ゼネコンボーイさんマンションなんでも質問スレ

>>290 ゼネコンボーイ様
度々にわたる細かい解説本当にありがとうございます。「大梁内法距離」が少々解らないのですが
漠然とで良いので解説頂けますか。（ネットで調べても今一理解ができませんでした。）
またＧＢ様のこのマンションに対する評価（構造面）は１０段階で表すとどの位になりますか？
度重なる質問申し訳ございません。私としては今までの意見を参考に当物件を前向きに検討しようと
思っております。

>>290 ゼネコンボーイ様
本当に数々のアドバイスと知識の啓蒙ありがとうございました。当物件に関しては今後も検討物件筆頭に
入れて考えていきます。これからもＧＢさんのありがたいスレを期待しています。
ありがとうございました。
追伸：首都圏の城北地区でＧＢ様お勧め物件がございましたらHPアドレス等を載せて頂きたいのですが
（ＧＢ様の所属会社の手掛かりになっちゃうかな？）

初めて投稿します。
ボイドスラブの物件を検討しています。
「カイザーボイド」らしいのですが，他の中空スラブと較べてどうなのでしょうか？

ゼネコンボーイさんお願いします。
ＷＲＰＣ工法ってご存知ですか？
耐震強度は他と比べてどうなんでしょうか？
教えてください。おねがいします。

>>304　290さんへ　どのマンションがよいかの調査は時間的にできませんで
ご容赦ください。
>>305の方へ　　カイザーボイドは、ボイドの平面サイズが400×1200の矩形ボイドを
使用するものです。現在、このタイプはタワーマンションを中心として、間口が6.5ｍを
超える際に多用されています。競合品としては、オムニアボイドスラブ、フジモリ
ボイドスラブ、ＫＨスーパーボイドスラブがありますが、どれも似たようなもので
差別化できておらず、誰が製造してもよいものですが、（財）日本建築センターの評定品
ということで、数社で独占販売を続けています。
（20年以上前からの工法だから、いいかげん誰が製造しても問題ないもののはず）
タワーマンションで競合するのは、スパンクリートですが、スパンが９ｍを境として、
経済的にスパンクリートが有利になるようです。
遮音上は、矩形ボイドの場合は、遮音タイプを使用することが大切で、そうでないと、
間仕切りがボイド上部に来たときに、インターフォンの呼び出し音や扉の開閉音が下階
に響くようになります。（ボイド上部の薄板部分が共振する）
また、スパンクリートは中央がむくっているので、現場で上部をコンクリート打設
した後の合成床板ではスラブ中央の厚みが薄くなるきらいがあります。（その分、中央
部分の遮音性は落ちる）PC鋼線のおかげで薄い板厚さでスパンを飛ばせ、軽量化できる
ので使用されますが、その分振動はしやすいものかも知れません。
中空部に水がたまらないためには、矩形ボイドでは無垢タイプを使用することが予防
となり、スパンクリートでは、施工時に孔部分にしっかりと止水処理があることが肝要と
なります。（この止水処理が不十分で、コンクリート打設時に孔内に水がたまる事例がある
そうです）
いずれにせよ、間口が広く内部に小梁のない住戸の普及は、優良なマンションストック
の構築からも望ましいことであり、305さんの選択は望ましいと思います。

>>306の方へ
一般に壁式の耐震性は優れているといわれます。
地震時の水平力に対しての変形が微少であり、耐力に優れている場合が多いからです。
戸建てでも、在来軸組工法に比較して、２×４の壁式の方が遙かに大震災に耐えたのが
実証されてきました。ＧＢの同僚である構造設計担当者ももわざわざ壁式のマンション
を探して、購入しました。
壁式のプレキャスト造は、一時期昔の住宅公団の旗振りもあり、工業化工法として
推進されましたが、コスト上の課題で、在来工法に取って変わるまでにはなりませんで
したが、三井プレコンなどこだわる会社が続けているものです。
検討して損はない物件だと推測されます。

