サンクレイドルつくば

はぁ？

Ｏ組さんはＬ談合と関連会社のＭ営業停止で青色吐息のようです。○○省の一罰百戒という事でしょう。節穴さんの梯子は、もう何処にもないのかも知れませんね。

訂正、Ｏ組さんはＬ談合とマンション管理の完全子会社の営業停止で青色吐息のようです。○○省の一罰百戒という事でしょうか。オリンピック特需が終わったら、見捨てられるのかも知れません。ここの管理会社の節穴さんも梯子が消えてしまいそうです。

https://www.sumai1.com/useful/plus/buyers/plus_0084.html　　より、
「私達が知りたい管理状況とはこのようなことだけではなく、そのマンションには現在どのような課題があり、それに対してどんな議論が繰り広げられ、どのように対処しているのか、あるいは、管理会社に任せきりにせず、管理組合が自らの資産価値を守るために主体的に活動しているのか、といったことも含まれているはずです。」
ここ数年で、こんな意見が盛り上がってきている様です。節穴さんはせっせと資産価値を下げているように思えて仕方ありません？

購入時に渡される規約集で、次のことが明記されています。
マンションの「管理に関する承諾書」にて、収納口座として「りそな銀行吉祥寺支店」に「○○○○管理組合　代表　飯田一樹」名義で「普通預金（決済用）口座」を開設すること、・・・第１期理事長選任後は管理組合が継承すること。
紛らわしい名義人名の収納口座が用意されます。気を付けないと、横領事件になるかも？

大規模修繕工事の時期が近づくと管理会社が契約外事項に介入し
①長期修繕計画の見直しができないように委員会（総会承認）の設立を妨害します。
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。
③事態に気付いて反対する組合員に対しては、議事録を使って心象操作をし「クレーマー」に仕立て上げます。

※管理会社社長の飯田一樹さんは飯田グループホールディングス創業者の直系です

サンクレイドルつくば　委員会便り(案)　　vol.00

委員会の設立を提案するにあたって
　自宅から地球上の出来事を瞬時に把握し世界中に情報を発信、そんなスマートな情報化社会が可能となる令和の時代に移行しました。が、その一方で、新型コロナウイルスの感染の拡大により個人の生活が脅かされる状況となっています。この危機の中で、テレワークなどの新たな生活様式が定着し始め、人々の考え方が一変しようとしています。

　そして、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正」が令和2年6月24日に公布されました。来年には自治体の発言力が強化され、マンションの管理状況について、つくば市より指導・助言ばかりでなく勧告も行われるようになります。また、同時にマンション管理計画の認定制度が始まります。この、認定の取得で、住宅ローンや固定資産税などで優遇措置が得られる方向で議論が進んでおり、マンションの管理のありかたそのものが資産価値となる時代が間近に迫っています。

　また、令和3年2月5日には、長期優良住宅の普及促進等・・・（長期優良住宅法・住宅品質確保法）の改正が閣議決定されました。今後、
①共同住宅について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組から管理組合が一括して認定を受ける仕組に変更され、②良質な既存住宅を長期優良住宅として認定する制度が創設されます。
そして、落第点が付いた住宅、誰も見向きもしない・・・そんな時代が始まります。

　これから起こる多くの課題に対し、微力ですが、検討委員会を発足させ、今抱えている課題を浮き彫りにし、将来の選択肢が明るい方向に広がるよう、的確な情報に基づいた議論の場を開催することをご提案いたします。ご賛同いただければ幸いです。

○マンションに対して価値の基準ががらりと変わります
・平成まで　：　　防火　　耐震
・令和から　：　長期展望　管理計画　省エネ　緑化　バリアフリー　防災(水害・地震)　・・・

○今から、計画を立てていかないと…

発起人は、第８期理事長、大規模修繕委員会委員長を務めています。また、コンクリートの素材も供給しているメーカーの研究員として試験・分析方法を作る側に携わり、学会の世話役も務めています。素材の劣化や電気防食も守備範囲で、さらに、認定制度や業務監査なども経験しています。

図書類（設計図など）について
契約書などで、マンション標準管理委託契約書に記載の「甲（管理組合）の事務所で管理する」の記載を故意に削除し、自社（乙）で管理することを既に契約しているかのごとく記載し、契約を更新しようとします。
ほとんどの住民はこのことに気付かず、集会などで承認してしまいます。

昨日今日と夜20時～22時の間に駐輪場で子供と父親らしき声がしてうるさい。遊んでいるのか声が響いていて、体調が悪くて寝たくても眠れない。
明日もうるさいままなら警察に相談する。

>>33 住民板ユーザーさん1さん
ご気持ちはわかります。
当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、なかなか寝付けない状態です。
警察に相談すると、難しい人（クレーマー）の評判となって、あまり良くないこととなりそうです。
GW　の出来事として、しばらく様子を見てはいかがでしょうか。
対策として、時間はかかりますが、理事会に「夜中の騒音防止に関する細則（大音量のテレビ、演奏、ペットの鳴き声、大声の会話・・・）」などでルールを作ることを働きかけたいと思います。

>>6 マンコミュファンさん

ローン＋約５万円・・・ある程度に抑えられるように知恵を出し合いましょう。

同感です。

過去の議事録を調べてみると、修繕積立金の単価（＠円／㎡･月） は
第１期 　 50
第２期 　68
第３期　 90
第４期　 115
第５期　 142
第６期　 171
第７期 　198
第８期　 222
第９期　 240
第10期　249
第11期　275
第12期　275
と、毎年、着実に上がっていましたが、
ここにきて、やっと上がり止まっています。

少し訂正します
>>4 マンコミュファン 2009/09/11 21:47:09
ローン＋約５万円・・・ある程度に抑えられるように知恵を出し合いましょう。

>>6 マンコミュファン 2009/09/28 23:04:27
入居済みのみなさん。入居してのご感想はいかがでしょうか？
何か気になる点などありますか？

過去の議案書や議事録を調べてみたところ、修繕積立金の単価（＠円／㎡･月） は
第１期　　50
第２期　　68
第３期　　90
第４期　 115
第５期　 142
第６期　 171
第７期 　198
第８期　 222
第９期　 240
第10期　249
第11期　275
第12期　275
と、毎年、着実に値上げしていることが判ります。
ここにきて（いろいろとゴタゴタがあって）、
やっと、上がり止まっている模様です。

>>34 マンション住民さん
当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　階段・エレベーター付近：午前7時頃に消灯
　廊下部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
現在、2021年５月中旬から
　階段・エレベーター付近：午前7時頃に消灯
　廊下部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
に替わっている様です。
理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、蛍光灯を点灯していた頃の状態に戻したのかも知れません？
※玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書は「かなり盛っている」状態で、10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その半額以下となるでしょう？

>>36 マンション住民さん　補足説明いたします。

修繕積立金の目安
国は、主として新築マンション購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示すガイドラインを作成しています。
（専有床㎡当たりの修繕積立金の目安額）
15階未満5,000㎡未満の場合の平均値　：　218円/㎡・月
事例の2/3が包含される幅　：　165円～250円/㎡・月

という事で、世間水準よりも高い状態となっています。
管理会社は、さらに吊り上げようと画策しています。

>>31 監査人さん

あらためて、これまでの理事会の議事録（配布版）を見返してみました。
その感想ですが、
①理事会が機能していない（管理会社の言いなり）
②ダミーの「大規模修繕委員会」を募集した
③大規模修繕委員会の解消を「空中分解」として悪意を込めた意識操作をした
④真っ当な委員会の設立を妨害した（委員会→個人）
⑤管理組合（委員会）が保管すべき重要書類を、理事会が具体的な規約や書類の目録も示さず、「個人が保管することはおかしい」ということで、管理会社が保管することを決議した。
そんな感じに思えます。

>>37 マンション住民さん　　状況が少し違っていたようなので訂正いたします

当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
現在、2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
に替わっている様です。
理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、蛍光灯を点灯していた頃の状態に戻したのかも知れません？
※共用部分の玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書（共用部分の電灯）は「かなり盛っている」状態で、10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その半額以下となるでしょう？

>>40 マンション住民さん
　　状況が少し違っていたようなのでさらに訂正いたします

当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
現在、2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
に替わっている様です。
理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、蛍光灯を点灯していた頃の状態に戻したのかも知れません？
※共用部分の玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書（共用部分の電灯）は「かなり盛っている」状態で、10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その半額以下となるでしょう？

今一番の課題
このコロナ禍の中で、「置き配」にどう対応するのか？
課題
①管理会社の伏見さん、あてにならない。
②誰が、具体的なプランを立てるの？

>>41 マンション住民さん
また少し状況が変わっている様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前５時00分頃に消灯

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（理事会で承認されていません）

>>43 マンション住民さん
また少し状況が変わっている様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬（休日）
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前５時00分頃に消灯
2021年６月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（一体どうなっているのでしょう？）

>>44 マンション住民さん
またまた状況が少し
変わっている様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬（休日）
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前５時00分頃に消灯
2021年６月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時30分頃に消灯

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（一体どうなっているのでしょうか？）

>>45 マンション住民さん
ココの管理会社、本当にあてにならん！
（何がやりたい？）

>>45 マンション住民さん
また少し状況が異なっていた様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前５時00分頃に消灯（月曜朝）
　　　　　　　　　　　午前４時45分頃に消灯（平日）

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（なんともややこしい、一体どうなっているのでしょう？）

>>47 マンション住民さん
また少し状況が異なってきた様です

2021年６月17日から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前５時00分頃に消灯（夏季）

理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、点灯時間を短縮していたのかも知れません？
※共用部分の玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書（共用部分の電灯）は「かなり盛っている」状態で、月額はおよそ22000円という事でしたが、当方の試算では蛍光灯で12000円程度、LED化すると9000円程度となります。10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その4分の1程度となることでしょう？

　

>>48 デベにお勤めさん
マンションに限らず色々専門家にご相談された方がいいと思いますよ。

>>47 マンション住民さん
また少し状況が異なっていた様です

2021年６月26日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前４時15分頃に消灯

一体どうなっているのでしょうか？

>>50 マンション住民さん

どうも6月下旬から、状況が変わっている様です

2021年６月2９日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前４時15分頃に消灯

>>51 マンション住民さん
8月になってから、また状況が変わっている様です

2021年８月３日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前５時００分頃に消灯

>>43 デベにお勤めさん
グーグル先生の意見です（補足します）

あくまで議長に、議事録作成義務があるのです。

その議事録には、
「すべての議案は賛成多数で可決されました」など結果報告だけではだめです。

区分所有者総数や議決権総数、出席区分所有者の数や議決権行使書や委任状の提出数などを明記しなければなりません。
さらに、区分所有者が発言した意見や要望も明記する必要があります。

もし正しく議事録が作成されていなければどうなるのでしょうか？

罰則　区分所有法第71条
第3項　第42条第1項から第4項までの規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

議事録を正しく正確に作成しないと、総会で議長を務めた人は、20万円以下の過料という処分になります。

では現実問題として、総会議事録の作成はどうすればいいのでしょう。

議長は、議案の説明や区分所有者からの質問や要望に返答しなければならないので、すべてメモしておくことは不可能です。
書記を定めておき、その人に議事録案を作成してもらうべきでしょう。

しかし実際のところは、管理会社に議事録作成を任せて、
議長と出席者2名が署名捺印だけしている管理組合が多いのではないでしょうか？

標準管理委託契約書では、
基幹事務以外の事務管理業務の中で、総会支援業務があります。その中で、
総会議事録案の作成とあります。

標準管理委託契約書のコメントでは、
理事会及び総会の議事録は、管理組合の活動の重要な資料となることを踏まえ、マンション管理業者に議事録の案の作成を委託する場合は、その内容の適正さについて管理組合がチェックする等、十分留意する。

管理会社に議事録案の作成をお願いするのはいいのですが、議長は必ずすべてをチェックして、
虚偽はないか？
区分所有者の意見はすべて記載してあるか？
管理会社の都合がいい内容に書き換えられていないか？
等をよくチェックしてから、署名押印する必要があります。

議事録完成後、虚偽や記載すべき事項が抜けていた場合に、全責任を負って罰を受けるのは、議長なのですから！

「管理会社が作成した議事録に署名捺印しただけなのにもうやだ～（悲しい顔）」
と叫んでも後の祭りです。

署名捺印はそれほど重要な行為です！

>>53 マンション住民さん
8月になってから、また状況が変わっている様です
（少し修正します）
2021年９月１日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前5時15分頃に消灯
　　　　　　　　　　　午後6時30分頃に点灯

別の板（サンクレイドルシリーズに住んでる方）でこんな意見がありました

最初の管理会社は、伏見管理サービスさんになります。自身は「独立系」といっていますが、飯田グループのバリバリの「デベロッパー系」です（社長の飯田一樹さんは、グループ創業者の直系）。コマーシャルで有名な「生活情報館」もグループ傘下です。
大規模修繕工事が金蔓なので、修繕積立金が他のマンションよりも高く設定されています。管理会社のサービスは悪く、積立金の値上げに精を出すばかりです。
管理会社を変えれば、終の棲家として悪くないと思います。

別の板（伏見管理サービス・・・）でこんな意見がありました

>>10 デベにお勤めさん
補足します
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。

これに対し、この管理会社は
「数量拾い」＆「有償の見積り」を取ることをマンションの施工会社に依頼するよう助言します（あいまいな建築用語を使っているため、具体的な仕様が分からない）。
しかし、
マンションの施工会社としては、建設時の「瑕疵」の時効の10年が過ぎ（再燃を恐れて？）、言い訳をつけて責任施工方式の見積もりを辞退します。
他の施工会社は、管理会社のバックで飯田グループが牛耳っている事を知っているので（下請け工事が回ってこなくなる）、当たり障りのない言い訳をして見積もりを辞退します。
「にっちもさっちも」行かないような心象（伏見さんが管理するマンションだけ！）を役員に与え、管理会社が仕切るように助言します（数千万円の・・・が裏で）。
つまり「管理会社主導方式」を知らないうちに受諾し、水増し工事を容認することになります。

設計監理方式で下記の、業務を一括受注すると
①建物調査報告
②修繕計画設計
③施工業者選定補助
④工事監理
⑤長期修繕計画書作成
おおよそ200ー300万円がかかります。

どっちが良いのでしょうか？

>>57 マンション住民さん
別の板（伏見管理サービス・・・）の意見が修正されていました
転記します

修正します
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。

設計監理方式で、下記の業務を一括発注すると
①建物調査報告
②修繕計画設計
③施工業者選定補助
④工事監理
⑤長期修繕計画書作成
おおよそ200ー300万円がかかります。

