THE　TOYOSU　TOWER

朝6:30すぎに　工事用エレベーターが動いています
この現場は　近隣　無視の現場なんでしょうか？

スミフのシンボルで同じことやられたら、たまらんなぁ〜

３５０さん
購入費と維持費は全く別物。高いお金を払ったのはそれだけ資産価値が高かったということでしょう。それでおしまい。
入居後の維持管理費負担は単に面積比で算出されている訳でしょうから、DWの清掃費用を管理費で賄うには管理組合総会での議決が必要でしょう。裨益する角部屋の住民だけがDW清掃費を負担するというのは非常に合理的な考え方ですよ。

私も353さんの意見に同意します。
面積割で算出した管理費で、DW住戸の窓拭きの回数を増やすのは反対です。

全戸平等に負担する事に決まってますよ。
すなわち管理費です。

>>355
外装は共用でしょうからそうなるかもしれませんが、当然、多数決で議決はされないでしょう。
角部屋住人で清掃費負担というのが現実的な落としどころ。

355さん
管理費から支出する既定の年1回？に関しては御指摘の通り管理費負担。
その回数を2-3回に増やすことが「管理組合で認められれば」それも管理費負担＝全戸平等。
しかし「・・・」はなかなか難しい話。少なく共ただでさえ高い管理費から角部屋だけの為の支出を増やすことには反対を表明。角部屋住民の方での協議。

他の板を覗いたらビーコンのＤＷは月１で窓ガラス清掃だってよ！

月イチはやり過ぎ
タダではないのだから、適正な頻度を考えないとね

中堅デベは管理費を安く見積もる傾向が強いので、騙されるな

同感。毎月だったら多すぎとも思うが、年1回はありえない。年4回(3ヶ月に一度)程度はやってもらわないと。デベに確認してみますわ。

年３〜４回はやってほしいと思います。

年一回で窓掃除？
それはありえない。
黄砂を威力を甘く見てもらっは困るな。
っていうか、年一回を想定して管理費を設定している事だよね。
省エネとでも言うのだろうか。

美観の問題だけなら年一回もいらないよ
ＤＷ以外のガラス柵は何年も清掃しないわけだし

どうせ総会通らないんだし、もしかしたら角部屋でも低層階やお見合いは賛同しないかもしれないから、角部屋で負担案すら難しいかもね

デペに確認しました。
ホントに年1回でした。
ありえませんね。

>>359
>中堅デベは管理費を安く見積もる傾向が強いので、騙されるな

ここは中堅デベじゃないのに騙された。。。
あ、でも僕の部屋は窓拭いてくれなくて結構です。

契約時に渡された管理規約集にＦＩＸガラスの清掃、年１回と書かれていますね。予算も書かれています。ガラス清掃費の月額管理委託費が４１８６００円ですから、１２倍した金額が年１回の清掃費用として、５０２万円もするんですかね？

本当に年１回の清掃に５００万円かかるとしたら、毎月清掃すると年間６０００万円？

角部屋の契約者です。
管理業務のご案内というA4サイズのクリーム色の分厚い冊子P１４に清掃業務費という項目があります。
その（４）にガラス清掃費年間5,023,200円　Fixedガラスの清掃（年4回）と記載されています。
また、ここで年一回という話が出ていたので、モデルルームの営業担当者に確認したらやはり年4回ということでした。

それよりやはり問題なのは、修繕積立費の高騰です。現在の管理費を固定した場合には24年目に120-140万円、同額を30年目にと一括払いでの負担が求められます。。どの大規模マンションも同様かもしれませんが、、結構きついですね、、

＞365
偽契約済みさんですね。出鱈目言うのはやめて頂けますか。
お隣の営業さんですか？
何でも弱気に転じているとの噂がありますけど。

管理費の件は、月額固定のプランと月額が上がるプラン、いつどのように決まるのでしょうか？管理組合での議決を経て最終決定するのかも知れませんが、その場合、一般的にどちらのプランになることが多いかご存知のかたおしえてください。

＞３７１さん
入居後管理組合を発足して総会で決議すると言われました。
結構もめるのではないでしょうか？
一般的には１０年後との改定案ですが、長く住む予定がない人は１時金に投票しそうです。
でも、一時金支払えない方が多いと大変なことになるので１０年ごとに決めたいものです。
我が家は長く住むつもりですので。

