THE CENTER TOKYO＊住民板　part2

理事会ニュースに内容証明通知書の全文が記載されたことで、なんとなく新宿区からの説明内容がわかってきましたね。８１レスさまのおっしゃる通り、論点は「ＤＮＰの絶対高さ制限の特例」と「４ｍセットバック」の２点ですね。

新宿区のＨＰによると「絶対高さ制限の特例の概要」の「３．大規模敷地における特例」の①・緑と空地の整備を図る建築物、・学校、病院又は住宅団地等一団の敷地における建築物、・その他区長が特に必要と認める建築物は絶対高さ制限の『３倍』に相当する高さ（ＤＮＰの場合は９０ｍ）、「４　その他」の公益上やむを得ないと認められる建築物、周囲の状況等により環境上支障がないと認められる建築物などは、許可により絶対高さ制限が適用除外となることがあります、とあります。
また「新宿区高度地区の認定に関する基準」の「第５　その他区長が特に必要と認める構築物」(1)歴史的環境を保全するもの。(2)相応しい場所において、都市ランドマークまたは地域のシンボルを整備するもの。(3)その他土地利用状況等によりやむを得ないもの、とあります。

正論では理事会さんのおっしゃるとおり９０ｍまでです。でも「その他区長が特に必要と認める構築物」というのがクセ者ですね。

４ｍのセットバックは理事会さんのおっしゃるとおり、南側住民に対し当マンションの方が不利益ですし、財産権の制限を受けると思います。
ただしセットバック分の敷地は当マンションのもののままですし、当マンションの容積率の対象となる敷地面積としてカウントできます。
道路整備では車線も増えませんし、セットバック部分は既に公開空地ですから整備の必要がありません。（木を抜かれたり、レンガをはがしたりされることはなく、現状のままで地区計画の要件を満たしてます。）
現状、無償提供を既にしているような状態で反対を唱える効果を教えていただきたいです。

また当マンションはＨ１８年３月以前の既存の建物ではないため、新宿区の絶対高さ制限をうけ３０ｍ以上に立て替えられません。
不測の事態が生じた際の私の心配事の１つです。
ＤＮＰはともかく、区（行政）に反対するのがいいのかどうか、熟考しているところです。

＞＞巨人さん
４ｍの「セットバック」では無くて、「道路提供」ですよ。
収容なのか、道路指定なのかは、まだわからないんですが、最終的には、収容です。
容積が上がればともかく、土地の面積が、減るということです。。。。。。

＞＞巨人さん
すみません、言葉足らずでした。
セットバックも道路提供も、あんまり変わらないんでしょうが、補償で違いが出ませんか。
私は、このへん詳しくありません。すみません。
なお、これまた受け売りで恐縮ですが、全体計画の変更の場合には、こちらの再建築も、緩和されるのが普通だとかいうことですね。
そうじゃないと、不公平ですから。どのくらいかは、わかりませんが（これは確証ありません）
新宿区の資料によると、地区全体計画の変更ということのようです。
でも、この建物は、まだ数十年、持ちそうです・・・。持ってくれなきゃ困ります！

今のところ、公開空地の容積算入があるでしょう。そこで、一部の土地が道路になっちゃうと、、、、どうなりますか。既存不適格だけど良い、で済まされますか？
でもそのときは、区は容積率も上げるんでしょうね。上げないのかな。
容積率がそのままだったら、土地が減って、容積も減りますよ。

どうしたらこうなる、それならこうしてくれれば、１２５はだめだけど、９０なら認める・・・・、とかとか、条件交渉中なんでしょう。
だったら、最初は、反対しないと、交渉にはならないでしょう。

＞８５さま
私も事務を１０年しただけのただの主婦なので、詳しくありません。ごめんなさい。
ただ、前に区役所でいただいた７／７付「市谷加賀町地区のまちづくりについて」のうち、「市谷加賀町地区地区計画（たたき台）」の「主な制限の概要」の３を記載しますね。

３．建築物の道路からのセットバックについて（壁面の位置の制限）
○安全で利便性の高い歩行空間を実現するため、区道３４−１０号線沿道に壁面の位置の制限を指定
区道３４−２２０号線の整備と連担し、安全で利便性の高い歩行空間を実現せるため、別紙１「壁面後退イメージ図」に示した部分について４ｍの壁面の位置の制限を指定します。壁面の位置の制限区域内では原則として建築物の建築行為が禁止となります。（ただし、壁面の位置の制限区域として指定された敷地は、容積率の対象となる敷地面積としてカウントすることができます。）

「ご意見は、新宿区景観と地区計画課までお電話、ＦＡＸなどでお寄せください。」とも記載されてます。
私は連絡する予定はありませんけど、宜しければかけると教えてくださるかもしれません。