305です。
ゼネコンボーイ様，詳しく説明くださりありがとうございました。
カイザーボイドスラブが20年以上前から実績あり，一般的な工法とのことで安心しました。
検討中のものが遮音タイプかどうかを売主に確認してみようと思います。
販売センターで閲覧することのできる設計図で確認できるものでしょうか？
間仕切りとの位置関係くらいは分かるかもしれませんが・・・
ありがとうございました。
また，相談させてください。

305です。もう一つご教示ください。
カイザーボイドスラブの物件でリビング等は床厚360㍉です。（間口は約9,300㍉）
配管を通すためだと思いますが，洗面室・浴室等は180㍉です。気になる点が２点あります。
・洗面室床下に根太材？を置いてその上に合板が張られるのだと思いますが，
　いわゆる太鼓現象が生じやすいと思いますが，それを防ぐための方法があるでしょうか？
・ユニットバスの洗い場の中心にはシャワー音の伝搬を防ぐためゴムで防振していると聞きましたが，
　それ以外は金属脚がスラブに直接置かれるようです。
　浴室は寝室に隣接する間取り（専用部の中心に浴室がレイアウトされているため）であり，深夜の
　入浴により騒音が生じるのではと思います。
よろしくお願いします。

>>308
返信ありがとうございます。安心しました。
用心深いので耐震強度は？って質問したら
１．０らしいです。計算方式が合わなくて
実際は数字以上あるとの事でした。ニュースステーション
でやってましたがソフトによって誤差があるみたいですから
１．０っていわれてもどうなんだろうって思ってしまいます。
ゼネコンボーイさんどう思われますか？お願いします。

>>310. 305ボイドスラブさんへ
ボイドスラブ厚さが360mmとは、すごい厚さですね。床仕上げは直床ですね。
　洗面室は配管のために、180mm程度の二重床仕上げとすることで、
床レベルを全フロア同一にしています。よって、いわゆるＬＤに使用するのと同じ
ゴム付き支柱で、パーティクルボードを支え、その上部にコンパネか通常合板を捨て貼り
して、クッションフロアなどの仕上げを行っています。（最近は、フローリングを回す
ことも多い）この二重床は、壁取り合い部分を透かすことで、太鼓現象を緩和させます。
洗面の場合は化粧台で隠れる部分や洗濯機パンの後ろ部分などの目立たない部分で、
十分に空気抜きさいた施工をすることが大切になります。
　ユニットバスの質問は新鮮ですね。ユニットバスは音が出やすい部位で、今は
この水回り段差部分のスラブ厚さも200mmとる例が多くなりました。下階への衝撃音
伝搬を防止するために徹底的に防振化を図ることもあるようですが、その場合出入り口
との取り合いが難しくなるとか、浴槽の水による変位や人の振動に耐えうる配管類の
遊びも必要になってるので、通常は305さんのような仕様です。自分の寝室との仕切り
はＰＢ２枚ずつの両面張り仕様の間仕切り壁となっていれば、まず及第点ですが、
不安ならばさらに内部にＧＷを充填してもらいましょう。

ゼネコンボーイさん初めまして。
ひとつ質問をさせていただけないでしょうか。
現在検討中のマンションの戸境壁が二重壁です。
コンクリート260mm＋軽鉄＋9.5mmプラスターボード＋クロス
あまり見たことのない二重壁なのですが、
防音性能等、いかがなものなのでしょうか。
http://www.nomu.com/new/vc-yoyogi/equipment/index.html
の下のほうに、概念図があります。
お忙しいのにぶしつけな質問で申し訳ないのですが、
お分かりになる範囲でお教えいただけないでしょうか。

