OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

友の会＆区民優先分譲の100戸って、あらかじめ売り主が設定した住戸100戸ってことですよね。優先分譲に出す物件はどういう基準で決めているんだろう、なんてふと気になりました。一般分譲される時には価格が上がるとのことですが、どのくらいの上げ幅になるんでしょうね。管理費や積立金で月３万くらいかかるようですが、共用施設が結構ありますし、駐車場も駅近物件としては結構多い気がするので、どのくらいのペースでどのくらい金額が上がるか、そちらもちょっと気になります。税金のこともありますし。

私の生活は車必須なんで駐車場代が高いのはマイナスです。

それから、アウルは、セキュリティが甘いし、しかも大規模で、治安の悪い池袋物件となると不安を感じます。

その点、リビオタワー板橋は、万全のセキュリティで、住民の顔が分かる適度な規模ですし、治安の良い板橋の物件なんで、魅力を感じています。

＠管理費・積立金月３万
＠駐車場月４万
＠固定資産税・都市計画税、月あたり約３万弱（減免切れた場合、年間３０万程度）
＠公共料金月３万

住んでるだけで最低月に１３万円必要です。
※車を手放せば９万円。

＠６０００万円のローンを組んだ場合の月々の返済額　約１７万

＠生活費切りつめて月２０万

ざっくり計算して毎月４０万円の出費はみておいた方が良さそうです。

301さん
京王プレッソインの駐車場が月35,750円で空きがありますよ。

東池袋４丁目の駐車場相場は3万～3.5万円です。2万円台もあった気がします。アウルの駐車場が高かったら、ほかのを探してもいいと思います。
それにアウルは大規模な駐車場なので、朝の時間は行列が出来ちゃうかもしれないし、ぐるぐる回るのも時間かかります。むしろ近くの駐車場を使ったほうが安くて便利なこともあるでしょうね。

私は、分譲住戸の半分の駐車場しかないのかと思ってしまいましたが、抽選で当たるのかなと思ってます。
高額住戸には優先使用権が付くでしょうけど、一般住戸は抽選になるでしょうから。
抽選で外れた場合は車を処分することも検討してます。
駅に近いから電車で移動。みなさんのお話ではカーシェアが近所にあるようですので車持たない方が生活が楽かなとも考えちゃいます。

どなたか修繕計画をご覧になった方はいませんか？
管理費と積立金で当初3万くらいとのことですが、
ここも数年ごとに値上がりすることになると思いますので。

駐車場ですが、お隣のエアライズは558戸に対し284台だそうです。
戸数の半分ほどで、お値段は3.5万くらいのようですね。
賃貸募集をたまに見ますが、だいたい空きがある模様。

アウルはそれより少なめですが、埋まらない方が後々響くので、
個人的にはもっと減らしてほしいところですが．．．

10年前にはこの辺でも200万円/坪のマンションもあったんですよ。
もちろん造りは違いますけどね。
今売ると、当時の値段以上では売れるみたいなんです。
ＭＲで聞いたところによると、近隣住民の要望が多くて、急遽販売を開始しました・・みたいなことを言うんです（嘘かもしれませんけど）
近所でも、完売なんてないだろう、、と高をくくってエアライズ買い逃した連中が、ここの販売を今か今かと待っていた、なんてこともありますから、買い換えて住もうと考えている人は結構いるんじゃないですかね。
そういう連中にしてみれば、今のマンションを売り払って差額をローンでと考えると、それほど苦でもないわけです。
優先販売の価格が、エアライズに比べて高くなったとはいえ、そこそこの値段だったことを考えると、意外と早く買っちゃうのかもしれませんね。あくまで近所の人たちは・・ですけど。
車なんて、金が掛かると思えばやめてしまえばいいんですし、交通の便を考えると、それで困るわけでもありません。
池袋は治安が悪いという人がいますが、この地区は全く趣が違います。住んでみると分かりますけど。
先々売ることを考えれば、費用の多さもそれはそれで仕方ないこと・・考えが甘いですかね