これに対し、この管理会社は、責任施行方式で
マンションの施工会社に「数量拾い」を「有償」で見積りを依頼するよう助言します。
※あいまいな建築用語を使ってわざと分かりにくくしています。「無償」だと①建物調査報告、②修繕計画設計にかかる費用の見積もりの事を指しますが、「有償」で見積りをとると、①建物調査報告、②修繕計画設計を発注することになります（つまり、管理会社主導方式を採用することになります） 。
マンションの施工会社としては、建設時の「瑕疵」の時効の10年が過ぎ（見過ごされていた施工時の不備が発覚するのを恐れて？）、言い訳をつけて責任施工方式の見積もりを辞退します。
他の施工会社は、管理会社のバックで飯田グループが牛耳っている事を知っているので（下請け工事が回ってこなくなる）、当たり障りのない言い回しをして見積もりを辞退します。
「にっちもさっちも」行かないような心象を役員に与え、管理会社が仕切るように助言します。

つまり「管理会社主導方式」を知らないうちに受諾することになります（水増し工事を発注することが確定します）。

別の板（伏見管理サービス・・・）でこんな意見がありました
>>　○○○

他のサイトの意見です
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z87.html

×親会社のデベロッパーの瑕疵が表沙汰にならないように、最大限の努力をする会社です。マンションの住人にとっては、評価に値しません。多額の費用のかかる修繕見積書は積極的に持って来ますが、経費を節減には、非常に非協力的です。管理組合理事会に於いて、強迫観念を植え付け組合員を丸め込んでいきます。本当に恐い管理会社です。 (16/1/20)

他の板から

悪徳管理会社って
反社会的組織じゃないですか？
○暴
と同じじゃないですか
違いますか？

先日、給水ポンプの修理がありました。
これまでは、四六時中稼働していたポンプの音がうるさくて睡眠不足でした、が、作動音がぴったと止まり、静かな状態でゆっくり寝ることができます。有り難うございました。
議事録に「結露と認識」と書かれていましたが、排水ポンプが四六時中稼働していたようです。
（かなり、水漏れしていたのではないでしょうか）

>>65 入居済みさん
電気代を無駄遣いしていたという事ですね。
ここ5年ぐらい続いていたので、損失は少なく見積もっても10万円、排水ポンプの交換を含めると100万円以上になると思われます。

>>66 マンション住民さん
議事録によると、相見積もりもなく給水ポンプを発注したように書いてありますが、実勢価格は200万円程度です。
また、規約に書かれている緊急時（例：被災して壊れた）には該当しないため、発注には総会の承認が必要です。
※病気に例えると
・緊急時：コロナの濃厚接触者となり自宅待機。　・・・緊急対応
・平常時：コロナ感染予防のためのワクチン接種。・・・予防措置

定期総会について
規約では、
新年度(2/1)が始まって3カ月以内に開催・・・
となっていて、期限が迫っています。
延期の通知をしないと、区分所有法違反となります。

定期総会について　ー訂正いたしますー
規約では、
新年度(３/1)が始まって3カ月以内に開催・・・
となっています。
期限が迫っています。
5/17までに開催の通知（含、議案書）をしないと、
区分所有法違反となります。

赤外線診断について、
セラフ榎本さんのホームページを添付いたします。
足場を組む（経費：約1000万円）ことなく、建物診断はできます。
定点カメラによる方法はすでに一般化しており、
ドローン空撮も少しづつ浸透してきている様です。
議事録や管理会社の説明と大きく食い違っていて困っています。

伏見さんから掲示物がありました。
小さな文字で
「※管理組合さまごとのご入会となります。」
と記載されています。
全戸に配布する必要などなく、また、サービスの価格表示もありません。
詐欺的な表記となっています。

消防設備の法定点検があります（2022年5月10日）
点検項目が微妙に変わっています。
（2015年5月22日）
自動火災報知設備、消火器具設備、屋内消火栓設備、
避難器具設備、連結送水管設備、非常コンセント、
防火戸・防排煙設備、誘導灯設備　等
（以上のうち、当物件に設置されている設備）
今回
自動火災報知設備、消火器具設備、屋内消火栓設備、
避難器具設備、連結送水管設備、非常コンセント、
防火戸・防排煙設備、誘導灯設備

なんとなく嫌な予感がします（法定の設備がない？）。

>>72 入居済みさん
訂正します
（2022年5月10日） ・・・誤
（2022年5月８日） ・・・正

思わず吹いてしまいました。
7回議事録で「定期総会で、大規模修繕工事の実施方針と余剰金の組合員を議案・・・」
これは、稚拙で典型的な詐欺的行為です。
①一見、なんか得をしたような気分になります。
②あたかも余剰金があるように説明し、今のやり方の営業活動に邁進しています。
③修繕計画で、実際は、大規模修繕の次に設備機器の耐用年数がきて更新が目白押しで、余剰金などは無いに等しい状態です。
④理事長に言わせることで、管理会社はちゃっかり責任回避しています。

どうしてこんな、どんぶり勘定に騙されてしまうのでしょうか？
資金計画が全くない＝ぼったくりに加担している
…ということになってしまいます

管理会社に騙されても責任を取らされるのは理事長です。
修繕積み立て金を定額に変更する宣言をし、
長期修繕計画の見直しと資金計画を承認する。
こういったやり方しか、選択肢はないと思います。

思わず吹いてしまいました（その２）。
7回議事録で「○○監事による証憑類照合が行われ、監査報告書に署名捺印・・・」。
①一見、ちゃんと業務をこなしている気分になります。
②監事規定が改訂されているので、会計監査の他、業務監査を行う事が必須となっています
③業務監査を回避することで、長期修繕計画を見直すことができなくなり、管理会社の今のやり方の営業活動に邁進しています。
④管理会社が用意した会計監査報告に、理事会で監事が押印することで、ちゃっかり管理会社は責任回避しています。
管理会社に騙されても責任を取らされるのは、監事と理事会です。
（規約違反、区分所有法違反）

ここは、理事長権限で、
長期修繕計画の見直し（資金計画）案を承認する。
こういったやり方しか、選択肢はないと思います。

掲示物をアップします。
なんとなく違和感があって、不安です。

>>76 入居済みさん
色々と、おかしなことがあります。
①文書を発行した日付がない　・・・すべてがフロントマンの責任、指図です。
②「給水ポンプ（排水ポンプ）」の表記・・・増圧給水ポンプの法定点検は年一回で、昨年秋に終わっています。一体、何の目的で、どのポンプを点検しているのか？
③定期点検ではないにも拘らず、点検費用が発生しています。

とにかく、良く分からない点検作業となっています。

>>75 マンション住民さん
7回議事録、なんか変です。
監事の発言が区分けされていません。
議事の進行・是非、・・・意見を述べることができる。
議事の内容に関する賛否、・・・あくまで、一住民としての意見です。

監事は、議決に参加できません。
（規約、区分所有法に違反しているのかも知れません）

思わず吹いてしまいました（その３）。
６回議事録で「設計監理方式は設計事務所と業者の癒着・・・」
「設計監理・・・伏見管理サービスが辞退・・・癒着にならない」
稚拙で典型的な詐欺的行為とおもわれます。
①管理会社が工事設計と監理をする場合は、管理会社主導方式の一種とみなされます。出席者の発言が「伏見管理サービスが辞退」となっており、文脈を読んで初めて「設計監理方式を辞退」と解釈されるが、いったい何を辞退したのだろうか。
②責任施工方式では、足場を組んでから精緻な診断する為、契約してから工事設計の内容が確定します。住民側で設計の妥当性を判断することは困難で、水増し工事を追加請求されると、対応できない。
③責任施工方式では、業界の慣例で管理会社が施工業者に裏取引でバックマージンを要求することが日常茶飯事で、防ぐことはできない。

議事録に、事実と違う事が記載されており、区分所有法違反になっています。
また法令改正で、自治体が、総会の議案書や議事録、長期修繕計画を閲覧することができるようになっています。偽計業務妨害罪で理事長が実刑判決を受けるリスクもあります。

他の板の意見です

http://www.mansion.mlcgi.com/law_cond10.htm　　より
申立ての手続
過料を課す根拠が各区分所有者から委任された受任者としての委任事務に関する注意義務違反ですので、 その事実に関しては区分所有者からの申立てがなければ、裁判所ではわかりません。

過料事件の申立の手続は利害関係人の書面または口頭での申立て（書記官の面前で行い、 書記官が調書を作成）に基づき、当事者の陳述を聴き、裁判官が当事者に理由を付した決定の告知をします。 当事者の陳述を聴かないで決定の告知をすることもあります。(164条の略式手続)
申立ての費用は無料です。

申立て書証の記載事項(第9条)
(1) 申立ての年月日,(2) 裁判所の表示,(3) 申立人の氏名,住所,(4) 代理人が申請する時は代理人の氏名,住所, (5) 違反者の氏名,住所　(6) 申立ての趣旨及びその原因たる事実

・議事録に虚偽の記載がある場合、議場の理事長に、20万円以下の罰金（過料）がかかります。
・簡単な手続きで、裁判所に、議事録などを受理（保管）してもらえます。

今日、管理会社からの重要事項説明書を読みました。

２基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

だそうです。
「マンション標準管理委託契約書」では「甲の事務所で保管する」となっています。どういったことでしょう？　悪徳管理会社、丸出し、という事と思われます。
（親会社の瑕疵の隠蔽工作という事でしょうか？）

思わず吹いてしまいました。（その４）
定期総会の前、従来は管理会社の重要事項説明会があったのですが、今回は、代わりに施工業者の説明があるようです。
これは、管理会社の強引な営業活動の様です。

①説明会を開かないと、管理会社に30日の営業停止の監督処分が下りるリスクがあります。
②1号議案（大規模修繕）に関わることを、直前に聞いて判断する（オレオレ詐欺の手口と同じ）状態になっています。防止する為、規約などで的確な判断が出来るよう2週間の準備期間を設けるようになっています。今回の総会は、区分所有法や規約に違反すると思われます。

管理会社がリスクを冒してまで、総会を開こうとしています。
裏取引で、結構な額のバックマージンが入るのではないでしょうか？

管理会社に騙されても責任を取らされるのは理事長です。
さて、どうしたもんでしょう？

他の板の意見より、
当マンションにも当てはまりそうです。
「管理会社に過度に依存していたマンションにおいて、外部専門家を監事に登用することで区分所有者の意識改革や会計正常化に取り組んだ事例」（国交省）
https://www.mlit.go.jp/common/001129001.pdf

総会は何事も無く終了いたしました。
ご安心ください。

監事さんから、不可思議な言動がありました。
議事録では、・・・

責任施工方式が絶対安心とのこと、
困りました。

ディスポーザーに関するチラシが投函されていました。
①ディスポーザーの破砕機の交換には、総会の承認が必要となります。
※処理槽を含めて一体のシステムと看做され、機種によっては所定の性能が出ないことがあります。また、当マンションのパンフレットに記載されていて、セールスポイントとなっているため、退去時に、原状復帰を要求される可能性があります。
②全体のディスポーザー処理システムに、つくば市が法的な管理が要求されるよう変更する可能性があります。
※埼玉県（全域）では既に、下水道法の「除害設備」として規制がかかっています。つくばみらい市も同様の立場をとっており、つくば市内でも、戸建て住宅が急増し下水処理の余力がなくなってきていて、いつでも規制をかけることができます。
③生活に直結することなので、喫緊の課題として、ディスポーザー処理システムに関しての運転・管理・使用に関する細則を整備する必要があります。
※今期理事会で検討すべき課題です。取り組まなければ、業務怠慢として住民の皆様からのブーイングを覚悟することになると思います。

規制が強化されると、法令改正に伴って、認証を受けたディスポーザー（破砕機）の使用のみが許可されます（下記参照）。

製品認証取得者等の一覧（ディスポーザ部）　公益社団法人日本下水道協会
令和 4 年 5 月 1 日現在
１）㈱LIXIL
　DPG 型、DPR 型、DPF 型
２）パナソニック
　 KD-133 型
３）マックス㈱
　GD-B181 型、GD-B182-1 型
４）安永エアポンプ㈱
　YD130BW 型、YD200BW 型、YD200BWP 型、YD200B 型、YD130BWP 型、YD200BP 型
５）テラル㈱
　DSP-100H 型、DSP-250HD 型
６）㈱フロム工業
　YS-4000L 型、YS-8100 型、YS-8100L 型、YS-7000L 型、YS-7000LB 型、YS-7500L 型 、YS-7300L 型
７）テラル㈱
　DSP-75H 型
８）ニッコー㈱
　 NKD－133 型

（株）Daiko communications さんが
au光サービスでKDDI機器のメンテナンスを行うとのことです。

はじめてのことなので、もう少し調べてみたいと思います。
※当初の計画案は、通信関係の基幹ケーブルを含むケーブル類更新で、2038年に182万円が計上されています。
光ケーブルへの更新の打診とも考えられます。総会での決議事項になると思います。
住民の皆様と意見調整（アンケートなど）の上、色々な課題のある中で、優先順位をつけて業務に当たって欲しいものです。
若しかしたら、管理会社の利益誘導に加担することになるのかも知れません。

KDDIの対応、総務省が検証会議設置へ　過去最大規模の通信障害 (yahoo‐newsより）
　大規模障害は2日未明に起きたが、復旧見込みをKDDIが公表したのは発生から1日近くたってからだった。さらに3日午後5時半に復旧作業を終えたとした後も、音声通話がしづらい状態は長く続いた。
　金子恭之総務相は5日の閣議後会見で、過去最大規模の通信障害を起こした携帯電話大手KDDIについて、事故後の情報提供が不十分だったとして対応を検証する方針を示した。金子氏は「通信事業者としての責任を十分に果たしたとはいえない」と批判し、外部有識者による検証会議を速やかに設置するとした。

今回の機器メンテナンスについて、具体的な説明がなく、メーカーや管理会社に説明責任があるように思います。場合によっては、説明会を開いた方が良いのかも知れません。
※①電柱からMDF盤（KDDI盤）までの光ケーブルの設置はメーカー側で行われる様です。
　②マンション内の幹線ケーブルの工事の記録が手元になく、未だ竣工当時のままと思われます（銅線ケーブルだと遅い）。
　③KDDIサービス（auひかりマンション）を契約しても、所定の通信速度が得られるという保証はないようです。

