金食い虫はマンションor一戸建て part３

引っ越してよかったこと。
電気代が、0円になったこと、
太陽からの自然エネルギーでエコです。

注文住宅の坪単価は４０万～８０万円台
４０万円台はローコストと工務店の安価な部類で、８０万円は大手ＨＭの価格帯
面白いのはどちらも使ってる部材・設備には大差ない。

何が違うかといえば、大手ＨＭは自社独自の工法と専用部材
何でもＯＥＭで自社マークを付けた設備が多いってこと。
無駄に高いものの集合体と言えるが、それが好きな人も少なくない。

何がいいか自分には見極める能力が無い、あるいはコストパフォーマンス
などというモノは求めないとおっしゃる方には、大手ＨＭを薦める。

注文住宅は初期費用、どの業者でどんな材料を使って建てて貰うか
気にする人は細部まで自分で選択、コントロール出来る
建てた後も同様、自分で考えて選んで行けばいい。

逆にいうとメンテ予測に費用計画等、こういった管理能力に乏しい人は
訪問販売にうっかり乗せられたりで、修繕の過不足になり易いだろう。

対極として全く自分で考える必要も選択も不要なのがマンション
ただ黙って言われた金を払っていればいい。
思考・管理能力に欠如が見られる人にはこちらが安心だ。

金食い虫は賃貸マンション。大家・不動産屋の生活費の財源だからね。
ＵＲは割りと技術高いけど。でも賃貸は狭いし、便利な施設がほぼ無し。

電気料金の再エネ賦課金
これは、かなり戸建に有利な仕組み、利用しない手はない。

戸数100戸のマンション、各家庭で200kWh利用すると、計1.6万円の賦課金が徴収されてる。

それを、受け取らずしてどうする

大手HMを選ぶのは、部材などのハードの費用だけでなく施主・近隣への対応などソフト面の違いも大きい。
坪単価だけで評価するなら、なんとか設計とかで建てたらいい。
家は長期間住むものだから、自分は経営的に安定した対応力のある会社にする。

こちとらマンションに住んでんだから、そんな細けぇ金額なんてどうだっていいんだよ

戸建の奴らが屋根でチマチマ発電してるのを、バーンと使ってやるのが俺等の仕事

つい最近だけどマンションには法律的所有権がなくなったようだよ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20100714/542316/?P=2

マンションは定期的に住み替えてナンボ、最期はどうするなんて誰も考えちゃいない
根本が戸建とは違う

３年車検毎に乗り換える車なら、修理費用なんて考えないだろう
テレビや冷蔵庫を買う時、修理費なんて考慮しないよね
マンションも同じ、戸建と同じ土俵で捉えるのがそもそもオカシイ

つい先日、地方都市に所有の１軒目のマンション築２３年が売れた。半日も掲示して無かった。
２０年ちょっと家賃１０万円＋東京の賃貸補助の月１０万円＋１．５千万円で買値より少し稼いだ。
条件次第だが、マンションは売却が簡単だな。

今後は厚生年金＋退職金の年金分で年収４００万円で質素に暮らそう。２軒目の住宅ローンは
１０年以内に返せそう。住宅取得控除はサラリーマンよりかなり不便で早く返すことにした。

妻の年収の方が私の現役時より多そう。節税で年収２００万円ちょっとだが…？
妻も都区内の隣駅に現金６千万円以上の家購入。サラリーマンの税金高すぎだと思う。

>>7
ちゃんと字読める？文章理解できてる？

それはよかったですね、マンションは住むなら貸せ、時機を見て売れってことですね

金食い虫の呪縛から逃れるためにも、貸したり売ったりはマンション所有者必須のスキル

住宅購入を小学校からの幼馴染の不動産屋の社長に相談したら、「マンションは買っても良いけど住んじゃダメ」って言われた。管理費や購入代金を考えるとあんな損なものは無いって言われた。
「一番ロスが少ないのは造りの良い古い戸建て。リフォームして自分の好きな間取りにすれば注文住宅同様で新築同様。「3階建てじゃなきゃ」大袈裟に言えば100年もつ」って言われた。
まあ、これは「お金に働かせる」考えの人だから、一般的に住居としてのマンションを買う人には当てはまらないとは思う。
彼がいうには、住宅に払ったお金は「死に金」だと。仮に資産価値があっても売れないし、売るには新たな住まいが必要。引っ越しや新たに買う諸費用など含めて得するなんて事はほとんどない。得を考えるなら一見ロスが多そうでも購入資金を全て投資に回して自分は賃貸にでも住めばいい。と言っていた。なるほど、相当な年収の彼の住まいは少し高めの賃貸だった。

で、自分は3階建ての新築建売を買いました。
結局、損得以上に自分が住みやすいと思える住まいに住むのが一番幸せだと思う。
私は金稼ぎも大切だと思うが、家族や自分の時間と居場所も同様に大切にしたいと思う。

