イクサージュ目黒

モリモトが予定していた下目黒プロジェクトですね。。
最近工事が再開してると思ったら、伊藤忠が売主になったんですね。

去年工事ストップして、約1年くらいコンクリートの雨ざらし状態だったみたいですが、強度的に大丈夫なのでしょうか。。

そもそも、分譲用ではなく、賃貸用に建設されてなかったっぽいですが、構造上問題ないのでしょうか。。
分譲と賃貸だとえらい構造部分の作りが違うみたいですし。。

今日から案内会があったらしいですね。（厳密には昨日か。）
どなたか行かれた方います？ざっくりの価格帯を知りたいです。

価格帯だんだんわかってきました。
１Ｋ・１Ｒで1900万から2800万でしょうか。

デザイナーズマンションらしく
3通りのコンセプトが用意されているようです。

施工も間なので比較的安心でしょうか？

目黒・新築・デザイナーズ・間・大手販売会社・最安値帯2000万以下
それなりの高条件じゃないですか？
想定利回りも6.5％超えもちらほらあるみたいなので。

躊躇させる点は１Ｋタイプで100戸近くある大型販売なので
供給過剰にならないかどうかですね。
安くても賃貸つかなかったら意味ないですしね。

皆様どう考えられますか？

４０平米台　２９００万～　・５０平米台　３５００万円～・　６０平米台　５３００万円～のようですね。

他の方も書いていますが、（株）モリモトが、賃貸用に開発していた物件です。
造りはどうなんでしょうか?
見に行った方がいらっしゃたら、教えて下さい。

因みに1年以上工事が停止していましたが、コンクリートが乾いているので、新築特有の湿気とかが無くて良いと思いますよ。
新築マンションは、湿気が凄いですから。。。特に冬場は。。。

目黒と言いながら不動前か。
問い合わせ先はライオンズマンションだね。伊藤忠というより大京物件でしょう。
間組の施工も高条件とは思えない。

ホームページ、少し具体的になってきましたね。
トップページを見る限り、かなり特徴的な外観。
間取りもシングル、DINKS向けですね。

>6
よくある話。
目黒とか恵比寿とか代官山とか、あのへんは多少外れていようがブランドイメージにあやかって無理矢理そういう名前をつけたがる。

ここは1年工事が中断していた物件だったのですね。
無事再開できてよかったと思います。
私は先日の事前説明会に足を運んだのですが、
1Rとファミリータイプの部屋が完全に区切られていて、
全く顔をあわせないで生活できる設計になっていました。
1Rが賃貸に出された場合を考慮しての事かと思いますが、
これなら安心感がありますね。
マイナス要因としては隣にお墓がありますが、
小さいので私はあまり気になりませんでしたよ。

ファミリータイプ？
母子家庭ですか？

No9さん、事前説明会に出られたとのことですが、先日の説明会ではファミリータイプ（というか1LDK、2LDK）の説明もあったのですか？また、その時の説明会ではモデルルームも見れたのでしょうか？

お墓のこともう少し詳しく教えてください。
購入検討しています。
１ＬＤＫと２ＬＤＫも迷ってます。

1LDKと2LDKはファミリータイプと言えるのか？
そもそもこの細切れマンションがファミリー向けなのか？

墓地家庭？

先日、現地を見に行きましたが、墓地は気付きませんでした。
ただ、グーグルマップで見ると確かに南西に墓地がありますね。
ま、気になるなら違う向きの住戸を買えば良いのではないでしょうか？
HPの2LDKにあるような南東向きとか。

ここってモリモトがやろうとしてたトコと違くないですか？？？
モリモトのは川沿いですよね？

ここもそうなのかな？

確かにモリモトでしたよ。もうHPから削除されてしまいましたが、ほんの数日前まではモリモトのHPにこの物件が載ってました。「イプセ目黒」という物件名だったと思います。外観の絵も、建築場所も同じでしたから間違いないと思います。

17です。
すみません、「イプセ目黒」ではありませんね。「イプセ目黒なんとか」。確かなんとかの部分は横文字でした。

>>17さん

16です。
ありがとうございます。
こちらもモリモトなんですね。

先ほど書いた川沿いの向かい側に住んでる者なんですが、
モリモトがあーなってしまってから結構広い土地が放置されています。

何回もモリモトが住民説明会をやっていましたが、周辺住民の反対により、都の命令で計画が潰れてしまっていました。
その直後にモリモトが倒産してしまいました。

もしかしたらそのうちここにもマンションが建つかもしれませんね。

いわくつきの土地なので、もしかしたらかなり安い価格になるかもしれません。

17です。
16さん、川沿いの広い空き地、グーグルで見てみました。
雅叙園の南、川をはさんでる場所のことでしょうか？
確かにとても広い敷地ですね。
ちょっと川から近すぎる気がしますが、目黒駅からも近く、対岸の緑もあり、サクラもきれいそう。
とても良い場所ですね。
低層の高級マンションが似合いそう。
（ちょっと離れた場所には中層のごく普通のマンションがありますが。）
どちらにせよ、ここにマンションが建っても私の購入希望額をはるかに上回りそうなので、
私はこちらの狭い方（？）を検討することにします。