これだけ大規模なマンションとなると管理費等の運営は重要な問題ですよね。三井の管理会社が管理するということですが、我々住人も積極的に関って、適切な費用管理がなされているのか監督が必要ですね。。　個人的には１Fにコンビニのような店が入る予定ですが、管理会社で運営できるのかなど、色々と議論を呼ぶことがある気がします。　でもそういった話に加われるのは楽しみでもあります。　
私の入居予定は3月末なのですが、待ち遠しいです

私は長く住むかも知れないしそうでないかも知れないですが、当座の修繕費は上がらないままのほうがいいです
共用施設などがシンプル（チープ）で内廊下でもない割には管理費修繕費が安くないので、せめてそれらを補う意味でも修繕費は今のを維持して欲しい

コンビニは、「ナチュラルローソン」クラスが入ってくれれば最高ですね。
同規模・三井の芝浦アイランドグローブタワーがモノレールから見えますが、
うらやましいですね

ナチュラルローソンはお向かいの賃貸の１階に入っているので、残念ながら難しいでしょう。
あちらは大学や、豊洲の北地区へ向かう「目抜き通り」なので人通りも多く利用者数も見込めますが、こちらはそういう期待も出来ず、旧晴海通り沿いに立ち並ぶ予定のオフィスビルにもコンビニが出店するはずなので、店を構えるにはやや躊躇します。
但しナチュラルローソンは見切りが早いので、周辺開発が済むまで持ちこたえられず撤退すれば、あるいはまともな系列の出店があるかもしれませんね。
東雲のキャナルコート内のナチュラルローソンは１年くらいで閉店しましたし。
佃のセンチュリーパークタワー前のビルに開店した店舗の動向に注目しています。
（業界関係者）

すいません。ちょっと確認したいのですが、エレベーターが非常用を含めても８基しかありませんよね。１００戸に１基が基本と聞いたことがありますが、朝の混雑時に各階とまりとなってストレスを感じないのでしょうか。エレベーターのスピード・開閉速度にもよるかと思いますが、心配です。どなたか教えて下さい。
それと、高層階で、もしエレが全部故障した場合は１階から階段使用になってしまうのですか？

契約してから、エレベーターの数を気にするのもおかしな話ですね。去年の分譲開始時にもここのエレベーターの数が少ないという話は検討スレでも出ていました。仮に100戸1基が基本として、825世帯ですから、103戸に1基と100戸1基の差でしかないと思いますが。そりゃ、オレベーターが多い方が良いですが。あと、8基全部が壊れることなんてあるのですかね。巨大災害で全面停電というのはあるでしょうけど、その場合は、自家発電でしばらく対応するばすです。あとは階段しかないでしょう。

今日から4期のモデルルームプレオープンでしたね。
前を通りかかりましたが、人はまばらな感じでした。

お隣のCTTももうじき価格発表なのでこれからの購入者はそちらも見てからということなのでしょうね。
TOTより高いのか、安いのか未だに未定のようですがやはり気になりますね。

今は何もすることがないので、早くオプション会にならないか首を長くしてます。

>375
>376

TOTのコンビニですが外部からは入れませんよね。となると客も少なめだろうし、
普通の（チェーンの）コンビニは入らないのではと思ってます。
営業時間も短めでしたよね。
イメージとしては大学の購買部（生協）みたいに必要最低限の物がおいてある
スペースを想像してます。

実際のところどうなんですかね。いつごろ決まるのかな。

コンビニの件は非常に気になっています。
契約の内容（案）を読むと、管理組合が三井紹介の企業アコモデーションファーストにコンビニ運営を委託する建付けになっています。　管理組合が月間の委託料の支払い、設備、水道ガス、店員の雇用費なども組合が負担する反面、そこで発生する売買利益だけが、アコモデーションに落ちる仕組みです。（アコモデーションは、契約も1年単位にして、いやならすぐに出られるし、在庫のリスクだけ、、）

