世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

＞だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
お前も年収１０００万以上なら一回ぐらい確定申告してみろよ。マンション買ったなら
ローン控除で白色申告の用紙ぐらい書いただろうに
忘れたか？
所得金額の③だ。
減価償却費ってのは帳簿上の損金。つまりだな。マンション投資した５０００万だの３０００万だのの物件コストを４７年間とか１５年間とかで随時費用計上するのさ。
実際は、もうはらっちまってない金だ。本当は初年度ききなり５０００万費用にたてたいところだが
それでは初年度が多すぎる。経年で費用にたてて損金計上する。実際はどこにも出て行かない金。
名目上の支出。
こんなもん会社員なら誰でも知ってるぞ。君、中学生だろう？

＞４０４、悪いが老後に資金の話をしている。
むりやり節税の話させられてるんだ。わかってくれい

＞税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？
金はないって、借金のほうがずっと多いってば。
借金してまで住宅賃貸して世の中のために役立っているから
税金が安くなるんだよ。

新築ワンルームマンション投資は割の合わない高リスク投資だというのが結論。
サラリーマンや素人が手を出してどうにかなるものではない。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/42433

http://money.goo.ne.jp/column/failure_story/08/0530.html

おつかれ
誰がワンルーム持っているって書いた？

別にあんたと話してないから。
一般論だよ。

俺と君しかおらんだろ。

記事には、なぜワンルームが転売しずらいのか理由が書いてない。
理由は簡単。銀行ローンがつかないからだ。
銀行はワンルームの担保価値をゼロとみなしている。だから何所も融資しない。
ノンバンクの高い金利でしか融資はつかない。
いまどき３．４％の変動金利払う馬　鹿はおらん。
にもかかわらず、いまだにワンルームデべは生きながらえている。
それは、一回カモになったやつが手放した物件を買いたたいてキャッシュの
ある客に転売したり、管理と称して何もせずに毎月客から１万なにがしかの
金をせしめていたり、さらにはサブリースで新築のおいしい時期だけ１５％
ぶっこ抜いていたりする。

引用コラムは逆を書いているが、新築ワンルームの想定家賃は実は相場
より安い。安いから平気でサブリースを受けられる。

だから、銀行が融資してくれる１ＬＤＫ以上の物件にしなくちゃダメなんだよ。
そんなの土地のないサラリーマン大家なら誰でも知ってるよ。

しかし節税即新築ワンルームという連想がすでに時代遅れだな。

>>412
担保価値は０じゃないよ。
ただ、銀行の評価額と販売額がかけ離れているから融資しないんだろ。

ということはワンルームでも返済がすすめばアパマンローンで借り替え出来るということか？そんな銀行あるか？鼻から相手にしないと思っていたよ。

ワンルームマンションの供給数を後押しする、投資家・REIT・デベ・施工会社（設計事務所）は軒並み廃業すべし。
日本の都市環境を破壊する、アクシスオブエービル（悪の枢軸）。

せめて、イーブルと書いて欲しかった。

イービルが正しいのでは？

年金生活者にはデフレは歓迎すべきもの。年金額は一定でも価値が毎年増していく。
インフレと消費税率引き上げが一番まずい。
リスクヘッジには、ローンを組んで繰り上げ返済しないままキャッシュフローがプラスになるように持っていればインフレで借金の実質価値が目減り。株が上がればそれで残債返済もよし、不動産が上がれば売って年金に補てんもよし。

己のことしか考えてないのか？
はやくこの世を去りなさい。。。

と言うより経済の仕組みわからないだけでしょ。

子供が巣立った今はどうやって夫婦が他人の経済的負担にならずに
今後生きていくかまじめに考えているだけじゃよ。
どこかで頓死しても団信が効いて遺族に結構な資産が残る。これも
また面白い。ほんに不動産は面白いもんじゃて。