「目黒の宝石」というだけあって、デザイン重視の素敵な外観ですね。
周りとの調和がとれてないんじゃないかと心配ですが。
おしゃれでも、周りから浮きすぎるのもちょっと考えものですね。
内装も、スタイリッシュで、やっぱりここは、独身の方やＤＩＮＫＳ向けに造られたマンションのようですね。
間取りも、２ＬＤＫまでだし、ちょっと子どものいる家庭にはきびしいかなってかんじですが。
夫婦２人なら、快適に過ごせそうですね。

私もそれをちょっと心配してます。
周辺の建物とは異質の空間といった感じでした。
私が見に行った時も
周辺の住民（たぶん）の方々が物珍しそうに眺めていました。
もっと目黒寄りに行けばこんな外観の建物もありかもしれませんが、
この辺りはまだ昔ながらの家も多いですからね。
周りから浮きすぎると落ち着いて暮らせない気がします。

結局は大京マンションなんですよね。
高級感を期待し過ぎているような感じも…

独身だったら住んでみたかった！という感じの物件ですね。
とはいえ独身時代の自分には「買う」という選択肢は全く芽生えてなかったので、
分譲貸し狙いだっただろうし、そもそも賃料高すぎて指くわえて眺めてるだけだったかも（笑
〜2LDKというこじんまりした間取りを考えたら、終の住処にというより、人生のある一時期を
過ごして次の住処に移って行く、という感じに思えて、そう考えると入居者が流動的で賃貸物件と
変わらない感じになりそうな気がするんだけど、、、考え過ぎ？

>>23さん
同感です。
大京は仕様・スペックの割に割高というイメージがありますね。
数年前にいちど検討していたころがあって、何故か大京だけ床暖がなくて
びっくりしたことを思い出します。

>>24さん
目黒のあたりだと、マンションの広さが50-60平米くらいなのは
けっこう当たり前だと思いますよ。
この物件から10分ほど離れた場所にある、山手線沿いの中古マンション
（3年ほど前に建てられた物件）を見たことがあるのですが、そこは
40平米ちょっとの1LDKに3人家族の方が住まわれていました。
どうしても坪単価が高くなっちゃうので、ある程度は仕方がないのだと
思います。

権之助坂向かい側のタワーの賃貸マンションなんて、60平米で
30万超えですよ。不動産の高い場所なんです。

ここの物件は、物件概要を見ると
専有床面積　26.76m2～ 65.63m2
販売価格 1,900万円台～6,200万円台（予定）
最多販売価格帯 2,100万円台（予定）
ということですから、坪単価は320万前後というところでしょうか。
この辺りの相場と比べれば、安いと思います。

最寄りが不動前というのが何とも言えませんが、目黒駅も十分に
徒歩圏内だと思います。ただし坂がかなりきついですから、毎日が
登山（？）になると思います。
また、自転車で移動するのもだいぶ厳しいと思います。

まだ実際に行ってないのですが、不動前の駅周辺は
どんな感じなんでしょう。お寺やお墓が多いのかな。
地図で見る限り、マンションの数もかなりあるようなので
住みやすい土地なのかもしれません。

25さん
確かに目黒まで出てしまえば南北線・山手線・目黒線が
利用できるので便利です。
しかし、その目黒駅へ行くには坂道がきついんですね！
自転車がきついと言うのは、坂道が？それとも駐輪場の
確保という意味で？

現在不動前で賃貸マンションに住んでいる者です。
不動前駅近辺には小さな商店街はあるものの、あまりぱっとせず寂しい感じです。基本的には静かな住宅街ですよ。
駅近辺にドラッグストアがないのでやや不便に感じますが、スーパーは3件ありますし、住みやすいところだと思ってます。
私もこの物件は見に行ってみようと思ってますが、私にとってのポイントは山手通りの騒音がどれほどあるか？の一点です。

山手通りは騒音けっこうあります。
あれだけの交通量ですから・・

新築だと遮音性が高いですから影響が少ないとは思いますが、
涼しい日に夜中窓を開けて眠るなんてことはできないと思います。

間取りを眺めていてちょっとビックリ。
ホテルみたいにトイレと洗面台が同じ空間になっている部屋とかあるんですね。
海外のお部屋みたいでおしゃれと言えばそうなのかも知れないけれど、
一刻を争う朝の出勤前、我が家の場合はトイレか身繕いかで奪い合いになりそうな。
あと物件概要を見ていて
>※規模・構造
>但し、建築基準法による確認済証は地下3階建て、地上10階建て
の部分が気になりました。
実際は地下2階、地上11階建てだから、途中で設計変更になったってことですかね。