私も交渉によりＤＮＰの高さが低くなれば、うれしいです。
でも、高さが低くなった分、公園用地や地域貢献施設（体育施設・文化施設）の規模が小さくなるようだと、逆に区とか近隣住民の反感を買うかもしれません。
このマンション住民を含め近隣住民のＤＮＰ開発に対しての空気がわからないから、一人でいろいろ考えても埒があきません。

セットバックの壁面の位置制限についての私の考えは、区に同意に転ずるときは最大限恩着せがましくし、既存不適格だけど万が一の時は今と同様の建て替えを認めて、という約束をとりつけるくらい頑張って欲しいです。
逆に危惧していることは、徹底抗戦して地区計画から当マンションが外されることです。
区が欲している道路は既にあり、歩行者用のスペースも公開空地として何の手直しの必要もなく存在してます。
当マンションに建て替えが必要な事態が生じない限り、相手は困らないですね。
逆に建て替えが必要な時は、我々は敷地の北側いっぱいに建て替えることはできますけど、３０ｍの高さ制限を受けます。
地区計画に反対した相手に規制緩和をしてくれるほど寛容かなぁ、と。

話は変わりますが、昨日の北島の金メダルは、感動でした。皆さん、オリンピック、見ましょう！

>>80さん
>ＤＮＰは、話が違うといえるけど、東側機動隊の５０や６０は、しょうがないでしょうね。
しかし北側道路の拡幅によって、60mではなく90mになる可能性もありますので、
東側隣地の高さ制限の緩和も視野に入れると、やはり北側道路の拡幅には反対ですね。
60mというのは、現状の道路の幅の場合、ということですね。
30m地区なので、一定程度の面積と、接する道路の幅によって、2倍まで高さを緩和してくれます。
しかし拡幅すると、3倍まで緩和される可能性もあるということです。
たとえ巨人ファンさんがおっしゃるように、北側道路の見た目が、実際にはなにも変わらなくても、
前面道路の定義上の幅が広がれば、高い建物が建てやすくなってしまいます。

DNPのタワーで眺望に影響を受ける住戸は、当然東側隣地の影響も受ける方角なわけで、
そちらも「込み」で反対してほしいと思います。

理事会ニュースで生協利用希望者の具体的な人数が書いてありましたが、
なにかアンケートがあったのでしたっけ？
私は生協をはじめとする生鮮食品宅配サービスの利用は、現時点では希望していないので
よいのですが、アンケートなんてあったかなぁ、と記憶をたどっているところです。

>>８９そしてみなさま
ＤＮＰも、機動隊も、すべての建物は、古いので、建て替え予定であることには、間違いなく、耐震上からも、向こう５年か１０年以内に、すべて建て替えられると考えた方が正しいでしょう。

皆さまが、どんな戦い方をお考えかは、存じませんが、
仮に、９０Ｍが建ち並んだところで、２９階以上の人たちには、あんまり関係ないのです。
その人たちにとっては、周りに、商業施設が整備され、緑地や公園ができたり、さらにバス便がふえれば、かえって万々歳でしょう。
したがって、すべての人が、被害者になるわけではありません。

ただし、ＤＮＰの１２５ｍは、唐突な経緯や、関係者の不誠実な姿勢と、彼らの秘密主義、熱心すぎる役・・担当者の奇妙・不可思議なかかわり方から、
誰かはともかく、ちらほら不正の匂いもしますから、これは、正義の観点からも徹底的に叩くべきでしょうね。

北側道路拡幅の交換条件として、現状より不利にならない建て替えを区に保証してもらうのはどうでしょうか。
現状では、既存不適格物件の扱いですもの。
将来の建て替えのことを考えると、この地区が高層地区になってる方が有利と思います。
今回のことは、適格物件にしてもらういい機会じゃないですか？

DNPの１２５を非難するのではなく、
我々の建て替えにも９０〜１２５を確実に適用してもらえるように
話を進める方が得策ですよ。
反対してると、センター東京の立て替えが３０メートルまでになっちゃいます。

ところで、DNPの計画では道路はどのようになってるんですか？
そんなに大きなビルを建てるにしては、道路付けが悪すぎませんか？
市ヶ谷駅方向の道路はどういう計画になってるんですか？
やはり、セットバックじゃなくて、４メートル分道路を拡幅したいということですよね。
現状のあんな狭い道路だけで、１２５メートルのオフィスビルを建てるのってあり得ませんから。

８４さん、
セットバックではなくて、道路拡幅のために４メートル分土地を実際に提供するということなのですね？
マンション北側の道路は、今より拡幅される予定になっているということなのですね？