仮に販売できる住人が限られているとは言え、800世帯ｘ2-3人（仮に世帯平均数）＝1600-2400人規模へのアクセスがある立地を、お金を負担してまで委託するのはどうかと思います。。
個人的には、上記契約の正当性を確認するためには、外部の業者に当該立地に出展できる可能性を確認した上で、外部業者では無理という場合に、我々が上記費用（委託料7百万＋コンビに定員費7百万＋設備投資費　年間）を負担してまでコンビニサービスを必要としているのか？ということを考てもいいと思っています。

コンビ二部分は共用スペースであり、我々の判断で決められるものなので、重要事項の決定に関する召集があるはずなので、そこで詳しく確認をする必要があると思っています。

＞381
コンビニを作らなければ、単純計算では14百万円程度の組合費が削減できるってこと？　1世帯あたりで、2万円の管理費削減か、、　24年後の長期修繕費一時金100万円に充当できるなら、個人負担は半分に抑えられるかもしれないね。　私も契約の内容を確認してみます、、

もし、外部業者が共用スペース内にコンビニを出展することを検討してくれるのであれば、店員の人件費や委託料、光熱費の負担も不要で、逆に我々は共用スペースの使用料を賃料として受取れる仕組みにもできますよね。組合の規約に賃貸業を行う旨記載が必要かも知れませんが、住人の同意さえ得られればなんとでもなりますよね。
また、外部委託が無理な場合でも、店員の人件費を払うのですから、管理組合で在庫を管理できれば、委託せずに売買の利益を組合に落とすことも可能かもしれませんね。どうせアコモは何もしないんだろうから、、

不動産屋としての見解ですが、ここの立地・このスペースで外部からお客を呼び込むことは難しく（セキュリティ的にも不可能）、マンション住民だけがお客と考えられるため、利益を見込むのは困難でしょう。2000〜3000人のみの購入対象者で、昼間は仕事にでてしまう人が多く、売れるものもスペース的に限られています。この状況で入ってくれる業者は残念ながらいないと思われます。
ミニショップはあくまで居住者の利便性のための施設であるため、三井不系列のアコモデーションが運営業務をしてくれることになっています。アコモデーションも会社である以上、経費を負担してしまったらすぐに撤退せざるを得ない状況になってしまうと考えられます。
方法としては、管理費負担で運営してもらうか、ミニショップを失くす以外ないでしょうね。

ジャスコの無料循環バスは、Ａコースが東京イースト前・Ｂコースが豊洲橋南詰に停車しています。両方ともキャナルウォークでＴＯＴから徒歩３分くらいでしょうか。ＴＯＴ完成時にはＴＯＴ前あたりを停車位置にしてくれればいいのですが。ジャスコもＴＯＴ・前の賃貸ＭＳやＣＴＴの大量入居者を取り込めるので乗ってくるのでは？

>384
三井不系列のアコモデーションが運営業務をするとは具体的に何をしてくれるのでしょうか？
管理組合で、設備投資の資金や、店員の人件費、光熱費まで支払っているので、、、売買が成立すれば利益だけが、アコモデーションに落ちるのは、、あまりに不公平な仕組みですね、、（1年契約にしてすぐに撤退もできるようですし、、）

やはり、年間の経費を考えて、本当にミニショップが必要かどうか重要事項の説明がある際に議論したほうがよさそうですね。

フロントコートでも、当初コンビニが入る予定が目の前にサンクスが出来たため
なくなりましたよね。
私もミニショップはあまり必要ないように思います。

前スレに有人か無人かという話がありましたが、ミニショップを有人で行った経費の負担、曜日、時間の制約、民間業者での採算性を鑑みると、自動販売機を選択する方に気持ちが傾きます。
コンビニエンスの性質上、「急な、ちょっと、等々」の必要性からなるものなので、やはり「いざ」というとき２４時間のベンダー（食べ物から、生花、救急用品まで選択が可能だそうです）サービスが欲しいと思います。

ここで主張するよりも、理事会で一意見として述べるべきでしょうが、個人的な見解を述べさせていただきました。

ちょっとお聞きしたいのですが、オプション品の支払はいつになるんでしょうか？
契約時か引き渡し時期かローンに組み込まれるのか？
教えていただけますでしょうか？

買い替えでの購入です。
現在中古が下がり始めているので売却時期について悩んでます。
買い替えの方は、仮住まいが多いのでしょうか？
入居にあわせて売却されますか？
我が家は来年1月に売りに出すつもりでしたが、仮住まい覚悟で今売るべきか。
仮住まいしたとすれば２００万は余計に掛かるので、やはり入居にあわせるべきか。

