THE　TOYOSU　TOWER

コンビニの件は非常に気になっています。
契約の内容（案）を読むと、管理組合が三井紹介の企業アコモデーションファーストにコンビニ運営を委託する建付けになっています。　管理組合が月間の委託料の支払い、設備、水道ガス、店員の雇用費なども組合が負担する反面、そこで発生する売買利益だけが、アコモデーションに落ちる仕組みです。（アコモデーションは、契約も1年単位にして、いやならすぐに出られるし、在庫のリスクだけ、、）

仮に販売できる住人が限られているとは言え、800世帯ｘ2-3人（仮に世帯平均数）＝1600-2400人規模へのアクセスがある立地を、お金を負担してまで委託するのはどうかと思います。。
個人的には、上記契約の正当性を確認するためには、外部の業者に当該立地に出展できる可能性を確認した上で、外部業者では無理という場合に、我々が上記費用（委託料7百万＋コンビに定員費7百万＋設備投資費　年間）を負担してまでコンビニサービスを必要としているのか？ということを考てもいいと思っています。

コンビ二部分は共用スペースであり、我々の判断で決められるものなので、重要事項の決定に関する召集があるはずなので、そこで詳しく確認をする必要があると思っています。

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＞381
コンビニを作らなければ、単純計算では14百万円程度の組合費が削減できるってこと？　1世帯あたりで、2万円の管理費削減か、、　24年後の長期修繕費一時金100万円に充当できるなら、個人負担は半分に抑えられるかもしれないね。　私も契約の内容を確認してみます、、

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もし、外部業者が共用スペース内にコンビニを出展することを検討してくれるのであれば、店員の人件費や委託料、光熱費の負担も不要で、逆に我々は共用スペースの使用料を賃料として受取れる仕組みにもできますよね。組合の規約に賃貸業を行う旨記載が必要かも知れませんが、住人の同意さえ得られればなんとでもなりますよね。
また、外部委託が無理な場合でも、店員の人件費を払うのですから、管理組合で在庫を管理できれば、委託せずに売買の利益を組合に落とすことも可能かもしれませんね。どうせアコモは何もしないんだろうから、、

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不動産屋としての見解ですが、ここの立地・このスペースで外部からお客を呼び込むことは難しく（セキュリティ的にも不可能）、マンション住民だけがお客と考えられるため、利益を見込むのは困難でしょう。2000〜3000人のみの購入対象者で、昼間は仕事にでてしまう人が多く、売れるものもスペース的に限られています。この状況で入ってくれる業者は残念ながらいないと思われます。
ミニショップはあくまで居住者の利便性のための施設であるため、三井不系列のアコモデーションが運営業務をしてくれることになっています。アコモデーションも会社である以上、経費を負担してしまったらすぐに撤退せざるを得ない状況になってしまうと考えられます。
方法としては、管理費負担で運営してもらうか、ミニショップを失くす以外ないでしょうね。

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ジャスコの無料循環バスは、Ａコースが東京イースト前・Ｂコースが豊洲橋南詰に停車しています。両方ともキャナルウォークでＴＯＴから徒歩３分くらいでしょうか。ＴＯＴ完成時にはＴＯＴ前あたりを停車位置にしてくれればいいのですが。ジャスコもＴＯＴ・前の賃貸ＭＳやＣＴＴの大量入居者を取り込めるので乗ってくるのでは？

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>384
三井不系列のアコモデーションが運営業務をするとは具体的に何をしてくれるのでしょうか？
管理組合で、設備投資の資金や、店員の人件費、光熱費まで支払っているので、、、売買が成立すれば利益だけが、アコモデーションに落ちるのは、、あまりに不公平な仕組みですね、、（1年契約にしてすぐに撤退もできるようですし、、）

やはり、年間の経費を考えて、本当にミニショップが必要かどうか重要事項の説明がある際に議論したほうがよさそうですね。

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フロントコートでも、当初コンビニが入る予定が目の前にサンクスが出来たため
なくなりましたよね。
私もミニショップはあまり必要ないように思います。

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前スレに有人か無人かという話がありましたが、ミニショップを有人で行った経費の負担、曜日、時間の制約、民間業者での採算性を鑑みると、自動販売機を選択する方に気持ちが傾きます。
コンビニエンスの性質上、「急な、ちょっと、等々」の必要性からなるものなので、やはり「いざ」というとき２４時間のベンダー（食べ物から、生花、救急用品まで選択が可能だそうです）サービスが欲しいと思います。