誰が、誰と、どんな風に、お話するんですか。

ＤＮＰの希望　法定３０ｍ×４倍＋５ｍ＝１２５ｍ　ｍａｘだから、
同様に代入すると、
ＴＣＴは、　　法定４０ｍ×４倍＋５ｍ＝１６５ｍ　ｍａｘですね。
なるほどね。

＞＞９２さま
重ねてお聞きします。
話を進める、というご意向ですが、
誰が、誰を相手に、どのような方法で、交渉されるんでしょうか。
どのような方法を想定されているのでしょうか。

みなさま　念のため、ＤＮＰ／新宿区役所関係者の書き込みに、ご注意ください。

2階に入っていますオリエントケアネットの託児所についてお尋ねします。

見学しようと思い、何度かたずねるのですが、いつも不在。

看板も掲げていない。

フロントに聞くと、たまーにやっているらしい。

連絡先を聞いて電話してみるけれど、留守番電話。

野村LSに問い合わせしてみると、連絡がとれないんです・・・という返事。

大丈夫なんでしょうか？？？

賃料無料で場所を提供されているそうですが、利用率が低いなら、別の会社にするとかもっと考えた方がいいんじゃないでしょうか？

>>91さま
>仮に、９０Ｍが建ち並んだところで、２９階以上の人たちには、あんまり関係ないのです。
>その人たちにとっては、周りに、商業施設が整備され、緑地や公園ができたり、さらにバス便がふえれば、かえって万々歳でしょう。
>したがって、すべての人が、被害者になるわけではありません。

>ただし、ＤＮＰの１２５ｍは、唐突な経緯や、関係者の不誠実な姿勢と、彼らの秘密主義、熱心すぎる役・・担当者の奇妙・不可思議なかかわり方から、
>誰かはともかく、ちらほら不正の匂いもしますから、これは、正義の観点からも徹底的に叩くべきでしょうね。

えっと、まず29階以上の人たちに関係ないということもないと思いますよ。やっぱりすごく目障りですし、万々歳なんてことはないと思いますが。
それに逆に言えば、東側29階以下の人には関係するわけで、それは約4割の住人関係するということです。
すぐ目の前に建つとなれば眺望だけでなく、風害なども懸念されます。

むしろDNPの125m自体は、北側前面道路の拡幅さえなければ、500m離れた当マンションがとやかく言うべきことではないですね。
正義の観点云々といったことは、他でやって下さい。

＞９７
大変適切なご指摘ありがとうございます。
>>９８
では、どうしたらよいでしょうか。
ＤＮＰ１１２５と、道路拡幅は、新宿区主導で、一体的に進められているようですが、どちらかには反対せず、どちらかには、反対である、という意味でしょうか。
ちょっとわかりにくいので、詳しくお願いします。
要点を整理します。
　拝見しますと、
　周りの建物は、たとえ９０ｍでも建てさせたくないが、
　ＤＮＰ１２５は、良いじゃないか、ということですかね。

>>９８
外苑東通りに面していれば、いまのところ、max４０でしょう。
特例で、３倍を建てようとしたら、だめですかね。当然ですね。何のための条例だ、ということになります。

東側に、６０ｍでは、反対ではありませんか。１７階ぐらいまで来ます。
　　　　８０ｍでは、２２階ぐらいまで来ますね。
目障りだけでは、反対できません。風害も、難しいですよ。
土地の形状から、東側８０ｍは、可能性があります。
それ以上は、設計上厳しいと思いますが、８０ｍが公表されたら、反対なさるのでしょうか。

道路をあげるのは、反対なさる、ということでしょうか。教えてください。

＞９８さま
おっしゃる通りですね。
２９階以上の東側住民も、９０ｍ級が並んだら開放感はなくなるし、航空障害灯もチカチカするので目障り感はかなりあると思います。
もし機動隊のところに９０ｍが建つのであれば、その時は、東側低層階住民の日照権や中層階住民の眺望権のために、高さ制限解除見直し運動に協力は惜しみません。
ただ、北側道路が歩道を含め１２ｍになると本当に９０ｍ級の建築がＯＫになるのでしょうか？
詳しい方がいらしたら教えてください。

今回の論点はＤＮＰ開発と道路拡幅？の件ですよね。
ＤＮＰの周辺は１２ｍ（一部９ｍ）の道路整備を、当マンションからＤＮＰの手前までは８ｍの道路整備と４ｍの壁面指定をするようで、現状、当マンションの接している北側道路は歩道込みで約９．５ｍ、機動隊等が接してる道路が狭まっているところが約６ｍのようです。
今回は機動隊及びその隣の道路の狭まっているところをその他車道８ｍに合わせる拡幅と安全に歩行できる歩道幅確保が目的で、車線数が増えるというのは現実的ではないとも思えますが。

