとか、まるで相手を諭す様な会話です。
電話を切られないし、時には訪問してくる事もあるので、父の話を信じているのかも知れません。
確かに父は理路整然と株価や社会情勢を語ります。

しかし認知症の悲しい部分はそこから先。
父は決して現在の株式について話すのではありません、数十年前に経験した株取引の思いを
今現在と混同させて、妄想で辻褄を合わせながら饒舌に物語を語る事が出来るのです。
そして物語を作り語っているうちに、その言葉は自分の中で今現在起こっている真実に変わってしまうのです。


ご家族と一緒に、一度診察を受けられる事をお勧めいたします。
スレッドと無関係な内容、失礼いたしました。

アルツハイマーも興味が無い。親戚に一人も居ない。母方の祖母が９３歳で死ぬ時怖がっていた
ことを聞き、意識がしっかりしてるのも怖いと思った。

本社載用の同期は東大が７名、理科系は学卒が１名、殆ど修士で博士も何人かいた。
現在は実力主義で東大も数十名本社を受験するが最終合格は数名。

かなり脱線してると思うがレスがあるので返答する。今後は住宅の話のみ返答する。

言葉のサラダの初期なんでは。
いずれにせよ受診を勧めるよ。
アスペルガーってのはこういう状態を言う訳ではないような。

>今後は住宅の話のみ返答する。

では、さきほどの運用としてマンションは損であった、
ということでよろしいですかね。
賃貸の家賃補助云々なんていうのは、
あくまで個人的事情でしかないので。

>86さん
＞アルツハイマーも興味が無い。

いや、興味が無い、じゃなくてさ、
みんなが
「あなたの文章が意味不明だ。
　本気でこの文章を書いてるのなら、
　あなたの健康が心配だ」
と善意で言っていることなので、
そこは汲んでおきましょうよ。

それに、意味不明な文章を掲示板に書くこと自体も、
ネチケットとしていかがなものかと思いますので。

http://www.youtube.com/watch?v=YN6fq0oKmpw&feature=youtu.be
スタジオジブリ配給スペイン製アニメーション映画『しわ』予告


これは他人ごとではない。

庶民の小さな土地やマンション一部屋なんて
元手がかかってる限り運用なんて無理
相続等のため元手ゼロで既に賃貸契約してるならお金になるけどさー

「いざとなったら貸せる」
→しかし、運用しても損を生むだけ

というマンションの罠。

独身時代に、自由が丘徒歩5分のところに55㎡のマンションを買った。
立地がいいので、いざとなったら貸せる、売るときもすぐ売れる、というつもりで。

その後幾年月を経て、結婚して子供が生まれた。
住み替えをしようということになり、
このマンションは貸して利回りを取り、残った与信枠内で、
もう少し広いマンションを買うつもりだった。

しかし、いざ貸そうとなると、利回りが思ったよりも厳しかった。
表面で6〜8％。
これでは、税金その他のコストを考えると、経年値下がり分を補えるか怪しい。
しかも、1室しかないので、入居者が決まらなければ、その分は完全持ち出し。

結局、売却して、住み替え先の頭金にプラスしました。

マンションは、というか、不動産は、確かにいざというとき、貸せる。
しかし、それが「損をしないで維持できる」かというと、
なかなかそういうわけにはいかない、ということだ。

93

それでは、短期的に考えすぎではないでしょうか？ローン返済後に価値を生み出すことも考えられます。

建て替えられるか？などの課題はあるにしても、不動産は、建て替えて住み直すか売却することも可能です。

近視眼的に考えるとプロでない限り、不動産を保有することは「コスト」になります。日本の税制がそのように作られているから。

>ローン返済後に価値を生み出すことも考えられます。

これがまやかしの元。
ローンを完済すれば、それはもうゼロ円の物件で、それが利回りを産むのか？

違う。

ローン残高など関係なく、売却したケースよりも利益を産めるかどうかで考えなくては意味がない。

まぁ庶民はあんまり短気起こして住替えとかしても
お金なくすだけだと思うよ
不動産価格が上昇基調になることなどないんだから

だから慎重にならないとね

そんなこと言っちゃうと維持費の高い金食い虫でも、利回りがきっといいはずなんだって
マンションを持った唯一支えの夢が砕けちゃうよ・・・

そうなんだよね。
よくマンションは貸しやすい、なんていうけど、ほんっと意味ない行為。
だって、長期的視点では、貸すよりも売却したほうが損しないんだから。
そりゃ、維持はできる。
でも、その資産は、わざわざ金払って維持していることになる。