規約の読み方について、他の掲示板より引用いたします。

誤
２）任意規定
区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定でこの場合は、規約を変更することができます。

正
管理組合の規約は「標準管理規約＝ひな形」に基づいて作成・発行されて初めて実効あるものととなります。
標準管理規約の条文で「・・・できる。」は、任意の条項と看做され、必ずしも管理規約として採用し、記載する必要はないと解釈されている様です。また、「・・・できる条項」をそのまま転記した管理規約を採用しているケースが多くみられますが、条文に強制力はないと言われています。

そろそろ総会の議事録が配布されることになると思います。
説明会や総会で組合員から提出された資料（新聞記事など）も一緒に配布しないと、
理事会の信頼を失うことになるでしょう。

総会議事録について（その１）
議事録が配布されましたが、皆様方にお読みいただけたでしょうか。
色々と問題がありますので重要な所からお伝えいたします。
組合員より総会当日に資料が配布されました
①新聞記事；管理会社に騙され管理不全となったマンションの切実な実態について。
②マンション管理センター刊行のパンフレット；法令改正によりマンション管理計画の認定制度が始まったこと。また、管理不全とならない様に管理の要点をまとめたチェックリストを公開。
・役員（管理者／監事）が定められていて、ちゃんと業務についてチェックしているか
・管理規約が標準管理規約に準拠するよう改訂され、外部から、立ち入り（検査）や現に有効な管理規約、議事録や長期修繕計画などの閲覧ができるように決まっているか
・一般会計と特別会計を明確に区分して経理が行われているか
※駐車場料金を一般会計に計上する場合は区分経理とは看做されない
・長期修繕計画を定期的に見直し、これに基づいて算定された修繕積立金について総会で決議されているか
・組合員や居住者の名簿を備え毎年更新しているか

このチェックリストに一つも該当しない場合は、完全に管理会社に財布のひもを握られていて、管理不全となっているということです。今後は、マンション購入希望者や市の職員が議事録や長期修繕計画を閲覧する機会が増え、管理不全予備軍と評価されかねません。

議事録に法令改正や提出資料についての記載も配布もなく、このご時世で情報統制とは、全く信頼を損ねる行為となっています。役員の方々の、大規模修繕にかまけて委託義務を怠り、せっせと資産価値を貶めているその姿に、呆れてしまうばかりです。

総会議事録について（その２）

マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月　令和３年９月改訂　国土交通省　PP12　より）
（４）専用使用料等からの繰入れに関する留意点
専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、それらの管理に要する費用に充当する額を差し引いた額を、修繕積立金に繰り入れます。
専用使用料等の修繕積立金会計への繰入れに際しては、
①専用使用料等の内一定額または一定割合を自動的に繰り入れる方法
②駐車場使用料会計等の個別の修繕のための会計に繰り入れる方法
③一旦管理費会計に繰り入れた上で、定期的に修繕積立金会計に繰り入れ
る方法等があります。

第3号議案で、出席者から、長期修繕計画の見直しがないこと（資料配布）、最新の標準管理規約で29条が「できる規定」から「する規定」に変更されたことが告げられ、駐車場料金の全額を一般会計に充当する現行のやり方が、規約の拡大解釈となっていることを認め、最新の29条通りに実行すると管理会社が約束した（修繕計画についてはノーコメント）。にもかかわらず、管理会社は「大規模修繕に集中」、出席者が「工事の後で考えるべき」と議事録に記載されています（初めて聞きました、集会の内容は録音しています）。
虚偽の記載であり、区分所有法の罰則規定に該当します。議長に20万円以下の過料が課せられます。

総会議事録について（その３）
　管理会社による「重要事項説明会を行った記録」が残っていません（同一条件の更新でも、新規管理組合員のために必ず説明会を開かなければいけません）。総会中に管理会社から言及はありましたが、説明会開催の通知や議事録への記載は有りませんでした。管理会社に30日以下の営業停止の監督処分が下りる行為となっています。
　第4号議案で、出席者から、標準管理委託契約の通り「甲の事務所で保管する」の一文を加えるよう要請されましたが、議事録では「必ず管理組合が保管・・・」のような発言をしたことになっていました。また、管理会社からは「できません」発言はありましたが「本条文は改定しない」との発言は有りませんでした。また、役員から「依頼したことになっているので、依頼した場合に限り」と議事録に記載することで良いのではないかの発言がありました。契約なので契約書に書かれたことが全てです。今後、保管場所を理由に大規模修繕関連の資料を管理会社が保管し、住民側に情報が伝わらなくなった場合、契約の第25条に基づき、即時契約を解除できることとなります。また、議事録への虚偽の記載であり、区分所有法の罰則規定に該当すると考えられます。この場合、議長に20万円以下の過料が課せられます。 また、管理組合には、保管すべきと図書類の保管場所と保管期間についてリスト化し、組合員に周知する義務があります。

【マンション標準管理委託契約書】
2基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
一 乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二 乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
※事務所は、必ずしも管理員室でなくともよく、役員や委員会員の自宅でもよい。
【契約内容】
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

どうして、理事会は
「長期修繕計画の見直し」や「建物診断」をやろうとしないのでしょうか。
説明責任があります。そして役員の業務怠慢となっています。

他の板からです
　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

総会議事録について（その４）

配布されなかった新聞記事より
「日本マンション学会」・・・、管理会社にとって月々のマンション管理だけでは収益が出づらいため、工事の際に「リベート」の様な名目で、工事業者から利益を吸い上げる慣行が生まれた。管理会社と関係する業者に工事を任せ、割高な工事代金をマンション側に請求した上で、バックマージンを得る・・・」

また、「管理会社が施工業者に裏取引を持ちかける」慣行もあります。
議案書の6頁で「・・・当マンションの施工を担当したクレハ錦建設さん、管理会社：伏見管理サービスさんに有償での依頼をしましたが・・・」「そのため13期役員で別の複数社・・・2社により現地確認・・・」

管理会社の言いなりにならない委員会を認めようとしない、大規模修繕工事の実施体制に問題があります（理事会のみの対応は無謀）。伏見さんの背後には飯田グループがついており、小さな施工業者に裏取引を迫ればひとたまりもありません。そして、責任施工方式を採用すると、巧妙化した「ぼったくり」から逃れる術がなくなってしまいます。

総会議事録について（その５）

責任施工方式に対する国土交通省の見解 について
　大規模修繕工事を責任施工方式で発注したことでトラブルが生じているケースも見られ、国土交通省が「第１章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性」という資料の中で同発注方式について特徴と注意点を解説しています。
「設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすく、また、技術的知識が施工会社のみに偏るため、正しい判断で必要な工事内容を定めるという点で問題となる場合があります。」
　修繕委員会・理事会に工事の不備や適切な工賃を見抜ける人がいない場合は、責任施工方式特有の不明瞭さがリスクとなることに注意を呼びかけています。

　一方で、国土交通省の資料内で、コンサルタント会社を介入させる設計監理方式に対し「工事内容・工事費の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で望ましい方式であるといえます。」という見解が示されています。
第１号議案で出席者から
「国交省の資料では、設計監理管理方式で癒着が生じ、バックマージンの危機が説明・・・」
　→該当する資料は見当りません
「出席者が配った資料や説明で、設計監理方式の利点も理解できた・・・」
　→該当する資料の配布や、説明はありませんでした

また、設計監理方式のメリットとしてリスク分散ができることについて、議長から「理解できる」の発言がありましたが、議事録に記載はありませんでした。
事前に十分な資料と説明もなく、審議の時間切れとして、半ば強行的に採決が行われました。

責任施工方式のリスクの説明のないままの議論は、いかがなものかと思います（理事会側に説明責任があります）。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その１）

04 理事会・理事長・監事
（監事はお目付け役）
　監事は、管理組合の業務の執行、財産の状況を監査する役割を担います。理事ではありませんので、理事会の決議には参加できませんが、理事会に出席して、管理組合の運営状況をチェックすることが求められます。
（組合員の役割）
　組合員は総会で役員を選任し、選任された役員は組合員の代理として管理組合の運営を行います。組合員が役員によって行われる管理組合の運営に無関心であると、不適正な運営が行われた際にこれを見逃してしまうことがあります。組合員は役員を選任した後も、それらの役員によって管理組合の運営が適正に行われるかを、関心持って見守ることが望まれます。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その2）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-1)
　一般的に、管理組合の役員として、理事と監事が総会で選任されます。
理事は、理事会を構成し、管理規約や総会の決議等に定められた業務を行います。理事の中から、理事長、副理事長、会計担当理事等を決め、それぞれの役割に従い業務を行うとともに、理事会の決議に参加します。総会にかける議案も、理事会が作成します。議案の素案の作成を管理会社に委託することもありますが、
議案として決める責任は理事会にあります。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その3）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-2)
　標準管理規約では、理事長等の役職者は、理事会で選任することとしていますので,総会で選ばれた理事が集まる第 1 回目の理事会で、理事長が決まることになります。
　区分所有法では、マンションに「管理者」を置くことができると規定しており、多くの管理組合では、「理事長」を管理者とすることにしています。理事長（管理者）というと、何か特別の権限をもった偉い人のように受け取られることがありますが、標準管理規約では理事長が独断でできることはほとんどなく、
理事長が主導的に何かをやろうとする場合でも、総会や理事会の決議を経る必要があります。

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公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その４）

06 管理会社
（任せきりは駄目）
　業務経験が十分ある管理会社であれば、管理組合がいつ、何をしなければいけないかなどを心得えて、適切なサポートをしてくれます。だからといって、管理会社に任せきりにするのは問題ですし、管理会社が適切に業務を行っているかをチェックするのは、委託者としての管理組合の役割です。
　繰り返しになりますが、マンション管理の主体は管理組合ですので、区分所有者は、管理組合の一員として、しっかりと管理運営に参画することが必要です。

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公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その５）

06 管理会社
（管理会社はサポーター）
　マンションの管理の主体は組合員によって構成される管理組合です。とはいっても、管理員を雇用したり、清掃や点検、見回りをしたり、管理費等を徴収したり、共用部分の光熱費を支払ったりといった事務を、管理組合が自ら行うことは大変なことです。そこで、ほとんどの管理組合では、管理事務の一部を管理会社に委託しています *。
　管理会社は、管理に関することを何でもやってくれるわけではなく、契約により委託された範囲で業務を実施します。委託業務の範囲として、一般的には、収支予算素案や決算素案の作成、管理費等の出納、マンションの維持・修繕に関する企画等の業務があり、さらに理事会や総会の支援業務、管理員業務、清掃や建物・設備の点検業務があります。
　なお、管理組合の会計等の基幹事務を含む管理事務を受託する管理会社は、国土交通省の登録を受けている必要があります。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その５※）

06 管理会社
（管理会社はサポーター※）
＊自主管理マンション
　管理組合が行う業務を管理会社に委託していないマンションもあり、通称、自主管理マンションといいます。管理会社に委託しない業務は、管理組合自ら実施するか、業務ごとに専門業者に外注することになります。管理組合の負担は大きくなりますが、管理費が抑えられる可能性があります。
＊管理会社ができないこと
　管理組合が行う業務の一部を管理会社に委託しているということから、管理組合が行う業務でない事項は、管理会社にも委託できませんし、委託されていないことは管理会社も実施できません。居住者の私的な頼みごとは、特別な契約がない限り、管理会社では対応してくれません。・・・ただし、管理規約等に反する行為や周りのみんなが迷惑になるような行為があれば、管理組合も動くことになります。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その6）

10 購入するマンションの管理状況を知る
（既存マンションを買うとき）
　既存のマンションを購入する場合、既に管理組合は存在し、管理規約や細則も決まっており、管理費や修繕積立金の額も明らかになっているでしょう。購入するということは、それらを前提にしているとみなされますので、特段、それらに同意するという手続きはありません。仲介業者から重要事項説明を受けるときに、それらの一部の説明を受けるはずですので、極力早めに説明を受けるようにしましょう。また、管理規約等については、現物をしっかり読んでおくことが望まれます。納得できないのであれば、購入をあきらめるという選択肢もあります。もちろん、それらをわかった上で購入し、どうしても納得できない点について、賛同者を集めて改正を求めることは可能ですが、納得できないからといって守らなくていいということはできません。決算書や長期修繕計画も閲覧し、修繕積立金の積立方式、修繕積立金の残高や大規模修繕工事の実施状況も確認しておいた方がいいでしょう。また、管理組合の活動状況も、しっかり管理運営がされているかどうかを知るための重要な情報になります。
　新築マンションと違い既存の物件の場合には現物がありますから、現地で管理の状況を目で見て確認することも大切です。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その７）

10 購入するマンションの管理状況を知る
（既存マンションを買うとき※）
＊購入時に特に留意すべき管理関係情報
①管理規約・細則
　特に用法は、自分がどう使えるか、他の区分所有者がどう使う可能性があるのかに関わる規定です。
　また、最新の改定年月日も、必要に応じた見直しがなされているかどうかの判断材料になります。標準管理規約と異なる点があれば、なぜ異なるのかを確認することも重要です。
②長期修繕計画と修繕積立金の決め方
　必要な修繕工事項目が予定されているか、その必要額をどうやって賄う計画になっているのかを確認します。これまでの修繕実績も重要な情報です。
③総会・理事会の開催状況
　総会は、区分所有法により年１回以上の開催が決められています。理事会は開催頻度の定めはありませんが、管理組合の活動の活発さをみることができます。
④管理費・修繕積立金の滞納状況
　　管理費・修繕積立金が滞納されていると、その解消の業務が管理組合の負担になるとともに、滞納額が大きいと管理運営に支障が生じる可能性があります。なお、購入する住戸の売主が滞納していると、買主にもその支払い義務が継承されますので注意してください。

総会議事録について（その６）
「買う前に知っておく マンション管理の基礎知識」　公益財団法人 マンション管理センター刊
10 購入するマンションの管理状況を知る（既存マンションを買うとき） より抜粋
「管理規約等については、現物をしっかり読んでおくことが望まれます。」
「決算書や長期修繕計画も閲覧し、修繕積立金の積立方式、修繕積立金の残高や大規模修繕工事の実施状況も確認しておいた方がいいでしょう。」
「②長期修繕計画と修繕積立金の決め方　必要な修繕工事項目が予定されているか、その必要額をどうやって賄う計画になっているのかを確認します。これまでの修繕実績も重要な情報です。 」