ＤＮＰは確かにマンションからは距離がありますね。
理事会の９０ｍ、容積率３００％論は支持します。しかし眺望権云々は微妙かも・・・。
説明義務の生じないＤＮＰですが、是非、どんな施設ができるのか当マンション住民にも説明していただけるとうれしいです。

９８さま同様、正義の観点云々といったことは私も他でやっていただきたいです。

>101
歩道も道路は道路です。今の時点では、歩道と車道の議論は、やらなくても良いと思います。
道路斜線も、総合設計も、建てる方には変わらず有利です。
歩道だから良い悪いはないでしょう。

で、、、道路に出す、道路をあげるとしますと、共有土地所有権にかかわる承認事項です。
容積３００とまりだと、DNPもメリットないので、緑地を作る必要がないですね。
総合設計、４００、H９０、所要の公開空地、緑地提供、このくらいが、ランデイングゾーンではありませんか。

なお、将来の道路の提供を承認するに当たり、補償要求しなくてもよろしいのですか。
そこは、私たちの共有地ですよ。
公開空地でも所有権があり、公開して、公共に利用させているだけですが、所有権があって道路だったら財産価値はないですし、さらに所有権も取られるということですと、タダというわけには行かないでしょう。道路になると、容積算入は、できません。その分、建てられなくなるんですが。良いんですか。

>101
書き忘れました。
道路が広くなることにより、東側も、その分、上に高く建てられることになります。８０mというのも、道路が広くなったら、ということです。そこに影響します。
DNP９０だけなら、東京ドームが見えなくなるだけですが、東側に８０ぐらいが建つと、巨人さん宅も影響あるでしょう。

１回で書ききれなくて。ごめんなさい。

＞１０２さま
いろいろ教えていただきありがとうございます。
「道路になると、容積算入は、できません。」ということは、、区役所でいただいた７／７付「市谷加賀町地区地区計画（たたき台）」の「主な制限の概要」の３にある『壁面の位置の制限区域として指定された敷地は、容積率の対象となる敷地面積としてカウントすることができます』というのは『嘘の記載』ということですね。
もしそうでしたら、補償要求しなくてはいけませんね。
補償要求するのか、用地提供を拒否するのかは、臨時総会で決めることになると思いますけど。

ところで理事会様、区からの申し入れは、「セットバック（壁面の位置の制限）」、「道路提供」、有償・無償等どのような内容だったのでしょうか？
この前記載の通知書では今イチ読み解けません。
次回ニュースでは理事でない住民にも、もう少し詳しく教えていただきたいです。

＞１０２さま　追加
疑問がでてきたので書きます。
当マンションが、道路提供及びセットバックは反対できたとしますね。
セットバックにしても、道路提供にしても、今工事が始まる訳ではなく、それぞれの建て替えの時期がきたときに各々工事開始ですよね。
機動隊等は賛成か反対かわかりませんが、５年後？の建て替えの際に道路が８ｍに広がっていたら賛成、もとの６ｍのままだと反対だと。
それで、８ｍに広がっていてもどうにもできないと思いますが・・・。
建物の高さに関しては公示された時や近隣説明会で６０ｍにして、とか言えると思いますけど。

ところで、当マンションの敷地の件はともかく、当マンションが機動隊等に道路提供を反対に回るように働きかけすることが可能なのでしょうか？

>>104さま
とても良いk議論ができてうれしいです。あなたも頼りにしてますよ。

縦割り行政の隙間にはまってしまうのが、怖いと思うんです。
国の建築法規・都の地区指定、区の行政指導、DNPの開発、それぞれの立場があるでしょう。
区のいうことを信じても、国と、都が駄目という場合も多いですよ。
都市計画は、最終的には、都の委員会が決めることですね。

理事会ニュースでは、そこまで、議論になってなくて、区から説明されたけどわからないことが多いから、ついでに、私たちは、一方的に道路取られて、納得できないから、地区計画変更にも、DNPにも反対する、という意味ではありませんか。そしてさらに、交渉する・・・・・。
違いますかね・・・・。

容積の計算は、道路とか道路になるセットバック分を、引いてから、敷地面積を計算して、それに許容容積率を掛けて算出するんですよ・・・・。
たしかに計画道路分は、ボーナスでもらえる、というのが大体の決まりですが、でも、、、、、、でもですよ、計画道路だって、指定されれば、値段つけては売れなくなるんですから、資産価値には、影響しないとはいえません。
いずれにしても、タダでいいわけないでしょう。
それが、DNPの利益メリットになる、というのも納得できませんね。
共有地だから、公開空地だから、今回補償なしで道路指定承認してもいいんですか。

