THE CENTER TOKYO＊住民板　part2

皆様、ご苦労様でした。
７日の集会にも、お時間があったら、お会いしましょうね。

>405そして皆様
道路が広くなると、東側の土地が、高層化できる地区になります。
高さ制限３０ｍまでという説明を信じて、お買いになった東側の８階から１７階までの方は、東側一帯が総じて　６０ｍ地区　になることを、どのようにお考えになるでしょうか。
１７階の方が、眺望としては、お隣の窓、ということは、納得できるんでしょうか。
今回の問題は、ＤＮＰや歩道だけにはとどまらないのです。
＞＞406
確かに、最近の売買事例でもそういうことがいえそうです。
ただし、東側に関しては、１８階を境にして、上下の差が開く可能性があります。
上は上がり、下は下がる、眺望は、超高層にとっては、評価の重要ポイントです。
それも仕方ないといえば仕方ないのですが、自分たちの道路が使われてそういう事態になることが、納得できない人は多いと思いますが、どうでしょうかね。

>東側一帯が総じて　６０ｍ地区　になる
「絶対高さ制限」の高度地区としては30mのままです。ただし敷地面積によっては特例があります。
（地区計画区域に指定されているので、あまり関係ないでしょうが）
http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...
などを見ると、敷地面積によっては、三倍の90mまでは建てられそうです。
そうすると、27階までに影響が出ますね。

ただ、先日の説明会の雰囲気からすると、そうとうやる気がないと、
このままの計画で進みそうですね。
まだまだこの計画のデメリットが住民全体に周知されているとは言えないし、
理事会が先頭を切って法的な措置をとるくらいの勢いがないと、難しそうです。

>>409様、皆様へ

すみません。おしえて下さい。

私は一度も説明会には参加したことないのでズレてるかもしれませんが、
>東側一帯が総じて　６０ｍ地区　になる　

というのは、既にそこまで明示された原案があったりするのでしょうか？

大変お手数ですが、よろしくご教示下さい。

「原案」というのが具体的な建築計画ということでしたら、まだ原案はありません。
ただ、地区計画区域に指定され（指定済み）、さらに幹線道路に接する前面道路が広がるということになれば、
となりの敷地が建て替えられる場合、まず間違いなく最低でも60mの建物が建つだろう、ということです。
となりの敷地の建て替え予定は、まだ先のことではありますが、あることはあるというのが、
先日の理事会ニュースでも報じてありました。

総合設計制度を用いて高さ制限３倍９０ｍを目指すとして、東側の奥行きから考えて、６０ｍぐらいであろう、という予測が成り立ちます。
これには、道路の幅が大きく影響し、道路車線から考えて、ＴＣＴ楽譜している２．５ｍに加えて、さらに１．５ｍないし２．５ｍの歩道指定〈都市計画上の壁面後退線〉がなされることにより、これが可能となります。
要するに、自分たちが提供した道路により、自分たちが被害を受ける、という極めて理不尽な結果が招来するのです。

なお、次回、住民集会は、１１月７日、２０時、１階ホールで、というチラシが入っていました。
その辺も聞かせていただけると、ありがたいです。

訂正
道路車線⇒道路斜線
ＴＣＴ楽譜⇒ＴＣＴが、寄付した

＞４１０
理事会は、建物を管理するのが職責で、隣に内が建つのかまで、交渉する義務も責任もないと思いますが、今のところ、ボランテイア精神が旺盛で、がんばってくれてるわけですよ。
そろそろ、失礼な、過去の書き込みを訂正したほうがいいんじゃあないんですかね。

412、413　さんへ
ご回答ありがとうございました。

>自分たちが提供した道路により、自分たちが被害を受ける、という極めて理不尽な結果が招来

これでは反対せざるを得ませんが、円満な落としどころを見いだすのも難しそうです。
成田空港のようになってしまうのは避けたいですが、強権的に揺さぶられ崩されて、
一方的にやられて仕舞わないようにしたいものです。

私も理事会の皆さんのリーダーシップには頭が下がります。前回の集会には参加が出来ませんでしたので、次回（７日）は是非とも出席したいと考えています。結末はどうあれ、こんな理不尽を絶対に許してはいけません。はっきりと反対の意思を表明したいと思います。