100歩譲って、2年とか4年とか、期間限定で戻ってきて
またそこで暮らす予定があるのであれば、まあ、多少損をしたとしても、
「売却→2年後、再度購入」のプロセスで仲介手数料他の費用よりも
安く済むのであれば、致し方ない、といえなくもない。
でもそういう「定期借家」は賃料も相場の80％とかしか取れないからね。

>98

実際には、その資産を運用できるので、その費用が大きく違う。
もしもローンがあるのであれば、そのローンの金利がなくなるもの大きい。
仮に、運用にせよ、金利にせよ、固定金利の2％程度だと見積もったとして、
比較した計算をしてみる。


例
5000万円のマンションを4年の定期借家で貸す。
賃料が20万円。
管理費修繕積立費が3万円。
固定資産税が年額12万円。
4年後、資産価値が15％減って4250万円相当。

資産性　▲750万円
賃料　　　960万円
管理費他▲192万円
税金　　▲60万円
所得税　▲144万円

トータル▲186万円


もしも、5000万円で売却して、その金額を2％利回りで4年間運用して、
4年後に4250万円の物件を購入した場合。

売却手数料▲156万円
売却諸費用▲20万円

残金4824万円を2％複利4年間で5221万円
運用利益　　397万円
税金　　　　▲59万円

購入手数料▲133.5万円
購入諸費用▲100万円

トータル　+33.5万円


つまり、賃貸に出していた場合は、4年間で186万円の赤字だが、
売却して購入し直すとした場合、33.5万円のプラスになる。
まあ、これは仮の机上計算でしかないが、あながち間違ってもいない。

少なくとも、持ち家を仕方なく賃貸に出す場合、
売却したケースと比較しなくては意味が無いのは事実。

>99

自己レスだが。

4年で15％下落もしないケースも計算してみる。
10％下落にして、かつ、ローン金利2％で計算し直す。
35年ローンのうち、頭金20％払ったものとして。
https://www.hownes.com/loan/sim/index.html
↑ここで計算しました。

下落幅が500万円、4年間のローン残高の金利が300万円
だとすると、

資産性　▲500万円
賃料　　　960万円
管理費他▲192万円
税金　　▲60万円
所得税　▲144万円
金利　　▲300万円

トータル▲236万円の赤字。


もし、売却してローン残高をなくして、
差額を複利2％運用してまた買い直したら。

売却手数料▲156万円
売却諸費用▲20万円

差額金1000万円を2％複利4年間で1082万円
運用利益　　82万円
税金　　　　▲12万円

購入手数料▲133.5万円
購入諸費用▲100万円

トータル▲340万円の赤字。


これだと、売却するよりも賃貸に出したほうがいい。
まあ、賃料もあくまでも例でしかないし、
賃借人もすぐ見つかるとも限らないし、
普通はさらにリスク分とって見込み賃料は８掛けしたりしますが、
そうするとやっぱり売却したほうがいいということになる。

要は、まあ、「いざというとき、貸せる」ことは、
（いざというとき売却することに比べて）
別にそれほど有利じゃない、ということですね。

貸してる間、別に住む住居の維持費はどう計上するのでしょうか？

>101

あくまでも貸してるケースと売却したケースを比較しているので、
代わりに別で住む場所にかかる費用は同条件とみなしています。

単純に。
3000万のマンションは家賃15万で借りていると考えると、元をとるのに200カ月。
5000万の戸建てでも上物は2000もかければそれなりのものが経てられるから、余程地価が下がらない限り戸建てのほうがいいと思った。

郊外の戸建てより市内の駅近マンションの方が便利で快適性も良いのでマンションにしました。購入予算は同じ。
市内では車いらないので維持費かかるマンションでも車維持費、交通費などが浮く分 さほど費用面では変わらないと思った。
市内で戸建てとなると予算はぐっと上がってしまうのでローン額が増え金利もバカにならない。金に余裕ある人なら選択肢も色々あるが、そうでない限り何かを我慢しなければ住宅購入には至れないのではないだろうか。
自分の場合は車を手放すことが苦ではなかったのでこの選択肢を選んだ。