>>313.次郎さんへ
これは特に問題ありません。
このような戸境壁は正確には、ふかし壁付きのＲＣ戸境壁と呼びます。
20年前にスーパーゼネコンで立証されているといって、「一流建築家」がいまだに、
マンション選定マニュアル本でクロス直貼りの方がふかし壁より優れると喧伝して
いますが、ボードとRC壁の間に55mm以上の中空層を設定する場合、
全く問題ないどころか、250Hz帯域以上では5ｄＢ以上遮音性がよくなります。
これは人の会話等は、より聞こえなくなるというものです。
特にこのようにRC壁自体が透過損失係数でＲr55の等級を持っているので、200mm
戸境壁のクロス直貼りよりははるかによい性能です。（平面詳細をみると、ふかし壁と
しているのは居間や洋間の部分だけのようですが）
もともと立地の良さ（土地代が高い）、敷地面積の制約と設定価格のかねあいで、
１フロア３戸の計画とし、専有面積が少ないプランなのに、どうしてこの界壁だけ、
有効面積を減らしてまで高級遮音性を確保するのかの疑問が生じますが、タイプＡと
タイプＣの間の戸境壁が耐震壁としては、玄関開口とバルコニー仕切開口を持つものと
なっており、耐震壁そのものの必要厚さが200mmを超えたので、Rr55等級となる
260mm厚さにしたのかも知れません。（床の方は、天井厚さも50mmとかＧＢも
どう納めるのか知りたいような薄さになっており、その分遮音性はやや犠牲にされ、
階高はかなり圧縮させている印象を受けます。）

詳しくお教えいただき、感謝＆感激です。
二重天井＆二重床ということで安心しておりましたが、
そうですね、たしかに階高を圧縮させていますね。
こちらも貴重なご助言、ありがとうございました。

ゼネコンボーイ様に質問です。
マンション購入を考えています。
スラブ厚とか数字が色々ホームページに載っているのですが、
基準が良く分からないので良いのか悪いのか、どう判断したらいいのか分かりません。
こんどモデルルームに行って質問したいのですが・・・
http://purelife.sanpre.co.jp/shinden/quiality/index.html
↑に詳細が載っているのですが、もしよろしければ良いところ・悪いところ等
ゼネコンボーイさんの意見を踏まえて答えて頂けたら嬉しいです。
どうか宜しくお願いします。

＞手付金等の保全措置手付金は5%以下につき保全措置は講じない

　のこ会社大丈夫？

　

詳しく説明していただきありがとうございます。
指摘して頂いた所は担当者に聞いてみたいと思います。
外観重視より屋根があった方が今後色々といいらしとの事。
建物のこだわりもそうですが、それ以前の段階で住人の事を
きちんと考えられて作られてる・・・そんなデベなら安心できますね。
嫁さんが自転車なので買い物も便利な場所ですから、前向きに検討します。
ゼネコンボーイさんのおかげで一歩前に進めました。
詳しく説明して頂き本当に有難うございました。
今後もチョコチョコ覗かせて頂きます。

ゼネコンボーイ様

いつも楽しく拝見させていただいております。
さて現在契約しているマンションの耐震性について営業に質問してみました。
その結果、最低１．１５で階によってバラつきがあるといわれました。
最高は１．４の場所もありました。

そこで質問なのですが、この１．１５というのは十分な耐震性なのでしょうか。

またこのマンションは住宅性能評価制度を利用しており、耐震性は１という評価
でした。この１という数値は十分な値なのでしょうか。営業は中低層のマンション
では、免震装置なので備えていないため、１で問題ないと言っていました。
これは専門家の目から見て、本当だと思われますか？

すみませんが教えてください。

322さんに便乗して、耐震強度についての質問です。

限界耐力計算法と許容応力等計算法では、
数値にどのくらいの差が出てしまう可能性があるのでしょうか？
購入予定のマンションが構造計算を再計算した結果
限界耐力計算で耐震強度1.5という数値になった、と聞きました。
ですが、限界耐力と許容応力等では
限界耐力のほうが数値が甘く出る、という話も耳にします。
札幌在住のため、かなり不安になっています。

ネットで自分なりに調べたのですが、どうにも解りませんでした。
もしよろしければ参考までにお教えください。
宜しくお願いします。

新築マンションに入居して約三週間になりますが壁のクロスの継ぎ目が目立ってきたり隅のほうの亀裂ができ
ていたりします。大丈夫なもんですか？

素人の質問ですみませんが、ご教授願います。

■内覧会の時、乾式壁（戸境壁）の遮音性能を確認する方法を教えていただけませんか。
　乾式壁が、両隣の住戸との間に「隙間無く、びっちり」取り付けられているか、
　どうすれば確かめられるでしょうか。有効な方法や必要なツールがあればご指示ください。
　※事前に売主の立会いを要求しようと思います。