プロジェクト発表会は大人気のようですね。うちも参加させてもらいます。

第１期３次となってますが、もういい部屋は残ってないのかな？

まだまだ部屋はあると思いますよ。
戸数から考えると、3期売りくらいじゃないでしょうか。
1期あたりを3次・4次と分ける売り方だと、お客さんの数も少なめなんでしょう。
たくさん来れば、○次分けなんかはせずに、一気に売っちゃいますから。
価格表を見たわけではないのですが、部屋はまだまだ選べる段階だと思います。

一期でワンルームから売り出しています。いい部屋はほとんどすぐに購入が決まってました。
一期が奇数階、二期で遇数階を売るって言ってました。
ワンルームの反響で２Lを決めていくみたいです。

不動前だと急行が止まらないのが痛いな。

大京は独特な販売方法するからなぁ。

モデルルーム豪華です。さすがデザイナーマンションって感じでした。

目黒駅からも歩いて本当に１２分でした。行人坂が難点ですが結構歩いて登る人多かったです。

１５日抽選とい言ってました。全部屋売り出しみたいです。

行人坂がキツい時は一旦目黒通りに出てから登ればそんな大変じゃありません。

それか、亀の甲橋を渡って、JRの線路を右手に見る線路脇の坂はそんな急じゃないです。

でもプラス5分はかかります。

目黒駅使いたいなら、現実的には行きは不動前から電車で、帰りは歩きって感じじゃないでしょうか。

＞でもプラス5分はかかります。

そう！
権之助坂は別にきつくはないんだけど、＋５分がきついんですよ。

見に行きました。
売り主変わったときには仕様・デザイン含めすべて決まってたみたいですね。

半分は投資用みたいですし、デザイン重視だし、10年後、20年後管理でもめそう。

同感です。
ここは1LDKが多く、人の出入りも激しそうなので管理も難しそう。
特に若い人向けでしょうから、地下にまとめた共用設備もしっかり管理しないと荒れ放題になるかも。
あまり永く住むところではありませんね。

MR行きました。20人位が1LDKのモデルルームに一度に入れられ「見学は15分だけです」というのは、初めてでした。投資用の方（先着順）は、営業マンによると大京・伊藤忠の社員に50個売れたそうです。皆さんおっしゃる通り管理面が心配ですし、立地も南側が立て込んでいるので、やめときます。

分譲済みのところは社員に売れたんですね。
ウッディが選べないんじゃなあ。。。

29さん
トイレと洗面台が同じ空間なのは、家族が多いと不便の一言に尽きますね。
独身の頃でも部屋探しする時はユニットバスって、避けていたなぁ…と
思い出してみたり。
DINKSだとしても、通勤する時間帯が全く異なる人たち以外はきついですよね。
洗濯機もリビングに置く間取りがあって、何だかなぁ…という感じです。

41さん
ここは、そういうやり方でもオッケーな程大人気なんですね。
実際売れてるしなー。
確かに、投資用としては最適ですよね。

大京とか伊藤忠の社員なら、社員割引とかありそうだから良いなぁ…営業はないと言うと思うけど。。。

投資用を契約した者ですが、まだ５０戸は売れてませんよ。
日曜日で４０戸前後でした。
それに、大京とか伊藤忠の方が買ったという話もなかったです。
ワンルームの方でもご自分で使用して何年か後賃貸に出すという
方もいるみたいです。
モデルルームが先週できた時に社員向けの内覧会があったようで、
その時は反響が大きかったようです。
確かにモデルルーム見ると住みたいと思います。ファミリー向けと
違ってさすがデザイナーズマンションって感じでした。
東と南は１５日抽選、西側は先着順です。
ご参考に坪単価計算したところ、西側が２６５万前後　東側が２８０万前後　
南側が３０５万前後　ぐらいです。

賃貸用の分譲済みは昨日で４５戸でした。
目の前の賃貸マンションが気になりますが、
奥の方なら視界が抜けているのでしょうか？

あっ、賃貸用ではなく投資用でした。

45さん、46さん

差し支えない範囲でお聞かせいただきたいのですが、投資用住戸は表面利回りでどれくらい回るのですか？

>48さん

表面利回りは新築でありながら６％前後です。部屋にもよるので一概に言えませんが。
この設備で考えれると破格かと思います。

＞４６さん

西側の向かいのマンションを言っておられるのでしょうか？奥側は第一種低層になるので高い建物はありませんので
部屋で言うとD2、E、Fのところは遮るものはありません。