差し止め訴訟の準備をしましょうかね。

マンションから見て、壁面後退線より外側に、埋め込み可動式の金属ポールを立てればよいでしょう。
ポールがあっても常時地中に埋め込んでいれば、公開空地の要件には抵触しないが、壁面後退の要件には抵触します。
区や都は撤去を求めるでしょうが、これまでのように勝手に制度だけ変更するといったことは不可能になります。

ポール設置の費用は訴訟費用より多少高いと思いますが、西側沿いにいまでも設置してある、
赤い工事用の三角コーンよりも見栄えも良いのですし。

>４３０
よいお考えだと思うんですが、ちょっと問題があるということと、効果の点で疑問があります。

>416
このままだと一方的に、やられてしまいそうなので、スクラム組んで、　　。
明日、というか今日、２０時から、１階で集会だそうです。
細かいことをぜひ聞いてみましょう。

昨日初めて集会に出席しました。３０−４０名程度の出席があったように思います。まずは、当マンションの理事会の専門性のレベルが非常に高く、とても頼もしく思えました。これだけ複雑な案件を一つ一つ分析して、区や都など話し合っていくという事はかなり労力を必要とすると容易に想像できます。そのご苦労に頭が下がる気持ちです。このサイトを新宿区やＤＮＰの方々もご覧になっているかと思うので説明の内容は省きますが、新宿区にしてもＤＮＰにしても、これだけこちらサイドが理論的に（法的に）対抗してくるとは思わなかったのではなかったのかと思いますよ。結局、時間が経って建築に着手してしまえばこちらのものだという気持ちがあったのでしょうね。

唯、一点お知らせしますと、当マンションが建つ際に、野村不動産と新宿区との合議で土地の一部が既に無償で区に提供されている事実があったそうです。土地の無償提供が既にあり、公開空き地も提供し、それらに加えて更に土地の無償提供が要求されている訳です。そして、それによって住民が利するのであればわからないこともないですが、眺望は悪くなるし、東側の敷地にも高層ビルが建つ可能性すら作ってしまうらしいです。

まだ出席されていない方、高層の方や西側の方も是非出席してみられるといいですよ。いろいろと学ぶ事もあるし、同じ住民が顔を合わせる事自体とても良い事だと思いました。

うちは関係ないし興味ないな
悪いけど。
どっちの味方もしたくない

＞No.424

関係ない「区分所有者」は存在しないはず。

「土地の無償提供が要求されている訳」（No.423）だから。

無理に参加しなくてもいい。
もう１００軒以上参加してるみたいだから、十分。
味方してくれなくてもいいよ。
まして、関係ないなら、いいよ。

>>423
>野村不動産と新宿区との合議で土地の一部が既に無償で区に提供されている事実があったそうです
これは、先日の区が主催の説明会ですでに触れられていた事実ですね。
私もロビーでの説明会を拝聴していましたが、新しい事実や動きなどはないようですね。
それと公開空地は、このマンションの高さを実現するのに必要なものなのだし、
所有権は我々のものですから、べつに「提供」したわけではないでしょう。

いまの区の案でも、見た目は何も変わらないのだからそれでかまわない、という意見の住人もいるはずですが、
ロビーでの説明会では、なんだかそういう住民の意見は斟酌されそうもないのはやや気掛かりです。
（個人的にはもちろん反対ですが）

＞＞４２７
何故「土地の所有権が取り上げられても見た目が変わらないから構わない」という住民の気持ちを斟酌しなくていけないのかな？世の中いろいろな人がいるから、自分の財産の一部が取り上げられても構わないという奇特な住民がいてもいいですが、お願いだから真剣に自分達の財産権を守ろうとしている住民の邪魔だけはしないでね。数億円の価値の財産が理不尽にも取り上げられようとしているのですよ。それから東側の住民にしてみれば、将来眺望がどのように変わるか不安な訳ですよ。あなたは個人的には反対のお立場のようですが、ご意見としておっしゃっている事は、新宿区か大日本印刷の言い分と全く同じになっていますよ。