>12
文脈から住んでも良いけど買っちゃ駄目なんじゃないの？

>5
別に大手だろうが建てるのは下請け。　そこがしっかりしていれば、実際そんなに価格ほどの差はないのでは。　自分のところはメンテナンスその他全てＨＭを挟まずに直接工務店に頼んでるけど。
兄弟は積水で建てたが、割高な独自規格がやたらあり、頭にきている。

>>13
＞文脈から住んでも良いけど買っちゃ駄目なんじゃないの？
いや、彼が言うには、「マンションは値段の変動が激しいうえに、古くなると資産ではなく道具の価値だけになる。だからそうなる前にいつでも売れるようにしておかなきゃダメ。買って貸すには良いけど自分が住んじゃ売るために手間と時間がかかるし、そのための金銭的なロスが多いいからダメ」って話だった。その上「維持費に比例する資産価値は無い」と断言してた。
古い戸建てでリフォームと言ったのは、「戸建ては最初の10年で三割値段が落ちる。その後は経年に応じて緩やかに下落するから3割落ちた直後に買うのが最もロスが少ないどんなに住んでも土地代は残る」って話だった。
何より担保価値は土地がある戸建ての方が圧倒的に高いと言ってた。

3階建てをダメと言ったのは、「延床に比べて土地の比率が少ない。って事は資産として値段が落ちる建物のウエイトが高いから値段の落ち率が大きい。あと住みにくいし木造で3階建ては耐久性が心配」って話だった。
3階建ての耐久性の話は突っ込んで聞いたけど実例とか経験談がある訳じゃなくて「二階建てと比べてそう思う」って程度の話だった。

古い家のおすすめはバブル期物件で、資材とか良い物が使われるからだったけど、実家はバブル期に建てて手抜き工事でえらい目にあってたから、正直一概にそんな事は言えないとしか思わなかった。
実家が建てていた時期だったからよく覚えてるけど、バブル当時は手抜き工事が社会問題になってた。戸建てやマンションだけじゃなくてホテルや庁舎でも問題が続発してた。
彼は、不動産の専門家でも建物の専門家と言うわけではないのだなと感じた。

その幼馴染は親身になっていろいろ教えてくれた。でも、彼の信念の中心が「資産としての住まい」というところだったのであまり共感ができなかった。お金を使ってお金を増やす仕事の人と、自分の体でお金を稼ぐ自分とでは価値観も生活感も違うのだなって思った。もちろん、彼の生き方を否定しているん訳じゃない。「バリバリのやり手社長」男として単純に憧れるし、芯の通った生き方はかっこいいと思う。
ただ私は、マンションでも戸建てでも、自分や家族が幸せに暮らせればそれでいいと思う。どんなに安く価値のない住いでも、家族が幸せに暮らせるのなら良い家だと思うし、どんなに資産価値があっても住み辛い住いだったり、そこにいる家族が顔も合わせないような住まいなら価値は無いと思う。

>14
昔はやった金持ち父さんの受け売りみたいな意見だな。あくまでも投資対象や資産として物件を見るんならそうだけど、普通はそこに住みたいから買うんじゃないのか？　特に一般人が35年ローン組んで細々と返済するような場合はローン＋管理費その他が賃貸価格を下回っていられるのは、人気エリア（これだって将来はわからない）だけでしょ。しかも、賃貸なんて相手が何時まで借りてくれるかなんて全然わからん。居ない時はただ管理費を食うだけなんだし。
マンションの場合は価値が下がって、維持費が高騰する前に売る。（通常10年以内）　戸建てなら、メンテしながら使いつぶす。これでしょ。

つまりは容易に貸し出せて、若干でも収益を出せるようなマンション以外は手を出すな
ってことでしょう。

マンションを推奨している人には、マンションは容易に現金化可能で
資産としての減少が少ない、もしくは減らない事を前提にする人も少なくない
いやむしろ大半だろうか。

ならばやはりマンションは住まないか、資産価値増減の様子を見ながら
常に売却を視野に入れながら一時を住まうのが正解なのでしょう。

家も自分も朽ち果てるまで住む、そこまでの経費は自分の意思でコントロール
するから、費用は少なくもできるとする戸建に対して
収益を目標とするマンションの維持経費は、高額であってもそれは負担でなく投資。

