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12月末から出現し、的確なアドバイスを下さるゼネコンボーイさん。
毎度感心して記事を読ませてもらっています。
そんなゼネコンボーイさんとQ&Aをするコーナです。
みなさま質問をどうぞ!
[スレ作成日時]2006-01-06 01:34:00
12月末から出現し、的確なアドバイスを下さるゼネコンボーイさん。
毎度感心して記事を読ませてもらっています。
そんなゼネコンボーイさんとQ&Aをするコーナです。
みなさま質問をどうぞ!
[スレ作成日時]2006-01-06 01:34:00
ゼネコンボーイ様:
現在、都心湾岸のある高層マンションの購入を考えています。
ところで、このマンションは内廊下なのですが、中層のある階に「ファンルーム」というスペースがあります。その階の上階と下階は80m2の部屋なのですが、ファンルームがある階の同じ部分ではファンルームにスペースを取られるため55m2の部屋が取ってあります。
ファンルームがある階は、マンションのちょうど中層部分の1フロアのみです。同じ階の別の場所にはブースターポンプ室があります(これは上水道用のポンプですよね?)。
ここから本題ですが、
実は、このファンルームの上の階と下の階は値段が安く設定されています。といっても数十万ですが。
ファンルームというのがどのような設備なのか分かりませんが、値段が安くなっているということは何らかのデメリットがあると考えた方が良いのでしょうか?
個人的には、ファンのモーターによる騒音・振動の可能性がある、ということかなと思っていますが、数十万安いことを重視してこの部屋を選んでも問題ないのか、それともやはり何らかのリスクを受容すべきものなのか、お分かりになる範囲で結構ですのでよろしくお願いします。
p.s.
床の構造はボイドスラブ320mm、二重床二重天井です。
>>441.の方へ
このファンルームは、各階内廊下の換気を行うためのファンでしょう。
デメリットと言えば、通常中間階中住戸の場合、4方の隣接住戸が入居していると、空調光熱費がやや助かるのに、機械室がある場合に、そころの界床に断熱処理があっても、室温維持がやや不利になるということでしょう。
経験豊富なデベ・(設計事務所)・ゼネコンである限り、ファンの音が住戸に漏れるようなことはしません。(しなるべき防音・防振処理すれば、特に問題なしです)
万が一、音が気になるようでしたら、デベ・ゼネコンにしっかりクレームしましょう。
そのことで、対策工事を行い、次回より気を付けるようになります。
値段がわずかに安いのは、その我慢料ではありませんので、・・・。
床スラブとしては、このファンルームと狭くなっている住戸の間は、タワーマンションでない限り、RC壁で構築し、特に厚いボイドスラブは不要に思われますが、その壁もその階のその場所だけなので、雑壁扱いとなり、他のスパンの住戸と同じスラブ厚さで統一されているようです。
320厚さは、遮音上ある程度期待してよい厚さですが、二重床の場合、しつこいですが「防振際根太」を確認しましょう。(スパンは、8.4mぐらいですか?GBもワイドスパンを推奨します)
ゼネコンボーイ様
ご回答頂きありがとうございました。
参考になりました。
ところで、この物件は三井+鹿島の物件です。
http://www.shibaura-island.com/#
ダブルチューブ構造で、スパン(内チューブと外チューブの柱の距離でいいでしょうか?)は11m弱あります。
フローリングについては、壁との間に隙間を開けて、、、という説明がパンフレットにありました。
>>441.の方へ
三井さんなら、最新の二重床仕様に気を付けていることろなので、まず大丈夫ですね。
しかし、LH45もLH50もLH55も、確かに音の大きさに違いはありますが、
衝撃音が発生すると下階に聞こえることに違いはありません。
共同住宅では注意して住むことが、大切なマナーになります。
ご紹介のHPの物件は、ケープタワーのことですね。この形状はやや独特で、プラバシー確保等でやや好みの別れることろかもしれませんが、超高層で角住戸を増やす計画手法としては、面白いと思います。ここにあるチューブ構造というのは、建物の外皮部分とコア部分に柱間隔を狭くした膜=チューブ部分を形成し、そのチューブ間はフラットスラブでつなぐ構造体です。
通常の矩形平面の超高層でもよく採用される構造形式で、内外のチューブ間に大梁の架構をほとんどしないフラットプレート構造なので、住戸タイプの設定自由度が高まるのと同時に、将来の大規模改修の際も、売りたい人の専有部分を購入したりして、戸境壁を含めた位置変更も、大梁がないが故に容易であるというものです。