意見の押しつけはよくないよ

>>427
自分でやりな。

４２７さん
余計な事書くなよ。
嫌なら参加しないでいいよ。
新宿の説明会で資料請求して、それを説明するように請求したのは、誰だと思うのよ。
なんで都合の悪いことを自分から出してくるのよ。
指摘してくれる人がいるからでしょうが。

427
個人的に、勝手にやって。

前向きな議論で、お願いします。
真面目な粘り気は、よろしいと思います。

よく話聞きましょう。
理不尽な扱いは、許せません。

反対でも賛成でもいいから、まじめに考えている人は一度住民集会に参加すればいい。それから、まじめな粘着質とＤＮＰ説明会での（総会屋以上の）恫喝・横暴を一緒にしてはいけない。詳しく知りたければ、住民集会に出てみてください。

第２回目の住民集会に参加した者です。
理事の皆さんの丁寧な説明は大変参考になります。
第３回目以降に参加される方には、会場はやや寒く、また現場確認もありますので、温かい格好をして参加されることをお勧めします。

一生懸命やってくれる方は、ありがたいですよ。

11月初めの新宿区の説明会に参加しました。

区側は、壁面線指定を道路の南側にだけにする理由として、
北側は狭小住宅が多いことと、
北側歩道が通学路になっていることをあげていましたが、
通学路として利用されているならば、
ＤＮＰの工事のための車両の進入等は制限すべきだし、
通学路として今後もずっと使用されるなら、
道路北側をこそ整備すべきなのでは、と疑問に思いました。

いずれにせよ、納得できる説明でないことだけは明らかですよね。

新宿区の勝手な言い分には、あきれるばかりです。

ご意見に　賛同します。

できうる限り頑張っていただきたいと思います。ご努力に感謝します。

新宿区は土地の所有権そのものを無償で提供せよと言ってるんですか？？
それとも、所有権はそのままで、セットバックのような制限を付けたいと言ってるんですか？？

いったいどちらなんですか？
親切な方、教えていただけませんか。
忙しいうえ西側高層なもので、説明会に出席できないもので。

＞＞４４６

閲覧資料にもあるとおり、
すでに寄付してあるのに、さらにそれに加えて、所有権制限する線引きをするそうです。
お暇なときに、１階でお読みになられてるとよいですよ。

新築時に、行政指導で、２．５ｍを無償提供させているのに、
今回さらに、１．５ｍ幅を、歩道指定する、ということで、
しかも、固定資産税免除はなく、租税も払え、という説明でした。
新宿区の説明会でも、どなたかが、質問したことに対して、
担当者から同様の説明で、資料も配布されてます。

＞４４６さま
区の説明では「所有権はそのままで、セットバックのような制限を付けたい」の方です。
しかし、それは当マンションの弱みに付け込んでのことです。

財務省は「所有権はそのままで、セットバックのような制限を付けたい」という区の提案に対し、「所有権が残ると今後の管理が面倒なので買い取って」という打診をしているとのこと。
財務省同様に当マンションで買取が検討ざれることはないのか区に確認すると「買い取ったら現マンションが違法建築になるからできないでしょう。」と言われました。
まるで当マンションのために「所有権はそのままで、セットバックのような制限を付けたい」という提案なのに、なんで理解しないかなぁ、という感じでした。

当マンションは既に野村不動産時点の１．５Mの無償提供、および総合設計を利用して建てた為４Mの歩行用空地を設けてます。道路は区の所有分は９．５Mということでしょうが、実質は１３．５Mです。区がセットバックして作りたいという道路幅は１２Mで、当マンションは既に満たしている訳ですから、わざわざ『地区計画』に指定されて、当マンションの所有権がある歩行用空地２．５M分に『制限』を設けられることに私は反対です。

あと、区はいかに費用をかけずに道路を１２Mにするか、という方法に拘ってました。
ＤＮＰは再開発の件で協力義務は多少はあるとし、財務省も国ですから地域のためにという大義もあるでしょう。
当マンションは既に建ってますし、総合設計を利用したとはいえ我々は住民はただの民間人です。
区の当マンションへの無償での協力要請は度を超してると思います。