そんなこともあって、まず全面対決で、反対表明したんじゃありませんかね。深読みかな。。。
普通は、そうしてると思います。

道路は、DNPだけのことではすまないです。
私たちの土地を道路に出して、その結果、周りに６０とか８０m級が建つことになっちゃうんですよね。
これは、正義公平にも反するでしょう。他所でやってもらうんですか。
所有権制限されて損するのは、私たちで、さらに東にも建って損するのも私たちですよ。

＞１０６さま
当マンションの敷地と道路の関係はわかりました。ありがとうございます。
当マンションにとって道路整備はデメリットが大きいということですね。
区の説明会で詳しく聞きましょう。

ただ、道路整備がＤＮＰの利益のメリットになる、というのがよくわかりません。
区のメリットですよね。
もともとはＤＮＰは自分の周辺道路と市谷に抜けるところ道路の整備と自社ビルの開発を申請してた、と区役所で聞きました。
それに区がＤＮＰ手前から当マンションの北側道路の整備もついでに地区計画にくっつけた、と。
ＤＮＰの周辺道路で整備の反対が起きていればＤＮＰもかなり困ると思いますが、区がくっつけてきた計画のせいでこの先反対が多くなれば、当初案に戻してとＤＮＰが区に申し入れることも考えられますけど。

来春、都の委員会ということは、この秋が勝負ですね。

>107　巨人ファン様

何回もお呼びいただいて、誠の恐縮でsy。

今回、経緯を拝見していると、DNPの計画が先か地区計画整備が先か、というと、同時ですね。
たとえば、ほかの再開発地区の例でいうと、ONP125みたいな象徴的な計画に平行して、地区計画が一緒に併走するんですよ。
そこだけ、その部分だけの高層化、再開発というのは、あまり例がありません。
たとえば、六本木も、品川も、みなと未来も、、、、、、きりがないんですが、役所が、規制緩和して、条件整備したところに乗り込んでくる、コンセンサスという名の行政または政治家主導型が多いんです。
先に、法令に抵触しそうなところを、線引き変更したり、用途指定を変えておいて、総合設計を絡めるという、手の込んだやり方ですね。
先行して、露払いするんですよ。
建築確認が出てきたときは、お膳立てができているということです。

これでお分かりになりますか。普通は、みんなグルなんですよ。

＞９７さま
オリエントケアネットとの契約は２０１１年までなんですよね。
でも、現時点で既に契約履行能力がないのではと疑っています。

子どもが私立の学校に通っているため
行事や送り迎えなどで兄弟を預けられると思い
そのこともこのマンションを選んだ大きな理由だったのですが、
・希望日に予約が取れない
・連絡が付かない
・直前にキャンセルされること数回
ニューオータニの託児に預けなければならないことが何度もありました。
（直前キャンセルの場合はホテルにも頼めません！！）

ＤＮＰの問題ももちろん大きいことですが、
全く運営できていない託児室はすぐにでも改善が出来る問題です。

どのような手順を踏んで訴えていけばいいのでしょうか？
どなたかアドバイスをいただけませんか？
よろしくお願いいたします。

＞＞１０９さま

私もそうしてるんですが、
防災センターに、　理事会・理事長さん宛のご相談のお手紙を届けてます。
２階のドアーのときは、お顔を見たことのある理事さんに、立ち話でお願いしたんですよ。
すぐにやってくれましたね。
お手紙が一番いいですよ。ただし匿名はだめですよ。
防災Sのドアーにも、管理会社のご担当名が書いてあるので、そのＭさんに、電話するのもいいですが、細かく訴えられたければ、手紙が一番ですね。
結構すぐやってくれますよ。

託児ルームは相変わらずだったんっですね。
私も話を聞いたとき、まずい、と思いＰａｒｔ１のスレッドで６月中旬くらいにこの件を書き込んだのですが。
匿名掲示板の限界ですね。

防災センターには６月時点で数件同じようなクレーム（予約を直前に業者からキャンセルされた）があり本社にも相談しているという話だった、というのでてっきり改善されたと思っていたのですが・・・。残念です。
理事会資料の管理会社からの報告で「住民からのクレーム」というのは載らないのかなぁ。

これを機に理事が直接開けるご意見箱の設置を是非ご検討いただきたいです。
（勿論、匿名の手紙は無視ですよ。あくまで管理会社が対応してくれない時など用です。）

ここは、管理組合とは無関係な場で、組合員の発言かどうかも確認するすべがないので、限界というより、それが当然なんですよ。
手紙を書くのが良いですよ。

初歩的な質問で申し訳ありません。
もし、ＤＮＰ問題がないとすれば、今の時点で東側にはどのくらいの高さまで
たてることが可能なのでしょうか。
道路が拡張した場合は、さらに高い建物が建つ、ということでしょうか。
よろしく御教示ください。