つまり、純ラーメンの超高層マンションよりは、将来的な可変性が高いということで、価値が高いと位置づけられています。
ただし、このように戸境壁上部に大梁がない構造になると、床衝撃も直下階住戸だけでなく、斜め下にもより振動が伝達する形式となるので、スラブそのものの遮音性能を高めることが必要です。また、乾式戸境壁の上下の隙間が大きく変動しないように、長期たわみの少ない工法をとることも大切になります。
>>437. の続き
>耐震等級の感覚的捉え方
(前回の記載は、勘違いもあったので、下記のように訂正します。)
品確法における耐震等級は、等級の定義を引用すると以下のようになっています。
引用始め●
② 新築住宅に係る各等級に要求される水準は、稀に発生する地震による力に、次の表の
(い)項に掲げる等級に応じて少なくとも(ろ)項に掲げる倍率を乗じて得た数値となる力
の作用に対し、構造躯体に損傷が生じないこととする。
(い) (ろ)
等級3 倍率1.50
等級2 倍率1.25
等級1 倍率1.00
●引用終わり
地震の震度階を感覚的に表現したものを建物の地上部に入力される加速度で表現する際に、
http://www.structure.jp/column3/topic501.html
を参考にして、震度5強で約400gal前後、震度6弱で650gal前後、震度6強で1100gal前後、震度7
で1500gal(980gal=1Gなので、震度6強が、建物を真横にされた際に生じる力に対応します。)以上とされています。
一般に今の基準法の要求する耐震設計は、震度5強でも軽微な損傷、震度6強でも倒壊しない強度
を持つとされます。これは先の引用にあるように、たぶんに経験上の話しでもあるようです。
さて、地震動は建物に作用する際に、各階に生じる水平力はその建物自体の剛性分布や地震の波動
特性により複雑なものになりますが、ここでは単純に先の加速度に比例して、建物に水平力が生じる
としましょう。さらに、品確法の等級1であるQu/Qun値=1の建物が、400galで軽微な損傷を受け、1100galで倒壊すると仮定したときに、品確法の等級2である場合は、設定する地震力が25%割り増しになるので、400×1.25=500galと1375galでそれぞれ損傷が生じ、倒れるとやや大胆に設定できます。同時に、そのような建物を設計すると、先の400galの地震力で計算した際には、ほぼQu/Qun値=1.25となることが多いと推測できます。これは、等級3の場合も同様な類推が可能です。
このとき耐震強度1.0と1.25の差は、それぞれ100galと275galであり、対応する振動階が一つずれ
るということのものでもないと分かります。これが1.0と1.5(等級3)だと、差が200galと450galに
なり、次の震度階に近づくものといえます。
以上をざっくり評価すると、
・等級1 震度5強−軽微な損傷、震度6強ー崩壊する確率が低い。
・等級3 震度6弱−軽微な損傷、震度7ー崩壊する確率が低い。
・等級2 両者の中間的状態。
となります。
以上は、まったくの感覚的な話しであり、この例えは根本的に間違っているかもしれません。GB
は、このような差であろうと推測しています。当然ながら、同じ耐震強度を持っていても、実際の損
傷の度合いはまちまちになります。もっと専門家の方が、耐震等級における1.0、1.25、1.5の違いを
具体的に説明してくれると有り難いのですが・・・・。
はじめまして。
こちらにタワーマンションのことが(トライスター)出ていたので
私も質問させてください。
江東区埋立地の物件で同じく三井さんのものなのですが
SAVE工法で地固めしてあるので地盤が緩いとされている
埋立地でも比較的地震などに耐えうるものであると聞きました。
かなりの技術を持って造られるものであるというのは分かるのですが
額面どうり信じていいものか悩みます。
とある物件では、芝浦近辺の埋め立て地地盤と今回物件の地盤ではその質は
かなりの違いがあるとの話もMRに来ていた人から聞きました。
(週刊誌などのタワーが危ないといった記事を見るとナーバスにもなります)
また、我が家が一番気になる上階からの音について・・
この物件はスラブ200〜220で二重床二重天井に加え階高が高いので
二重天井部分も通常の物件より空間があるので遮音性はかなりあるとの
話でしたが、遮音シートなどは入っておらずまた、掲示板でもよく言われる
太鼓現象によって空間がある分、音が響くのではないかと心配しております。
実際のところどうなのでしょうか?