管理費・修繕費積立金や駐車場等はマンションを購入するうえでは、とても大事なことですよ。
一戸建てとは違って、ローンも払いつつ管理費修繕費も払わなくてはという二重払いみたいな感じですから大変は大変です。
ただ都心で駅近だと車所有の場合は管理費修繕費の合計で6～７マン位は当たり前かなーと思っています。
それがきつかったら、都心で駅近だし車なんてそんなに必要ないので車はあきらめたほうがゆとりもできてよさそうですよね。

312の方がおっしゃることに大賛成です。
池袋の治安が悪いというのは北口や西口のほうだと思います。東口は全然いいです。いつも夜中の時間にこの辺を歩いているので、治安の心配は全くありません。

西口
池袋西口公園、丸井周辺、要町通り北側の池袋2丁目（タワーグランディアの向かいから赤札堂、劇場通りの一帯）
池袋駅北口（東上線線路沿いから川越街道、劇場通りに囲まれた一帯）

東口
Ｐパルコ、ビック本館裏の山手線線路沿いと明治通りに囲まれた一帯。

本当にご乱心と言う安さですね。
30階で290万円を切ってました。

↑うそこけ

今週末は価格を差し替えてしまっているかもしれませんが、
先週末は３０階で２９０万円を下回る部屋が確かにありました。
北西向きか北東向きの部屋で、間取りが気に入らなかったので
やめましたが。

当方豊島区在住なので、優先販売に案内されたのかと思っていますが、
豊島区以外の方でも優先販売で買うことってできるのですか。

優先販売に「友の会」ってのありますが、これって実体があるんですか。

312
確かにエアライズ買いそこねた人達が多く買いたがっているのは本当
自分もその一人だから
とにかく都心で駅直結はないからかなりの価値がある
あまり褒めて値段が上がるのは嫌だが安くて買いたいのが買え無くなるのはもっと嫌

＞３０階で２９０万円を下回る部屋が確かにありました

安いね
しかもタワマンは南を買うもんではなく、北東や北西がベターだ（南は暑くて死ぬ）
個人的にはありだと思う

港区や品川区のタワマンは北側の眺望がよいが北側の区は眺望イマイチ

お近くのパークタワー池袋イーストプレイスは５７㎡で４２００万の提示がありました。１年以上の売れ残りで、１６階の南西の部屋でしたが・・・・・
ここと比べるのが可笑しいですかね。