何を求めるかどこにお金をかけるかによって物件の種類も場所も変わってくるのでトータルコストも考えて物件選びすることも大事だと思います。

>市内で戸建てとなると予算はぐっと上がってしまうので

あなたのそのマンションと同じ程度、庭もなく、駐車場もなく、
同じ広さ程度の戸建であれば、そこまでしませんよ。
戸建だから、あれもこれも欲しい、となるから、
予算が上がっているだけでしょうね。

同じロケーションと広さで比べたら、マンションの方が数倍高いんだろうね。
その上に資産性もなく、一生涯毎月家賃のようにお金がかかるマンションは超金食い虫だね。

根本的にさ、「何故貸すの？」「なぜ売るの？」
なんか転勤族だからとか言ってるけど、それなら社宅に住むか補助受けて賃貸借りればいいんじゃないの？
そんな環境で定住したいなら転職するべきなんじゃないの？家を買ったら単身赴任するもんじゃないの？
それが嫌なら転職するか賃貸にすれば良いんじゃないの？
売れるか、貸せるかって、自分が住まなくなったつまり他界するか介護施設に永住するかの時の話でしょ？
売る前提で買うなんてロスが多すぎる。貸す前提でも同じ。
大切なのは「生涯にわたって住みやすい住い」じゃないの？
マンションでも戸建てでも生活スタイルに合わせてリフォームするでしょ？家ってそういうもんでしょ？
売らなきゃいけない事情がありそうなら購入そのものを辞めるべき。

売りやすいから、貸しやすいから優れてるなんて完全な妄想。
それは「生涯住むに値しない住い」なんだから購入自体が失敗した結果でしかない。

四の五の言おうが、
マンションのほうが売りやすく貸しやすいのは事実だからなー

同じロケーションなら、マンションは半額ぐらいで買えてしまう
一生かけて管理修繕費を払うほうが無理な借金背負うよりはいいと思うけど

＞同じロケーションなら、マンションは半額ぐらいで買えてしまう

戸建ては低層住居専用地域、マンションは中高層住居が建つ地域。
ロケーションが同じ前提で語るのがそもそも間違い。

近接地同面積のマンションと戸建なら、マンションが流石に数倍も高くなるって程ではない
２倍近くの差が出るとしたら、それは３０年４０年の長期で比較した時です。

地方都市のファミリーマンション最上階に住んでいますが
同じ値段で買える家では、息がつまってしまいそう。
同じような環境を望んだら所期投資は倍かかりますね。
ただ維持費は戸建てのほうが安いと思う。

10年後くらいに、個人でやってる今の仕事を半分引退したら、
田舎に土地もってるのでそちらに戸建てを建てて住む予定の40歳です。

「マンションは一部投資の側面があり、一時的仮の住まいとして機能性が高い」

戸建とマンションは根本的なものが違う。
目減り前提であっても売り買いし易いからマンションであり
住居に愛着など持たない人に相応しいのがマンション。

置物より動くものは何かと費用が発生する、その点マンションは仕方ないといえよう
金食い虫でも仕方ない、それがマンションなのだから。
認めよう、マンションなのだから。