　修繕積立金には「均等積立方式」と「段階増額方式」の2つの徴収方式がありますが、出席者からの「すでに上限に至っている」の発言から、実質的に「均等積立方式」で運用していることが判ります。また「均等積立」と「定額固定（この方が分かり易いが）」の言い間違いに対しての議論が展開されている様です。
　さらに、規約集巻末の長期修繕計画（案）には、機械式駐車場だけでなく、エレベーターやディスポーザー処理槽の大型工事の項目が抜け落ちています（理事長も把握している）。将来の資金計画のない状態で、一時的に徴収額を少なくすると言われても理解に苦しむばかりです。お得感を出して「責任施行方式」への賛同を得やすくする、ということなら理解できますが。
※議事録に記載された出席者からの意見は事実とはかなり食い違っています。この議事録を読んで、マンション購入希望者はどう思うでしょうか？

総会議事録について（その７）

業者説明　T社
出席者からの質問内容は「全面に足場を組んでメッシュシートの中で4か月間生活することが住民にとって大きな苦痛となる（騒音、臭気、採光不良）。何か独自の緩和策を考えていないか？」だったはず。また「60年保証」はS社との話題でした。

業者説明　S社
質問：ゴンドラ部分のみメッシュシートで被うリフトクライマーを使って工事はできないか（提案した訳ではない）。
回答：電気代が掛かり費用面での優位性がなく、お勧めはしないが、管理組合の要請があれば喜んで引き受ける。
質問：省エネを始め種々の補助金制度があるが、対応してくれるか。
回答：大手のように色々と申請するだけのマンパワーはないが、出来る範囲で支援する。
質問：屋上防水で60年保証の商品が出てきて、「ライフサイクルコスト」という考え方が浸透してきている。これから対応することは有るか。
回答：・・・

議事録に記載された出席者からの意見は、事実とはかなり食い違っています。
出席者が何かクレームをつけているように心象操作をしている様です。

コラム　マンション管理計画認定制度は今、どうなっている？

ネット上の記事より
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC216AF0R20C22A6000000/

マンション管理計画認定制度、各自治体が体制整備急ぐ
日経グローカル
東京

マンションの管理に自治体がお墨付きを与える「マンション管理計画認定制度」が4月にスタートして、ようやく第1号認定が出た。新制度で自治体はマンション管理に関与できるようになった。しかし自治体の体制整備は遅れていて、管理状況の支援にどこまで踏み込めるかという課題も残る。（日経グローカル438号に詳報）

同制度は改正マンション管理適正化法に基づき、マンション管理適正化推進計画を策定した市区（町村は都道...
　　　　　・・・管理組合の管理者等は、当該管理組合によるマンションの管理に関する計画を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長へ認定を申請することができる。


またアンケートで茨城県は、
マンション管理適正化推進計画の策定を、令和5年度中と回答している。

管理規約や細則を整備する必要があるため、申請書類を提出するのに認定準備委員会を結成しても、２年はかかる。
管理会社に騙されたとしても、認定準備への未着手は、役員の委任業務の不履行に相当し、その責任は重いのではないでしょうか。

ネット上の情報です
顔も看板も見られない会社の様です

https://www.houjin.info/detail/3010601041166/
より
ブルエコノミーエンジニアリング株式会社について（項目別）
項目 内容
商号又は名称 ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
商号又は名称（読み仮名） ブルエコノミーエンジニアリング
法人番号 3010601041166
会社法人等番号 0106-01-041166
登記所 東京法務局墨田出張所
※法人設立時に登記が提出された登記所を表示しています。
法人種別 株式会社
郵便番号 〒134-0084
国内所在地（都道府県） 東京都
国内所在地（市区町村） 江戸川区
国内所在地（丁目番地等） 東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
国内所在地（1行表示） 東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
国内所在地（読み仮名） トウキョウトエドガワクヒガシカサイ6チョウメ
更新年月日 2018年08月16日
変更年月日 2015年10月05日
法人番号指定年月日 2015年10月05日
※2015年10月05日以前に設立された法人は、全て2015年10月05日で表示されます。

国税庁法人番号公表サイトで確認
ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の登録履歴
日付 内容
2015年10月05日
【新規登録】
名称が「ブルエコノミーエンジニアリング株式会社」で、「東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室」に新規登録されました。
ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補足情報
項目 内容
企業名 ヨミガナ ブルエコノミーエンジニアリングカブシキガイシャ
資本金 1,000万円
従業員数 5人 (2018年09月19日現在)
代表電話番号 03-5679-5116
設立日 2011年05月10日
代表メールアドレス fukatani@bour.co.jp
ホームページ http://boureco.com/

>>112 マンション住民さん

物件情報です
空き室みたいです
https://www.tenanto-office.biz/detail.php?id=40789

>>116 マンション住民さん

物件情報のつづきです。

大規模修繕工事の施工会社候補のT社の関連会社について

↓ホームページでは
○関連会社：JTS株式会社（URL:http://www.japants.co.jp/）
会社名 　　　株式会社地耐協
代表者 　　猪野 明彦
設立年月日 　2014年10月10日
資本金 　　1,000万円
所在地 　　〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
TEL：03-3527-1490　FAX：03-3527-1491
事業内容　 　VEパネットR・KRFシリーズ・耐Qパネル・スーパージオ

○株式会社地耐協のホームページでは
会社名　 　　株式会社 地耐協　Chitaikyo Inc.
　　　地耐協一級建築士事務所
設立　 　　2014年10月10日
代表取締役 猪野 明彦
資本金　 10,000,000円
従業員数 11人
関連会社 株式会社地耐協九州
　　　一般社団法人地盤対策協議会
所属団体 一般社団法人東京都建築事務所協会
TEL 　 03-3527-1490
FAX 03-3527-1491
所在地 〒111-0055　東京都台東区三筋2-4-2

○リンクのサイトでは
法人名 一般社団法人 地盤対策協議会
役員 代表理事　猪野 明彦
所在地 〒111-0055
東京都台東区三筋2-4-2
ＴＥＬ 03-3527-1490
ＦＡＸ 03-3527-1491
事業内容 １．各種建築に関する工法の開発、企画、販売、輸出入及びこれらに関するマネジメント並びにコンサルタント業務
２．各種建築工法による建物の設計、製造、組立、販売、輸出入及び
??これらに関するマネジメント並びにコンサルタント業務
３．民間資格の認定並びに同資格認定に至るまでの教育事業
４．土地の液状化対策及び軟弱地盤対策に関する工法の開発、企画、設計、製造及び販売
５．信用保証業務及び信用保証取次業務
６．その他当法人の目的を達成するために必要な一切の事業
施工実績
一建設様

〔一建設株式会社〕
主要株主 飯田グループホールディングス 100%
（2022年3月31日現在）
主要子会社 住宅情報館株式会社

〔株式会社アーネストワン〕
親組織： 飯田グループホールディングス
　　　　（完全子会社）

〔伏見管理サービス株式会社〕
当社親会社の代表取締役西河洋一の近親者が議決権の過半数を有する会社の子会社であります※。
※第４４期 決算公告　株式会社 飯田産業　より
https://www.iidasangyo.co.jp/company/koukoku/pdf/20200615_044kessan.pd...
飯田グループホールディングスの代表取締役は西河洋一

つづき

登記情報
https://www.houjinbank.com/corporations/detail/6453611000101

商号又は名称 株式会社地耐協
商号又は名称（フリガナ） チタイキョウ
法人番号 1010001163546
法人種別 株式会社
都道府県 東京都
市区町村 台東区
郵便番号 〒1100015
登記住所 東京都台東区東上野１丁目６番８号ＭＨビル３階
最寄り駅 東京都営大江戸線 新御徒町駅 0.2km 徒歩2分以上
登録年月日 2017/11/02
更新年月日 2021/03/22
更新区分 国内所在地の変更
概要 株式会社地耐協の法人番号は1010001163546です。
株式会社地耐協の法人種別は"株式会社"です。
商号又は名称のヨミガナはチタイキョウ です。
登記上の所在地は、2021/03/22現在 〒1100015 東京都台東区東上野１丁目６番８号ＭＨビル３階 となっています。
"東京都営大江戸線 新御徒町駅 0.2km 徒歩2分以上" が最寄り駅の情報となります。

移転先住所：〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
営業開始日：令和4年8月26日(金)
※JTS株式会社（URL:http://www.japants.co.jp/）　より

また、現在地を地図で探してみても３Fが見当たりません。

設計施工で建築費の便利と安価策も良いが、其れは総てが同じ関連会社内で処理すると、
・第三者チックができません。
・設計監理料金名目を低くし工事費にも含められてしまいます。
・工事内訳調整、施工管理者も工事監理者も同じで建築会社も楽です。
・管理組合側の良き助言工事監理者が不在となります。

そして、この会社に「狐につままれた」ようで、一体どうなっているのでしょうか？

つづき

なんとなく腑に落ちません。
もう少し調査したいと思います。

東京営業所が株式会社地耐協JTS事業部に変更されていました。
http://www.japants.co.jp/2021/12/10/post-260/
このたびJTS株式会社　東京営業所は令和3年12月1日より、株式会社地耐協の
JTS事業部として新たなスタートをきる所存となりました。
JTS省力化製品の進化・開発を共に歩んできた株式会社地耐協とのJTS事業部としての事業合併です。

移転先住所は東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
に、３Fはありました。

つづき

今度は、本店が何処かに行っていまいました。
やはり、「狐につままれた」ままのようです。

JTS株式会社
法人名、商号又は名称（フリガナ） ジェイティーエス
法人番号 4050001001856
会社法人等番号 050001001856
本店所在地 〒3114163
茨城県水戸市加倉井町1201番地の9

ＪＴＳ株式会社について（その１）

「転職会議」より
https://jobtalk.jp/companies/102807

ＪＴＳ株式会社
専門商社業界 / 茨城県水戸市加倉井町１２０１番地の９

会社概要
会社名 　ＪＴＳ株式会社
フリガナ ジェイティーエス
URL 　　http://www.japants.co.jp/
本社所在地 茨城県水戸市加倉井町１２０１番地の９
代表者名 富永実
業界 　　専門商社
上場区分 未上場
FUMA 　 ID1944374

転職レビュー
○2014年頃
20代後半男性、正社員、経営企画、在籍時から5年以上経過した口コミです
・風通しはさほど良くありません。
・自分の仕事をきっちりこなせば問題ありません。
・成果主義なので結果の出ない社員は淘汰されます。
・ボーナスはその分跳ね上げが…
○2011年頃
20代後半、男性、正社員、経営企画、在籍時から5年以上経過した口コミです
・残業代は出ますが、サービス残業も時には…。
・事業所によるかとも思います。
・休日出勤はありません。
・成長できるかどうかは自分次第です。
・仕事のやりがいはとても大きいで…

JTS株式会社について（その２）
　　　　
「法人.info」より
https://www.houjin.info/detail/4050001001856/

JTS株式会社（ジェイティーエス）は、法人番号:4050001001856で茨城県水戸市加倉井町1201番地の9に所在する法人として水戸地方法務局で法人登録され、2015年10月05日に法人番号が指定されました。最終更新日は2019年06月20日です。この地域の労働局は茨城労働局。水戸労働基準監督署が所轄の労働基準監督署です。

JTS株式会社について（項目別）
項目 内容
商号又は名称 JTS株式会社
商号又は名称（読み仮名） ジェイティーエス
法人番号 4050001001856
会社法人等番号 0500-01-001856
登記所 水戸地方法務局　※法人設立時に登記が提出された登記所を表示しています。
法人種別 株式会社
郵便番号 〒311-4163　　　　　　　※地方自治体コードは 08201
国内所在地（都道府県） 茨城県　　※茨城県の法人数は 87,814件
国内所在地（市区町村） 水戸市　　※水戸市の法人数は 10,918件
国内所在地（丁目番地等） 加倉井町1201番地の9
国内所在地（1行表示） 茨城県水戸市加倉井町1201番地の9
国内所在地（読み仮名） イバラキケンミトシカクライチョウ
更新年月日 2019年06月20日
変更年月日 2015年10月05日
法人番号指定年月日 2015年10月05日
※2015年10月05日以前に設立された法人は、全て2015年10月05日で表示されます。

管轄の労働局 茨城労働局
〒310-8511 茨城県水戸市宮町1丁目8-31茨城労働総合庁舎
管轄の労働基準監督署 水戸労働基準監督署
〒310-0015 茨城県水戸市宮町1丁目8-31茨城労働総合庁舎

国税庁法人番号公表サイトで確認

JTS株式会社の登録履歴
日付 内容
2015年10月05日
【新規登録】
名称が「JTS株式会社」で、「茨城県水戸市加倉井町1201番地の9」に新規登録されました。

JTS株式会社について（その３）

「JTS株式会社ホームページ　-事業合併のお知らせ-」より
http://www.japants.co.jp/2021/12/10/post-260/

平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

このたびJTS株式会社　東京営業所は令和3年12月1日より、株式会社地耐協のJTS事業部として新たなスタートをきる所存となりました。
JTS省力化製品の進化・開発を共に歩んできた株式会社地耐協とのJTS事業部としての事業合併です。
JTS省力化製品であるKRF-SO、ZI及びEパネットを、新たな体制でより強く皆様のご要望にお応えしていく所存でございますので、ご高承の上、倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますよう伏してお願い申し上げます。

JTS株式会社について（その４）
・事業合併の件が確認できませんでした

「地耐協ホームページ　newsお知らせ　」より
https://www.chitaikyo.co.jp/news/page/4/
https://www.chitaikyo.co.jp/news/page/5/

2022.1.19
阪神・淡路大震災から、27年が経ちました。
2022.1.12
謹んで新春のお慶びを申し上げます
2021.12.28
本年も格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。
2021.12.22
ご家族へのプレゼントに、「防災ポーチ」はいかがでしょう
2021.12.17
師走に入り、大きな地震が相次いで発生しています。
2021.12.7
年末年始「スーパージオ」及び「耐Qパネル基礎」資材配送スケジュール
2021.12.1
大きな地震が起きると発生する「帰宅困難者」
2021.11.25
もしも運転中に大きな地震が発生したら
2021.11.18
いつ起こるかわからない災害。外出時を想定した備えも大切です!!
2021.11.10
大きな地震に備え建物そのものだけでなく「地盤」も大切なポイントです
2021.11.3
個人でも災害に対する意識や備えを見直すことや、状況を知ることは大事です…

JTS株式会社について（その５）

「JTS株式会社ホームページ　?事務所移転のお知らせ-」より
http://www.japants.co.jp/2022/08/23/post-277/

平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さてこの度、弊社では事務所を下記に移転することとなりました。
これを機に社員一同、気持ちを新たに、より一層社業に専心する所存でございます。
今後とも倍旧のお引き立てを賜りますようお願い申し上げます。

移転先住所：〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
　　　　　　　　
営業開始日：令和4年8月26日(金)
※電話・FAX番号は変更ございません。

JTS株式会社について（その６）

「地耐協　Facebook」より
https://www.facebook.com/chitaikyo.ansin/posts/pfbid02Ajcv6srJob6NKJo9...