＞１１２さま
誤解を伴う書き方ですみません。
別に６月の時点での書き込みを理事会で取り上げていただけなかったことを問題にしているのではないのですよ。
私が言いたかったのは、６月時点で管理会社は託児ルームで起きている問題の件を知っていて本社にも問い合わせていると言ったのに、８月中旬になっても問題があった事を理事会にも伝えず対処もしてなかったのかなぁ、と思っただけです。
理事会用資料に載っていたのであれば、スカイラウンジで紛糾していたし、理事も別に気にする案件でもなかったのかなぁ、っと。

幼子を持つ身としては、託児ルームの正常化を強く望みます。
（託児ルームは、このマンションの購入動機の一つでもありました。）

>>102さんの容積云々はちょっと間違いですね。引用されている巨人さんの書き込みが正しいです。
道路指定はするが、所有権・容積率カウントはそのまま活きるというのが正しい理解です。
見た目には何も変わらないので、「ま、いいか」と考える住人も多いかもしれないですね。

巨人様

>ただ、道路整備がＤＮＰの利益のメリットになる、というのがよくわかりません。

道路は、一部区間だけ広くなっていても、ダメですね。
DNPは、外堀通りと外苑東通りのあいだの道（通称DNP通り）に接していますが、
この道路が、外堀と外苑東に、ある一定の幅を保ってつながっていなくてはなりません。
この幅は、実際には9mしかなくても、公開空地を（所有権はそのままで）道路指定するだけで、定義上は広くすることができます。
外堀通り側は今回の開発を見越して拡幅されています。

なので、機動隊に接するDNP通りが、そこだけ15mとかになったとしても、
当マンション北側道路が現状のままの場合、
大日本は予定の特例すべて（一部は可）は受けられず、
近い将来の機動隊跡地も、30mしか建てられません。

そういうわけで、DNPのビルが125mか90mか60mかにかかわらず、北側空地は道路指定（提供）させないほうがよいと思います。

113さま
>今の時点で東側にはどのくらいの高さまでたてることが可能なのでしょうか。

30mです。30m地区なので。
一定の面積と道路幅があれば、特例で2倍、3倍まで可能ですが、
現時点では接地道路が狭すぎて、特例を受けられません。

＞１１５さま
よくわかりました。ありがとうございます。
東側の高さ制限維持を望む方は、道路指定に反対でまとまればいいということですね。
あとは、マンション内でＤＮＰが開発された方が良いと考える方との、総会での意見交換といったところでしょうか？

今のところＤＮＰの開発について当マンション住民がわかっている事実は、１２５ｍの高さ、容積率４００％、緑地が多いらしい、というだけですね。
どんな開発かＤＮＰも説明に来ていただかないと（住民に開発のメリットを説明してくれないと）、賛成・反対の検討もできないですね。

>>115
容積計算方法については、新宿区は、まだ明確な見解を示していますか。
ぼやけているように思いますが。
また、近隣説明資料によると、
ＤＮＰ建設地部分は、公開空地によって、ＤＮＰ側の後退も見られますが、
反対側敷地について、すなわちＴＣＴ側の道路４ｍ一方後退の理由が、あまりにも不公平ではありませんか。
ニュースによると、すでに開いていて道路開通が容易である・その他は、官有地である、ということです。
このような理由は、容積云々以前に、合理性がないでしょうね。
>>116
そのとおりですが、
新宿区役所は、その点も明確にしていない、できるともできないとも言っていないと思います。
おっしゃるとおり、道路がなければできないとは思いますが、各所での質問に対して、その点も、今回答できないとしていると思います。

皆様にお聞きしたいのですが、大日本の開発に関して、
今後どのようにこのことを進めたり協議されるお考えでしょうか。
何回も質問が出ているとおり、
一体、誰が、誰と、どのように、交渉折衝したらよいのでしょうか。
掲示板は、掲示板です。正式な協議に持ち込まざるを得ないでしょう。
巨人さんも１１５・１１６さんも、どうしたいと考えておられるのでしょうか。

＞＞１１６・１１３さん

即断できますか？
３０ｍと限りません。

機動隊は、西側、外苑東通りからの敷地延長がありますので、前面道路を、どちらから取るのかにより、４０ｍも考えられるのではないかとおもいますが、、、。
２面道路、角地扱い、前面は、外苑東通り、がありえませんか。

DNP通りやその枝道は区道なので、新宿区細街路拡幅整備条例などもかかわってきますね。
これがけっこうややこしい。

大日本の再開発については、交渉は新宿区・東京都になるでしょう。
大日本印刷は一企業ですから、計画や申請だけなら何を「計画」しようと、それを止めることは難しい。
その計画や申請を許可するかしないかは区や都ですから、そちらに働き掛けるしかないのでは。
隣接するのならともかく、500m離れていますから、
こちらにできることは、やはり「北側道路の拡幅に協力しない」という姿勢くらいしかないと思います。
これは東側隣地にも関係するので、ぜひ死守してほしいところです。