今年初めて年収1000万越えました。世帯年収は2000万ぎりぎり越えません。私は子供手当てもらえますか？住宅ローンはあと850万です。

>>422
お年寄りが「○○じゃ」という話し方をするのは、まんが日本昔話の世界だけ。

こんなところで買い煽ってないで、自分の会社が潰れた後の事を心配したら？

>>415
銀行の査定額との差額を自己負担するか差額分の共担を差し出せば都市銀または地銀のアパマンローン借り換えは可能ですよ。

まんが日本昔話ですか、懐かしいです。

呼ばれたようじやの。
ワシが退職金もろうた会社つぶれたら、ワシにも責任あるみたいな気がしてくるじゃろ。かい煽り？
違う違う。ノウハウの無償提供じゃよ。

え？共同担保でノンバンクくそ金利、2％台にできるんだ。まさに驚嘆だ。明日銀行いこうっと。

え？別にいいんだよ。俺はね。ただ返済表みて、いまだに元金返済より利払いが多いのが腹立つ。ていうか、残債が一向に減らんのだよ。

ホント、ノンバンクくそ金利だよねぇ。
元金の２倍くらい金利と保証料で取られてる。

いつの間にかどんどん進んでるが、結局節税メリットを語れる奴はいないってこと？
減価償却費云々とか書いてる奴がいたが、はっきり言ってアホだな。
減価償却の意味わかってる？
価値が年々無くなって、最終的には無価値になるってことだよ。
そこが現生と違うとこなんだよ。
だから、減価償却って実際出て行かないのに経費に計上できるおいしい部分じゃないんだよ。
インフレならお金の価値が下がるんでモノで持ってる意味もあるが、デフレじゃ真逆なんだよ、モノの価値が下がるんだよ。
その辺全く理解してない奴がアホなこと書いてたけど。
結局節税目的で赤字不動産を所有するのは大ば　か者のすることだよ。

>>431

こいつ本物のＢＡＫＡか？

431は、中学生だったな。
キャッシュフローは黒字。税引き後利益が赤字 。ここで言う税引き後とは通算後の所得税でなく賃貸事業の部分な。

まあ、想定賃料で借りてくれる人がいなければ
キャッシュフローでさえ赤字になりかねないが・・・

銀行からローン借りる時に、空室率１０％、相場家賃よりかなり安い賃料の事業計画書かせられるんよ。
それと、自己資金は2割は突っ込んでるから投下資本の回収も考えないとな。
賃料下落より心配すべきは長期の空室。いやなのは、端境期で退室する店子だな。
かれこれ15年やってるけど物件選びと入居審査さえしっかりやれば通常は気楽な投資だと
思うよ。・・・ていうか年金原資だからね。
出口は考えない。というか相続だな。

＞賃料下落より心配すべきは長期の空室。

知人の持ってる部屋で、賃借人に不幸な事故があって１年以上空室になったことがある。
詳しくは言えないが、当時はニュースでも取り上げられ、現場は騒然となったらしい。
１年以上経ってリフォームして借り手がついたらしいが、重説で賃借人にきちんと説明しているかは不明…。

重説で事故物件の説明は１回目までは義務。
火事には保険あるが、自殺には保険ないよね。自分の貸室でなくて建物他の部屋って
こともありうる。
最近じゃ大島てるとかあるあし、みんなうるさい。
ワシは経験ないがもし出たら、全面改装の費用は遺族からもらうよ。迷惑かけてんだから。
あとは業者に委託してものすごい低家賃で定期借家で貸す。店子一代すぎたら普通に
募集だ。
出現率はきわめて稀だがリスクには違いないな。
他に事故物件のことで聞きたいことあるかな？

そもそも誰も聞いてないんだけど・・・

ナイスツッコミじゃな。あんた関西人じゃろう？

子供手当て、所得制限なし！！

やったーと思ってる小市民て俺だけ？
2000万で切られたら、ギリギリアウトだから嫌だなーと思ってたんだけど。

ワシも共働きだったけど節税しないと損じゃよ。

>>433
驚くべき頭の悪さだな。
君本当に成人してるの？
幼稚園からやり直した方がいいよ。
まず人の言う事をきちんと聞く。
その話を理解したうえで、自分の意見を言う。
ってか、自分がアホだということをまずは自覚すること。
これが一番大事だ。

君こそ確定申告したことないじゃろ。デフレがあと何十年続こうがわしゃこまらんが、そんなことは有り得んじゃろ。
不動産投資はインフレヘッジでやっちょる。老後のカネを貯蓄で20年もとうが、住宅ローンの繰り上げ返済しようがてめえの勝手じゃがﾞ、年収1500万なら流動資産とマイホームだけじゃ老後の資産は貯まらんじゃろ。
カネ借りてまで博打うてとは言わんよ。知らないものは博打にみえるだけ。たた、どんな資産も運用せな増えん。
デフレだから現金ためこむのが強いというのは所得の低い人間にのみあてはまる。年収増えたら5000万のカネはすぐ貯まる。それを自宅の購入にぜんぶあてても何のメリットもない。そもそもローンが借りられる属性があるうちにカネがカネを生む仕組みをまなんでおくのもよかろう。そうおもったまでじゃが、ひとの懐具合を見て法を説けということらしい。