地耐協
8月23日 20:35 ?

【事務所移転のご案内】
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
この度、株式会社地耐協/一般社団法人地盤対策協議会は、
下記のとおり移転することとなりましたのでお知らせ申し上げます。
.
【移転先住所】
〒111-0055
東京都台東区三筋2-4-2

※電話番号及びＦＡＸ番号は変更ございません。
当日は電話が終日繋がりにくくなります。
お急ぎの方は、090-4346-6421 までご連絡をお願い致します。
何卒よろしくお願いいたします。

【移転日】
　2022年8月25日（木）
お近くにお越しの際は是非お立ち寄りください。
今後とも引き続き宜しくお願い申し上げます。
.
#株式会社地耐協
#一般社団法人地盤対策協議会

流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

ディスポーザについて、気になる情報がありました。
うちは、大丈夫だと思うのですけれど。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5864/
24 匿名さん
生ごみってどうしてる？

25 匿名さん
ディスポーザーが壊れちゃったので可燃ごみで捨てている。
メーカに問い合わせて、機種取替えには、管理組合の承認が必要なことが判った。
規約集を調べても、何も書かれてなかったので、理事会を通して「ディスポーザーの運用に関する細則」を作成し、総会で承認してもらわないと、理事会では判断できないことも分かった。にっちもさっちも行かない。

26 匿名さん
どこも似たようなものでみんなが困っています。

27 匿名さん

若しかしたら、管理不全予備軍になってませんか？

管理不全マンションの購入を回避せよ！
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。

で調べてみたら、ディスポーザ処理槽の交換工事が計画から抜けていた。
本当に弱っています。

再掲します
買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その2、その４）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-1)
　一般的に、管理組合の役員として、理事と監事が総会で選任されます。
理事は、理事会を構成し、管理規約や総会の決議等に定められた業務を行います。理事の中から、理事長、副理事長、会計担当理事等を決め、それぞれの役割に従い業務を行うとともに、理事会の決議に参加します。総会にかける議案も、理事会が作成します。議案の素案の作成を管理会社に委託することもありますが、
議案として決める責任は理事会にあります。

06 管理会社
（任せきりは駄目）
　業務経験が十分ある管理会社であれば、管理組合がいつ、何をしなければいけないかなどを心得えて、適切なサポートをしてくれます。だからといって、管理会社に任せきりにするのは問題ですし、管理会社が適切に業務を行っているかをチェックするのは、委託者としての管理組合の役割です。
　繰り返しになりますが、マンション管理の主体は管理組合ですので、区分所有者は、管理組合の一員として、しっかりと管理運営に参画することが必要です。

集会で配布された新聞記事です。

第14期第2回理事会議事録
議題3　電子ブレーカー　について

資料・説明
・マンションECOサポートセンター（株）
（10年間の削減額 1,960,000円 ・・・）
・ネットディフェンス（株）
（・・・ 毎月の削減額16,403円 ・・・）

現在の基本料金を基に試算してみましたが、こんな高額の削減にはなりませんでした。一体どうなっているのでしょうか。

月額削減額の資産
TEPCOスタンダードL（基本料金286円/kVA/月）
計算
　（5kVA×286円/kVA)/2　＋（30-5-11）kVA×286円/kVA
＝715+4004 ＝4,719円／月　削減

参考：TEPCOスタンダードX（基本料金572円/kVA/月）
※現在新規ご加入の受付を停止しております。
計算
　（5kVA×572円/kVA)/2　＋（30-5-11）kVA×572円/kVA
＝1430+8008 ＝9,438円／月　削減

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

出席者　：資金は足りるか。
管理会社：現在、修繕積立金は約62百万円あり、再来年2月までにさらに１１百万円積み立てられ73百万円になると考えられる。
出席者　：仮に施工例にあるように、総額80百万円だとしても、３分の１　２６百万円補助金を受けるなら、実質54百万円であり、補助金清算後は資金内に収まる。
出席者　：（73百万円と80百万円の差額の）借り入れは可能か。

今期の理事会は本当に大丈夫だろうか。

・新年度が始まって半年たつのに、銀行口座の名義変更の報告がない。
・管理会社からの計画外の提案で苦い目にあったのに、経験が生かされていない（電気防食の件）。
・修繕計画もなく、どんぶり勘定で大規模修繕工事をやろうとしている（借り入れをやってまで）。
　新工法の提案に対しては、少なくともライフサイクルコストでの比較が欲しい。
・2011年に修繕工事を行っているので、着工を第15期にする必然性はない。
　管理会社に「期限切れ」を理由に押し切られている感がする。

BEE社について電話番号から調査を進めました。
代表取締役が、　ホームページの長宝　政一から、星 光子　1972年「ウルトラマンＡ（エース）」主演、南夕子役と同姓同名に替わっていました。
ほんとうに、狐につままれた気分です。

＜電話番号で検索＞
平成30年9月経営革新計画承認リスト
"
※本申請に係る承認は、新規事業の経営計画を承認するものであり、申請書に記載されている商品やサービスを東京都で承認するものではありません。また、他企業及び一般個人に対して商取引を推薦するものではありません。"

Ｎｏ，収受番号 ： 8, 30-219
企業名 ：ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
代表者 ： 星 光子
登記上の所在地： 134-0084 江戸川区東葛西六丁目6番12号 木下ビル401号室
電話番号： 03-5679-5116
承認のテーマ： 新たな外壁タイル張り工法の開発・事業化

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/3009-4keiei.pdf


＜星 光子で検索＞
"星 光子（女優） ほし・みつこ
１９７２年「ウルトラマンＡ（エース）」主演、南夕子役で人気を博す。
１９４９年１月１日生まれ 東京都出身 Ｏ型 １５７cm ４７kg"

"ウノプロダクション株式会社
東京都港区赤坂６－１９－４０－８０５
ＴＥＬ０３－３５８７－０３４０
ＦＡＸ０３－３５８７－０３６３
３９ｕｎｏｐｒｏｄｅｓｕ＠ｇｍａｉｌ．Ｃｏｍ"

http://www.unopro.co.jp/2_talents/profile_hoshim/profile_hoshim.pdf

BEEの施工例について

BEEホームページで紹介された、神奈川県横浜市金沢区マンションについて調べてみました
https://www.boureco.com/works/

ニューウェルテラス金沢八景D棟
"名　称 ：ニューウェルテラスカナザワハッケイディートウ
住　所： 神奈川県 横浜市金沢区 六浦東1丁目34-4
築年月： 1995年3月
総戸数： 68戸
階　建： 5階建"
管理会社 三井物産ファシリティーズ
　　現　エム・エフ・リビングサポート（株）

と分かりました。

　写真（上、ホームページ,after）に示されている、円柱状の柱の上部の未施工部分が、グーグルストリート（下）では確認できませんでした。
　今時のシミュレーションソフトを使うと、写真の壁の色を自在に変えることができます。

BEEの所在地について

東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
のグーグルストリートからの情報です

上：2021年4月撮影　、　下：2014年4月撮影
新しい方には看板がありません。

つづき
2014年の時点で、BEE社の看板は見当たりませんでした。

第14期第1回理事会議事録
議題３　大規模修繕工事
管理会社から、BEE社のタイル乾式工法の資料が配布され、以下説明された。
・BEEは当社との取引は無い。見本市で知った。
第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋
・BEEは当社との取引は無い。見本市で知った。

配布資料のセイフブリック工法をキーワードにして検索し、見本市について調べました。
BEE社がオリジナルの技術ではないようです。

皐 月 祭
賛助会企業 春の建築・建材展 2014
賛助会企業各社が一堂に会し、それぞれの専門分野においての実績や製品の紹介、また建築設計士に役立つ改善提案などを行っていきます。
５月30日（金）14：00 ～ 17：00
場所：渋谷区商工会館 2 階大研修室
※展示会終了後、同会場にて懇親会を予定しております。

皐月祭　出展企業　一覧
①化研マテリアル(株)
<金属・防水・塗装工事>
外壁タイル貼り工法の『セイフブリック』は定期報告制度によるタイル全面打診を必要としません。『セイフブリック』は今後想定されている地震に対しても安全で有効な工法としてご紹介致します。

長期優良住宅化リフォーム推進制度による補助金について調べてみました。
まだまだ準備が必要で、管理会社（BEE)の説明不足は否めません。第15期で補助金を申請することはスケジュール上困難と思われます。また、すんなりと受理されるとも思えません。かなりハードルの高いものです。（管理組合が借金を背負うことになるかも）

国土交通省
令和4年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の募集を開始します！
～既存住宅の性能向上、子育てしやすい環境等の整備に向けて～
１）対象事業
　以下の[1]、[2]を満たす戸建住宅又は共同住宅のリフォーム工事
　　[1]インスペクション（調査診断）を実施し、維持保全計画・履歴を作成すること※
　　[2]工事後に耐震性と劣化対策、省エネルギー性が確保されていること

　2）補助対象費用
　　・性能向上リフォーム工事に要する費用
　　・子育て世帯向け改修工事に要する費用
　　・インスペクション、維持保全計画・履歴作成に要する費用　等

https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001075.html


※調査診断及び改修基本計画の作成
　建物の調査診断を行い、建物各部の現状の劣化・損傷の程度、不具合点や問題点、現マンションが有している性能の程度等を正確に把握する。調査診断を行う際には、不具合や問題点の原因を確認し対応策を検討。また、調査診断が終わった段階で、調査診断結果の報告会を行い、区分所有者全員にマンションの劣化等の状況を正確に認識してもらう。
　診断の段階では、区分所有者に対する意向調査を行い、当該マンションが抱えている問題点や居住者の改善ニーズを把握することも重要。この改善ニーズと調査診断結果をもとにして、問題点に対する基本的対応方策を検討し、改修基本計画を作成する。
　なお、調査診断の時期は、管理組合の資金計画や合意形成などの運営面からみて、長期修繕計画に定められた工事実施時期の２年前程度に行うことが望ましい。

https://r04.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r04.pdf

因みにS社さんは、こういう大きな補助金に対しては、マンパワーが不足するので対応できない、と、説明会で回答しています。
また、重要課題として合意形成があります※。何れにしても、審議不足のまま見切り発車している事実に変わりは有りません。

※合意形成・集会における決議
改修に向けた合意形成の最大ポイントは、資金計画にある。区分所有者に対して以下の内容について、十分に検討した上で合意形成を図る必要がある。
● 修繕積立金を取り崩した場合に残額はいくらか
● 将来の修繕工事はどうなるのか
● 借入をした場合は以降の毎月の修繕積立金額がいくらに増額されるのか
● 一時金を徴収する場合はその徴収額はいくらになるのか
改修工事の実施の最終的な決定は、区分所有法の規定に基づき、マンション管理組合の集会（総会）における決議で行われる。

https://r04.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r04.pdf

株式会社 ＬＩＸＩＬリニューアル　のホームページより
https://www.lixil-renewal.co.jp/page1

更新履歴
■ 2022.09.12 分譲マンションの施工実績一覧を更新しました。
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results

アルミサッシ施工実績（2009年度～）　
2016年度アルミサッシ　 PDF

工 事 名 ：ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟大規模修繕工事
所 在 地 ： 神奈川県 横浜市
実戸数 ： 68
竣工年 ：1994
改修時の築年数 ：22

https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/59ce0...

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に応募する為、インスペクション（調査診断）を実施し、維持保全計画・履歴を作成するためには、相応の費用がかかります。
BEE社の、2回目調査があるようですが、いつの間に１回目の現場調査をしたのでしょうか。また、無償でいったい何の調査をするのでしょうか。

補助金申請には、インスペクション（現状調査）の実施、リフォーム工事の履歴情報としての図面作成等、維持保全計画書の作成、長期修繕計画書の見直しが必要となります。
この作業だけで100万円程度の費用がかかります。また、責任施行方式だと補助金申請の一連の作業と施工を一社に任せることとなり、手抜き調査と水増し工事を見抜くことができません。さらに借金を背負うリスクが高くなります。

設計監理方式で別契約にして、リスク分散するのが賢明と思います。


令和4 年度長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金交付申請等マニュアルVer.1.0より

※１ 「請負契約書等」とは、工事請負契約、一対の工事注文書と注文請書、契約内容を変更した場合は変更工事請負
契約、変更の一対の工事注文書と注文請書を表す。(契約締結日は事業者登録日以降のものに限る)
※２ 「インスペクション等」とは、インスペクション（現状調査）の実施、リフォーム工事の履歴情報としての図面作成等、維持保全計画書の作成、長期修繕計画書の作成及びリフォーム瑕疵保険への加入を表す。

http://www.choki-r-shien.com/r4/koufusinsei/data/manyuaru.pdf

つづき

アンケート調査が一度もないのですが、いったいどうなっているのでしょうか。

設計監理方式を採用すると、徹底した目視検査とアンケート調査を行うので、住民の要望が生かされた実情に即した維持保全計画を作成できます。

外張り断熱はマンションでの補助金の対象外です。

【令和4年度】 次世代省エネ建材の実証支援事業【経産省】
1. 外張り断熱
住宅及び申請者は以下全てを満たす必要があります。
① 補助対象となる住宅
A) 既存戸建住宅であること（賃貸住宅及び法人所有の住宅は補助対象としない）。
B) 専用住宅であること。
https://zero-carbon.class1.jp/column/70/

いつも、いつも、
管理会社は、契約外の（修繕計画外の）工事を斡旋してきます。
私有地の出来事として、行政や警察は関与できません。
そして、審議と言う名の時間を奪い去ってしまいます。

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

管理会社から、以下説明された。
・ご紹介のきっかけは、乾式タイル工法であるが、この工法は外断熱と相性が良く、外断熱工法を採用するなら、補助金を受けて開口部改修を行うのが、積立金の使い方として賢明に思われる。