4月30日の大日本の再開発に係わる環境審議会なども傍聴しましたが、すでに既定路線という雰囲気でしたね。

120さん
>即断できますか？３０ｍと限りません。
いや、限るとか限らないではなく、すでに定められています。
30mというのは予想や意見ではなく、ただの事実です。
第２種住居地域で30m第二種高度地区となります。

ちなみに当マンションは建物が建っているところは40m地区、駐車場などがある箇所は30m地区ですね。

＞122
当建物南側の機動隊入り口を、敷地の一部としますと、
前面道路は２箇所で、敷地の一部を加重平均しませんか？
敷地延長部分は、４０ではありませんか？

＞１２１
ややっこしいですが、相手方は、わかりますよ。

こちら側としては、誰がやることになるんでしょうか。
死守するのを担当されるのは、誰なんでしょうか。

理事会ですか。誰か理事ですか。有志ですか。自治組織作るんですか。

→荷重平均

＞＞１２１さん

あなたは、当建物の住人、所有者様ですか。

既定方針というのは、あなたの考えですか。
理事会が、交渉していると報告していますが、既定方針であれば、なぜ、区役所が協議に応じているんですか。

地区計画変更の説明手続き中ですよ。
地区計画、線引き変更、容積変更、道路指定、そして、その道路しての承認を求めている最中ですよ。

誰も承諾していないのに、なぜ既定方針だといえるんですか。

他者のけりや希望を代弁するのはおかしくありませんか。

なお審議会議事録によると、引きつつき検討、という記載でしたね。
アセスがまだ説明階もしてもいないのに、手続きが結論に至ることは、ありませんよ。

あなたは、どのような立場で、審議会に出られたのですか。
ここの住人で、現在、環境審議会に出ている人は、いないと思いますが。
あなた、どなたですか。

みなさま、巨人様、
大日本関係者の書き込みに、ご注意ください。

126さん、
121ですが、「既定方針」ではなく「既定路線という雰囲気」です。その雰囲気を感じたのは私です。
反論・質問をするなら、人の文章はよく読みましょう。あなたの書き込みはちょっとおかしいです。
「あなたは、どのような立場で」ともありますが、これもわかるように書いたつもりです。
126さんこそ「ここの住人で、現在、環境審議会に出ている人は、いないと思います」とありますが、
そんなことがなぜわかるのでしょう。
ちなみに当マンション所有者の名前が分かるのは、理事会と管理会社だけですね。
あなたがこのどちらかの立場でなければ、あなたの書き込みには信憑性がありません。

それと、これは私の書き込みとは関係ありませんが、
「既定方針」であっても説明会や協議に応じることはいくらでもあるでしょう。
というか、お役所の場合、説明会や協議を催すのは、たいていある方針が既定のものになってからなのでは。

＞128
善意に、受け止めることにても、公開の場における、ご発言は、不適切です。
大日本の弁護と受け取れます。
雰囲気というあいまいな表現でも、方向性を与える意図が読み取れます。
もちろん、それで何が悪い、といわれれば、それまでですが。。。

ご意見をまとめると、役所は、とっくに決めているから、やっても無駄である、やらないほうが良い、戦っても勝てない、、、ということですかね。そこまでおっしゃっていいのかは疑問です。

お役目がら？？？ご承知のとおり、審議会は、決める前に情報開示して審議するもので、
　　決まったことを　追認　するところ　ではありません。

また、審議会に参加した方が、そこでの審議を、雰囲気とか付け加えても、あたかも決まりごとのように説明するのは、、別の言い方をすれば、一定方向の結論の発言をするのは、審議にかかわる方としては、、、、問題ありませんか。

関係者の世論誘導は禁じられています。

なお、公職委嘱名簿は、調べればどなたでもわかります。ポストと照合してもわかります。なので、表札も出さない方が多いのですね、きっと。

理事会さんが、果たして、こんな面倒なことを、引き受けたいと、思っているのか、どこまでやる気なのか、聞いてみないとわかりません。

予測では、今のところ新宿区が、道路のことで承諾を求めているので、それに絡めて大日本さんの計画も説明しているので、その状況を組合員に報告している、そして、説明がわからないところが多いので、反対の意思表示をした、という程度と理解します。

個人的には、緑地整備には、むしろ賛成です。
４００％も、それなりに、公開空地なども作られたり、自分の敷地を道路に提供したりで、認めてあげても良いであろうと思います。