戸建との比較より、独自の利点を理解享受できる人が購入すべきものがマンションです。

>マンションのほうが売りやすく貸しやすいのは事実だからなー

ダウト。
築古マンションは貸せないし売れない。
これが事実。

>地方都市のファミリーマンション最上階に住んでいますが
>同じ値段で買える家では、息がつまってしまいそう。

どの程度の広さか知らんけど、
そんな貧乏なら1LDKマンションでいいんじゃね？
でもさ、ここでそういうの机上に上がってないから（笑）

>>105
利便性の良い人気エリアで物件をお探しになったことありますか？
まず人気エリアで家を建てる時、場所を探すのにも一苦労する。小さい土地をようやく見つけても隣の建物と密接していて左右後ろからの日当たりは望めない。
そのような所に家を建てると一階駐車場・風呂洗面所、二階リビング、三階個室2部屋が限界でしょう。駐車場なくしても1部屋増えるくらいです。
そんな戸建て住みたいですか？それならマンション1フロアーで視界を遮られず快適に過ごしたいと自分は思った。実際戸建ても視野に探したが、上記のような階段スペースまで無駄に思えてしまう物件でも最低5000万はかかった。角地や間口を広くとれる土地はその分価格も上がるので予算オーバーになってしまう。
色々考え購入したマンションは74平米3LDK4200万円。どの部屋も日のあるうちは照明いらない。何よりも初期費用などを合わせると1000万円違ってくる。1000万多く払って暗くジメジメしたイメージと、洗濯の度に階段を上り下りする妻の姿を想像させる戸建ての購入はしたくなかった。それでも戸建てを買うと言う方の意見を自分は否定するつもりはないが、そこまで土地があるなしにこだわりのない人には在りうる選択ではないだろうか。

>>113
全てじゃないね。築古でも維持費かかっても人気のあるところは空き待ち状態。

高い金払って高級マンション住まいがステイタスって思ってる金持ちは世の中ごまんといるよ。
築古を安く購入してリノベーションも流行ってるしね。

戸建てもマンションも場所だよ、場所。

そうだね
立地だね
どっちにしろ立地のいいところに一度住んでしまったら
もう不便なところには住めない

首都圏の分譲マンションのほとんど全ては利便性が悪く多くはバス便だから。利便性で言っても一戸建てだね。

戸建ての立地の悪さを気にしているのか

>>118

利便性で言っても一戸建てだね。

…意味がわからない。

色んなところに戸建てもマンションも建ってますが。笑

田舎は知らんが首都圏のマンションは駅から遠いよね。
阿佐ヶ谷の一戸建ては駅遠マンションの放置自転車に迷惑している

利便性ってよく言うけど、車も気軽に使えないようなところが便利か？

分譲マンションっって利便性が悪いのになんで買う人がいるのだろう？

＞１１５
駅前の繁華街に住居を求めたならマンション一択でそうなりますが
環境の良い住宅街の戸建と近隣のマンションであれば
往々に価格は同等か、面積比では戸建が安いのが一般的です。

繁華街に住みたい方は自動的にマンション、戸建は住環境的には悪すぎです。

>>122
使えないのではなく、必要ないと言うことではないですか。電車にはすぐ乗れる、タクシーはすぐ捕まる、カーシェアがある等。

>>121
何もないところに一から街づくりをしたような場所以外はむしろ郊外の方がマンションは遠い気がする。元々、駅のそばに宅地があって、街に人気が出てくると離れた畑を潰してマンションにするとか。
横浜や川崎北部はそんなイメージ。
ファインコートあざみ野とかスレ立ってたけど、こんな値段で誰が買うんだろ。
酷いのだと、無料送迎バス付き。だけど、よく読むと２年目以降は管理組合の判断で決めるとかｗ

駅が近いから車がいらないって、どんだけ貧乏人なんだ(笑)

>>124
マンションと戸建て、同じ広さって部屋数？延べ床？
戸建ての延べ床面積100平米と、マンション100平米だったら明らかにマンションの方がゆとりある間取りだよ。階段や無駄な廊下がはぶけるからね。

それを同じとして値段比較するのはちょっと違う気がする。

どこの高級住宅街でも一部屋あたりの広さが同じで部屋数も同じなら戸建てよりマンションの方が安い。じゃなきゃ、みんな戸建て買うでしょう。

利便性良い立地=繁華街も違いますからね。

>>127
個人が無駄だと思う費用を省いただけでしょ。
それって戸建てさんたちが管理費を無駄って言ってるのと同じじゃない？
それを貧乏と言うのならあなたも同じと言うことですよ。

マンション管理費と車の保有に伴う費用は別物。

どんな都会で便利な場所でも車は必需品。
自分はマンションに住んでたときも、戸建てに住んでいる今も車を保有している。
マンションは全世帯分の駐車場を確保してないので、月5万近い料金払って徒歩4分の駐車場借りてた。

戸建てなら敷地に置けるから荷物の出し入れもとても楽だし、もちろん駐車料金などかからない。
マンションで車を持たない世帯のほとんどは経済的理由。
他はエコ思想の実践者を除けば、金の理由にしたくないやせ我慢世帯だけ。