BEEから以下資料が配布され、タイル乾式工法模型が提示され以下説明された。
配布資料
・補助金を活用した大規模修繕工事提案書
・次世代省エネ建材実証支援事業　タイプ別戸当り概算金額一覧
説明、質疑
出席者：補助金の条件を問う
BEE:長期優良住宅化リホーム推進制度に沿う場合に支給され、開口部・・・

パンフレットより
外壁は１５０ｍｍ以上の躯体にタイル（一部吹付）を張った構造で、プラスターボード内側に断熱材を入れ保温効果を高めています。断熱材（２０ｍｍ）

既に、内断熱になっています。

管理会社の不正を防ぐ方法

管理会社に大規模修繕を任せるのは、決して悪いことではありません。しかし管理会社の不正を防ぐために、それなりの対策をとらなくてはなりません。

管理会社が複数の業者から相見積もりを取っていたとしても、その見積もりデータで納得してはいけません。

管理会社が裏で施工業者と談合※していて、見積もりデータが改ざんされている可能性があるからです。

大規模修繕における談合とは、施工業者が意図的に工事価格を吊り上げ、その謝礼として管理会社がバックマージンを受け取ることを言います。

マンション側は必要以上にお金を取られるので、談合を行う管理会社や施工業者とは関わってはいけません。

https://shintoa-tosou.jp/special/20210730100423/

管理組合も見積もりを取ることが大切

　管理会社の不正を防ぐには、まずは管理会社に工事仕様書や設計明細項目などを提供してもらいましょう。
工事仕様書などはお金を支払ってでも手に入れましょう。
工事内容などが曖昧な資料を提出してくる管理会社は悪質な可能性があるので、他の管理会社を選ぶことも検討しましょう。

　次に管理会社から得られた資料を元に、マンションの管理組合が独自に数社から見積もりを取ります。
これで管理会社が取った見積もりが適正かどうかが判断できます。

ちなみに管理組合が取った見積もりを管理会社に見せるのは、業界のルール違反になるので避けたほうが良さそうです。

https://shintoa-tosou.jp/special/20210730100423/

管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　　より　連載いたします
https://www.nagoya-mankan.jp/15343212505288

その１
管理組合の大規模修繕工事を成功させるためのポイントは、大規模修繕工事の合意形成、具体的な大規模修繕工事を進める４つの実施方法を知り、パートナーとなるコンサルタントの選定が大切です。

その２
大規模修繕工事の合意形成のポイント

１．明確な手続き、時間的に無理のないスケジュールを組む。意見や質問にはきちんと回答する機会を設ける。
２．情報の共有、何故、修繕が必要か、どんな工事をするのか全員の認識が必要。掲示板・回覧板・情報誌などを活用する。
３．スムーズな合意形成のために区分所有者や居住者の意見を反映し、不満が残らない様ようにする、透明性と公平性が大切。
４．大規模修繕工事を進めていく上で大切なことは、人の輪を広げておく、楽しさを盛り込む。
５．修繕委員会の設立、修繕員会使用細則など総会で承認する。
６．専門家をうまく使う。建築設計事務所、マンション管理士等。
７．資金計画、費用負担の確認。現在の修繕積立金で工事費が賄えるか？
修繕積立金で不足した場合の対応は、一時金徴収、借入、修繕積立金等の値上げなど。
８．自分たちの財産は自分たちで守る！　管理会社任せにしない。
長期修繕計画で工事の時期がきたから工事をするわけでは無い、工事が本当に必要か、必要な工事項目か、建物の状況で判断し、無駄な支出をしない。

その３

管理組合の大規模修繕工事の４つの実施方法

管理組合の大規模修繕工事の実施は、4つの方法があります。管理会社へ依頼する、設計事務所へ依頼する、直接施工会社へ依頼する3つの方法のほか、マンション管理士等のコンサルタントを採用し理事会等の負担を少なくする方法もあります。

その４

①管理会社主導型

管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。

その５

②設計監理方式

建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。

その６

③責任施工管理方式

施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。

その７

④コンサルタント（マンション管理士等）の採用

大規模修繕工事の進め方で、管理組合の側にたち、理事会や修繕委員会へアドバイスをする方式です。大規模修繕に関係する臨時総会、住民説明会等の合意形成などで理事会を支援します。また、修繕委員会の設立や運営、設計事務所選定補助、施工会社選定補助、工事検査立会など、管理組合の負担を軽減できます。デメリットとしては、コンサルタント料が別にかかりますが、管理会社との調整、修繕委員会の負担軽減、不適切コンサルの防止、トータルコストの低減など、費用以上の効果が期待できます。

その８

信頼できるコンサルタント（専門家）の選び方

１．マンションの大規模修繕工事の実績や技術がある。
２．管理組合の運営についての専門的な知識がある。
３．コンサルタント費用の報酬が明確。
４．業者等からリーベートやバックマージンを受け取らないなど、ノーリベート宣言を公にしている。
５．わかり易く丁寧な説明をし、コミュニュケーション能力がある。
６．ホームドクター的存在として、工事後も継続的に付き合いができる。

★コンサルタントの報酬で、①成功報酬型は削減額の〇割などコスト最優先になります。逆に②コンサル費が工事費の〇%などでは割高な業者選定などや無駄な工事費の増大につながる恐れなど、結果的にそれぞれ共に品質低下が危惧されますので、ご契約には注意が必要です。

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

管理会社：乾式タイル工法、外断熱工法、補助金申請の方向で考えるなら、T社、S社に同種の見積もりを依頼し、比較したい。

管理会社にT社、S社への乾式タイル工法、外断熱工法、補助金申請の問い合わせと、BEEの現場調査、竣工図閲覧、コピー貸与など、連絡調整が依頼された。

アンケートを取ることもせず住民の意見が反映されないまま、工事内容が決まって行きそうです。また、委員会を設立することなく、見積もりを管理会社任せになっています。
（いくらでも裏取引のできる状態です）
総会で決議した方針の③責任施工方式 ではなく、実質的には①管理会社主導型 で大規模修繕が進んでいます。

＞137 匿名さん
集会で配布された新聞記事です。

これと同じことが進行しているように思われます。

大規模修繕支援センター > マンション大規模修繕で事前にチェックしておきたいポイントのまとめ > 大規模修繕に伴う「居住者（住民）アンケート」を実施する目的と作成ポイント【無料テンプレートダウンロード】　
修繕委員会・管理会社ご担当者向け
大規模修繕時に必要となる住居者アンケートを一から準備をするのが大変なので便利なWordファイルテンプレートを作成しました。
https://large-scale-repair.com/list/jukyoshaanketo/

内容を連載いたします。

アンケート-１

令和◯年◯月吉日
居住者各位

◯◯◯◯マンション　第◯回大規模修繕工事に伴うアンケート調査

この度、◯◯◯◯マンションにおいて生活環境の維持・向上のための大規模修繕工事を実施することになりました。
本アンケート調査は、大規模修繕工事の修繕内容を検討するうえで重要な情報になります。必ずご一読のうえご回答・提出して頂きますようお願い申し上げます。

なお、個人情報に関しては外部に漏れることが絶対にないよう管理組合で厳重に管理いたします。
回答できる範囲で結構ですので、お手数ですがご協力の程よろしくお願いいたします。

調査会社：株式会社△△△△　　TEL：〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇
◯◯◯◯マンション管理組合

部屋番号：　　　　　　　　号室
ご氏名：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　お電話番号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

アンケート〆切日：令和◯年◯月◯日
提出先：１階エントランスホール　掲示板下アンケート回答専用BOXへ投函

アンケート-２

質問1）部屋の室内についての質問
?室内に雨漏りはありますか？　　　ある　・　なし

「ある」とお答えの方に質問です。　　
・場所は？　　天井　・　壁　・　床　
・時期は？　　現在　・　過去（いつ頃：　　　　　　　　　）

質問2）部屋の室内建具についての質問
以下の建具に不具合があれば不具合を選択してください。異常が無ければ「異常なし」を選択。

?玄関ドア：　さび　・　がたつき　・　損傷　・　結露　・　開閉　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
?窓サッシ：　さび　・　がたつき　・　損傷　・　結露　・　開閉　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

その他の建具で不具合があればご記入お願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

アンケート-３

質問3）バルコニーについての質問
バルコニーで不具合が発生している箇所を選択してください。異常が無ければ「異常なし」を選択。

①バルコニー天井：　雨漏り　・　ひび割れ　・　塗装の剥がれ　・　コンクリートが欠けている　・　異常なし　

②バルコニー壁・手摺・隔板（隣との仕切り）
壁：　ひび割れ　・　塗装の剥がれ　・　コンクリートが欠けている　・　錆汁（赤い筋）がある　・　異常なし　
手摺：　さび　・　取付け部が動く　・　異常なし　
隔板：　さび　・　破損　・　腐食　・　異常なし　

③バルコニー床：　コンクリートのひび割れ　・　防滑シートめくれ、剥がれ　・　排水が悪い（床・側溝）・　異常なし　

アンケート-４

質問4）室内設備関係についての質問
室内の設備関係の質問です。異常がなければ「異常なし」を選択。

①各所の給水設備
台所：　水が濁る　・赤水がでる　・　水の出が悪い　・　異臭がする　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
浴室：　水が濁る　・赤水がでる　・　水の出が悪い　・　異臭がする　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
洗面：　水が濁る　・赤水がでる　・　水の出が悪い　・　異臭がする　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

②各所の排水設備
台所：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
浴室：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
洗面：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
トイレ：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

③電気設備
ブレーカー：　ブレーカーが頻繁に落ちる　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

ブレーカーが頻繁に落ちる回答した方への質問。
どんな時に落ちるのか？：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（例：電子レンジと掃除機を一緒に使用しているとき　など）

④テレビ・インターネット
テレビ：　映りが悪い　・　ゴースト（砂嵐）が出る　・　異常なし
インターネット：　通信速度が遅い　・　繋がらないときがある　・　異常なし

アンケート-５

質問5）マンション内の共用施設および設備に関する質問
マンション内の共用廊下・階段、エントランスホール、エレベーター、駐車場、駐輪場、集会場、植栽などの共用施設および設備で不具合と感じていることがあればご記入お願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（記入例：駐車場の線が消えている、駐輪場の電球が暗い　など）



以上でアンケートは終わりですが、その他に管理組合へご意見やご要望などありましたら下記の欄に記入してください。




なお、このアンケート調査は建物の今後の維持および管理運営の資料となります。
それ以外の目的に使用する事はありません。

アンケート-６

本アンケートはあくまでも参考例なので、マンションごとに必要なポイントをコンサルタント会社や管理会社と調整しながら作成をお願い申し上げます。

良いアンケートの作成POINTを解説

POINT1：誰でも分かるような選択肢で回答してもらう
例えば、「室内に雨漏れがあるか？　　ある　・　なし」など誰でも簡単に丸で囲む手軽さで回答できるように作成しましょう。

POINT2：不具合箇所など細かい点が分かるような質問を用意する
例えば、「室内に雨漏れがあるか？　　ある　・　なし」の選択の次の質問で、「ある」とお答えの方への質問した方向けに詳細質問項目を準備します。
・雨漏れが発生した時期　　現在　・　過去（いつ頃：　　　　　　）　
この様に詳細質問をする事によって、調査時の手間を省く事ができます。

POINT3：記入してもらう箇所は解答例を入れる
選択項目だけだと詳細までは把握する事ができない為、詳細な解答がほしい際には例えば、「過去のリフォーム歴」という質問があれば、解答例として「例：2013年5月頃　　洋室の壁と天井のクロスを貼り替え」と回答サンプルを予め記載しておくと住居者の方も解答がしやすくなります。

POINT4：各住戸の状況が把握できる質問構成にする
例えば、以下のように部屋の事についての質問と分かるようにした上で、不具合状況や不具合箇所を選択できるようにすると分かりやすい質問構成となります。
・各部屋の不具合に関する質問：漏水、結露、換気など

POINT5：その他に生活の中で気付いたことを自由記入してもらう枠を設ける
不具合箇所だけでの洗い出しアンケートとならないように、その他のご意見・ご要望も住居者より解答ができるように自由記入ができるようにしましょう。

機械式駐車場の件以降は詳細なアンケートが行われていません。
前回の大規模修繕に関してのものを添付します。

修繕委員の意見
・2011年に大がかりな修繕工事を行っていること。資金計画で12年周期だと赤字になるため15年周期が好ましいこと。18年周期の実施例が増えていること。を理由に、
→第18期が好ましいと結論付けています。

・1980年代は管理会社主導の責任施行方式が主流だったが、管理会社、施工会社、理事会の癒着問題が社会問題となり、2000年頃に設計監理方式が生まれ主流となっている。一部の悪質コンサルの存在や、小規模のマンションでは割高となるデメリットもあり、今は、色々なやり方が生まれていて、摸索状態にある。これを受けて、次のような優先順位を提案している。

コンサルタント等の採用・・・◎
設計監理方式　　　　　・・・○
責任施工方式　　　　　・・・×
管理会社主導型　　　　・・・××

なぜか、修繕委員の意見やアンケート結果を無視して第15期に責任施工方式で準備を進められています。

訂正します
（誤）
なぜか、修繕委員の意見やアンケート結果を無視して第15期に責任施工方式で準備を進められています。

（正）
なぜか、修繕委員の意見やアンケート結果を無視し、第15期に責任施工方式での準備が進められています。

管理会社は、
①時代背景を抜きにして、工事のやり方が、責任施行方式と設計監理方式の2つしかないかの如く説明しています。
②また、工事契約を結んでからでないと、修繕計画の見直しや工事設計ができないかの如く説明しています。
③以前の慣習の、一回目の大規模修繕が終わってから修繕計画の見直しをやっていた、を根拠に、計画の見直しは一回目の大規模修繕が終わってからやればよいと主張しています。

管理会社見直し（リプレース）が逆指名に変わったような報道がありますがこれは嘘です。

　多くの管理会社は、管理費だけでは収益が出ないので、大規模修繕工事の仲介・手数料を稼ぐことで、経営が成り立っています。
　いま、週刊誌やSNSなどを使ったステルスマーケットで一方的な情報を流し、モンスター・クレーマーとして、大規模修繕で収益が出ないと判断した管理組合を切り捨てることが横行しています。

そして、管理会社は、「もしも自社が管理をやめたたらこの先どうなるか知りませんよ」と不安を煽っています。

でも、ご安心ください！
真面目な管理会社も多々あります。
その一例をご紹介いたします。

マンションの価値は「管理」で決まるといわれます。
　現在の管理にご不満や問題がある場合、そのまま放置しますとマンションの資産価値を左右しかねません。現状の問題点や不満点を整理したうえで改善・解決が難しいようであれば管理会社を変更するのも選択肢のひとつです。
管理会社見直し（リプレース）の流れ
1現状の管理の問題点を整理
2管理会社の見直しを理事会で決定
3王子不動産にご相談
4マンション調査の実施
5見積書および提案書を受領
6理事会でご検討
7住民説明会の実施
8総会で管理会社変更を決議、決定
9管理会社変更

マンション管理会社をお探しの方へ
　総合管理(管理員・清掃・設備管理などの一括契約)はもちろん部分的な管理や自主管理からの移行もサポートいたします。皆様のご不安に経験豊富なフロントが誠意をもって応対をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。
http://www.ojire.co.jp/business/fm/mansion_manage/index.html

朝日新聞デジタル　連載あなたのマンション、大丈夫？　管理問題を追う
第4回
打ち切りは突然…管理会社が「管理拒否」高齢化時代のマンション事情
有料記事
高橋健次郎、片田貴也2022年2月17日 12時00分
https://www.asahi.com/articles/ASQ285H4KPDKULEI004.html?iref=pc_rensai...