ここで主張するよりも、理事会で一意見として述べるべきでしょうが、個人的な見解を述べさせていただきました。

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ちょっとお聞きしたいのですが、オプション品の支払はいつになるんでしょうか？
契約時か引き渡し時期かローンに組み込まれるのか？
教えていただけますでしょうか？

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買い替えでの購入です。
現在中古が下がり始めているので売却時期について悩んでます。
買い替えの方は、仮住まいが多いのでしょうか？
入居にあわせて売却されますか？
我が家は来年1月に売りに出すつもりでしたが、仮住まい覚悟で今売るべきか。
仮住まいしたとすれば２００万は余計に掛かるので、やはり入居にあわせるべきか。

皆さんはどうされてますか？

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391さん、
我家も同じ状況です。
早めに売りに出して、まだ少し高く売れるならば早く出て仮住まいでも良い、安値になってしまうのなら来年3月引渡の買主を探す、という感じで売却活動を始めるところです。

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>>386さん
アコモデーションが直接派遣を行うのか、他業者に転貸するのかわかりませんが、少なくとも同社の負担と責任において、物品の仕入や入出金の管理が行われると思います。確かに物が売れれば利益は出ますが、売れ残れば損になります。限られた人数でどのような需要がどれだけあるのかわかりにくいこのお店の場合、在庫リスクは高いでしょう。正直、利益を追求してやっている商売とは思えません。また、契約者から三井不にクレームがいけば怒られるのはアコモですから、１年契約や勝手な撤退はできないはずです。
自販機という手もありますが、毎度損益の変わるお金の管理や、在庫を都度把握して仕入れを行うのは、ノウハウのない人間では難しいものではないでしょうか。また、様々な自販機を置けば、様々な業者が１次セキュリティを突破してくることになります。
私個人としては、雨に濡れずに朝のパンやドリンク、ヨーグルトや新聞が買えたら重宝だと思うのですが・・。

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>391さん
そうですよね。仮住まい覚悟で今売ったほうが言いと査定に来た不動産屋さんに
言われましたが、売りたいだけなのか本当なのか判断しかねていました。
正直、買い替え特約の査定金額では売りたくありませんでしたが、今の市場だと
来年1月にはその価格で売らざるを得ないのだろうなと覚悟してます。が、
最近近所で中古物件が過剰に出回っているので、安くしても売れないのでは？？
と、少し焦ってしまいました。
我が家も早速売り出しの手続きしてみます。

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>392さん
ミニショップを共用施設に設置することのメリットは、利便性ですよね。但し、コンビニとまでいかないので商品の取り扱い範囲、営業時間など限定的なものではありますが、便利であることは事実だと思います。
反面、デメリットは、ミニショップは管理組合がかなりのリスク負担をしなければならないので、（設備投資費用、店員の人件費、委託料、光熱費など）年間で1500万円以上の負担を強いられているという事実でしょう。

仮にミニショップを運営する企業が現在記載されている企業以外に本当に存在せず、条件面の改善が有り得ないのであれば、利便性と年間運営費用負担1500万円のどちらをとるか重要事項の説明会で住人に是非を問うべきと考えます。人によって判断がことなるので、住人の決が重要かと。。

運営費は年間世帯あたり約2万円であり、これを削減できれば、24年後の長期修繕費の一時金予定額100-120万円が半額に抑えることが可能となると思われます。

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家を少しでも高く売りたい場合、経済的余裕があれば、

仮住まいした方が良いです。

家を空室にして、水周りなどを取り替えて300万程度のリフォームを掛けてから
現地にキーボックス（の中に鍵）を置いて、どの業者でも案内がいつでもできるようにします。

居住中で気が引けながら案内される気兼ねもないし、
気になったら何度でも遠慮なく足を運んで見れるので、
住みながら売ろうとすると結局値段が下がります。

不動産買取業者より

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タワークレーンが１基解体されましたね

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住友の価格が発表されました。
思ったより安くて軽くショック…。

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THE TOYOSU TOWERよりむしろ安いくらいの部屋が多いくらいになるみたいだね。

正直「軽く」どころではなくショックです。
多分、あの手のMSの方が実有効面積の大きい、つまり広く使いやすい部屋が多いしね。。。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm

http://ct-azabujuban.com/roomplan.html

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手付け放棄で住友に行く人も結構出るのでは？
本当にショックです。
残りの部屋も売れ残りになってしまいますよね。。。

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キャンセル続出しそうですな。

駅徒歩4と6の時点で大きな差があるし、ＷＣＴの例から言うと管理・修繕もすみふの方がかなり安いでしょうから。

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