D2は売り切れたようです。D1は若干抜けているようでしたが、実際に見てみないとわかりませんね。
EとFは価格が高くなるので、残っている部屋で利回りがいいのはCとD1でしょうか。

現地を見ました。
よく『目黒の宝石』だなんて言えたらものです。立地は山手通りから一本入ったところで南が一段高くなってます。建物に挟まれ日照も見晴らしもあったものではありません。お墓も見えて最悪
目黒の墓石ですよ
南側から部屋の仕様も確認出来ますが、ヒドい分譲マンションだなと思いました。外壁は打ちっ放しで部屋のなかは賃貸仕様です。これを買うのはモノを見ないで買う人だけでしょう。きっと水商売の方にでも貸すのでしょう。
プロジェクト説明会はキャンセルしました。これをデザイナーズマンションだなんて売る説明会なんでしょうから、
書きすぎのそしりを受けるかも知れませんが、広告見て、現地に行ったら腹が立ってきました。自己居住用にはあり得ません。コソコソと販売してるのも会社の姿勢とはしていかがなものでしょうか。

販売方法もモリモト方式なのですか？

大京方式です。

すでに1/5〜1/4は投資用購入確定なようで。
この分だと全体的に投資向け分譲マンションって様相になりそうですね。
自家用（？）として購入しても、結婚するとか家族が増えるとかして家族構成が変わったら
ここは賃貸に出して新たな住まいへ・・・という感じになりそう。
そうなると管理なんかでも揉めそうだし、間取り自体がどうも賃貸物件にしか見えないし、
投資に回せる資金はないし、51さんのコメント見たらやっぱスルーが賢明なのかな。

ここを投資以外で購入するのはキャッシュか短期ローンがいいかもしれませんね。

＞51
どちらのデベの方ですか？

確かにわざわざローン組んで買うような物件じゃないな…
利回りだけに惑わされると痛い目にあいそう！

>56さん

確かにどこかのデベロッパーの方みたいな感じですね。
現地でそんな室内まで見通せました？

自分もここはパスです。立地は悪くないけど、居住用としてはあり得ない。

投資用の方（先着順）は、営業マンによると大京・伊藤忠の社員に50個売れたそうです。

ありえない嘘話ですね。
裕福な営業マンが社員にいるなんて、自社の社員が買うなら広告なんてしなくていいのでは
聞いたことないです。そんな嘘でつっているのですか。
私も賃貸で検討しましたが、場所はみたら最悪でしたが利回りはいいからとすすめられましたが、６パーセントはありえないでしょ。たとえ賃貸で貸せたとしても資産の目減りは明らかです。

それとどこのデベですかってなんですか？
それで咎めているつもり、そんなに自社精神おありですか。デベの人でなくてもわかりますよ

私はいい加減な会社はキライなんで、悪意を込めて書かせていただきます。
広告も嘘なら、お客の説明も最低です。

ここより中古のマンションにします。

好き嫌いがはっきりして話題豊富なマンションですね。

元々はモリモトのシングル・DINKS向けの高級賃貸用マンションです。
モリモトがイプセシリーズで行う予定だった物件ですから、私は結構好きです。
グッドデザイン賞をイプセシリーズは何度も取っているようですし、
普通のマンションではないことは確かです。
普通では味わえない、豪華さはあると思いますけど。

ご参考にモリモトのイプセシリーズのアドレスです。
http://www.morimoto-rent.com/morimoto_list.html

私は関係者ではありません。念のため。

51さんのコメント「目黒の墓石」には笑えました。
墓地は見えるんですかね？
夜に現地を見たので気づきませんでした。
図面を拝見するとほとんどワンルーム、１ＬＤＫでも一人暮らしを前提とした間取りが中心ですね。
投資用なら確かによさそうな部屋もありますが
一方、供給過剰にならないか気になりますね。
不動前は高級賃貸マンションもあまってますし。
それでも説明会には出席する予定です。

ここ最近のモリモトシリーズはじめ
コソコソ売りはイヤですね。

目黒の墓石はまんざらでもないようですよ。

知人に聞いたのですが、

現地は以前製薬会社だったようですが

その前は墓地で、お墓は移動されたそうです。

霊感が強い人は感じるんだそうです。

そーだったんですね。。。やめておいてよかったです。

>63さん

私も気になったので営業に確認しました。
製薬会社の前はお寺の所有物でお墓とかで使っていた物ではありません。

隣のお墓と違うお寺です。ネット調べるとお墓の近くは資産が増えるなどと出てきます。
それに、お墓があると高い建物が建たずに良いようです。
不動前ですのでお墓の隣はしたかないと思います。