「8月に契約を打ち切ります」

　昨年5月、神奈川県座間市内のマンション（築30年、67戸）の管理組合は、中堅の管理会社から、管理業務の契約打ち切りを一方的に告げられた。

　人件費の高騰を理由に、管理費の3割値上げを提案されたのが昨年1月。4月の総会では、受け入れるかどうかの議論がまとまらず、現状の金額で3カ月延長する提案が管理会社から出された。

　3カ月後に再度話し合うことで可決したが、議論は中ぶらりんのまま。5月になって突然、管理会社が打ち切りを突きつけてきた。

　「採算が合わなくなり切られたのでは」と、理事長の男性は振り返る。このマンションでは、別の管理会社4社の見積もりを取り、うち1社への委託を決めた。

　業界紙「マンション管理新聞」が2019年に管理会社30社を対象に調査したところ、7割の会社が、採算が取れないことなどを理由に管理組合との契約を辞退したことがあると回答した。管理コストの上昇などが背景にあるとみられる。

　建物の老朽化や住民の高齢化で、管理が行き届かないマンションも増え始めている。管理は管理会社に委託するのが一般的だったが、自分たちで担う「自主管理」や、一部だけを業者に委託する「部分管理」といったやり方も。資産価値にもかかわる問題だけに、住民自身が向き合うことも大切だ。

　でも、一体どうすれば？　どんなやり方があるのか？

ここ数年、管理会社から契約を断られる「管理拒否」が増えています。マンション管理は住民が担うのが基本。では、どんな風に関わればいいのでしょうか。いくつかのケースをご紹介します。

「セントエルモ志木」の管理組合が2009年に作成した収支予測。「合計」がゼロを下回っている。当時から、修繕積立金の金額によっては、「赤字」に陥ることが懸念されていた=管理組合提供　↓

大規模修繕についての体験談がありましたので、連載いたします。
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/shien/3292.html

その１

第一回目の大規模修繕工事を終えて

ナイスアーバン国立大学通り 管理組合
修繕委員長　越 峯一

私達の住む「ナイスアーバン国立大学通り」は昨年第一回目の大規模修繕工事を実施致しました。ここでは修繕委員会の発足以来の経過を辿りながら、委員会の最大の課題であった大規模修繕工事を振り返ってみたいと思います。

（その２）

　総会で前触れもなく突然修繕積立金倍増議案が上程された事がきっかけとなり、それまでの理事長経験者数名で、「修繕委員会」という名前の勉強会が発足致しました。管理組合設立6年目のことです。
　それまでは、それこそ全て管理委託会社任せで進んできましたが、管理の内容見直しを手始めに、大きな修繕については少しづつですが相見積もりをとるようになっていきました。その後、来たるべき大規模修繕工事に向けて特定非営利活動法人日本住宅管理組合協議会（NPO日住協）の講習会に理事会と修繕委員会とで6名ほど参加させて頂いてからは私達の考え方も大きく変化していきました。

（その３）

　NPO日住協さんには、まだ私達が会員になる前からいろいろなことを親切に教えて戴きました。大規模修繕工事については、大変参考になった実施例ややり方、進め方の小冊子類を頂き勉強させて頂きました。その後会員になってから、修繕委員会そのものを管理規約に明文化して管理組合の正式な組織にすること、委員長は理事会にて適宜報告することや修繕委員兼務の理事を置くこと等々的確なアドバイスを頂き実行してきました。
　管理組合役員が理事長以下全員、任期一年で交代する制度のため、大規模修繕工事のような長期にわたる検討には良かったと思います。

（その４）

　大規模修繕工事のやり方については、当初は責任施工方式で良いのではないかとの意見も一部にありましたが、検討をかさねた結果、設計監理方式を採用することになりました。
　実際には、NPO日住協さんには設計監理会社の、更には施工会社の、公募から選定まで、両手を超える沢山の応募会社から一社への選定ポイントや面接の指導を頂き、応募各社比較表の作成等をして頂きましたので専属係員不在の当方にとっては随分助かりました。

（その５）

　工事が始まってからは、原則週一回設計監理者と施工者との打ち合わせ会に同席させて頂いたり、正式には定期的開催の修繕委員会（正式発足以降計19回）での問題点報告や対策立案など、更には西棟、東棟の西面、南面、北面、東面に至る立会い中間検査（計6回）の実施等を設定して頂きました。もちろんNPO日住協さんにも参加頂きました。これらにより管理組合・修繕委員会としても素人ながら進行状況と問題点等が都度よく把握できました。
　工事中、想定外の外壁タイルの二度に及ぶ追加焼成の決定や、大型台風来襲時対策やその後の工事遅れの回復対策等々迅速に決定実施でき、それにより住民の協力も頂けたと思います。工事全体については私達管理組合関係者一同ほぼ満足しております。

この後、修繕委員会としては引き続き長期修繕計画の作成検討に着手していく予定です。

（その６）

実例詳細一覧：ナイスアーバン国立大学通り

設計・監理者：㈱汎建築研究所
糸満友香

ナイスアーバン国立大学通りは、JR中央線国立駅前の大学通り沿いに位置し、利便性の高い駅前でありながら周囲に大学や店舗、緑等も多く居住環境に恵まれている。

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造、地上12階建1棟、合計45戸（住戸42戸、店舗3戸）、1999年3月竣工の建物で、外壁の大部分は50二丁タイル張りで仕上げられている。

主な修繕履歴や不具合として、以下の事例がある。

外壁タイル剥落の危険が報告され、緊急に部分的なタイル修繕を実施。
新築以来、数度にわたり補修を行ってきたが解消されていない住戸内への漏水。
随所に共通して剥がれたバルコニー、廊下の防滑ビニル床シート。

建物は共用廊下を中心に東棟と西棟に分かれた形状で、一般的な片廊下型マンションと比較し外壁面積が大きい。従って割高な工事費となり、今回工事は緊急性を要する修繕を優先とした。

（その７）

　屋上防水は、漏水の解消を目的とし全面的に露出アスファルト防水を更新し、バルコニー・共用廊下は、防滑ビニル床シート複合防水により全面貼替えを実施した。
　外壁タイルは、工事前から所々で浮き・ふくれ等の不具合が確認されており、周囲が駅前通りに面した高層マンションであることから、大規模修繕ではタイル工事を確実に補修し安全性の確保が求められた。着工後の調査で予想以上にタイル浮きが多く、工事途中で追加焼成を行った。
共用廊下のエキスパンションジョイントは東日本大震災で破損した為、既存カバーを再利用することでコストを抑えながら、今後の地震時に備える改修を行った。
　今回の大規模修繕工事は2013年8月1日に着工した。
駅前通りに面した市街地型のマンションであり、限られた敷地での足場設置及び、資材搬入時の作業性の困難さなどに加え、外壁タイルの補修数量増大により工程が若干遅れた。
　工事中、管理組合（修繕委員・理事）は積極的に打合せ会や現場確認に参加され、様々な場面で協力して頂いた。また、NPO日本住宅管理組合協議会の的確なアドバイスもあり迅速な判断がなされ、その結果、工事は円滑に進められた。

（その８）

工事概要

東京都国立市東1-15-13
ナイスアーバン国立大学通り管理組合JR中央線国立駅から徒歩2分。12階建て、45戸。1階は店舗などが入る複合型マンション。築13年、中廊下型の単棟型マンション。
管理会社：ナイスコミュニティー㈱。

平成22年
11月初旬
読売新聞に大規模修繕工事支援制度の記事を見たとの相談あり、担当者が事務所に来所した。大規模修繕工事支援制度の説明及び入会を勧めた。
11月27日
日住協に入会。
12月3日
管理組合訪問、日住協と大規模修繕工事支援制度の説明。理事長は、管理会社と23年度に大規模修繕工事を行う話を進めているので、支援制度の採用に消極的であった。
12月12日
マンション大規模修繕「設計監理方式の導入・コンサルタント選定マニュアル」の説明会（国交省補助事業、東京会場）に参加するように勧めた。当日、理事長、前理事長、修繕委員長他2名の参加を得て理事長より多くの質問があった。

平成23年
1月
大規模修繕支援制度の説明を理事会で行う。
3月
大規模修繕支援制度の説明を住民説明会で行う。
5月
「建物一日診断」を行い、タイルの一部が浮き路上落下の危険があったので緊急工事を提案、工事実施した。
5月29日
総会で理事長の交代と支援制度承認があった。
7月1日
支援制度の契約。同年8月、設計事務所選定基準に関して理事長と修繕委員会との意見が異なり選定が中断した。日住協は理事長の相談に対応と同時に修繕委員会の相談もあり対応に苦慮した。
11月
理事長辞任。
12月
設計事務所選定を再開。

（その９）

平成24年
3月
設計事務所（汎建築研究所）内定。
4月
契約。
5月
調査・診断及びアンケート開始。
6月
定例総会（設計事務所決定及び今後計画報告）。
11月
仕様書出来上がり、11月11日に住民説明会を行い、12月15日に見積参加希望業者11社中より、9社に見積を依頼した。

平成25年
1月末
見積を締め切った結果、1社のみ管理組合が予定した工事概算金額に近く、他は20％以上高く、打診の結果5%以上の削減は無理との回答のため2月24日1社のみヒアリングを行い、理事会で内定し、3月24日臨時総会で建装工業㈱に決定した。
8月1日
工事着工した。
まず問題となったのが建物の近距離(約50㎝)に電柱があり、足場の設置が出来ないため東京電力㈱に移設のお願いを管理組合が行なった。足場も一部は市道内設置になり行政への手続きなどを要した。資材搬入も駅前付近で人通りが多いため苦労であった。
外壁タイルの張り替えが計画では、当初はタイル全体の約1.4％であったが、詳細点検の結果約4％になり追加発注などにより工程が若干遅れた。また、足場解体も道路使用期間関係もあり作業休業日の日曜日に住民の協力を得て、11月30日工事完成し、12月14日引渡しを行なった。

グーグルの口コミです

伏見管理サービス
東京都西東京市保谷町２丁目１?４
☆1.7　　　26 件のレビュー

shengwu zhongye
1 日前新規

低評価されている皆様へ
管理に対するご不満のお気持ちよくわかります。
私は二十数年前に伏見管理サービスに勤務していた者です。
この会社の無責任体質は未だ継続化されているのですねぇ
自分が在職中には社員全体的に組合員さま共有諸問題にはきちんと向き合わない、役職者は逃げの一手で適当に対応しとけの一言w
小さな問題をきちんと初期対応しないと大問題化するにも関わらず…
(そもそも管理組合への出禁者の係長も居ましたが…ww)
こうなると本当に本質的な社風としか言い様がありませんね。
組合様ご愁傷様です。

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

（その２）
５ 長期修繕計画について
（１）長期修繕計画の目的
① マンションの快適な住環境を維持するために、その建物や設備について、定期的な点検や計画的な修繕工事の実施が不可欠なことは言うまでもありません。そのためには、適切な長期修繕計画の作成が必須ですが、それらに十分対応できない管理組合も多いことから、平成 20 年 6 月に、国交省は、長期修繕計画の標準的な様式を示す「長期修繕計画標準様式」と「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（以下「ガイドライン」という）を策定・公表しました。

② 長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事の直前又は直後に行うことが多いですが、平成23 年標準管理規約改正で、第 32 条第三号に管理組合業務として「長期修繕計画書の管理」が加えられました。マンションの快適な居住環境を確保し、経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う計画的な維持修繕工事が重要であり、必要に応じて建物・設備性能向上を図る改修工事を行うことが望まれるためです。

③ そのため、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画書を作成・管理し、これに基づいて修繕積立金額を設定することが不可欠となります。
ア 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
イ 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
ウ 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る

（その３）
（２）長期修繕計画の前提
① 長期修繕計画は、計画期間が 25 年程度以上で推定修繕工事内容、工事の時期、概算費用等に関して検討して計画書を作成します。推定修繕工事内容の設定、概算費用の算出等は、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。
② 従って、長期修繕計画は次に掲げるように、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものでなく、一定期間（5 年～6 年）ごとの見直しが必要です。
ア 推定修繕工事内容は、現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。
イ 時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。
ウ 収支計画は修繕積立金の運用利率、物価及び消費税率の変動など不確定な要素がある。

＞192 マンション住民さん
記載事項について訂正いたします

（訂正前）
横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

（訂正後）
横浜市のホームページで「マンション管理組合サポートセンター事業」の掲載があります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

公開されている基礎セミナーのテキストの中から適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

（その４）
２ マンションのトラブルの形態と処理にあたっての留意事項
（３）管理委託契約に関するトラブル
ア 管理委託契約に起因するトラブルは、主に、契約の内容の不備によるものと管理会社の業務不履行にその原因があるものとがあります。
エ 管理組合の側からも、トラブル防止のためには、次のことを留意事項としてあげることができます。
（ア）「標準管理委託契約書」は、国土交通省が作成したマンション管理業務委託契約のひな型です。管理会社への委託内容を明確化し、管理組合（居住者）と管理会社との間で起こるトラブルをなくすことを狙いとして作成さていますので、このひな型を参考に委託契約を締結することが重要です。
なお、管理組合は、委託契約前に重要事項の説明を受け契約内容を吟味し、納得して契約を締結し、締結後は、委託契約の仕様書通り業務が実施されているかを点検し、実施されていない場合は、改善を要求することが必要です。
（イ）重要事項の説明と契約成立時の書面交付の遵守
マンション管理適正化法第７２条には次のように規定されています。「マンション管理業者は、管理組合と委託契約（更新を含む）を締結する前に、マンション管理において重要な事項と国土交通省が定めた事項について、説明会を開催し管理業務主任者に説明をさせなければならない。」
なお、同法第７３条で「管理組合を構成する区分所有者等が、管理委託契約の内容を事前に十分理解したうえで、管理会社と委託契約を締結した後、遅滞なく管理組合に契約が成立したことを証する書面を交付する」こととされていますので、管理組合として留意することが必要です。