お忙しいとは存じますがご指南くだされば幸いです。
宜しくお願いいたします。
追加で質問させてください。
上記物件で、私たちの住戸の60メートル先には同じく30階建て位の
建物の建築計画があります。
この場合の日照なのですが、60メートルあればある程度安心していいのでしょうか?
その感覚がイマイチ分からず決めかねています。
ちなみに検討部屋は東向きです。
たぶん新ビルができたらビル勤務の人とのお見合いもありそうです。
もしや、ゼネコンボーイ様はこちらに出没してくれないのかなぁ?
出没されることを熱く希望しています。
長くなるようなら次スレ立てて誘導しておくほうがよい。ここは450レスで収めるのがマナー。
GBさんは忙しい身ですから気長に待ちましょう!!
>ハイ。了解いたしました。
気長に待つことにいたします。
420&425です。
ゼネコンボーイさん、詳細な説明ありがとうございました。
スラブ厚と耐震強度の件、大変勉強になりました。
この種の数値は業界平均を知らない通常の購入者にとって判断に苦しむ数値ですね。。。
いやいや一気に、452.まで来てますね。
>お礼と悩み
これも、皆さんや管理人さんのお陰ですね。これまで質問されて、回答まで何度もチェックされた方々にお詫び申し上げます。もともと文章作るの苦手ですし、これに専念すると、本業がおろそかになるし、回答のピッチが早いと、質問も多くなるような傾向もあり、回答保留となることが多くなりました。この450を契機に、きれいさっぱり引退するのが、よいとは思いますが、GBがゼネコン業界にいるのも、少しでもよいマンションをつかんで欲しいみたいな気持ちで仕事をしている面もあるので、非常に迷っています。
また、構造面に関して余りにひどい「マンション購入本」が多く、それを間に受けてこのHPでコメントしている一般購入者や別のHPでコメントしているプロのアドバイザーの多さにも辟易しているも事実です。今度の耐震偽造を契機に、商業目的オンリーかと疑われるレベルの低い購入本が多数刊行されてきました。ゼネコン業界の同志を集めて、よりよい購入本を、このe-マンションのより発刊しようと夢想したりもするのですが、そのような活動のできる状況でもありません。
>何故、今の購入本はダメなのか?
この類の本は、単独で著すと、どこかに偏見や狭い経験からの独断、または古くなった知識の披露が生じるので、現役の連中が集まって製作するのが一番うまくいくと思いますね。特に、設計職であれ、デベ職であれ、一度現職を離れると、実際のマンション現場の施工中に立ち会える機会もほとんどなく、また構造や仕上げ面でも半年ごとに新工法・新製品が出てくるよう勢いなので、施工中の現場を頻繁にみていない人の著作というのは、やや的はずれな記載が多いのは避けられないですね。
特に音環境は、日頃測定をしている方々によく監修してもらうことですね。公的機関も、ベターリビング、建材試験センター、日本建築総合試験所とありますから。
>>446. ヒヨドリさんへ
基本的にこのマンションは、皆さんの関心が高いのではと想像します。
地盤のことは、別の機会にさせていただくとして、実際の階高、天井仕上げ厚さ、
二重床仕上げ厚さ、天井高の数値を教えてください。
また、実際のモデルプランがあった方がより正確なコメントができます。
>>447.のご質問は、都心居住ではよくあることなので、仕方ないかと思います。
どの程度気になるかは、GBもそのような環境で暮らしたことがないので、
別途スレッドを立てて、経験者に伺うのがよいかと思います。
(ご質問の際は、検討マンションのHPアドレスを記載してください。
また、GBの勉強のために、坪(=㎡×1/0.3025)当たりの平均売り出し単価を教えてください。
GBの個人的な好みは、B棟の西面住戸ですね)
新スレ立ててやってくれないか?
449にも書いてあるだろ。
450は一つの目安なので、PARTⅡがあるとしても、
446.さんの話題が終わってからですね。
>446、ヒヨドリです。
ゼネコンボーイ様、お忙しい中ありがとうございます。
早速この物件の詳細ですが..