>65さん
購入予定の方か関係者の方かはわかりませんが、
必死なのは十分に伝わってきますね。

ただ残念ながら分かっていたらパスするのが普通かな。

私は全く霊感とかはありませんが、そういう話を聞くとやっぱりちょっと考えてしまいますね。。
それ以外の条件が全て良し！というなら検討の余地はあるのでしょうが、永住目的での購入を検討している私としては、本物件は違うかな、、と。
不動前は住みやすい場所なんですけどね。

なんかモリモト物件ってそういうの多い気がする。
三軒茶屋のモリモト物件もなんかいわくつきだったと聞いたことがあるし。
（すみません、正確に何だったのかは分かりませんが地元の人は知ってるみたいでした。）

私も霊感がないし、現在の住まいの近所にもお墓（お寺です）があるので、今回もあまり気にはしていませんが、気にする人は気にするでしょうね。
それよりも、投資用として購入している方が多いとなると、実際にどんな方がこのマンションに住むのかっていうことがわからないので、そっちの方が怖いかも。ファミリー向けの物件じゃないのでご近所づきあいも希薄そう。気楽といえば気楽だけど、マンションの管理組合とかってどうなるんでしょう？

>>66

同感です。普通お墓は嫌悪施設で、資産価値としてはマイナス評価でしょう。それにお墓だって永久に移転せずにそこにある保証は無いから、高い建物が建つ可能性は０ではない。現在何があるかではなく、用途地域で判断すべきことなんだけどね。

＞69

＞投資用として購入している方が多いとなると、実際にどんな方がこのマンションに住むのかっていうことがわからないので、そっちの方が怖いかも。ファミリー向けの物件じゃないのでご近所づきあいも希薄そう。気楽といえば気楽だけど、マンションの管理組合とかってどうなるんでしょう？

同感です。
以前、分譲のマンションに賃貸契約で住んでいましたが、自分の場合、管理組合の会合とかは殆ど出ていませんでしたよ。
そこは賃貸で住んでいる人が多く、人の出入り（引越し）も結構あったので、管理組合の会合に出てくる人は少なかったんじゃないかな。
そうなると一部の人間だけの意見で何事も進んでいってしまうことが多いので、ちょっと怖いですよ。

>71

管理組合は区分所有者で構成されるものであって、賃貸住人（占有者）は別ですよ。ただし、賃貸住人は管理規約を遵守する義務はある（正確には、賃貸に出している区分所有者が、賃貸住人に管理規約を遵守させる義務を負う）。

複数戸所有している場合は別として、賃貸に出してる区分所有者は居住してるわけではなくて、賃料収入さえ入ってくればいいわけだから、住民自治である管理組合の運営には無頓着で管理組合総会に出席はおろか、委任状すら出さないみたいだから、投資目的のオーナーが多いと管理組合の運営に支障を与えるって言われてますね。

投資目的購入者が多い　≫　自分もそうですが、いまどきのマンションオーナーが自己の財産でもある不動産の管理に無関心である事も少ないと思います。自分の周囲のオーナーも収益を生む大事な財産なので熱心にやっています。

隣地に墓地がある　≫　自分も霊感はありません。が、人類の有史以来　どれほどの人が何処で亡くなって、どこにどれくらいの人が埋葬されたのか、あいにく不勉強で知りません。２３区内で墓がまったくない場所の住宅地はどこで、いくらくらいなのでしょう？　都心部ではどこで、いくらくらいなのでしょう？　また、京都や奈良のお寺のそばの方々はみんな霊感がないから、暮しているのでしょうか？

賃貸用に開発していた物件　≫　営業から聞いた床の厚みや壁の厚みは通常の分譲マンションと同程度の仕様のようです。二重床や二重天井も採用しているようです。そもそも、賃貸の仕様が落ちるのは、地主の大家さんが経営するマンションなのではないでしょうか？三井や住友でも賃貸マンションを所有していますが、悪い評判は聞きません。モリモトの賃貸でも、悪い話は聞いていません。

コンクリート打ちっぱなし仕上げ　≫　同じコンクリートうちっぱなしで８０年以上（当然メンテナンスをしながら）使用された建物もあります。

供給過剰　≫　人口１万人の町に２００戸の賃貸マンションが出来たら供給過剰ですが、都心部で２００戸の供給が過剰とはとても思えません。最近の豊洲のように同じエリアで１万戸も出たらやはり売れ残っていますが


目黒と言いながら不動前　≫　さすがに山手線５分であればあの金額はあり得ないでしょう。

間組の施工も高条件とは思えない。　≫　どちらであれば、ご満足されるのでしょう？　以前スーパーゼネコンの設計の人に聞きましたが、スーパーゼネコンの施工のマンションはやめたほうが良いと言われました。理由はスーパーゼネコンは１００億　２００億の工事は得意だが２０億～５０億の工事は経験が少ない（特にマンションは）ので準大手のゼネコンのほうがマンションに関してはノウハウがしっかりしていて施工もよいとの事です。

