金食い虫はマンションor一戸建て part３

>78

そんなことはわかりきっている。情報部門で研究所でもＵＮＩＸのワークステーション
を数台、ミニスーパーとかも管理していた。パソコンも専門家。

アスベルガーとかの知識を得ても、今後の生活に役立ちそうもない。
興味が無いので検索もしない。

私の父親も認知症(アルツハイマー)なので、他人事とは思えないどうにも心配なレスですね・・・

父は私とは違って頭の回転が速い人だったのですが、認知症が進行しても
ある部分その明晰さや会話力の部分は未だ失われていません。

例えば証券や先物取引の勧誘電話があると、延々と営業マンと会話しています
これからは、あの企業この業界が有望だとか、まるで相手を諭す様な会話です。
電話を切られないし、時には訪問してくる事もあるので、父の話を信じているのかも知れません。
確かに父は理路整然と株価や社会情勢を語ります。

しかし認知症の悲しい部分はそこから先。
父は決して現在の株式について話すのではありません、数十年前に経験した株取引の思いを
今現在と混同させて、妄想で辻褄を合わせながら饒舌に物語を語る事が出来るのです。
そして物語を作り語っているうちに、その言葉は自分の中で今現在起こっている真実に変わってしまうのです。


ご家族と一緒に、一度診察を受けられる事をお勧めいたします。
スレッドと無関係な内容、失礼いたしました。

アルツハイマーも興味が無い。親戚に一人も居ない。母方の祖母が９３歳で死ぬ時怖がっていた
ことを聞き、意識がしっかりしてるのも怖いと思った。

本社載用の同期は東大が７名、理科系は学卒が１名、殆ど修士で博士も何人かいた。
現在は実力主義で東大も数十名本社を受験するが最終合格は数名。

かなり脱線してると思うがレスがあるので返答する。今後は住宅の話のみ返答する。

言葉のサラダの初期なんでは。
いずれにせよ受診を勧めるよ。
アスペルガーってのはこういう状態を言う訳ではないような。

>今後は住宅の話のみ返答する。

では、さきほどの運用としてマンションは損であった、
ということでよろしいですかね。
賃貸の家賃補助云々なんていうのは、
あくまで個人的事情でしかないので。

>86さん
＞アルツハイマーも興味が無い。

いや、興味が無い、じゃなくてさ、
みんなが
「あなたの文章が意味不明だ。
　本気でこの文章を書いてるのなら、
　あなたの健康が心配だ」
と善意で言っていることなので、
そこは汲んでおきましょうよ。

それに、意味不明な文章を掲示板に書くこと自体も、
ネチケットとしていかがなものかと思いますので。

http://www.youtube.com/watch?v=YN6fq0oKmpw&feature=youtu.be
スタジオジブリ配給スペイン製アニメーション映画『しわ』予告


これは他人ごとではない。

庶民の小さな土地やマンション一部屋なんて
元手がかかってる限り運用なんて無理
相続等のため元手ゼロで既に賃貸契約してるならお金になるけどさー

「いざとなったら貸せる」
→しかし、運用しても損を生むだけ

というマンションの罠。

独身時代に、自由が丘徒歩5分のところに55㎡のマンションを買った。
立地がいいので、いざとなったら貸せる、売るときもすぐ売れる、というつもりで。

その後幾年月を経て、結婚して子供が生まれた。
住み替えをしようということになり、
このマンションは貸して利回りを取り、残った与信枠内で、
もう少し広いマンションを買うつもりだった。

しかし、いざ貸そうとなると、利回りが思ったよりも厳しかった。
表面で6〜8％。
これでは、税金その他のコストを考えると、経年値下がり分を補えるか怪しい。
しかも、1室しかないので、入居者が決まらなければ、その分は完全持ち出し。

結局、売却して、住み替え先の頭金にプラスしました。

マンションは、というか、不動産は、確かにいざというとき、貸せる。
しかし、それが「損をしないで維持できる」かというと、
なかなかそういうわけにはいかない、ということだ。