＞北側の区は眺望イマイチ

それ確かに一理あるね
そういうことも価格に反映されてるんだろうな
まぁどっちにせよ眺望は見飽きるのであまり気にしてないけど

webで価格見れるようにしてくれたら良いのに
誰か価格表アップしてくんないかなー

それとも見せてもらっただけで紙ではもらってない？

正確には北西ではなく西北なので夏は結構暑いと思うよ。

高層北向きは、冬は北風が吹き付けて寒くなる。
悪いとこ取り、に成りかねない。

だから500万安いのでは？

＞325
北の中部屋は年中日が入らなくてきついだろうね。

＞326
500万＝坪単価換算で20～25万ってとこ？
北で500万安いのは妥当かと。

図面を見ると２１階までタワーパーキングがあって内廊下ですよね。
音とか大丈夫なんでしょうか。

＞325
真北はサンシャインシティ
北風はサンシャインに遮られて・・なんてことないかなぁ～

南は暑い、北は寒い

う～ん　５００万違いなら寒いほうを選ぶかな

＞北風はサンシャインに遮られて・・なんてことないかなぁ～

絶対ない！
西北の角部屋の隣なら死ぬほど寒いってことはないかも？
安いだろうし。
Ｃ－40、Ｃ－70Ｆｈ、Ｆｏとか。

1号室（角）、2号室は寒いだろうね。

>>323

はいはい。

＞332

出たぁ～

携帯でスキを見て撮りましたネ
さぁて、どれを買おうかなっと

ありゃ　一番見たいところが蛍光灯で・・・

３３２さん

ありがとうございます。
低層南角住戸となりの38,31㎡が気になってますが、4,000万円くらいするんですね。

60㎡台の池袋駅向きがお買い得でしょうか？

そんな感じですね。
同じ方角でも50平方メートルは高いです。

>>333

紫色は8400と推察。

低層の30平米台、40平米台より中層の50平米台、60平米台の方が坪単価が安い？
どういう基準で値付けしているのだろう？

中層角部屋では、眺望が南東方向しか抜けない南角が南西角より400万高いし。

値付けは不明ですね。
アップしてくれた価格表だと一番安い坪単価は２７３？？

高い！値段が高過ぎて庶民には絶対無理

終了～！

>>339

下から2つ目の価格で左から計算してみると

黄緑のC70B/66,36㎡が5400万で坪269万
隣の黄緑C70F/66,75が5500万で坪272万←　一番安い
南西角L70C/72,63が6300万で坪286万
右の黄色C60E/57,89が5200万で坪296万
右の黄色C50K/51,03が4400で坪285万
その右の黄色C60F/57,89が5200万で坪296万
水色の南角L70D/72,63が6700万で坪304万
黄緑C70G/66,75が6000万で坪297万
黄緑C70C/66,36が5900万で坪293万

低層のオレンジは坪330万くらい。

中層の50～60平米に割安感を出して豊島区民に優先分譲で売りたい？？
50平米台より30平米台の方が仕様が上ってことはないだろうし、、
区民優先で低層の狭い部屋が売れ残るのは想定済みで、一般分譲からは低層狭い部屋の坪単価330万を基準に全体的に価格を上げていくのかな？

計算すると余計に混乱する値付けです（笑

間違えました、、、訂正です。

×隣の黄緑C70F/66,75が5500万で坪272万←　一番安い

○黄緑のC70B/66,36㎡が5400万で坪269万 ←　一番安い

>>340

庶民がこんな立地にマンションを買えるわけ無いじゃないですか・・・。
２００２年頃の激安時期あったから、庶民が勘違いを起こしてる。
庶民は、千葉、埼玉、東京市部あたりに住居を構えるのが普通なんです。

＞341
予想価格よりはだいぶ安いですね。
50～60平米に割安感を出しているのは、やはり豊島区民優先を意識したからでしょうね。
もともと買いたいと思っていた近隣の人であれば、ほぼ即決の価格ではないでしょうか。
あとは、一般分譲でどの程度アップするかですが、1割アップで300～330万円程度からスタートですかね。
そんなには強気にこれないでしょう。

先週から申込みを受付してるようですが、人気のほどはどうなんでしょう。

ここを狙ってる人は茗荷谷の文京区優先、ウェストゲート最終期の坪単価も意識しているでしょうから
この価格なら即決でしょう。
東池袋に坪300そこそこで出されると池袋本町は200～230くらいでないと厳しいでしょうね。
一般分譲は上がるとゴークレの営業は言ってましたけど。

アップしてくれた価格表を見ると豊島区優先は43階までですね。
エアライズを上抜けする住戸（44、45、46階はほぼ地権者住戸）、47階から52階は億ションでしょう。（内廊下ですし）