見栄を張って豪邸に住む必要もなし。
老後のために投資用不動産は必要だよね。

不動産投資を否定してませんよ。
節税と称して赤字出して、所得還付されることに意義があるようなレスするアホにアホと言っただけ。
しっかり利益をとれる投資にしないと意味ないってことを言いたいだけ。
あと、不動産は事業だよ、株とかFXとかのペーパーの投資とは少し違う。
生臭い人間関係が背後にあるからね。
だから、管理会社があるって考えも甘い。
最後は賃貸人と賃借の間でのみ解決可能なんだよ。

>>445

所得還付だろうが赤字になろうがキャッシュフローがプラスになればべつにアホじゃ
ないだろ？もちろん出口戦略は必要だし投資とは１００％思うとおりになるわけじゃない。
キャッシュフローがマイナスになったら勝負に負けたという話。

税制は毎年変わるから、過去のセオリーが通用しないのだけは確かだけどね。

ところで>>445は確定申告したことある？ローン減税だろうが医療費控除だろうがなんでも
いいけどね。年収１５００万くらいあれば紙一枚書くだけで数万違ってくるよ。
別に税務署に行く必要すらない。いちどやって還付受けたら節税に励もうと思うはずらよ。
いくら税金はらっているか年に一度把握するのは金融リテラシーを向上させるためにも
基本中の基本だと思うけどね。

あと付け加えるだけに投資というのはいろいろあるし、不動産投資だって現物だけじゃない。
ワンルームもアパートもあるしビルだってある。どれがいいかというよりは人により向き不向き
があるだけ。

現物は生々しいよ。だから面白い。株やＦＸは決まった価格でしか購入できないけど
不動産はすべて相対。割高をつかむ可能性もあるし、割安ゲットもできる。
情報格差が多い分裁定取引の機会も多いよ。

まあ好き好き、本業が忙しすぎたり頭でっかちのネット番長には向かないかもねｗ

やっとまともな年収1500万が現れたようじゃな。

あくまで実務筋による法的根拠のない情報だが、
個人事業者で同じ年収なら副業がある方が税務署の調査が入る可能性が高いらしいよ。

某地方都市
夫　1938万円（勤務医師）39歳
妻　0万円　　専業主婦　39歳　
子 二人　５歳、３歳

物件　土地　１８５０万～親から無利子で借りて年２００万づつ返済予定（融通効く）
　　　戸建注文住宅　５０００万（諸費用も込みで）
ローン　５０００万（２０年、１０年固定）頭金０円～仮審査済
資産　キャッシュ　７００万　現物株８０万
　　　分譲マンション（２００４年新築購入現在入居中、３７５０万、ローン完済）

皆さんにうかがいたいのは、今住んでいる分譲マンションですが、みなさんなら売却するか、賃貸に出すかということなんですが。

売却メリット：売却するとしたら予想価格２５００～２８００程度とかんがえていますが、そのぶん繰上げ返済にまわし、初期の金利が高い部分を圧縮できます。又、居住用住居売却税制の変更が今回なかったようですので、売却損の部分の税金が還付されます。

賃貸メリット：予想賃料１５～１７程度と考えていますが、いままで書かれてきたように、ある程度のインフレと退職後のリスクヘッジになると考えています。ただし、これは事業ですので不確定要素が多く、リスクもある程度理解しております。

みなさんならどうしますか？
　

>>446
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０になるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
しかし、こうなるには減価償却の期間中空室もなく、家賃値下げもなくという厳しい前提が必要。
現実的には難しいこと、ってより絶対ムリ。
家賃値下げ、空室はキャッシュフロー自体の赤字に直結するよ。
だから、そもそも節税目的の不動産投資はアホだって言ってるの。
今、いい利益出してる物件ですら、将来どうなるか定かでないってのに、今利益出せない物件背負ってどうすんの！ってことだ、わかった？
脳内君の欠点は現実的に考えられないことだね。

＞450
旧マンションが駅近物件や人気地域物件であれば、
今後の値崩れリスクや空室リスクが低いため、
賃貸を優先して考えた方がよいのではないでしょうか。

また、新マンションのローンの繰り上げ返済については、
住宅ローン減税の恩恵を考慮し、慎重に検討すべきでしょう。

ただし、この先行き不透明な時代に固定資産を持つこと自体がリスクだと
考える人もいますので、最後は個人の価値観の問題だと思います。

>>450
451さんの言う通り住宅ローン減税の恩恵は受けるべきだと思う
自分も似たような状況だが地元地銀と相談し、35年変動を金利優遇
0.8%で借りてその間資金運用を3%位で考えてます。
10年経って未だ低金利ならあと数年運用を続けて繰上げ返済の予定で居ます。

地方都市ならマンション下落間違いなし。即売却が吉。