>>196 マンション住民さん
「管理会社と委託契約を締結した後、遅滞なく管理組合に契約が成立したことを証する書面を交付する」こと

と法令で決められています。理事会議事録に全く記載のない状況です。一体どうなっているのでしょうか。

国税庁の法人番号公表サイトを調べて、ブルエコノミーエンジニアリング株式会社と同じ住所で別会社が登記されていることが判りました。
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

株式会社日本セラミカの情報
最新情報

法人番号 5010601040001
商号又は名称 株式会社日本セラミカ
商号又は名称（フリガナ） ニホンセラミカ
本店又は主たる事務所の所在地 東京都江戸川区東葛西６丁目６番１２号木下ビル４０１号室
最終更新年月日 令和3年12月7日

こちらの検索結果画面を印刷した書面は、法令（注）が規定する法人番号等の告知の際に、金融機関等に提示する書類の一部として使用することができます。

（注）「所得税法」、「租税特別措置法」、「内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律」及び「租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律」
変更履歴情報 公表以後の変更履歴について表示しています。

No.1 新規
法人番号指定年月日 平成27年10月5日

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の情報
最新情報

法人番号 3010601041166
商号又は名称 ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
商号又は名称（フリガナ） ブルエコノミーエンジニアリング
本店又は主たる事務所の所在地 東京都江戸川区東葛西６丁目６番１２号木下ビル４０１号室
最終更新年月日 平成30年8月16日

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（注）「所得税法」、「租税特別措置法」、「内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律」及び「租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律」
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No.1 新規
法人番号指定年月日 平成27年10月5日

巧妙化された現代社会。
判断するのは貴方かも。

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　監事って何？管理組合の監査とは？
より連載いたします。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/index.php
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/manner/35/index.php

その１

その２

その３　　　　　　　　　　　 2021.10.01掲載

監事って何？管理組合の監査とは？
横浜市立大学国際教養学部教授　齊藤広子

　管理組合の監事になったけれど、何をするんだろう。
　順番で役員が回ってきたので役職を決める話し合いに出席し、ジャンケンをしたら一番に勝った。周りの人に「監事がいいのでは？」といわれたので、「はい、はい」と答えたけれど、実際何をするのかわからない。今になって「監事になったの？　大変ね……」なんていわれ、不安になってきた。逃げ出したい気分だよ……。

その４

●管理組合の監事の仕事は？

　監事の仕事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査することです。つまり、管理組合の運営が民主的に進められているか、適正な会計処理がなされているか等をチェックする役目といったところでしょうか。マンションの管理を進めるうえで、管理組合法人でない場合は、監事を選任しなさいと法律で決められているわけではありません。しかし、実際には、管理組合で監事を選任しているマンションは97.7％あり、その人数は1人が78.6％、2～3人が15.6％となっています(*1)。2～3人のところもあるのですね。
　法律で決められているわけではないのに、どうしてこんなに多くのマンションで監事が選任されているのでしょうか。それは、監事が管理組合の運営上なくてはならないものだからです。
　具体的に何をするのか、マンション標準管理規約(以下「標準管理規約」と表記)(*2)で確認しましょう（表-1）。
　管理組合の業務の執行、財産の状況の監査をし、総会でその結果を報告します。問題がある、あるいはありそうな場合は理事会や総会を開催する権限も持っていることがわかります。

その５

表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
４　監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
５　監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６　監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７　前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

（※1）平成30年度マンション総合調査結果より
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※2）各マンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が作成したものである。単棟型、団地型、複合用途
　　　　型がある。令和3年6月にIT化への対応などに関して改訂されている。
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf　改訂の概要
　　　　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf　単棟型

その６

●監事には誰がなっている？専門家に依頼も可能？

　こんなに権限を持っている監事ですが、実際は誰がその職務を担っているのでしょうか。多くは、区分所有者が就任しており、外部専門家が監事に就任しているのは全体の0.4％となっています(*3)。監事に限らず、日本では管理組合の役員を区分所有者から選出することが多く、外部専門家の活用はごくわずかとなっています。
　確かに、専門家にお願いすると費用はかかりますが、第三者性、専門性をもって職務を果たしてもらえるといえます。
　ある管理組合の監事に就任しているマンション管理士の方にお話を伺いました。
「月1回の定例理事会に出席し、管理組合運営の業務監査をしています。半年に1回は会計監査をし、総会前にも業務監査と会計監査を行います。監査にあたっては、オリジナルのチェック項目に照らして監査しています。大事なことは、何のために何をチェックするかを明確にすることです。そして、管理組合にとって耳が痛いことでも、伝えるべきことをきちんと伝えています」とおっしゃっていました。監査する書類は、段ボール箱数箱にもなり、それらを１つ１つチェックしていくそうです。
　このように、管理組合にあっては、第三者の目、そして独立した専門家の目にさらされることで、知らぬ間に不正が発生してしまうような体質になることを防ぐことにもつながっています。また、専門的な視点から、将来起こりうる問題に対しての指摘もあり、管理組合運営のより健全な体質改善にもつながっています。

その７

●管理組合運営や会計をチェックする体制を

　監事に専門家を活用しなくても、管理組合の運営や会計のチェック体制を強化する方法があります。管理組合、理事によるチェック体制を強化する方法を考えていきましょう。
　第一に、管理組合の役員の引き継ぎの際に、管理組合の業務や会計のチェック項目を作り、何がどうなっているのかを新旧役員全員でチェックしながら引き継ぐことです。例えば、「管理規約の原本はここにありますね」という目視を含めた確認です。「あります」という確認だけでは、どこにどんな状態であるのかがわからず、いざという時に困ってしまいます。
　第二に、監事に組合員が就くとしても、会計監査は、専門的知識のある人にお願いすることです。この場合には、標準管理規約第34条でいう「専門的知識を有する者の活用」となります（表-2）。こうした専門家の活用について、管理規約で規定されているかを確認しておくとよいでしょう。
　第三に、積極的な情報開示があります。例えば、「マンションみらいねっと」の活用です。みらいねっとでは、マンションの概要、管理組合の運営の仕方、会計、修繕の履歴、保管書類などの状態を誰もが一覧で見ることができます。管理組合は、公開する情報を更新するために、これらの情報を把握することになります。そして、情報を更新します。情報を公開するということで、内部の目もより厳しくなるのではないでしょうか。
　さらに、管理組合の自治体への届け出制度等が始まっています。また、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度（令和4年4月運用開始予定）」(*4)では、管理組合の運営状態、建物・設備の維持管理状態を登録し、その評価結果に応じてインセンティブが付与されるといったことが想定されています。こうした機会を通じても、管理組合が自らの状態をチェックする体質を身に付けることができるのではないかと思います。

その８

表-2 マンション標準管理規約第34条（専門的知識を有する者の活用）及び同条関係コメント、第35条（役員）
【各抜粋】
（専門的知識を有する者の活用）
第34条　管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
第33条及び第34条関係コメント
②　管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者や、区分所有管理士、マンションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる。
（役員）
第35条
２　理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は解任する。

その９

●おしまいに

　監査は大事な仕事で、それを担う監事は管理組合になくてはならない職です。管理組合の運営に不正が生じないよう、特定の人に大事な監査を押し付けるのではなく、管理組合として、その状態をチェックし適正に運営できる体制を築いていきましょう。
　アメリカでは、一定の予算額以上の会計は専門家によるチェック、そして管理組合が３カ月に一度は、組合運営の管理費の収支明細の確認、積立金の収支、予算案と執行状況を比較し、確認・報告することを州法で義務付けている場合があります(*5)。
　管理組合内のトラブルを避けるために、法律で監査の役割をより厳しく設定し、義務付けるという方法もありますが、それではますます管理組合の荷が重くなり、役員のなり手が減るかもしれません。また、「面倒なことは専門家に」と任せる前に、管理組合内でのチェック体制を、あなたのマンションにあった方法で確立することが必要ではないでしょうか。

（※3）平成30年度マンション総合調査結果より
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※4）マンション管理適正評価制度
　　　　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

（※5）例えば、カリフォルニア州では、毎年、総額75,000ドル以上の収入かある組合の財政報告書は
　　　　カリフォルニア州会計士局 (The CaliforniaState Board of Accountancy) に免許が与えられた
　　　　人物により作成される必要がある（州法§5305）。
　　　　https://core.ac.uk/download/pdf/35272994.pdf　等

その１０

参考資料

管理組合監査 主要項目チェックリスト コメント
【留意事項】
・会計監査の実施時期は、通常総会に向けて管理組合の決算月後から総会の開催通知発信までが一般的です。
・本チェックリストは、法人化していない管理組合の監査報告書作成に向けた手元資料、次期監事への引き継ぎの参考資料を想定しています。
・会計監査及び業務監査は、第三者による公正な検証の実施の観点から、公認会計士又はマンション管理士等一定の能力を有する専門家を業務監査は、会計監査と同時に実施するのが一般的ですが、臨時に行う場合は適宜必要な項目をチェックして下さい。
・本チェックリストのチェック項目は主要とされる項目としています。各マンションの特性や使用する時期にあわせて加除・変更の上、使用して下さい。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/checklist+comment.pdf

管理組合監査関係資料
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■マンション管理組合役員による事件

テレビ、新聞などでマンションの理事等役員の横領事件が時々報道されますが、報道されるのは、ほんの一部で、時効により裁判が出来なかったケースや世間体を考えてことを大きくしたくないなどの理由から表沙汰になっていない横領事件も多くあるようです。たかが、管理組合の横領事件と侮ってはいけません、億単位で被害にあわれた管理組合も結構あります。

新潟県の大型リゾートマンションでは管理組合前理事長が約16年間にわたり、組合の管理費など総額約11億円を着服していた事件は業界では有名です。

横領の手口としては、前管理組合理事長名の管理組合口座から自分の口座に送金する方法で着服し、それが発覚することを隠すために会計の監査の時に銀行から提出される残高証明書を改ざんしていたということです。

この前理事長は、公認会計士の資格も保有していることから総会で選任された時には組合員の誰もが信頼していたと考えますが、まさかこのような事件になるとは誰も思っていなかったと思います。


■理事長・会計監査担当役員にも賠償命令

管理組合の会計担当理事が横領して、横領していない理事長、監事の個人責任を認める判決が出された事例もあります。

マンションの会計担当が10年もの長期に渡り総額1億円以上もの着服をし、その間、預金通帳の確認などを行っていれば着服を防げたとして、当時の理事長と会計監査担当役員に464万円もの善管注意義務違反により損害賠償が認められたというものです。（東京高裁で判決は確定）このマンションは戸数40戸弱，着服期間は1998年から2007年まで，当時は自主管理であり，印鑑と通帳は着服していた会計担当役員が所持していたとのこと。自らワープロで作成した残高証明書で発覚を免れ，通帳の写しや原本のチェックはされていなかったとのことです。

判決では「預金通帳をチェックしていれば着服の事実を把握でき損害を回避できた」と指摘され着服には関与していなかったにも拘わらず、理事長と会計監査担当役員に損害賠償責任が認められたとのこと。

古いマンションでは、通帳と銀行届出印を理事長や一部の理事が一緒に保管しているマンションが多いのでこのような事件が発生しています。

通帳と印鑑は、同じ管理組合の役員が保管していると「つい、でき心で……」横領事件になる可能性があります。

つづき

■悪徳プロの理事長

横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。

その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。

マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。

築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。

理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。

中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。

この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

このように、マンション管理組合員の一人一人がマンション管理に関心を持たないといいように管理組合の大切な資金が知らない間に吸い取られてしまいます。

あるマンション管理に関心の薄いマンションで、10年間理事長を務めた理事長が予算に理事長の10年間の慰労金として800万円を上程して総会決議された事例があります。

このマンションでは総会が終了してしばらくしてから、理事長の慰労金800万円が発覚してトラブルになりましたが、総会で出席者の過半数の賛成を得て可決されていたのであとの祭りです。

この場合には、1／5の組合員による総会招集権を行使して臨時総会を開催して、慰労金を撤回することも可能かと思われます。

松本 洋

大規模修繕の実例を紹介いたします。
初回の修繕を17期に行い、紹介された事例の中で最も負担金が少なくなっています。

2021.5.31
築40年を経過したマンションの修繕工事費の実績（事例研究）
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210531_report_01

概要
　第1期から第12期まで積立金会計からの支出はない。小修繕は一般会計から支出されている。第1回目の大規模修繕工事の実施は第17期と調査マンションの中では最も後倒しで実施されている。第2回目の大規模修繕工事の実施時期が判然としないが、第33期までの間に複数回の工事を実施し、必要な工事を賄っている。第3回目の大規模修繕工事は第33期に実施し、第37期に排水管更新工事を完了させている。スタートは遅いが、
40年を経過する間に、他のマンションと同程度の修繕工事は行われている。

つづき

つづき
負担金の多かった事例

つづき

さらに

通りすがりのマンション管理士です。
まず、管理組合の内情をここに載せるのはやめましょう。
※管理組合の修繕積立金や議事録の内容等。誰が見てるかわかりません。
多額の費用がかかる大規模修繕工事なので気持ちはわかります。

話しに出ていた乾式工法は補助金の対象となる工事です。
この工事は一般の大規模修繕工事の施工業者は行いません。
それは経産省に提出する図面や書類が作成できないこと、手間が掛けれないこと、将来的に自分達の仕事を減らすことになることが理由です。

やるとすれば建装工業ぐらいかなと思います。
※失礼ですが、過疎地と小規模なので辞退されるてましょうね。
普通の改修屋からすれば、今後の仕事が減るような提案はしません。

内容が心配ならば実際施工された物件を見に行く、または竣工図書を閲覧させてもらえばいいのではないでしょうか。

また、こんなニッチな施工方法に設計コンサルを入れても監理できないと思います。

このスレを管理会社や施工業者が見たら貴マンションに関わりたくなくなるだろうなと思うけど、大規模の成功を祈ってます。