デべによっては、マンションの区民分譲と一般分譲に、価格差を付けない。
346の「一般分譲は上がるとゴークレの」は、
「一般分譲は上げるとゴークレの」が、正しい。

南東向きが一番高いという設定ですね。
南西が意外に抑えられているのはやはりエアライズのおかげでしょうか。
南東の金額が今後の標準価格ぐらいのイメージでしょう。

営業さんは全体で坪300を意識していると言っていましたが、
最終的には310～330ぐらいですかね。

我が家は豊島区民ではありませんが、優先分譲の案内を受けました。
価格は上記と同額で、びっくりするぐらい安かったです。

この土日に申し込みを予定しています。
購入予定の皆さま、宜しくお願いします

これを安いと平然と言えるのは羨ましいですね。

私は清水から飛び降りるか、
無難に板橋や練馬か本当に迷います。

申込なんてやってないのは明白。MR行きましたが、そんな話はないとはっきり。売り出しも来年以降にまずは豊島区民優先販売をやるというぐらいしか決まってないようです。

駅直結ということで、ここ、勝どき、大崎を迷ってます。皆さんは、どんな物件と比較してますか？

＞352さん
営業は顧客の仕分けをきっちり行っているんですよ。

ＭＲでアンケートを書かされていますでしょう。
営業は、その情報と個別の事情聴取から、購入意思があり、確実に購入できる
（ローンで蹴られる可能性のない）顧客を抽出して、後日優先販売の案内をします。

そして、再度ＭＲに呼び出して具体的な価格提示を行い、（これは既に価格表がアップされて
いますので・・）購入意思を再度確認します。
もし購入の意思があれば、別室（同じＭＲ内にあります）に案内して、申込書にサインさせて
申し込み金を払わせ、今後の手続きの案内をします。
これは、ＭＲで営業や来訪者の動きを注意して見ていればわかります。

１月中旬ころには、優先販売の契約手続き会が行われます。（書面が出ています）
価格表が出来上がっていて、申し込みを受付ないなんてことはまず考えられません。

営業がそのような話をしたとすれば、見込み客ではないと判断したとしか思えませんが・・。
見込み客と考えたとしたなら、数日以内に「急に優先販売が前倒しになりました・・」と言って
電話があるはずです。

ご期待ください

優先分譲があっても、それに飛びつくのが本当に得なのか微妙だと思います。確かに昨年から今年にかけて売り出した物件の中では割安な感じはするけど、このデフレ市況の中で1-2年後にあれは安かったと思えるか微妙な感じがする。ある意味勝負というか賭けですね。

↑
シティタワーウエストゲートを買うか悩んで池袋駅前賃貸を借りられた方ですか？
値下がりすると仮定して、２年間の家賃分も下がると思いますか？
私は思いませんが・・。

　別の掲示板に載ってたのですが、ここは、ペット不可なのでしょうか？
　そう言えば、質問してなかった・・・
　今は飼ってないけど、将来的には飼うかもしれないし。。。

ペット可ですよ！

名前が、ふくろう塔なのにペット不可はありえん。マンション自体が動物の名前じゃ！

>>359
フクロウはいいんじゃない。
池フクロウもあるし。

URは小鳥なら飼える。ふくろうは小鳥じゃないから飼えないと思うよ。

高いしペット不可の勝どきより、
こっちの方が人気になりそうですね。

今週末のＭＲの込み具合はどうでしたか。

まだＭＲに行っていないのですが、優先分譲はまだ間に合うのでしょうか。

どうせ値段が高くてと思っていましたが、価格表を見て少し気持ちが動いています。

支払いはかなりきついですけど。

＞＞365
まだ売りだしてないのを電話で直接確認したら？
MRに電話したら、まだ売りだしてないのがはっきり分かるから。

見込み客の選別してるのでは？
詳細が決まったのでモデルルームにきてくれと電話があったが、優先販売で希望の住戸の売り出しがないから2度目は行ってないけど。

今週申し込みに行くという人もいましたよね。
正式にはまだだけど、限られた人には売っているんでしょうかね。
連絡が無ければ、限られた人ではではない、、、っていうこと？

>連絡が無ければ、限られた人ではではない、、、っていうこと？

どうやらそのようです。

3月までに完売するかな。
今日の感じだと。

ライズの中古とどっちが良いですか？

368さん
まだ本物件は予告広告の段階、つまり未販売の状況ですから
申込はできません。従って申込をする人もいないはずです。
順序としては、予定価格を出した後に価格が決まり、
本告（本広告）を新聞などの媒体で出してようやく
売れるようになります。