私どもが検討しているのはタワーB 32階建てです。
ちょうどエレベーターホールの横の部屋になりますが
・天井高 2620(リビングダイニング)玄関キッチン2350、寝室2500洋室2350洗面2200です。
・階高 見つけることができませんでした。
・床スラブ 220㎜(フローリング材12ミリ、下地20ミリ)
・フローリング材から床スラブ上面までが250ミリ(防振ゴム支えあり)
・床スラブ下面から下階天井下地材(ビニールクロス)までが280ミリあります。
・住戸間壁は乾式壁136ミリ(ビニールクロス、石膏ボード×2、グラスウール50ミリ、石膏ボード×2)
・地盤についてはsave工法で約AP+−0〜−11.5m(最浅部約AP−7.9メートル)
このくらいしか分かりませんが宜しくお願いいたします。
また、こういった掲示板に不慣れなものでレスが450を過ぎてしまって
一部の方から厳しいご意見などがあり、ゼネコンボーイさんに嫌な思い
をさせてしまっているのではないかと申し訳なく思っております。
ただ、私が質問をしたときが450に至っていないときでありましたので
ゼネコンボーイさんからのご好意の通り、この話題まではこちらの
スレッドでさせていただければと思います。
どうぞ宜しくお願いいたします。
>>458.ヒヨドリさんへ
階高=2620+280+220+250=3370mmといった感じでしょうか。
純ラーメンの超高層RC住宅として、やや高さのある方の部類ですね。
これはたぶん平面計画が長方形で、板状マンションのプロポーションに近くになったので、大梁の梁せいを余り低くできなかったことが要因でしょう。(大梁が露出する居室が出てくるので、床から大梁下の寸法をいくらにするかで、階高調整をすることが多い。当然、下層階と上層階で構造上必要な梁せいも違ってきますが)
心配されている二重床二重天井の太鼓現象ですが、確かに懐がありますが、遮音上悪さをしない(=63Hzの低音域の増幅がない)のは、300mm程度以上内部空間を持つときだと言われています。二重床の空気層厚さと二重天井の空気層厚さが近い値になると、両者の空気バネの振動数も近いものになるので、理想は、二重床仕上げを200にして、天井仕上げの方を330ぐらいして差を付ければよかった思いますが、スラブ自体に水回り段差がないときは、二重床仕上げの250mmも最低条件だったのでしょう。
いずれしても、多くのマンションが床150、天井100ぐらいで納めているので、それに比較すれば、よい方であると評価できます。(地盤の話しは、もう少し時間をください。)
>ヒヨドリです。
ぜネコンボーイさん、本当にお忙しい中ありがとうございます。
一般のマンションに比べるとスラブ厚はさておき、天井高や二重床二重天井の空間は
今まで私たちが検討したマンションの中では一番の数字でした。
この数字がある程度良いものであるとプロの方に聞いてほっといたしました。
空間があるから、遮音シート無くても大丈夫なんですね。
二重床の部分は、ゼネコンボーイさんがおっしゃる通り、水周りの勾配の関係で
これだけの数字になったとMRで聞きました。
この板状形状のB棟は、バルコニーへの段差が25〜6センチくらいあるかと思われ
MRで見たときにこんなに段差があるバルコニーは初めて見た!というくらい
ビックリしたのでやはりなんらか構造上そうせざるを得ないものがあったんでしょうね..
地盤についてはゼネコンボーイさんのお暇なときでかまいません。
気長に待っておりますのでどうぞ宜しくお願いいたします!
>ヒヨドリです。
追加で..454にある日照等については仰せの通りどこかスレッドを立てて
聞いてみようと思います。
ゼネコンボーイさんはB棟の西が好みなのですね!
実際、ここが一番人だと思います。
けれど、サラリーマン家庭には住宅だけにあの金額は出せないので
たぶんアッパーな方々向けなのでしょう..
私どもはB棟東側中層階狙いです。坪単価は不明ですが
こちら→http://parkcitytoyosu.com/modules/myalbum/photo.php?lid=3に
価格一覧がありました。これなら両方の向きの値段が分かるかと思います。
東は安い分それなりだよという意見も掲示板に出ていて(マイナス要因が価格に出ていると)
その部分で悩んでしまっていたんです..。
461さん、463さんはマナー悪いですよ。
気に入らないなら無視すればいいだけのこと。
この話題に限ってといっているのだから直ぐ終わるのでは?
450を超えているほかのスレにも出没してsageれ、っつーのとかコイツわざとやってるだろ
とかいってるんですかねーこの方たち?暇なんですね。
>>465
>>気に入らないなら無視すればいいだけのこと。
暗黙とはいえ「450ルール」の理由が解ってない様だな。
ましてやここは極度の長文スレッド。
どちらがマナーを侵害しているか少しは考えんかい。
馴れ合い仲間同士では指摘される事もあるまい。
こちらの指摘がガラ悪いのは承知の上だよ…。
ひと段落ついたみたいだからここは終了ということで、新スレに移行しましょう。