これでは意見がいつまでも食い違って当然だ。絶対に噛み合わない話です。

>減らない事を前提にする人も少なくない
>いやむしろ大半だろうか。

しかし、その前提は、決して不動産投資視点で見たわけではなく、
単にデベロッパーの受け売りなのが味噌ですね。

マンションの修繕管理費は、株の追証と同じ意味合いです
投機を目的としているのですから、そういったリスクは承知の上

こんなことも、終わりの住処とか言っちゃう戸建さんには解からんのだろうな・・・

>>18
＞マンションの修繕管理費は、株の追証と同じ意味合いです
そう考えるのなら住んではダメ。
部屋が劣化するから利回りが落ちる。
「週に何回か換気に行って拭き掃除するだけ」にするか、「賃貸に出す」そして何より、短期で売らないと株の追証と同じ効果は出ない。
自分の住いにした時点でもう投資としては成り立たない。もちろん住むことで減益分を償却すると考えれば問題は無い。
しかし、それは同時に維持費を株の追証と同じ意味合いにはできなくなる。
投資対象ではなく住まいとして考えれば管理費も修繕費もムダ金ではない。
結局、管理費と修繕費は住むために必要な経費であって資産価値を高めるものではない。
もし株の追証と同じ意味と思って払っているなら、一刻も早くマンションを売り払って現金化して他で運用するべき。
マンションに本体価格+購入諸費用+管理費+修繕費+税金を越える利回りなんて絶対に無い。

>>19
戸建も一緒

うむ、相変わらずマンションさんはブレまくり。
売却前提と言ってみたり、住居として住み続けるのが良いといってみたり。

マンションを売却目的で買うなら新築から１０年が目安みたいだね。

> うむ、相変わらずマンションさんはブレまくり。
> 売却前提と言ってみたり、住居として住み続けるのが良いといってみたり。

それは、あなたが「マンションさん」と一括りで呼んでいるだけで、実際にはここに複数のマンションさんが居て、それぞれの考えがあり、事前にすり合わせをしているのではないのだから、無理やり一纏めにすれば意見が纏まっていないのは当然のこと。
何を今さら言っているのか。

>22

新築プレミアムがなくなるので、
その10年がもっとも値下がりするんだけどね。
まあ、値ごろ感と築浅イメージで売却はし易いかも。

でも、損して売却するのが目的って、どういうこと？

何より、売ること前提で住まいを買う感覚が理解できない。
もしも、売る事を考えるなら30年以上は住んで老後とかのシニアライフに合わせるためとか、相続させた子供が売るとかでしか考えられない。
30年したらマンションなんて二束三文。売るくらいなら住んでた方が得に決まってる。
それより早く売るんだったら賃貸の方がよほどロスが少ない。
高齢になると賃貸って不安が増えるんだから、その時こそ自己所有のメリットが出るのに。

大企業に勤務してるとそういうわけにいかないんですよ

住居を転々とするのも大変ですね。

現役時代は都会のマンションで優雅に。老後は小さな戸建てで田舎暮らしですね。家庭菜園しながらのんびりと。

これが一番理想じゃないでしょうか。

>28

あのさ、ここはコストのかかる住まい形態の話をしてんだから、
「理想」というのなら、「理想的なコスパ」を述べたまえよ。

マンションの維持管理費用は資産価値を維持高める為のものか
それとも人が暮らす為の費用なのか？

>26

新入社員の時は地方都市勤めが多かったが、殆どが東京勤務になった。でも地方都市の分譲１軒目の所有で
賃貸家賃収入・東京賃貸補助の各１０万円２０年強と売却１５００万円で購入費よりかなりプラスになった。

現在は都区内の分譲２軒目９０㎡台に居住、外断熱で鉄筋コンクリート外壁の温度が殆ど変化せず
酸性雨からも防水されるからかなりの長寿命が見込める。

>>31
東京賃貸補助は東京の住居の賃貸料の補助じゃないのか？そこカウントするの？

>32

勤務先まで２０分強の８５㎡の賃貸マンションと１時間以上かかる狭い社宅。社宅費も
結構取られる。どっちがイイ？１５００万円の売却費と家賃だけでも購入費よりプラス。

>31

>新入社員の時は地方都市勤めが多かったが、殆どが東京勤務になった。

守護が抜けている。誰が？
内容から見ると「私の同期は」なのか？

＞でも地方都市の分譲１軒目の所有で

この突然の「でも」とは、なにに対して「でも」なのか？まったく意味が通じてこない。


> 賃貸家賃収入・東京賃貸補助の各１０万円２０年強と売却１５００万円で購入費よりかなりプラスになった。

ということは、
「地方都市で分譲住宅を購入し、それを賃貸に出して10万円の収入、東京の賃貸で家賃補助が10万円の収入、その分譲住宅を売却して1500万円になり、購入費よりプラスになった」という意味でしょうか？？
であれば、購入費を書かないと1500万円で売れようが、それが得してるのか損してるのかもわかりませんよ。
それに、プラスになった、といっても、それは「家賃補助があったから、その分プラス」ということに過ぎないのでは？
あなたは実際、東京で家賃を支払っていて、その金額がそこに含まれてませんから。