現在通行量がほとんどない道路ですから１２Ｍの必要性は全くなく、財務省が「区が２０００年頃に定めた道路計画（８Ｍ）？」に従って粛々と拡幅に協力すればいいだけのことと思います。
１２Ｍがどうしても欲しい理由（計画の青写真）がもう出来ているのなら、それを説明会堂々と発表して必要性を訴えるべきです。それを住民には隠して東京都の開発お墨付きである『地区計画の指定』を先行してとろうとしているのが見え見えです。

さらに区の説明会で疑念を感じたことですが、道路北側住民には道路拡幅の件も、地区計画の説明も区は一切してないとのことです。理由は北側は地区計画の対象地域でないということですが、何かと似てませんか？
ここからは私の推測で根拠はありませんが、この構図はＤＮＰとＣＴ住民の説明会の隔離と同じで、ＣＴ住民と北側住民を隔離してるように思えます。
私は市谷本村町が地区計画に指定されて一番被害をこうむるのは北側住民だと思います。
区は北側住民の土地が小さいので壁面線の指定をすると著しく住民の権利を侵害するので、と最もらしい理由で南側だけを指定地域にしたとのことですが、実際は北側住民に市谷本村町地区計画の説明会からの排除が目的では？と勘ぐってます。
自宅の南側面前に高層物件がボコボコたったら、日照権をはじめ様々な補償問題が発生しそうですよね。もし道路拡幅があるなら、私なら有償で立ち退いて引っ越すかもしれません。でも、既に拡幅が南側で決定していれば、区は北側住民から有償交渉を持ちかけられる心配もなく余計な出費は防げます。
ＤＮＰの加賀地区はともかく、『市谷本村町地区』に関しての区の提案は緊急性もなく開発計画もない乏しい内容です。にも拘らず、この時期に急いで都に『地区計画』のお墨付きを貰おうとしている区の態度がどうしても解せません。

行政に協力しない地域エゴがはびこるから、日本はヨーロッパみたいに綺麗な町並みができないんでしょうね

>>452
当然の土地権利者の主張であるので、エゴではありません。
理解を得たければ、得たいなりの礼儀と手順があるでしょう。
あなたがいつまでもそのようなことを言われるのであれば、野村不動産と、新宿区が、この件について協力関係があることを、・・しますよ。

今のところ、野村に対する追及は始めてませんが、こちらもそろそろ行きますかね。

ポイントを整理すると以下のようになりますか？

野村不動産等が無償で１．５ｍ提供したのは、分譲前のことだから、
現在の敷地の権利関係には関係しませんよね。

このマンションは容積率を上げるために総合設計に基づいて、
建物の北側に広い公開空地をつくっているわけですよね。
そのうちの道路側の４m分が、「歩行用」になっているわけですね？

今回の新宿区の提案は、この歩行用公開空地４ｍ分の一部２．５ｍを
無償で「道路」として法的に指定させろ、というものですか？

結果として、北側公開空地のうち２．５ｍ分は車道に、１．５ｍ分は歩道として運用されるということですか？

道路は、ふつうは双方後退が原則であるのに、しかも、すでに、２．５ｍ寄付している、
野村だから関係ないということは全くなく、その代金は、私たちのマンションの代金で支払い済みである、
野村が損してるわけではないんですから、結果的には私たちが負担しているのに、
そしてさらに、私たちに話したほうが話しやすいし通りやすそうだから、
またまたもう一回、歩道も出してよ、と言ってきた、
でも、そんなの公平に反するんじゃないのか、
と言ってる、
といことではありませんか。
１階の文書は、読みましたか？
ここでお聞きにならなくても、住民用の正式なご説明が出ていますよ。

>>455

どのような目論見で、ポイントを整理されているのかは、わかりませんが、
当建物内では、資料配布も、説明会も、集会も、何度も開かれており、
資料閲覧も、できるようにされているのに、

なにゆえ、ここで無関係だというようなＤＮＰに有利な発言をされているのですか？

あなたが真実ここの住民ならば、まず、提供された資料をよく読まれることが大事ではありませんか。

誠に、不思議ですね。

貴方のご質問は、集会でも何度も何度も説明されて、すでに皆様のご理解は、次のレベルに入っておられると思いますよ。