不動前だと急行が止まらない　≫　かといって、あえて　都心から離れて急行停車駅で購入する必要を自分は感じません。各駅しか止まらなくても山手線からひと駅の立地をマイナス評価にする意味はわかりません。

普通お墓は嫌悪施設で、資産価値としてはマイナス評価　≫　そのとおりです。個人の価値観なので、皆さん違いますが、自分はキャピタル狙いではないので資産価値より不動産としての利用価値を重視しました。

用途地域で判断すべきこと　≫　そのとおりです。ちなみにお墓を作ってはいけない用途地域ってなんでしたっけ？　また　自分の建物は高層で周囲は低層にしなければいけない用途地域ってなんでしたっけ？

話題豊富で注目されている様子も推察できる物件ですね。
それだけ、良い話も悪い話もたくさん出るでしょうね。
自分も昨年あたりから、（リーマンショック以降）価格が動いて都心の不動産で買い時な物件が出るのかなと思って少し注意して様子を見ていました。
これまでに１０件くらい見ました。どれも悪くないのですが、決め手に欠けて決め切れずにいました。

場所が最悪との評価がありましたが、自分は場所が気に入って契約しました。最悪と評価されたのはピンポイントでの話だと思いますが。
自分が評価できたのは、目黒区　不動前といえども徒歩５分　駅前に小学校があった事　毎日は使わないと思いますが、山手線の駅にも歩ける範囲（あの坂はびっくりしましたが）

なぜか、賃貸と分譲で分けて捉える傾向があるようですが、自分が考えるのは、賃貸の需要が高い街は住みたいけれど高くて買えない街。或いは、便利なので住んでいるが買ってまで住みたくない街。あのエリアは間違いなく前者だと思われます。賃貸入居する人も、懸念するほど心配な人は高い家賃を払って目黒区に住もうとはしないと思います。何回か、目黒線（以前の目蒲線というのもイメージはあまり良くないのでしょうねえ）を利用してみましたが、乗っている人や駅の雰囲気もいやな印象はありませんでした。

自分はこんなことを考えて決めました。
理解できる人はさっさと決めて、よい管理を心掛けましょう。

物件に関して気に入ったのは地下駐車場　地下駐輪場　地下ゴミ置き場です。
今まで見てきたマンションにはなかった点です。
自分の自宅周辺の規模の小さなマンションには、数年たつと大抵野ざらしの自転車があり、かごにはゴミが投げ込まれ、ポストにはゴミが入り、といった状況が多いのですが、この物件はその心配がいらないという点です。
管理も楽でしょうから、しっかりとした管理が期待できます。管理が良ければ資産価値も大幅に崩れる懸念もないだろうと思われます。資産価値より利用価値と思いますが、利用価値が高いものは資産価値も崩れにくいと思います。

あってるか分りませんが、自動車なら、西独の１０００万円以上の車より、２００万円の国産を買います。５人乗っての移動の手段としての機能は変わりません。乗り心地とか、ステータスとかの差はあるのでしょうが、２００万円で不満なら、国産の３００万円にします。
自分は非常に合理主義なので上記の結論になりました。