＞現在は都区内の分譲２軒目９０㎡台に居住、外断熱で鉄筋コンクリート外壁の温度が殆ど変化せず
＞酸性雨からも防水されるからかなりの長寿命が見込める。

これもまた、その前の文章とまったく脈絡なく、突然の「防水」だの「長寿命」だの。
正直、どこからそんな話が飛び出してきてるのか、謎です。

あなたの文章を簡略化すると、こうなります。

「地方→東京と異動が多い。しかし地方で分譲を購入して賃貸収入と家賃補助があり売却時にプラスに。いまは外断熱防水で長寿命。」

あなたの脳内では、文章の流れがあるのかもしれませんけど、ほぼアスペルガー認定されて問題ないレベルに、文章が下手です。
小学校から国語をやり直してきてください。

>31 = >33

完　全　に　ア　ス　ペ


こんなのと一緒に仕事したくないすなあ。

>34

主語は本社採用の大卒以上の同期。従業員数万人の企業の情報部門で殆ど一人でデータベースを
いろいろ作っていた。昨年退社で退職金４４００万円。現金２０００万円(１０年前、無税上限)
＋年金支給。

私の勤務会社では首都圏の社宅は今後無くなり、数万円の住宅補助になる。但し持家社員が
会社命令で東京転勤の社員は今までと同じく１０万円補助。

>>33
言いたい事は分かりました。マンションを乗り継いで行けと。

苦節20年強の賃貸マンション暮らし、お疲れ様でした。

マンションは消耗品です。資産を上げるためにお金をかけて手を入れているわけではないですよ。
マンションならではの欠点を穴埋めする為に必要なお金が維持管理費だという事実を、
もう買ってしまって後戻りは出来ないから 利便性の享受を受けるため、資産を保持する為に
維持管理費を支払っていると思いこむようにしているという事でしょう。

>現金２０００万円(１０年前、無税上限) ＋年金支給。

なにを言いたいのかさっぱり分からない。
十年前に現金2000万円の相続をした、とでもいいたいのかな？？？
年金支給って？？

あなたの文章は、ほんっとに意味が分からないです。
完全にアスペですけど、ご自覚はありますか？

家賃補助は税金社保がかかってちょっともったいない。社宅でも現物給与とみなされる場合あるけどね。

＞マンションの維持管理費用は資産価値を維持高める為のものか
＞それとも人が暮らす為の費用なのか？

これが意思統一出来てないのに運営して行かなきゃならない
管理組合って、大変だよね。

まあ実際大変になってくるのは１０年過ぎてからなんだろうけど。

>39

退職金を現金で貰うと控除額以上は税金がかかり現在では控除額がもっと少なくなっています。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/02_3....

１０年前は控除額が２０００万円で支給ずみ。それ以上の金額は会社が運用し年金形式で
毎年２ヶ月ごとに支給されます。１０年前説明を受けた時は３千万円弱でしたが、定年時
調べると４４００万円になっていました。運用が良かったのか会社が補給したのか。

６５歳から働かなくても厚生年金と年金形式で支給される退職金で年収４００万円です。
貯金１千万円でも十分やっていけます。住宅ローンも１０年以内に返却でき、貯金ももっと
増えると思います。

>41

築３年の私が住むマンションでは大規模修繕は３０年後です。計画では部位により違う年数で
数年ごとに修繕が行われ、ほぼ２年ごとに修繕です。１番多い７５㎡で月６千円の
修繕積み立て金です。３０年間の修繕計画が決定済みです。建物の傷み方により計画の変更
も有るでしょうが。

>41

管理組合は管理会社が作成した計画を承認するだけで２，３０年おきにする当番。
築２３年の１軒目で初代理事長をした。

資産価値をそれなりに維持してるマンションいっぱいあります。

中途半端な場所の中途半端なマンションにすると後悔することあるかもですね。

大阪市内ですが親の住んでたマンション築30年で14万で賃貸出せてます。管理費修繕費で３万弱。下の階の方が先日売却しましたが、1ヶ月しないうちに売れてしまいました。人気の立地に住みたいが新築購入額に手が届かない人には中古物件でリノベーションも選択肢に入るのではないですか。全く価値がなくなるものばかりではないということです。

同じマンション住民に限っても、住居と投資的側面を持って購入する人と
戸建同様住居、自身で住まう事を前提として購入する人では
維持管理や修繕に対する考え方が、かなり違ってくるのではないでしょうかね？

その他にも現実に良くある意見として、直ぐに分譲賃貸に出すオーナーが居ます
対して分譲賃貸されるのを嫌がる住人も居ます。
戸建の賃貸だって同様にありますが、これを周囲の住人が嫌がるといった傾向は
あまりないと思います(借りた人に問題あった場合は別です)