皆さんはどうされてますか？

391さん、
我家も同じ状況です。
早めに売りに出して、まだ少し高く売れるならば早く出て仮住まいでも良い、安値になってしまうのなら来年3月引渡の買主を探す、という感じで売却活動を始めるところです。

>>386さん
アコモデーションが直接派遣を行うのか、他業者に転貸するのかわかりませんが、少なくとも同社の負担と責任において、物品の仕入や入出金の管理が行われると思います。確かに物が売れれば利益は出ますが、売れ残れば損になります。限られた人数でどのような需要がどれだけあるのかわかりにくいこのお店の場合、在庫リスクは高いでしょう。正直、利益を追求してやっている商売とは思えません。また、契約者から三井不にクレームがいけば怒られるのはアコモですから、１年契約や勝手な撤退はできないはずです。
自販機という手もありますが、毎度損益の変わるお金の管理や、在庫を都度把握して仕入れを行うのは、ノウハウのない人間では難しいものではないでしょうか。また、様々な自販機を置けば、様々な業者が１次セキュリティを突破してくることになります。
私個人としては、雨に濡れずに朝のパンやドリンク、ヨーグルトや新聞が買えたら重宝だと思うのですが・・。

>391さん
そうですよね。仮住まい覚悟で今売ったほうが言いと査定に来た不動産屋さんに
言われましたが、売りたいだけなのか本当なのか判断しかねていました。
正直、買い替え特約の査定金額では売りたくありませんでしたが、今の市場だと
来年1月にはその価格で売らざるを得ないのだろうなと覚悟してます。が、
最近近所で中古物件が過剰に出回っているので、安くしても売れないのでは？？
と、少し焦ってしまいました。
我が家も早速売り出しの手続きしてみます。

>392さん
ミニショップを共用施設に設置することのメリットは、利便性ですよね。但し、コンビニとまでいかないので商品の取り扱い範囲、営業時間など限定的なものではありますが、便利であることは事実だと思います。
反面、デメリットは、ミニショップは管理組合がかなりのリスク負担をしなければならないので、（設備投資費用、店員の人件費、委託料、光熱費など）年間で1500万円以上の負担を強いられているという事実でしょう。

仮にミニショップを運営する企業が現在記載されている企業以外に本当に存在せず、条件面の改善が有り得ないのであれば、利便性と年間運営費用負担1500万円のどちらをとるか重要事項の説明会で住人に是非を問うべきと考えます。人によって判断がことなるので、住人の決が重要かと。。

運営費は年間世帯あたり約2万円であり、これを削減できれば、24年後の長期修繕費の一時金予定額100-120万円が半額に抑えることが可能となると思われます。

家を少しでも高く売りたい場合、経済的余裕があれば、

仮住まいした方が良いです。

家を空室にして、水周りなどを取り替えて300万程度のリフォームを掛けてから
現地にキーボックス（の中に鍵）を置いて、どの業者でも案内がいつでもできるようにします。

居住中で気が引けながら案内される気兼ねもないし、
気になったら何度でも遠慮なく足を運んで見れるので、
住みながら売ろうとすると結局値段が下がります。

不動産買取業者より

タワークレーンが１基解体されましたね

住友の価格が発表されました。
思ったより安くて軽くショック…。

THE TOYOSU TOWERよりむしろ安いくらいの部屋が多いくらいになるみたいだね。

正直「軽く」どころではなくショックです。
多分、あの手のMSの方が実有効面積の大きい、つまり広く使いやすい部屋が多いしね。。。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news140.htm

http://ct-azabujuban.com/roomplan.html

手付け放棄で住友に行く人も結構出るのでは？
本当にショックです。
残りの部屋も売れ残りになってしまいますよね。。。

キャンセル続出しそうですな。

駅徒歩4と6の時点で大きな差があるし、ＷＣＴの例から言うと管理・修繕もすみふの方がかなり安いでしょうから。