ただ、高さ制限条例があるのに、

　その規定上限３０メートルの　　４倍強を認める　　のは、

条例の趣旨を、完全に没却するもので、
特例を認める行政裁量としても権限を越えています。

一応の目安も与えられている規定なので、

　２倍ないし３倍の範囲にとどめないと、

条例の部分廃止に等しい、立法行為ともいえます。

これは、行政と立法の役割分担にも反します。

したがって、行政訴訟の原告適格という面から考えますと、たとえ２５０メートル離れていても、差し止め訴訟なども十分可能です。
よって、やっても無駄だし、既定らしい、と関係者？が世論誘導されても、また、仮にそのように決めても、仮処分と取り消し訴訟が、次の行動予定になるだけです。

もちろん、理事会がそんなめんどくさいことをやる気があるのかは、わからないし、誰かが、おやりになるのかもわかりませんが、審議会の決定があり、仮に確認が出ても、過去に覆された例は、枚挙に暇がなく、最近も増えています。

そのポイントは、予め示された基準に合致しているかです。これを本件でいえば、上限３倍です。

よって、あらゆる合法的な手段を考慮すれば、「既定の雰囲気」も、危ういかもしれません。
設計事務所さんとしては、仕事にならなくてお気の毒ですが（笑）。

＞１２９さま
余計なお世話でしょうが、少し冷静に行きましょう。
１２９さまのおっしゃる２倍乃至３倍の高さまでが妥当な線ではないか、という主張は良くわかりましたから。

１２９さまは１２８さんが住民ではない、とかなり疑っているようですけど、審議者以外に傍聴人も６名いらしたと区のＨＰにはありますし、１２８さんの「「北側道路の拡幅に協力しない」という姿勢」、「これは東側隣地にも関係するので、ぜひ死守してほしい」という記載から考えると住民の可能性が高いと思われますよ。

規定路線というか、区がＤＮＰと共同で都市計画を提案しているということは事実で、その説明会が現在、各々の対象近隣住民になされているのですから。
普通に考えると区やＤＮＰは我々に開発の意見を聞いている訳ではなく、賛成して（反対しないで）というのが説明会の開催主旨ですよね。
それを１２９さまの「高さ制限条例の主旨に反する論」など、都の審議会に対し有効そうな案を臨時総会で話し合うために、今ネットで議論していると思うのです。

住民それぞれ、方角や高さ、共有財産の視点、資産価値の視点が違っていて当たり前ですから、お互いの意見を聞いていきましょうよ。
それに対してどう思うかは、各個人の自由だと思います。

余計なお世話かどうかは、その人の立場しだいで、許せないって人がいてもしょうがないです。
巨人さんは、「余計な・・」コメントは、まずいと思うな。巨人さんも、言葉を、冷静にね。
お願いです。

＞＞巨人様と皆様へ

４００％認めて、緑地が条件だとすると、高さは、容積とのバランスで、２５階、階高平均３．５Ｍで、８７．５Ｍ，地盤高低差仮り１０Ｍとして、ＴＣＴとの比較は、７７．５Ｍと計算すると、北東角側で、２４階ぐらいが、お邪魔と思ういうことしょうかね。

ところで、臨時総会ということは、理事会さんを通じてこれをおやりになりたい、という理解になりますね。
建物管理を主たる目的とした管理組合の職責として、そこまでの働きを求めるということでしょう。
では、理事会が、あるいは、理事長・副理事長、主だった理事さんが、こんなに大変な作業を、やってくれるつもりがあるのかを、聞いてみたらどうですかね。
理事会、という組織ですが、どなたかの人がやらなきゃいけないわけですから、この掲示板の最初のころをそのままにして、お願いできるのかは、考えたほうが良くないですか。これは相談と意見です。

言いたいことは言うし、誹謗中傷もやりたい放題で、理事には、それをなすべき義務がある、ということなら、そのように要求したらよろしいと思いますが。
結局、やる気を出してもらわないと、難しいですよ。無報酬のボランテイアですからね。

皆さんのために働いていただいている、というスタンスか、これまで同様に、理事なんだから、当たり前だ、というスタンスでは、人間感情としては、開きが出るでしょう。

私が気にしてるのはそこです。わかっていただけます？

＞１３１さま
「余計な・・・」のくだりはわかりました。
ご指摘ありがとうございます。

「理事会が、あるいは、理事長・副理事長、主だった理事さんが、こんなに大変な作業を、やってくれるつもりがあるのかを、聞いてみたらどうですかね。」というところは、少し理解が違うのですが・・・。

確認ですけど、区とＤＮＰに対し「内容証明」を送付し、説明または計画を見直さないと計画に反対する、と表明したのは理事会ですよね。