この同様のケースでも、住人意識の違いは一体なんなのでしょう？
ここがマンション居住の難しさの根底なのかなと思った次第です。

>下の階の方が先日売却しましたが、1ヶ月しないうちに売れてしまいました。

何でも安くすれば売れます。

古いマンションなんて誰も買わない、資産価値０と言う人ばかりの中、売れたと言われると、安ければ何でも売れると言い返す。何をいっても否定的なのがここの戸建てさんの特徴。素直に受け入れられないのは何故なんでしょうね。本当はわかってるでしょうに。
14万で賃貸できるような物だから、売値もそれなりにすると想像できますよ、普通。
まぁ購入時の金額がいかほどだったかにもよりますが、資産価値ある物件であることは間違いないですね。

マンションは暴落するから、老後は一戸建てで浮いたお金でマンションを買い、老人ホームになるまで住む。
余った一戸建ては、子供に譲るなり売るなり駐車場経営も良いかも、土地はいくら使っても新品のままだから

内容がわからないから言われても仕方ないとは思う。
資産価値があるから売れるってわけでもないだろうしね。
自分の住めるエリアに払える物件があったから買う。
ただそれだけでしょう。
住む人によって戸建てがいいかマンションがいいかは違うから、家族形態に合わせて選べばいい。

良いものを認めないのはどっちもどっち。
戸建てとかマンションの問題ではなく人間性の問題ですね。

一戸建てのほうがマンションよりも初期費用が高い＝ローン設定が高額

よって、お金は浮かないし貯まらない
戸建てでも住替えをするときは、自宅売却がデフォルト

>>45
え？戸建賃貸だって近所の人はみんな嫌がりますよ？
なぜなら一生住む訳ではないという意識から
自治会に非協力的だったり、迷惑行為（路駐、家の周囲にものを置く等）をしがちになるから

自分も社宅扱いで、持ち主が15年以上不在の戸建を借りたことがありますが、
それまでの何組かの賃貸住民の態度が悪かったせいで
最初は近所の人に無視されました
そのうち会話するようになって、これまでの住民の悪行をいろいろ聞いて驚いた次第です

会社でも聞いたけど、こういう戸建でのトラブルがありがちなので、
付き合いが薄い分譲マンションを借りたがる転勤者が多いそうです

＞５１　
それは借りた人の質が悪いせいですよ。
貸した人より借りた人の実態が問われる。
借りた人に問題なければ、それでいい。

マンションの場合は借りた人の質の善し悪し以前に
貸し出す人、その行為を嫌う傾向が強い。
逆に借りる人が何者でも、自分に直接影響が無ければ
全く無関心なのがマンションです。

いざとなったときに賃貸にまわしやすいという点ではマンションの勝ち
これは戸建派さんが屁理屈コネようが不動産業界の常識
何かの事情で空家にしなければならなくなった場合
戸建ては金くい虫だね

貸しやすいからマンションの勝ちって・・・
何言ってんの？？？

＞何かの事情で空家にしなければならなくなった場合

このスレに沿って言えば、空家になった場合
戸建てと違って、マンションは毎月維持費がかかるでしょうが。

マンションさんって
貸しやすさで競った挙句、掛かる維持費を
賃貸に出したマンションと空家の戸建てを比較してるよね。。。

なんか頭悪くない？

>>54
頭悪っ
何かあっても賃貸に出せるなら、その分をローンと維持費にまわせばいい
空家じゃローンと自分の家賃の二重になるぞ

>56

>55を読めって。。。

「どっちが貸しやすい？」
「そりゃあマンションでしょ」
だったら理解できるけどさ

なんでマンションさんは比較対象が
賃貸に出したマンションと空家の戸建てになるんだ？
このスレは「どっちが金食い虫？」なんだけど。
理解できてる？？？

＞何かの事情で空家にしなければならなくなった場合戸建ては金くい虫だね
例えば高齢になって一人暮らしになってしまった。熱中症で入院。そのまま介護施設に移動、帰宅できるか不明。
こうなった場合、マンションだと戻れるか解らない部屋を維持するために管理費と修繕費を払い続けなければいけない。
さらに、介護施設への支払いをしなければいけない。

戸建なら、そのままにしておけば余計な出費は無い。

>>57
戸建ては賃貸に出しにくい、
マンションは借り手がつきやすい
ここが大事なんだけど

何かあった場合、
戸建ては空家で放置せざるを得ない可能性が高い
マンションなら、家賃収入が期待できる可能性が高い

これは人によっては戸建かマンションかを選ぶポイントになるんだけど、
地元定住の戸建て派にはこういう視点がないから言っても理解できないかな

＞戸建なら、そのままにしておけば余計な出費は無い。

それはローンが終わった場合でしょ
たいていの人はかなりの年齢まで家のローンを払うことになるのだが

あのさ、ファミリータイプなら、戸建でもマンションでも、
どっちも借り手が少ないよ。
だから、利回り視点だと、どっちも損。
不動産投資に回すのなら、どっちも売って単身者用を買うべき。