ただし昔（数年前）のように、昔の住宅金融公庫付き物件のように
必ず登録抽選して全てのお客を平等に扱わないといけないって
ルールが緩和されて、売れるお客に売っちゃえってことが
できるようになりましたので、どちらにせよ近い将来、
本告が打たれた後に、買いたい人に先に部屋を売っちゃう
なんてことは、デベ側の販売戦略上は可能です。
三井や住友はそういった販売手法を取りやすいと思いますが
ゴールドクレストはあまりしないように思います。

どっちにしても、乗り遅れたくなければ、友の会に入るなり早めに
アクションをとっておいた方が無難だと思います。
本当に検討しているなら。。

あとは価格のバランスが取れているかどうかだと思いますが
大崎の住友の物件みたいに角の住戸だけやたらと安いなんて
アンバランスな価格設定をしてしまった場合、割安な部屋だけ
極端に売れてしまうなんてこともありえますので、まずは
今の段階でMRに行くだけ行った方が無難だとは思います。

最初に行って、「良い客」を装っていれば、営業マンが
必死になって情報が更新されるたびにホイホイ情報をくれると
思いますので、最初に行ってたら楽ですよ。

早めに要望出しとくのが賢いだろう。
抽選でどうなるかわからんけど？

>372さん
>373さん

368です

ありがとうございます。
早急にＭＲに行って見ます。
「良い客」になれればいいんですが、、、

どなたか教えて欲しいのですが先週末の盛り上がり具合はどうでしたか。

オリンピック誘致PRで話題のD社が　ゴクレにモデルルームを都心（勝どきと袋の中間）につくり
上級を勝どきにそれ以外に袋を勧める戦略を提案したそうな。URにだめといわれたかもね。

その「上級」が、ＵＲ賃貸を借りる人たちと一緒に
同じ屋根の下で住むわけ？
ＵＲ賃貸には以前住んだことがあるけど、民間賃貸と違い
入居審査はスゴく甘いよ。

友の会に入っておく方がやはり断然優先順位が高くなるんでしょうか？

URは10年間の家賃分の銀行の残高証明提出もしくは1年分の家賃前払いすれば無職でも入居できます。
住居を持たない高齢者には良いですね。
無職では民間はなかなか貸してくれませんから。

>>378

友の会・豊島区民優先分譲→第一期一般分譲→第二期→第三期という流れになるでしょうから、早めに買いたいのであれば友の会に入っておくのが良いでしょう。
一般分譲が値上げされるのなら尚更。

このマンションってそんなに人気があるんですか？

っていうか、
同じデべの勝どき物件と比較すると
こちらがお買い得に思える。

アウルタワーは東池袋という立地からか、注目度が高いようですね。
友の会って、HPの「会員登録」からの申し込みでよろしいんですよね？

ところで、公式サイトには何の記載もないのですが、
ここはペットは飼えるのでしょうか？？
価格はもちろん重要ですが、ウチは小型犬を飼っているのでそこだけが
気がかりな点です。
分譲はペットOKだと思い込んでいたのですが、必ずしもそうでは
ないんですねぇ…。

勝どきみたいな、ペット不可の分譲マンションの方が珍しい…

分譲マンションでもペット不可のところはたくさんありますよね。
というか新築ですし、分譲でも賃貸と同じ集合住宅ですから
ペット不可のマンションの方が多いと思います。
まあ、マンションの管理組合にもよるとは思いますが…。
鳴き声による騒音や匂いの問題、ペットアレルギーの方も
結構いらっしゃいますしね。私も今小型犬を１頭飼っているので
ペット可のマンションかどうかは選択肢の１つになっています。
小型犬１頭ならＯＫっていうところ多いですよね。