93

それでは、短期的に考えすぎではないでしょうか？ローン返済後に価値を生み出すことも考えられます。

建て替えられるか？などの課題はあるにしても、不動産は、建て替えて住み直すか売却することも可能です。

近視眼的に考えるとプロでない限り、不動産を保有することは「コスト」になります。日本の税制がそのように作られているから。

>ローン返済後に価値を生み出すことも考えられます。

これがまやかしの元。
ローンを完済すれば、それはもうゼロ円の物件で、それが利回りを産むのか？

違う。

ローン残高など関係なく、売却したケースよりも利益を産めるかどうかで考えなくては意味がない。

まぁ庶民はあんまり短気起こして住替えとかしても
お金なくすだけだと思うよ
不動産価格が上昇基調になることなどないんだから

だから慎重にならないとね

そんなこと言っちゃうと維持費の高い金食い虫でも、利回りがきっといいはずなんだって
マンションを持った唯一支えの夢が砕けちゃうよ・・・

そうなんだよね。
よくマンションは貸しやすい、なんていうけど、ほんっと意味ない行為。
だって、長期的視点では、貸すよりも売却したほうが損しないんだから。
そりゃ、維持はできる。
でも、その資産は、わざわざ金払って維持していることになる。

100歩譲って、2年とか4年とか、期間限定で戻ってきて
またそこで暮らす予定があるのであれば、まあ、多少損をしたとしても、
「売却→2年後、再度購入」のプロセスで仲介手数料他の費用よりも
安く済むのであれば、致し方ない、といえなくもない。
でもそういう「定期借家」は賃料も相場の80％とかしか取れないからね。

>98

実際には、その資産を運用できるので、その費用が大きく違う。
もしもローンがあるのであれば、そのローンの金利がなくなるもの大きい。
仮に、運用にせよ、金利にせよ、固定金利の2％程度だと見積もったとして、
比較した計算をしてみる。


例
5000万円のマンションを4年の定期借家で貸す。
賃料が20万円。
管理費修繕積立費が3万円。
固定資産税が年額12万円。
4年後、資産価値が15％減って4250万円相当。

資産性　▲750万円
賃料　　　960万円
管理費他▲192万円
税金　　▲60万円
所得税　▲144万円

トータル▲186万円


もしも、5000万円で売却して、その金額を2％利回りで4年間運用して、
4年後に4250万円の物件を購入した場合。

売却手数料▲156万円
売却諸費用▲20万円

残金4824万円を2％複利4年間で5221万円
運用利益　　397万円
税金　　　　▲59万円

購入手数料▲133.5万円
購入諸費用▲100万円

トータル　+33.5万円


つまり、賃貸に出していた場合は、4年間で186万円の赤字だが、
売却して購入し直すとした場合、33.5万円のプラスになる。
まあ、これは仮の机上計算でしかないが、あながち間違ってもいない。

少なくとも、持ち家を仕方なく賃貸に出す場合、
売却したケースと比較しなくては意味が無いのは事実。

>99

自己レスだが。

4年で15％下落もしないケースも計算してみる。
10％下落にして、かつ、ローン金利2％で計算し直す。
35年ローンのうち、頭金20％払ったものとして。
https://www.hownes.com/loan/sim/index.html
↑ここで計算しました。

下落幅が500万円、4年間のローン残高の金利が300万円
だとすると、

資産性　▲500万円
賃料　　　960万円
管理費他▲192万円
税金　　▲60万円
所得税　▲144万円
金利　　▲300万円

トータル▲236万円の赤字。


もし、売却してローン残高をなくして、
差額を複利2％運用してまた買い直したら。

売却手数料▲156万円
売却諸費用▲20万円

差額金1000万円を2％複利4年間で1082万円
運用利益　　82万円
税金　　　　▲12万円

購入手数料▲133.5万円
購入諸費用▲100万円

トータル▲340万円の赤字。


これだと、売却するよりも賃貸に出したほうがいい。
まあ、賃料もあくまでも例でしかないし、
賃借人もすぐ見つかるとも限らないし、
普通はさらにリスク分とって見込み賃料は８掛けしたりしますが、
そうするとやっぱり売却したほうがいいということになる。

要は、まあ、「いざというとき、貸せる」ことは、
（いざというとき売却することに比べて）
別にそれほど有利じゃない、ということですね。