ファミリータイプで貸す前提なら、
どっちも安くすれば借り手はいる。それだけのこと。

マンションのほうが貸しやすい、ということは基本的にない。
むしろ、マンションのほうが規約で制限がある場合がある。
（当たり前だが。暴力団、事務所利用、外国人がNGなど）


あと、売りやすさも同じ。
基本的にどっちも値下げすれば売れる。
あえていえば、築古になればなるほど、
戸建ては更地にすればいいだけなので売買しやすいが、
マンションは問題が色々出るので、売りにくくなる。

横だけど

>62
なんでマンションはローンがないことが前提なの？
頭湧いてるだろおまえ

>>53
賃貸にまわしやすいって‥
そのマンションを人に貸して、きみは何処に住むのかな？
マンション?戸建て?

あぁ、ごめん賃貸だったね。
賃貸さんはスレ違なので、ご遠慮下さい。

>マンションなら、家賃収入が期待できる可能性が高い

これがまやかし。
実際にファミリータイプの賃借人見つけるのは至難。
しかも、ファミリータイプの賃貸だと、
当然車持も多いので、普通に賃貸戸建も視野に入れて探す。

「賃貸に出しやすいのは、マンションというくくりではなく、
　単身者用というくくりで、単身者用はマンションにしかない」

というだけのこと。

>46

築２３年の地方都市のマンションが最初の見学者で売れた。あっと言う間に売れたので
ネットに数時間だけ掲載。賃貸収入と売却費だけで購入費よりプラス。更に東京の賃貸に
月１０万円補助の理由に持家が条件。このプラスも一因で都区内駅数分に９０㎡台の外断熱
マンション２軒目築３年が買えたと思う(私が購入)。値段は別に下げてない。相場。

厚生年金と退職金の年金形式受給で現役時みたいに高収入で無いので住宅取得控除の価値が
小さくなった。税金少しなので戻る額も少い。繰り上げ返済でローン補償費もその分返却。

住宅ローンの銀行でゴールド会員(定期貯金等＋住宅ローン等借金の半分の合計＞１０００万円)
で優遇金利、他行口座振込みが月２５回まで手数料無料。便利なのでインターネットで
定期預金を増額、住宅ローンを９００万円繰り上げ返済(手数料無料)。

６５歳から私は無職で年収４００万円。ローンは早く完済(１０年以内)。定期預金でゴールド
会員維持する。賃貸住宅費に較べて、電気代・ガス代・上下水道代・管理費等はずっと少額。

妻がスナック経営して私の現役時より高収入？申告年収２００万円とは思えない。節税？
都区内隣駅に６千万円台の新築を妻一人でほぼ現金で購入。世帯の持家は２軒のまま。

マンションは相場がお安いのですね。

＞67

つまり、マンションと一戸建てはどっちが金食い虫なんですか？

>68

購入費のおよそ４割で売却。地方都市で築２３年。こんなものだろう。
今後月３万円弱の管理費等、固定資産税、修繕費が不要になる。

２０年強１部上場某社の役職者用社宅で修繕等長期間していないので、売る前は内装等
修繕が必要かと思ったが、購入者が好きな様にやるそうでこちらの負担は全く無かった。

>71

退職金４４００万円で昨年６月に定年退職。文章を書くのは掲示板くらいで、他は会話で
自分の意思どおりの生活ができている。毎月精神科に睡眠薬を貰いに行くが、

アスベルガーとか聞いたこと１度もない。それ何？最近の病状を雑談みたいに会話するだけ。

>72

利回り３％なんてどこにある。２，３年前した定期で０．５％ぐらいだった。今はもっと
低い。厚生年金と退職金の年金形式受給分、年収４００万円で質素に暮らしていく。

妻もスナック経営で、従業員数万人企業の私の現役(課長待遇)以上の収入みたい。
十数年財布を渡したことがない。マンション２軒は私が購入。電気代・管理費等も
私が出している。妻も都区内隣駅駅近に６千万円以上の新築をほぼ現金で購入。

妻のスナックは西葛西駅近で今のマンションの近くなので、家族でも呼ぶつもり？

＞73 ＞74

つまり、マンションと一戸建てはどっちが金食い虫なんですか？

>>72
税金とか(固定資産税含む)入れたら、赤字1000万は超える計算ですね。
資産運用の失敗なのに、本人は気付いてないという‥
現金で戸建てを購入した、奥さんの方は頭良さそう。

>72

何か長々と書いているが読んでない。東京の賃貸に補助月１０万円がずっとでていた条件は
持家を持っていることだから、売却したら賃貸補助は無し。売却不可。運用する原資がない。