マンションは既出の　http://www.mmtowers40.jp/　です。

326MMTFです。ご回答ありがとうございました。
GBさんのおっしゃる通り、現場を信頼してみます。

はじめまして。
排水管の事で色々調べていたら、このスレに辿り着きました。
ＧＢさん、ぜひご教授お願い致します。

＊排水管の材質が『耐火被覆塩ビ管』です。

遮音性は、遮音ゴムシートやＧＷを巻いても、気休め程度で
夜中などに排水音がかなり聞こえる。耐久性についても、高圧洗浄に
絶えられない。避けたほうがよい材質である。
と何かの本で読みました。本当でしょうか。

現在、築３０年の団地に住んでいて、排水音も上階の音もかなり
ひどく聞こえます。
いまの住まいと比べたら全てが“雲泥の差”と思っていましたが、
いろんなスレを見ているうちに、不安になってきました。
宜しくお願い致します　

>>332の方へ
またまた、碓井氏＝一流建築家のコメントに惑わされた訳ですね。
（個人的な狭い経験で、多くの人々に影響を与えているという責任と
自覚のない人ですね）
次のスレをご参照ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16332/
ここにあるように、BCSのまとめた冊子
http://www.bcs.or.jp/asp/ano/book.asp?view=40&book_name=&iinka...
530 2004.04 設備工事情報シート
の終わりに、耐火被覆塩ビ管＝耐火二層管
は、遮音性がよい方であるとの見解が載っています。
一般的に、今の分譲マンションは、排水管の防振支持及び
ＰＳ部の間仕切り壁の遮音性仕様に気を遣っており、
332さんの心配もまず不要です。

３３２です。
ＧＢさん、早々のご返信とご丁寧なお答え、本当にありがとうございます。
友人が貸してくれた本(雑誌？)を読んだのですが、
確認したら碓井氏のものでした。(ショックです。購入の際参考にしたので)
ＧＢさんが貼り付けてくださったＵＲＬも見ました。安心しました。
スレは探したのですが、気が付きませんでした。スミマセン。
購入前にこの“ＧＢさんなんでも質問スレ”を知っていたら、とチョッと
残念に思っています。
ど素人ながら、精一杯調べたつもりでも、契約後、気持ちが落着くと細かい所に
色々疑問や不安が出てきました。納得して契約したのですが。(苦笑)
ちなみにデベはジョイントコーポレーションです。
来年３月入居迄、また、ＧＢさんにお世話になる事が多々あるかもしれませんが、
宜しくお願い致します。

３２４です。早速のお返事ありがとうございました。少しほっとしました。
２年程前に友人が購入したマンションも後からクロスの継ぎ目が目立ってきたよ
と聞いていたのですが家はちょっと早すぎ？と思って不安になっていました。
先日ゼネコンの水周りの点検の際関係なかったのですがちょっと見てもらったら
一冬越した位で補修した方がいいので半年点検の際に指摘して下さい。と
言われました。やはり・・・のり？でしょうか？少し様子見してみます。
ありがとうございました。

ゼネコンボーイ　様
　いつもこちらの内容を参考にさせていただき
　常日頃からＧＢ様の回答に感銘を致しています。
　今回、物件購入に伴い何点か質問させて頂きたいと思います。
　当方、素人の為、質問の主旨が分かり難いかも知れませんが
　宜しく御願い申し上げます。

まずは物件の大まかな概要を記述します。
・構造規模　 鉄筋コンクリート造地上7階建て
・総戸数 　　250戸位
・敷地面積 　10,000m2位
・売主　　　 Ｎ不動産（未上場・証券系関連会社）
・施工会社　 マンション建築ではTOPクラスの会社