だめだった人は早く他を探したほうが良いと思います。

墓地との位置関係で言うと隣地に墓地という物件ははっきり言って少なく希少である。
分譲に限らず賃貸でも隣りに墓地があるマンションにはわざわざ住もうとは思わない。

いくらどんな理屈こねても
「公園に隣接！」と「墓地に隣接！」、
「エキ近１分！」と「ボチ近１分！」じゃ誰もが前者をとるでしょ。

却って見苦しいので黙って自分の選択に自信を持って住みゃいいのに。

＞７３さん
私は登録だけして迷ってたんですが、
こんな考え方もあるのか、と参考になりました。

＞７４さんと７５さん
要はお墓が近いこのマンションは購入しないんですよね？

一概に◯◯だからダメ、△△だからいい、ということではなく、
最終的には諸条件とそれに対応する価格、
個人の価値観の折り合いがつくかどうかですよね。

契約まで時間もあまりありませんが、
慎重に考えて購入するかどうか決めたいと思います。

73=76
でいいですか。

墓地がまったく気にならないと言ったら嘘になりますが、総合的にみて私もここに決めました。

決め手は、以下のとおりです。

○価格
　・他物件も多々見ましたが、あの価格帯でこのあたりに住めるのはかなりお得感がありました
○周辺環境
　・駅近5分で職場にアクセスがいいこと
　・周辺に緑が多いこと（林試の森公園散歩しましたが、子供からお年寄りまで遊びに来ていて、まさに都会のオアシスでした）
　・好きな街（私の場合は恵比寿・代官山）に自転車で行けること
　・周辺に保育園や学校が多くかつ安全性の高い住環境であること
　・目黒川に近いので洪水ハザードマップ確認しましたが、少し高くなっているようで浸水地域から外れていたこと
　・毎日の買い物が便利（オオゼキや武蔵小山の商店街も近い）
　・下町情緒溢れるかんじで年をとっても住んでみたい街だと思ったこと（林試の森公園に向かう途中の店にランチに入りましたが、私の持っていたマンションのパンフレットを見て、そこの店のおばちゃん達が「ここらへんは暮らすのにはよかばっかりよ～」と話してくださいました）
○建物・設備
　・隣接する建物との距離が離れていること
　・床暖房・換気設備が整っていること
　・大京の管理で特にセキュリティがしっかりしてそうな印象を受けたこと
　・高級感のある部屋のつくり
○資産価値
　・投資物件で探している方も多いように資産価値が高く、たとえば子供ができたり海外出張などで家を変える必要がでたときは賃貸化や売却が難しくないと考えたこと


なお、ちょっと気になったけれど黙認した点は、以下のとおりです。
○建物・設備
・打ちっぱなしコンクリートのメンテナンス
・ユニットバスタイプであること
・日当たり（低めの階なので）
○周辺環境
・（皆さんが気にしているように）墓地が近いこと・・でもお寺の雰囲気は寧ろ好きですし。そう気になりませんでした。

来年、こちらに引っ越すのがとても楽しみです。
もし、入居が決まった方がいらっしゃいましたら、ぜひよろしくお願い致します。

私は散々悩んだ挙句、今回は見送りました。

78さんの挙げられた長所は確かに私にとっても魅力的でしたが、
黙認された部分は私にとっては気になる部分でした。
やはり人によって感じ方は違うんですね。
倍率はどれくらい付いたのでしょう？
ただ、
資産価値については、私は専門家ではないので単に根拠の無い想像ですが、こういったデザイン重視のマンションは賃料もやや高めでお金持ちかおしゃれな人が借りそうです。
ただ、そのような人たちは、次々とより新しいマンションを選ぶと思うので、ただ単に流行を追ったデザインマンションは年数が経つにつれ、賃料が暴落しそうな気がします。
そうなると、デザイン重視のあまり、使い勝手が悪く、借り手が付きづらいのでは？と考えていますが。

・・・ま、あまりいろいろ考え過ぎるとマンションなんて買えないですね。

私も見送り組です。購入者の気分を害す可能性もある書き込みをするのもどうかと躊躇しつつ、検討中の方に参考になればと思い書き込みます。

墓とか管理組合とかの問題はもはや言うまでもないことなので、別の観点から。

私が一番気になったのは、売り主三社のうち、大京以外の顔がまったく見えてこないことが、アフターサービスに不安感を抱かせるという点です。残りの二社は、投資として金を出しているだけ、という印象があります。

彼らにとっては、マンションが売れて投下資金＋利益を回収できればそれで終わりですが、こちらとしては今後一生に関わる虎の子の資産。この意識の差は非常に大きく、問題を孕むと思います。
（ちなみに、ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、京阪電鉄はこのところ価格が下がって妙味が出てきた首都圏の不動産に積極的に投資をしており、このマンションもその一環だと思われます。）


確かに、管理会社は大京系列ですし、アフターサービスも大京が責任を持って前面に出てくるとのことですが、しかし、出資比率で見た場合に、大京は主導権を持っていないという問題があります。（売り主の社名の並びからも明らかですが。）

仮に、建物に何らかの瑕疵があった場合、売り主には金銭的な負担が発生する訳ですが、出資比率が最大でない大京は、その費用負担問題について判断するにあたって、主導権を握れません。（これが、大京が自社一社で分譲するマンションとの決定的な違いです。）

しかし、一方で、購入者の交渉窓口は大京しかない。購入者は、売り主側の意思決定について主導権を持っていない大京相手に、遅々として進まない交渉を強いられることになる可能性があります。

無論、これはあくまでも建物に大きな瑕疵があった場合という、不幸なケースを想定した場合の話ですが、マンション購入という人生でも最大の買い物にあたっては、その不幸なケースも想定したうえで判断すべきというのが私の個人的な考えです。

まあ私の場合は、独身で焦ってマンションを買う必要もないため、お買い得なら買おうかなという程度の気持ちで検討を始めただけでしたので、確かに安いが、焦って買うほどお買い得でもない、という結論に至って購入を見送った次第です。（例の墓の問題等々も含めて総合的に考えた上で）

そんなこと考えすぎだろうという意見もあるでしょうが、そういう観点もあるかという程度で、購入を迷われている方の参考になれば幸いです。

まあこの地区でこの価格ならお買い得だが、ある程度リスクが大きいことは覚悟しないといかんわな

不動前駅は急行停車駅じゃないけど深夜まで開店しているポロロッカがあるので便利です。独り向け＆DINKS向け物件みたいだけど、結構購入見送っている人がここでは多いんですね。