買う側になれば分かると思うが、、ペット飼ったマンション部屋は転売できんぞ。

>>385
タワーの新築分譲で、
ペット不可が多いなら実例を揚げて頂けますか？
勝どき以外で。

分譲マンションの多くがペット可でしょう？
小型犬2匹までとか。

>URは10年間の家賃分の銀行の残高証明提出もしくは1年分の家賃前払いすれば無職でも入居できます。
>住居を持たない高齢者には良いですね。

へーそうなんだ。知らなかった。

仮に家賃が月15万だとしても
15万×12ヶ月×10年分＝1800万
退職したてだったら何とかなりそうですね。

1年分前払いの方がハードルは低いか。。

ＵＲは高齢者に限らず、
まとまった金を持っててＵＲの口座に前払い入金しさえすれば、
誰でも入居できる。
もし入居が抽選になったら、子だくさん世帯や高齢者や障害者等が倍率優遇される。

>>389
+保証金（賃料3か月分）ね。

保証金は退去時によっぽどのことがなければ全額返却されるよ。

無職でも水商売でも外国人でも借りれるから便利だね。

UR関係ないでしょう。

URは勝どき

JR池袋駅東側2区域で大規模開発機運/造幣局周辺は協議会発足
http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20091216&newstype=k...

>>394
将来は、湾岸並みのタワー林立？
五反田大崎エリアみたいに。

だからこそ駅直結の優位性が生きてくる。都内の駅直結物件は稀少で他の物件と比べ圧倒的な差別化要素。

造幣局跡地開発にはサンシャインシティも絡んでるようだし、丸ビルみたいなのが建つんだろうか？

＞将来は、湾岸並みのタワー林立？

早かれ遅かれ、でかい駅近くのエリアで容積が緩和されまくりの場所は
そうなる運命にある。

そういう意味では、この物件のみならずどこだって同じ。

どうせ同じ林立するなら、立地は将来も絶対に変わらない分、資産価値の
高いＭＳを買おうとするなら、駅至近を選択するのがベストだろう。

最近は駅直結やら徒歩1分2分の物件が多いように思うが、買い手としては
いろいろと選びやすい状況になってきたと思う。

2003-2004年の頃の底値と比べりゃまだちょっと高いが。

駅直結と値段も坪340ぐらいなら手が出しやすい物件なので間違いなく完売は早いだろうね
低層階で300切ればすぐうまる
10階付近中低層で320
20階付近中層で340
30階付近中高層で360
40階付近高層で390辺りが良い根付けで一年ぐらいで完売するパターンではないか？
ゴクレ史上最も成功する物件になるでしょう

ゴクレタワー史上最も成功したのは、
佃のザ・クレストタワーでしょう。
完売が早かったから。

ただし、ザ・クレストタワーの直ぐ後に更に駅近立地で、
更に割安のライオンズタワーが建ってしまい、
クレスト住人が成功者と言えるのかは不明。

クレストのマンションで「買って正解」と言えるマンションありますか？

２回目の訪問。
予約時間から20分も待たされ、なおかつお茶も出ませんでしたよ。（－－♯
他を見たら出ていたので、なんか感じわるかったな。。
忙しいのはわかるけど、それをお客様に見せたらだめですよ。
それに勝ちどきとごっちゃになってしまうとかもあなたの都合なので、こっちは関係ありません。。
申込み予定でしたが、かなり冷めましたね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

営業の方の評判があまりよくないみたいですね。
掲示板をのぞいていても、このマンションは反響が大きそうなので、
忙しいんだろうなとは思いますが、今からこんな対応をされたんじゃ、
これから先、信頼関係なんて築けない気がします。
大きな買い物なんだから、やっぱり信頼関係って大事ですよね。
私はまだ行ってないんですが、予約してても待たされることもあるなら、
時間に余裕のある日に行かなくちゃいけませんね。