Ⅰ 【戸境壁の仕上げ】について
　　外側から以下のような構造ですが標準仕様でしょうか？
　　石膏ボードの厚みが薄い気がします。
　　　・タイル貼り
　　　・ダブル配筋コンクリート180mm
　　　・断熱材20mm
　　　・下地
　　　・プラスターボード9.5mm
　　　・ビニールクロス貼り

Ⅱ　【住戸上下間床スラブ厚（直床・二重天井）】について
　　耐久設計基準強度30N/mm2以上の100年コンクリートと謳われて
　　おり、カタログ上は、厚み200mmとなっております。
　　LL40等級フローリング仕様になっていますがLHについては
　　記載がありません。遮音性及び必要最低限の構造的強度に
　　問題は無いでしょうか？
　　検討住戸のスパン等は以下の通りです。
　　　・奥行　 12000mm
　　　・間口　 6300mm
　　　・最大天井高　2550mm
　　　　（階高は手元資料では不明です）

Ⅲ　【水廻りが隣接する場合の間仕切壁】について
　　以下カタログの引用です。
　　『居室と水廻りが隣接する場合の間仕切壁は、
　　　壁の片面のプラスターボードを天井スラブまで二重に貼りました。
　　　これによって、天井内からの音の伝わりにも配慮しています。
　　　また、洋室とその他の居室が隣接する場合は、壁の両面の
　　　プラスターボードを二重貼りにしています。』
　　と有りますが石膏ボード厚みに記載が有りません。
　　規格として9.5mm以下のものはあるのでしょうか？
　　また9.5mmのモノを２重貼りは標準でしょうか？

Ⅳ　【さや管ヘッダー方式】について
　　以下カタログの引用です。
　　『給水・給湯管には熱に強く、錆や腐食の心配がなく
　　　耐久性に優れたポリブテン管を採用。』
　　と有りますが、《ポリブテン管》とは良いものなのでしょうか？
　　また、通常さや管自体は洗面室の床下付近に有るものなのでしょうか？

Ⅴ　【１階床下点検スペース】について
　　以下カタログの引用です。
　　『共用配管などの保守点検時に基本的に住戸内に入ることなく、
　　　点検やパーツ交換ができるように、
　　　床下点検スペースを設けています。』
　　と有りますが最近では当たり前なのでしょうか？

Ⅵ　【杭打ち】について
　　以下カタログの引用です。
　　『支持地盤は地表面から約39m。
　　　拡底アースドリル工法により、
　　　杭を122本打ち込んでいます。
　　　（一部の杭はアースドリル工法）』
　　場所打ちのアースドリル工法は、他の
　　杭打ち工法に比べ優れているのでしょうか？

>>336.wakkuさんへ
１．について
　まず、この部分は外壁と呼び、戸境壁は隣戸との間にある壁で、このマンションでは180mmとしているようですね。ＧＬ工法にしない分、優れています。ただ、どのような下地を使い、断熱層からしっかり離れているかどうか、ＧＢもよく知りたい部分ですね。
２．について
　70G1タイプですか。直床なので、二重床による重量衝撃音の劣化がないのですが、逆梁形式なので、たぶんＬＨ55のレベルだと推測されます。重量衝撃音は低音であるので、上で子供が暴れない限り、たまにあっても余り気にならないものです。それよりは物の落下音や椅子の音などの軽量衝撃音の方が大切だと言えます。その点、本案件は直床であり、なおかつ外壁にＧＬ工法を使用していないので、ＬＬの測定値としてはカタログ値通りになる可能性も高く非常に優れています。（二重床では、際根太が在来方式の場合はLL50〜55程度、防振際根太採用でもLL50程度となり、ほとんどLL45の実測値が得られません）ただ、柔らかいのでその歩行感に慣れる必要がありますが、そのうちこんなものかと思うようになります。JFEでは直床を多用しますが、野村では二重床が多いので、今回は高さ制限もあり、天井高を2550取る方を優先したのでしょう。想定される階高は、
200＋12.5+12.5+2550+85＝2860でしょう。
３．について
　二重張りにも様々なランクがあり、9.5ｍｍ２枚の場合も、外側に硬質せっこうボードを使用すると遮音性がさらに上がります。これは通常の石膏ボードの２倍の比重を持っているものです。遮音性の判断には、二重張りの厚みではなくて、二枚のボードの合計面密度で判断します。（ＭＲで質問してください）
http://www.gypsumboard-a.or.jp/product2.shtml
また、特殊なものを除いて、ボードの厚さは9.5mmから始まります。
（以降は、後日に返答します）