悪くないとは思うから、結局売れるとは思いますけどね～

わたしみたいに踏ん切りつかない人が書き込むんじゃないですか。
思い切って決断できる方がうらやましいです。。

検討中のものです。
78さんの投稿はすごいまとまっていて
分かりやすいですね。

私はどうしても値段に引っかかっちゃってます。
決めるならさっさと…と思いつつ時間だけが
過ぎていってます。

83さんと同じ心境かな…（笑）

山手線の駅近物件はとてもじゃないけど手が届きそうにないので、
駅や路線はちょっと妥協して、とにかく「駅近」を第１に考えて、
このマンションを検討中です。
まだ予定はないですが、結婚したら広い部屋にうつりたいので、
投資目的で購入している方が多い＝賃貸物件としては優良物件かと思い
自分にとってはプラス要因です。
少し気になるのは修繕積立金かな。しっかりと修繕してほしいけど、
数年後、金額がアップする可能性はあるのかな・・・。

長期修繕計画を見せてもらったところ、他の物件とそれほど違いはなかったと思います。
修繕積立金は３年ごとに見直してアップするけど、一時金の発生はないようでした。

本当にわからないから聞くけど、墓近で投資向きってあり得るの？
賃貸に出して利回り云々よりも、最終的に売れないんじゃ？
ましてや85さんは買い換え狙いなんでしょ？
自分の感覚的にはあり得ないんだが…

今の価格がある程度墓近価格になっているような気もするが、ちょっと厳しいかもね。
他にも選択肢はいっぱいあるからね。

むかし、寺町の近くに住んでいたことがあります。
いたるところにお寺があり、墓地があり、お父さんが住職っていう友達もたくさんいました。
そういう環境に慣れていると、隣地が墓地という条件は特に気にならないですね。
私には、霊感のようなものがまったくないので、そう思うのかもしれませんが。
住めば都？的なものかな。
駅から近くてアクセスのよい立地ってことが気に入りました。
外観はちょっと？？

なんてったって安い。もうこんな金額では買えないよ。

↑
下手な株屋みたいだな

かなりもうかってますけどね

イクサージュは作りや間取りが若者に人気がありそうなデザインなので、
墓近だとしてもペットも可の物件ですし、独り向け＆DINKS向けに対しての
賃貸ならありかなとも思います。まあ、基準がいくつか設定されていて
飼いたいペットが飼えるかどうかはわからないですが、シングル向けで
家の中で飼うことのできるペットと言えば、猫や小型犬などになるかと思いますので
そういった点でもありかなと思います。なので、私的にも優良物件かなと思います。
ただ、地図で見る限り、近くにスーパーやコンビニがなさそうな点が気になります。

不動前駅からマンションに向かう途中に、ファミリーマート（マンションから徒歩3-4分）やスーパーオオゼキ（マンションから徒歩2-3分）がありますよ。
オオゼキは、ちょっと遠くから買出しにくるひともいるくらい安いと聞いたので寄ってみたらホントに安く、こないだマンションギャラリー見学の帰り道にいろいろ買って帰りました。当方現在川崎在住ですが、近くにここまで安いスーパーはありません。
駅の反対側には、東急ストアやポロロッカというスーパーもあり、夜遅くまでやっているそうです。
マンションの近くにもう一件くらいコンビ二があると便利だなーと思いますが、生活するには十分な住環境かと思っています。

モデルルームの山手通りはさんだ反対側に、コニビニ（確かサンクス）ありました。
多分、不動前駅近くのファミマより近いです。
大通り沿いなので夜でも安心！

ネガいい始めればキリはないが、損はしない物件だね。

ここまで価格調整入る事態はもうないもんね。

安いって言っている方、ここの価格はいくらだから安いっていっているのですか。
坪単価？利回り？・・・相場はいくらですか。

他の物件見て調べろよばーか

ほい。
今の中古相場とイクサージュの比較だ。
中古は下目黒3丁目で検索しただけで、この物件と近くないものも
含まれるはある程度の比較にはなるでしょ。
イクサージュが決して高くないことは分かるんでないかい。

↓ソース
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

マンション名 万円 平米 坪単価 築年月
不動前コーポ 1,500 29 170 1978年3月
不動前コーポ 1,500 29 170 1978年3月
サンライズ目黒 2,500 40 209 1981年7月
目黒コーポラス 3,480 71 162 1963年12月
ベルク目黒 5,380 66 270 1998年3月
ベルク目黒 6,880 83 273 1998年3月
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イクサージュ目黒 2,990 40 247 2010年3月
イクサージュ目黒 5,720 61 309 2010年3月

↑ごめん。読みにくいね。でも分かるでしょ？