購入時、住宅金融公庫の金利は７％だったが、金利が急に下がり始めたので、購入時より
本気で繰り上げ返済して残金１７５０万円を銀行の変動金利３．７５％に借り換え、
購入１１年で完済した。

地方都市の賃貸が終了したので売却した。同じ時東京転勤、戸建て１５０㎡の人は広くても
戸建賃貸にそんな大金を出す人が見つからず、名古屋近郊都市だが、特急、準急、各駅が
１時間に各３本のみで戸建ては駅遠が多かったことも戸建賃貸が難しい理由。
地方都市では自動車通勤が普通で電車通勤は殆ど居ない。

結局本人家族は会社まで遠く狭い社宅に入り、お金を出して親戚の人に定期的に自分の住宅の
開け閉め、掃除を頼んでいた。

私は当時独身で遠くの独身寮4.5畳に入るよう人事に言われたが、たくさん家具を購入してたので、
勤務先に近く、８０㎡以上の賃貸を探した。それで偶然西葛西住むことになった。

会社を退社したら補助が無くなるので、賃貸は出る必要は感じていたが、探してる暇があまり
無かった。妻が捜して来たマンションが気に入り、駅近の用地が減ってきたので購入をきめた。

>78

そんなことはわかりきっている。情報部門で研究所でもＵＮＩＸのワークステーション
を数台、ミニスーパーとかも管理していた。パソコンも専門家。

アスベルガーとかの知識を得ても、今後の生活に役立ちそうもない。
興味が無いので検索もしない。

私の父親も認知症(アルツハイマー)なので、他人事とは思えないどうにも心配なレスですね・・・

父は私とは違って頭の回転が速い人だったのですが、認知症が進行しても
ある部分その明晰さや会話力の部分は未だ失われていません。

例えば証券や先物取引の勧誘電話があると、延々と営業マンと会話しています
これからは、あの企業この業界が有望だとか、まるで相手を諭す様な会話です。
電話を切られないし、時には訪問してくる事もあるので、父の話を信じているのかも知れません。
確かに父は理路整然と株価や社会情勢を語ります。

しかし認知症の悲しい部分はそこから先。
父は決して現在の株式について話すのではありません、数十年前に経験した株取引の思いを
今現在と混同させて、妄想で辻褄を合わせながら饒舌に物語を語る事が出来るのです。
そして物語を作り語っているうちに、その言葉は自分の中で今現在起こっている真実に変わってしまうのです。


ご家族と一緒に、一度診察を受けられる事をお勧めいたします。
スレッドと無関係な内容、失礼いたしました。

アルツハイマーも興味が無い。親戚に一人も居ない。母方の祖母が９３歳で死ぬ時怖がっていた
ことを聞き、意識がしっかりしてるのも怖いと思った。

本社載用の同期は東大が７名、理科系は学卒が１名、殆ど修士で博士も何人かいた。
現在は実力主義で東大も数十名本社を受験するが最終合格は数名。

かなり脱線してると思うがレスがあるので返答する。今後は住宅の話のみ返答する。

言葉のサラダの初期なんでは。
いずれにせよ受診を勧めるよ。
アスペルガーってのはこういう状態を言う訳ではないような。

>今後は住宅の話のみ返答する。

では、さきほどの運用としてマンションは損であった、
ということでよろしいですかね。
賃貸の家賃補助云々なんていうのは、
あくまで個人的事情でしかないので。

>86さん
＞アルツハイマーも興味が無い。

いや、興味が無い、じゃなくてさ、
みんなが
「あなたの文章が意味不明だ。
　本気でこの文章を書いてるのなら、
　あなたの健康が心配だ」
と善意で言っていることなので、
そこは汲んでおきましょうよ。

それに、意味不明な文章を掲示板に書くこと自体も、
ネチケットとしていかがなものかと思いますので。

http://www.youtube.com/watch?v=YN6fq0oKmpw&feature=youtu.be
スタジオジブリ配給スペイン製アニメーション映画『しわ』予告


これは他人ごとではない。

庶民の小さな土地やマンション一部屋なんて
元手がかかってる限り運用なんて無理
相続等のため元手ゼロで既に賃貸契約してるならお金になるけどさー

「いざとなったら貸せる」
→しかし、運用しても損を生むだけ

というマンションの罠。

独身時代に、自由が丘徒歩5分のところに55㎡のマンションを買った。
立地がいいので、いざとなったら貸せる、売るときもすぐ売れる、というつもりで。

その後幾年月を経て、結婚して子供が生まれた。
住み替えをしようということになり、
このマンションは貸して利回りを取り、残った与信枠内で、
もう少し広いマンションを買うつもりだった。