336ことwakkuです。
ゼネコンボーイ様、早々のご回答及び的確丁寧な内容に
感謝いたします。有難うございます。

物件HPも、さすがにおわかりのようですが以下のものになります。
１の質問の、下地と断熱層の距離等はこれでわかるでしょうか？
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/g260/structure/index.html

３の石膏ボードの件は、後日構造説明会が開催されますので
その際に確認してみようかと思います。

４〜６についての回答もお待ちしております。
お手数をおかけ致しますが何卒宜しく御願いいたします。

GB様
マンションの最上階の屋根部分の工法で、
BUF工法という記載が、MRの「構造図」にあったのですが、
これはどんな工法でしょうか？

はじめまして、ＧＢ様。
　来年三月にできるユ○デ○オコーポレイションの販売するマンションに入居を予定している者なのですが、周辺のモデルルームの販売担当の方にあそこは経営自体が危なくなっているから止めたほうがいいと言われ不安になってます。自分の所を購入してもらいたいがための作戦なのかな・・・とも考えたりするのですが、買った後倒産したらアフターサービスなんかもなくなるんですよね・・・。なんか、業界のうわさとかってあるんでしょうか・・・。どうやったらわかるんですかね・・・。

それは、GBさんに聞く質問じゃないんじゃない？
株屋とか投資家でしょ？
Yahooファイナンスとかみたら？

GBさん、去ってしまったの？

ゼネコンボーイさま
新築のマンションに引越してきて一ヶ月ほどになります。
マンションが入居開始からは二ヶ月程になると思うのですが、
昨日キッチンのレンジ周りの壁材が普通の壁（クロス張り）より
浮き上がって、その間が一センチほども開いているのに気が付きました。
こんなに短期間でここまで浮き上がってくるなんてショックです・・・。
8月末から9月頭頃に半年点検があるのですが、それまで我慢しなければならないのでしょうか・・・。
浮き上がった壁の一部がすでにレンジフードに接触しているので、
あと4ヶ月程の間このままにしておいていいのか心配です。

ゼネコンボーイ様
９月末に建つマンションの契約したのですが、検査機関がＥＲＩです。
契約会の時、売り主は「他の検査機関で再検査してもらおうと思っています」と言ってましたが、
今年１月半ば頃、またＥＲＩで再検査していました。
他で再検査するように、売り主に言うべきでしょうか？
買い主が言って、検査機関を変えてもらうことはできるものなのでしょうか？ どうぞよろしくお願いします。

あげます

ゼネコンボーイ様
入居一週間でユニットバスの壁をぶち割ってしましました。
床に腰掛けようと屈んだ際、壁に背中が当たってしまいバキッ！っと…
結構あっけなくエ？って感じで…
すぐに修理をしなければなりませんがユニットというだけに浴室全取替えで
100万円以上とか掛かってしまうものなのでしょうか？
それとも割れている壁のパネル一枚を交換で済むものでしょうか？
因みに破損箇所はW100H200位のパネルで構成されています。
運良くパネル交換で済んでも修理代は結構してしまうものでしょうね？
ＧＢ様の専門外かもしれませんが他に頼る術もなく書き込ませていただきました。
忙しいとは思いますが、よろしくお願いします。

346さん、壁が背中で割れてしまったとのことですが、お体は大丈夫でしたか？

お気遣い有難うございます。体は全く大丈夫でした。
自分的には少し強めによしかかった程度の感覚でしたので…
今はお見積が如何程かのほうが悩ましい状況です。

３４６です。ＧＢ様。
忙しい中、とても丁寧なご回答有難うございます。
これからもお体を大切にがんばって下さい。