しかし、いざ貸そうとなると、利回りが思ったよりも厳しかった。
表面で6〜8％。
これでは、税金その他のコストを考えると、経年値下がり分を補えるか怪しい。
しかも、1室しかないので、入居者が決まらなければ、その分は完全持ち出し。

結局、売却して、住み替え先の頭金にプラスしました。

マンションは、というか、不動産は、確かにいざというとき、貸せる。
しかし、それが「損をしないで維持できる」かというと、
なかなかそういうわけにはいかない、ということだ。

93

それでは、短期的に考えすぎではないでしょうか？ローン返済後に価値を生み出すことも考えられます。

建て替えられるか？などの課題はあるにしても、不動産は、建て替えて住み直すか売却することも可能です。

近視眼的に考えるとプロでない限り、不動産を保有することは「コスト」になります。日本の税制がそのように作られているから。

>ローン返済後に価値を生み出すことも考えられます。

これがまやかしの元。
ローンを完済すれば、それはもうゼロ円の物件で、それが利回りを産むのか？

違う。

ローン残高など関係なく、売却したケースよりも利益を産めるかどうかで考えなくては意味がない。

まぁ庶民はあんまり短気起こして住替えとかしても
お金なくすだけだと思うよ
不動産価格が上昇基調になることなどないんだから

だから慎重にならないとね

そんなこと言っちゃうと維持費の高い金食い虫でも、利回りがきっといいはずなんだって
マンションを持った唯一支えの夢が砕けちゃうよ・・・

そうなんだよね。
よくマンションは貸しやすい、なんていうけど、ほんっと意味ない行為。
だって、長期的視点では、貸すよりも売却したほうが損しないんだから。
そりゃ、維持はできる。
でも、その資産は、わざわざ金払って維持していることになる。

100歩譲って、2年とか4年とか、期間限定で戻ってきて
またそこで暮らす予定があるのであれば、まあ、多少損をしたとしても、
「売却→2年後、再度購入」のプロセスで仲介手数料他の費用よりも
安く済むのであれば、致し方ない、といえなくもない。
でもそういう「定期借家」は賃料も相場の80％とかしか取れないからね。

>98

実際には、その資産を運用できるので、その費用が大きく違う。
もしもローンがあるのであれば、そのローンの金利がなくなるもの大きい。
仮に、運用にせよ、金利にせよ、固定金利の2％程度だと見積もったとして、
比較した計算をしてみる。


例
5000万円のマンションを4年の定期借家で貸す。
賃料が20万円。
管理費修繕積立費が3万円。
固定資産税が年額12万円。
4年後、資産価値が15％減って4250万円相当。

資産性　▲750万円
賃料　　　960万円
管理費他▲192万円
税金　　▲60万円
所得税　▲144万円

トータル▲186万円


もしも、5000万円で売却して、その金額を2％利回りで4年間運用して、
4年後に4250万円の物件を購入した場合。

売却手数料▲156万円
売却諸費用▲20万円

残金4824万円を2％複利4年間で5221万円
運用利益　　397万円
税金　　　　▲59万円

購入手数料▲133.5万円
購入諸費用▲100万円

トータル　+33.5万円


つまり、賃貸に出していた場合は、4年間で186万円の赤字だが、
売却して購入し直すとした場合、33.5万円のプラスになる。
まあ、これは仮の机上計算でしかないが、あながち間違ってもいない。

少なくとも、持ち家を仕方なく賃貸に出す場合、
売却したケースと比較しなくては意味が無いのは事実。

>99

自己レスだが。

4年で15％下落もしないケースも計算してみる。
10％下落にして、かつ、ローン金利2％で計算し直す。
35年ローンのうち、頭金20％払ったものとして。
https://www.hownes.com/loan/sim/index.html
↑ここで計算しました。

下落幅が500万円、4年間のローン残高の金利が300万円
だとすると、

資産性　▲500万円
賃料　　　960万円
管理費他▲192万円
税金　　▲60万円
所得税　▲144万円
金利　　▲300万円

トータル▲236万円の赤字。


もし、売却してローン残高をなくして、
差額を複利2％運用してまた買い直したら。

売却手数料▲156万円
売却諸費用▲20万円

差額金1000万円を2％複利4年間で1082万円
運用利益　　82万円
税金　　　　▲12万円

購入手数料▲133.5万円
購入諸費用▲100万円

トータル▲340万円の赤字。


これだと、売却するよりも賃貸に出したほうがいい。
まあ、賃料もあくまでも例でしかないし、
賃借人もすぐ見つかるとも限らないし、
普通はさらにリスク分とって見込み賃料は８掛けしたりしますが、
そうするとやっぱり売却したほうがいいということになる。

要は、まあ、「いざというとき、貸せる」ことは、
（いざというとき売却することに比べて）
別にそれほど有利じゃない、ということですね。